АДВОКАТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ

Земельный вопрос всегда был актуален, остается и, можно с уверенностью сказать, всегда будет предметом повышенного интереса и споров.

Это та инвестиция, которая никогда не теряет своей актуальности и рентабельности, поэтому если перед Вами встал вопрос: стоит ли отстаивать свои земельные права и интересы, то ответ безусловный: стоит.

 

— Ведение переговоров от имени клиента по решению земельных споров;
— Представительство интересов клиента по спорам с органами Государственного Земельного Кадастра;
— Представительство интересов клиента в органах местного самоуправления и государственных органах по земельным вопросам;
— Подготовка претензий относительно земельного спора и подготовка ответа на претензию;
— Ознакомление с материалами дела, если дело относительно земельного спора уже находится в суде;
— Помощь в сборе доказательной базы и подготовка процессуальных документов о земельном споре – адвокатского запроса, искового      заявления, возражения на иск, ответы на возражения, объяснений, ходатайств и т.п.;
— Представительство интересов клиента в суде первой инстанции, апелляции, Верховном Суде при рассмотрении земельных споров;
— Обжалование судебных решений путем подготовки апелляционных и (или) кассационных жалоб, заявлений по вновь открывшимся и      исключительным обстоятельствам по земельному спору;
— Правовое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.

 

 

— Признание недействительным и отмена решений органов государственной власти и (или) местного самоуправления, которыми                  нарушаются права на земельный участок, в том числе проектной документации на земельный участок;
— Признание права собственности на земельный участок;
— Споры по землеустройству, в том числе отказ органа местного самоуправление в предоставлении разрешения на разработку проекта      землеустройства по отводу земельного участка;
— Споры по государственной регистрации права на земельный участок;
— Изменение целевого назначения земельного участка;
— Аренда земельного участка;
— Восстановление границ земельного участка;
— Прекращение права на земельный участок;
— Принудительный выкуп земельного участка для государственных нужд;
— Споры с органами Государственного Земельного Кадастра;
— Передача земельного участка в ипотеку (залог);
— Установление сервитута на земельном участке;
— Споры о праве пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или для застройки                          (суперфиций);
— Признание акта на земельный участок недействительным.
— Признание сделок по земельным участкам недействительными.

 

 

 

 

Согласно ч.2 ст. 152 ЗКУ собственник земельного участка или землепользователь может потребовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком.

По правилу статьи 387 ГКУ собственник имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им лица.

В ч.1 ст. ст. 388 ГКУ установлено, что если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество: 1) было утеряно собственником, или лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.

Большой Палатой Верховного Суда по делу № 183/1617/16 и Верховным Судом по делу №367/7450/16 оставлено в силе решения предыдущих инстанций об удовлетворении исковых требований об истребовании земельного участка чужого незаконного владения.

При этом Верховный Суд отметил, что по содержанию статьи 388 ГКУ случаи истребования имущества собственником от добросовестного приобретателя ограничены и возможны при условии, что имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество вне их воли. Наличие в действиях владельца воли на передачу имущества другому лицу делает невозможным истребование имущества от добросовестного приобретателя.

Положения статьи 388 ГКУ применяются как основание иска о истребовании имущества от добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество, не по их воле другим путем, отчужденным третьему лицу, если между собственником и владельцем имущества не существует никаких правоотношений.

Следовательно, если суд установил, что спорный земельный участок выбыл из владения вне воли собственника, то последний имеет право истребовать спорный земельный участок от добросовестного приобретателя на основании статьи 388 ГК Украины.

 

 

 

Такие споры возникают при необходимости восстановления права собственности или права пользования на землю, которая была изъята из собственности (пользования) частично или полностью на основании решения органа государственной власти и (или) местного самоуправления; неправомерно, на основании решения, передаваемого в собственность, пользование; незаконно отказано в передаче в собственность (пользование) земли.

Следует привести постановление Верховного Суда по делу №906/538/16, которым отменены судебные решения об отказе в удовлетворении иска о признании недействительным решения райсовета об утверждении проектной документации и передаче в собственность и аренду земельного участка, на части которого расположен многоквартирный дом, в котором квартира на праве собственности принадлежит истцу. Судебные решения предыдущих инстанций, кроме прочего, мотивированы тем, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, в частности, необходимо было признавать государственные акты, выданые ответчикам, а не решения райсовета о передаче земельного участка в аренду и собственность.

Не соглашаясь с позицией судов предыдущих инстанций, Верховный Суд отметил, что согласно статье 125 ЗКУ, право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Согласно ст.27 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и п.45 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений правоустанавливающим документом для государственной регистрации права собственности на сформированный земельный участок в порядке отвода земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности есть решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству об отводе земельного участка и предоставлении его в собственность.

При этом в практике Верховного Суда высказывалось мнение, что право, удостоверенное государственными актами, производно от соответствующего решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка в собственность или в пользование, а потому признать недействительным нужно только такое решение, а Признание недействительным государственного акта вообще не может быть предметом иска. Так, приоритетность признания недействительным самого решения перед правоустанавливающим документом — государственным актом определялась, в частности, и абз.3. п.2.3. постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 17.05.2011 №6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел в спорах, возникающих из земельных отношений».

В соответствии с ч.2 ст.26 Закона в случае отмены на основании решения суда решения о государственной регистрации прав, документов, на основании которых проведена государственная регистрация прав, отмена записей о проведенной государственной регистрации прав вносится запись об отмене государственной регистрации прав. указанная норма прямо опровергает выводы судов предыдущих инстанций о неэффективности избранного истцом способа защиты, поскольку, согласно приведенной нормы, в случае отмены из решение суда документов, из которых проведена государственную регистрацию прав, государственный регистратор обязан внести в Государственный реестр прав запись об отмене госрегистрации прав.

 

 

Согласно ч. 1 ст. 155 Земельного кодекса Украины, в случае издания органом исполнительной власти или органом местного самоуправления акта, которым нарушаются права лица по владению, пользованию или распоряжению принадлежащим ему земельным участком, такой акт признается недействительным.

На практике бывают случаи, когда исполнительным комитетом территориальной общины принимается решение о выделении земельного участка сначала одному лицу, а через некоторое время исполнительный комитет общины выносит еще одно решение на тот же участок в собственность другому лицу, то есть два таких участка разных лиц полностью совпадают. Оба таких лица получают государственные акты, бывают случаи, когда одному и тому же участку присвоено два кадастровых номера.

В случае наличия земельного участка, на который выдан земельный акт, и полностью совпадающего с Вашим земельным участком, при условии, что решение о передаче земельного участка Вам было принято раньше, чем владельцу другого тождественного с Вашего участка, единственным путем решения такой проблемы является обращение в суд, в чем Вам окажут правовую помощь адвокаты нашего Бюро.

Для определения некоторых законодательных нюансов и правовой позиции судов при рассмотрении данной категории дел следует привести следующие судебные решения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении ВС по делу № 6-33цс13, государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности и выдаваемыми на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий. В спорах, связанных с правом собственности на земельные участки, недействительными могут быть признаны как указанные решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты, так и сами акты на право собственности на земельные участки. Признание недействительными государственных актов о праве собственности считается законным, надлежащим и отдельным способом восстановления нарушенных прав в порядке.

По правовой позиции, которая высказана Верховным Судом в постановлении по делу № 6-2824цс15 государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности и выдаваемыми на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, то по спорам, связанным с правом собственности на земельные участки, недействительными могут признаваться как указанные решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты, так и сами акты на право собственности на земельные участки.

В постановлении ВС по делу № 686/10181/17 установлено правовое заключение о признании недействительным решения городского совета и Государственного акта на право собственности на землю. Суды правильно приняли во внимание, что вопреки положениям статьи 22 ЗК Украины 1990 года, действующей на время выделения истцу земельного участка решением исполкома городского совета, лицо приступило к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности) и получения документа, что удостоверяет право собственности или право пользования землей.

Следовательно, фактические границы земельного участка, которым пользуется истец, не устанавливались уполномоченными землеустроительными организациями. При этом суды исходили из отсутствия доказательств наложения границ надлежащего ответчику земельного участка на границе земельного участка истца, в связи с отсутствием данных по фактическому пользованию спорными земельными участками, а следовательно, и наличия правовых оснований для отмены решений органа местного самоуправления, которыми этот земельный участок выделен ее владельцу (ответчику), а также соответствующего государственного акта о праве собственности на землю.

С учетом того, что истец фактически пользуется земельным участком другой площадью, чем выделенный ему решением исполкома городского совета земельный участок, нарушение его прав как землепользователя соседним землевладельцем (ответчиком) не доказано.

Требование о признании недействительным государственного акта о праве собственности на землю не исключают применение к нему исковой давности. К такому выводу пришел Верховный Суд в постановлении от 20.07.2022 г. по делу №683/2422/19.

Требование о признании недействительным государственного акта о праве собственности на землю является «требованием» в понимании ст.ст.256, 268 ГКУ. С учетом того, что оспаривание акта происходит по воле соответствующего лица, законодатель не предусмотрел конструкцию ничтожности акта, то на такое требование должна распространяться исковая давность.

 

 

Лицо приобретает право на земельный пай при наличии трех условий:

1.нахождение в членах КСП на время распаевания;

2. включение в список лиц, доданого к государственному акту на право коллективной собственности на землю;

3.получение КСП этого акта.

Согласно ч.1 ст. 2 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» основным документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат на право на земельную долю (пай), выданный районной (городской) государственной администрацией.

Согласно статье 1225 ГКУ право собственности на земельный участок переходит к наследникам по общим правилам наследования (с сохранением его целевого назначения) при подтверждении этого права наследодателя государственным актом на право собственности на землю или другим правоустанавливающим документом.

В п. 17 раздела Х «Переходные положения» ЗКУ определено, что сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством. При этом сертификаты на право на земельную долю (пай) действительны до выделения владельцам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю.

Важно! Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» определено, что в случае, если до 1 января 2025 г. владелец неистребованной земельной доли (пая) или его наследник не оформили право собственности на земельную участок, он считается отказавшимся от получения земельного участка (ст. 13). Под неистребованной понимается земельная доля (пай), на которую не получен документ, удостоверяющий право на нее, или земельная доля (пай), право на которую удостоверено в соответствии с законодательством, но которая не была выделена в натуре (на местности). Такой земельный участок после формирования будет передаваться в коммунальную собственность определенного территориального общества по решению суда в порядке признания имущества бесхозным. Однако в случае пропуска срока владелец такого земельного участка или его наследник при наличии уважительных причин смогут обратиться в суд для определения дополнительного срока для оформления права собственности на землю.

Анализ судебной практики свидетельствует о сложности этой категории как в вопросах доказывания фактов, которыми обоснованы исковые требования, так и правильной юридической квалификации имеющихся правоотношений сторон. Для наследников доказывания факта членства наследодателя в таких предприятиях недостаточно, поскольку они должны также доказать факт возникновения у наследодателя права на указанную долю (пай).

В своем постановлении по делу № 396/1683/18-ц Верховный Суд отметил, что член коллективного сельскохозяйственного предприятия, включенный в список, прилагаемый к государственному акту на право коллективной собственности на землю, приобретает право на земельную долю (пай) со дня выдачи этого акта и в случае его смерти наследование права на земельный пай осуществляется по нормам ГКУ, в том числе и в случае, когда по разным причинам это лицо не получило сертификат на право на земельную долю (пай). Невнесение в указанный выше список лица, являвшегося членом КСП на время передачи в коллективную собственность земли, не может лишить его права на земельную долю.

 

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Данные споры возникают, как правило, в связи с: отказом органа местного самоуправления в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства; непредоставлением органом местного самоуправления градостроительных условий; ограничением проектирования жилого дома и застройки земельного участка; отказом в утверждении технической документации.

С целью безвозмездного получения земельного участка из земель коммунальной собственности гражданам Украины необходимо обратиться в соответствующий орган местного самоуправления, который передает такие земельные участки в собственность с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству по отводу земельного участка.

Основания для принятия решения об отказе в удовлетворении указанного ходатайства предусмотрены ч. 7 ст. 118 ЗКУ. Следует указать, что, учитывая императивность нормы ч.6 ст. 118 ЗКУ, несоблюдение требований по содержанию ходатайства, непредоставление должным образом оформленных графических материалов или согласование землепользователя, если желаемый земельный участок не является свободным, может быть самостоятельным основанием для отказа в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства (Постановление ВС по делу №509/4156/ 15-а).

  В случае предоставления органом местного самоуправления незаконного отказа о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству относительно отвода земельного участка, который оформляется в виде решения, или вообще не принятие такого решения, последнее, как и противоправное бездействие уполномоченного органа, могут быть обжалованы в течение 6 месяцев в судебном порядке, в чем помогут адвокаты нашего Бюро.

Следует провести судебную практику Верховного Суда по рассмотрению этой категории дел.

Так постановлением ВС по делу № 825/2228/18 оставлены без изменений решения судов предыдущих инстанций, которыми удовлетворен иск о признании недействительным отказ райсовета в предоставлении разрешения на разработку землеустройства и обязательства ответчика предоставить такое разрешение.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались тем, что судами предыдущих инстанций установлено, что основанием отказа ответчиком определено то, что земельный участок, указанная истцом в графических материалах обременена правом постоянного пользования. Отказ ответчика в предоставлении разрешения незаконный, поскольку не основывается на нормах ЗК Украины, где установлен исчерпывающий перечень оснований, которые могут быть основанием для отказа в предоставлении такого разрешения.

Относительно удовлетворения требования об обязательстве ответчика предоставить разрешение на разработку землеустройства суды отметили, что в случае неисполнения обязанности ответчиком, при наличии определенных законом условий, у суда возникают основания для эффективной защиты нарушенного права истца путем, в частности, обязательства ответчика совершить определенные действия, направленные на восстановление нарушенного права или путем обязательства принять решение. Обязательство судом ответчика предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка может иметь место только в случае, если судом установлено отсутствие оснований для отказа в выдаче разрешения, предусмотренных законом.

Также Верховный Суд по делу № 823/59/17 сделал следующий правовой вывод: дискреционное полномочие органа может заключаться в выборе действовать или не действовать, а если действовать, то в выборе варианта решения или действия среди вариантов, прямо или косвенно закрепленных в законе. Важным признаком такого выбора является то, что он осуществляется без необходимости согласования варианта выбора кем-либо. Полномочия государственных органов не дискреционны, когда есть только один правомерный и законно обоснованный вариант поведения субъекта властных полномочий. То есть в случае наступления определенных законодательством условий ответчик обязан совершить конкретные действия и, если он их не совершает, его можно обязать к этому в судебном порядке. Аналогичное заключение изложено по делу № 819/570/18.

 

Какие основные проблемы внесения информации в земельный кадастр обычно возникают, порождающие судебные споры: неточные данные при определении площадей или границ земельных участков (или расположение в пределах одного участка части другого); несоответствие границ земельного участка, указанного в Государственном реестре земель (ДРЗ), его действительных границ; несоответствие площади участка, указанной в ДРЗ, его действительной площади в связи с изменением методов подсчета (округлением); предоставление нескольким земельным участкам одинаковых кадастровых номеров; отсутствие кадастрового номера и т.д. Исчерпывающий перечень оснований отказа приведен в ч.6 ст. 24 Закона Украины «О государственном земельном кадастре».

Например, в судебном деле № 826/9603/17 лицу отказано в регистрации земельного участка, принадлежащего ему на праве пользования по основаниям регистрации спорной земли по другому лицу.

Суды удовлетворили иск указанного лица и отменили предварительную регистрацию спорного земельного участка за другим лицом, что позволило устранить препятствия в регистрации земли по истцу.

При этом основания для отмены предварительно регистрации стало то, что государственная регистрация земельного участка, по поводу которого возник этот спор, проведена противоправно и с нарушением требований законодательства, на основании технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности), которая не отвечала требованиям закона, что привело к его наложению на земельный участок, принадлежащий истцу.

Аналогичные правовые выводы судов приведены в решениях по делу №236/1412/21, которыми также удовлетворен иск физического лица и отменена предварительная регистрация земельного участка, налагаемого на землю, надлежащую истцу.

Таким образом, в случае, если возможно устранение недостатков, которые стали основанием для отказа в государственной регистрации земельного участка, возможно повторно обратиться к государственному регистратору. В то же время в случае безосновательного отказа в регистрации земельного участка или выявления наложения на него земли, которая уже зарегистрирована, следует решать такие конфликтные ситуации в судебном порядке, в чем Вам поможет квалифицированный специалист-юрист нашего Бюро.

 

На сегодняшний день, разрешение на изменение целевого назначения земельного участка уже не нужно. Для первого шага необходимо нотариально заверенное заявление на изменение целевого назначения земельного участка, подписанное собственником. Именно это заявление и будет являться основанием для разработки проекта землеустройства по изменению целевого назначения земли на следующем шаге. С 1 июля 2021 г. отменен запрет изменения целевого назначения и вида использования на земельные участки товарного сельскохозяйственного производства, земельные участки, выделенные в натуре владельцам земельных долей для ведения личного сельского хозяйства и земельных долей (паев).

Частью 6 ст. 20 ЗКУ установлено, что изменение целевого назначения земельного участка не требует: разработки документации по землеустройству (кроме случаев формирования земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности, не сформированных в земельные участки); принятие решений органа исполнительной власти и органа местного самоуправления (кроме решений об установлении и изменении целевого назначения земельных участков, распоряжение которыми осуществляют такие органы).

Нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель согласно статье 21 Земельного кодекса Украины является основанием для:

-признание недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам;

-признание недействительными соглашений по земельным участкам;

-отказа в государственной регистрации земельных участков или признание регистрации недействительной.

Также использование земельного участка не по целевому назначению влечет принудительное прекращение прав на земельный участок (как собственности, так и пользования) в судебном порядке.

Следует привести постановление Верховного Суда по делу №916/1998/19, которым оставлены в силе судебные решения об отказе в удовлетворении иска горсовета о расторжении договора аренды в связи с использованием ответчиком земельного участка не по целевому назначению. При этом Верховный Суд сделал вывод о понятии «использование земельного участка не по целевому назначению». Это касается тех случаев, когда на земельном участке с определенным целевым назначением проводится деятельность, которая выходит за рамки целевого назначения и предусматривает фактическое использование такого участка. Нецелевым использованием земельного участка из категории земель жилой и общественной застройки является его использование по назначению, не предусмотренному генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства и т.д., то есть вопреки земельному законодательству, чего не было в данном случае.

Также Верховный Суд, рассмотрев 07.02.2023 дело № 922/672/21, сделал правовые выводы относительно отличия договоров суперфицию и аренды земли, а также относительно соответствующих правовых последствий для этих договоров при неиспользовании земельного участка по назначению и использованию земельного участка не по целевому назначению.

Верховный Суд согласился с судом апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска арендодателя о прекращении договора суперфиции по основаниям неиспользования земельного участка по назначению, а именно не осуществление на спорной земле запланированной застройки с учетом следующего.

Понятия «неиспользование земельного участка по назначению» и «использование земельного участка не по целевому назначению» различны по правовой природе, последнее из которых применяется к случаям, когда на земельном участке с определенным целевым назначением осуществляется деятельность, выходящая за пределы этого целевого назначения. Использование не по целевому назначению предусматривает действие использования, а при неиспользовании (бездействии) не предусматривается лишение права пользования. Следовательно, по содержанию предписаний статьи 141 ЗК Украины не использование земельного участка не является самостоятельным основанием прекращения права пользования им.

 

Следует обратить внимание, что имеют место нередкие случаи, когда после принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении лицу в аренду земельного участка в дальнейшем затягиваются с непосредственным заключением договора. Такие действия арендодателя ставят под угрозу реализацию проектов будущего арендатора, напрямую связанного с правом пользования землей и заставляют последнего обращаться в судебные органы за защитой своих прав.

Однако иногда истцы неверно выбирают способ защиты, в результате чего даже положительное судебное решение не восстанавливает нарушенное право.

Так, Верховный Суд по делу № 910/6456/19 удовлетворив иск о признании договора аренды заключенным предоставил правовую оценку принадлежности избранного обществом способа защиты, отметил, что принятие по делу № 17/386-36/14-51/197-34/114 -10/544 (между этими же сторонами о том же предмете спора) судебного решения об обязательстве ответчика заключить договор и предъявление этого решения к принудительному исполнению не привело к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку судебное решение не было исполнено из-за невозможности такого исполнение без участия Совета (должника), который уклонялся от исполнения указанного судебного решения и отказывается от заключения с истцом соответствующего договора аренды земли, в то же время истец избрал способ защиты в виде признания договора заключенным, который является надлежащим и приводит к возобновлению нарушенного права истца.

Судами установлено наличие взаимного волеизъявления истца (инициирование процедуры получения земельного участка в аренду, обращение с предложением о заключении договора, представление иска) и ответчика (решение горсовета) на возникновение правоотношений аренды в отношении спорного земельного участка.

Поскольку в этом случае речь идет об уклонении органа местного самоуправления от фактического исполнения собственного решения, а также вступившего в законную силу судебного решения, которым Совет был обязан выполнить приведенную обязанность, то с учетом сущности нарушенного права и специфики правоотношений, из которых возникший спор, эффективным способом защиты права истца приобрести в аренду спорный земельный участок является признание заключенным договора аренды земли, что приведет к реальному восстановлению нарушенного права Общества.

О таком надлежащем способе эффективной защиты и возобновления нарушенных прав будущих арендаторов, как обращение в суд с иском о признании договора заключенным отметили суды также по делам № 910/16771/19, № 910/16660/18.

Таким образом, эффективность указанного способа защиты (признание договора аренды земли заключенным) состоит в том, что с момента вступления положительного решения в законную силу возникают правовые основания для регистрации соответствующего права аренды в государственном реестре.

Во избежание подобных ситуаций обращайтесь за правовой помощью к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые выберут правильный способ защиты для эффективного восстановления нарушенных прав клиента.

 

Следует обратить внимание, что в случае продажи собственного дома или сооружений, расположенных на земельном участке, гражданин теряет право пользования этим земельным участком (его частью), выделенным и предназначенным для их обслуживания.

Такой вывод изложен в постановлении Верховного Суда по делу №364/515/19, которым оставлено в силе решение судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок, на котором расположен дом, подаренный истцу.

 

Согласно ст. 133 ЗКУ в залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом, а также права на них — право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком застройки (суперфиций), если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем, согласно п.15 Переходных положений ЗКУ до 1 января 2024 года запрещалась купля-продажа или отчуждение другим способом в пользу юридических лиц земельных участков, находящихся в частной собственности и отнесенных к землям для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков , выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме перехода в банки права собственности на земельные участки как предмет залога, передачи земельных участков по наследству, обмена (мены ) в соответствии с ч.2 ст. 37-1 настоящего Кодекса земельного участка на другой земельный участок с одинаковой нормативной денежной оценкой или разница между нормативными денежными оценками которых составляет не более 10 процентов и отчуждения земельных участков для общественных нужд. Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждения земельных участков и земельных долей (паев), установленной настоящим подпунктом, в части их купли-продажи и отчуждения другим способом в пользу юридических лиц, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) в пользу юридических лиц на будущее (в том числе заключение предварительных договоров), недействительны с момента их заключения (удостоверения).

Кроме того, по делу № 139/795/16 суды отказали Банку в удовлетворении иска к лицу о признании земельного участка предметом ипотеки и обращении взыскания на него.

Постановляя решение суды исходили из того, что ответчиком было передано Банку (в качестве обеспечения полученного кредита) дом в ипотеку. Вместе с тем, спорный земельный участок, на котором расположен предмет ипотеки, не приватизирован.

Поскольку из положений договора ипотеки следует, что его предметом является недвижимое имущество (жилой дом), а сведений о земельном участке в договоре нет, основания для признания неприватизированного земельного участка, на котором расположен этот дом, а также придомовой территории также предметом ипотеки отсутствуют .

Кроме того, суды отметили, что земельный участок или право на него может быть передано в залог только после его выделения в натуре в порядке, определенном законом. Также ст. 13 Закона «Об оценке земель» предусмотрено, что в случае залога земельного участка проводится экспертная денежная оценка земли.

Однако представителем истца не предоставлено никаких доказательств, что во исполнение указанных положений, была проведена экспертная денежная оценка и осуществлена государственная регистрация обременения земельного участка в установленном законом порядке на котором расположен предмет ипотеки — жилой дом.

Также договором ипотеки установлено, что после получения государственного акта на землю Ипотекодатель и Заемщик подписывают в одном экземпляре залоговую, которую передают Ипотекодержателю.

Вместе с тем никаких доказательств получения ответчиком государственного акта на спорный земельный участок истцом суда предоставлено не было, в связи с чем иск Банка не подлежит удовлетворению.

 

Следует обратить внимание на некоторые правовые выводы Верховного Суда при рассмотрении споров по установлению сервитута на земельный участок.

Так, Верховный Суд по делу № 127/1417/16-ц пришел к выводу, что правовые основания для отягощения сервитутом чужого земельного участка отсутствуют в случае, если установлена возможность пользования имуществом истца каким-либо другим способом.

Суд ссылался на ч.1 ст. 401 ГКУ, согласно которой право сервитута может быть установлено в отношении земельного участка, других природных ресурсов или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом.

Если истцом предоставлено доказательств в подтверждение невозможности пользоваться принадлежащим ему на праве собственности имуществом в связи с отсутствием у него доступа к земельному участку любым другим способом, отсутствуют основания для удовлетворения иска. В то же время установлено, что доступ к жилому дому истца возможен со стороны пруда, в обход земельного участка, владельцем которого является ответчик.

В то же время, в деле N 539/1427/16 Верховный Суд отметил, что если потребности истца не могут быть удовлетворены менее обременительным образом, чем установление сервитута, есть правовое основание для удовлетворения иска.

Верховный Суд отметил, что устанавливая земельный сервитут на определенный срок или без указания срока, суд должен учитывать, что его целью является удовлетворение потребностей собственника или землепользователя земельного участка для эффективного его использования. Условием установления является невозможность удовлетворить такие потребности другим способом, и в решении суд должен четко определить объем прав лица, обращающегося относительно ограниченного пользования чужим имуществом.

Установив отсутствие у истца другой возможности осуществлять уход за принадлежащими ему на праве собственности жилыми и нежилыми зданиями, суды обоснованно удовлетворили иск, поскольку предложенные экспертом условия земельного сервитута приемлемы для обеих сторон.

Кроме того, обращаю внимание, что земельный сервитут не может быть предметом залога.

 

Эмфитевзис- это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право использования чужого земельного участка для сельскохозяйственных нужд. Право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственного производства (пользователь).

Обратите внимание, что все договоры эмфитевзиса заключены после вступления в силу 01.01.2019 Закона Украины № 2498-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства стимулирование орошения в Украине» ограничены сроком – 50 лет, в том числе и на земельные участки частной формы собственности.

Суперфиций – это право пользования чужим земельным участком для

застройки, отдельный вид прав на чужие вещи (глава 34 ГКУ).

Так, в постановлении ВС от 31.08.2022 по делу № 128/3569/20 указано, что неуплата ответчиком земельного налога не свидетельствует о существенных нарушениях такого договора эмфитевзиса, поскольку указанное нарушение не привело к тому, что истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора эмфитевзиса, поскольку своевременно получил плату за пользование земельным участком, а обязанность уплаты земельного налога согласно Налогового Кодекса Украины лежит именно на нем, как собственника, а не на эмфитевту.

Кроме того, в постановлении ВС от 26.05.2021 по делу № 153/19/19 указано, что ответчиком не предоставлено суду доказательств уплаты фиксированной единовременной выплаты за пользование земельным участком, предусмотренным договором, а это является существенным нарушением условий договора о праве пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), поэтому такой договор подлежит расторжению и расторжению его государственной регистрации.

 

Однако можно выделить общие основания для признания недействительными договоров аренды, купли-продажи, дарения и т.п.

В частности:

-договор нарушает требования действующего законодательства (например, в договоре аренды земельного участка с целевым назначением для ведения сельского хозяйства арендатор не имеет права строить на этой земле капитальные сооружения);

-договор заключен недееспособным лицом;

-нарушена форма договора (существует две нормы договора: письменный и нотариально удостоверенный договор);

-нарушен порядок волеизъявления сторон. Это означает, что лицо должно доказать, что его кто-то заставил подписать договор, и такое подписание было против его воли;

-договор должен быть направлен на наступление реальных последствий.

Также существуют и другие основания для признания сделок по земельному участку недействительными, в том числе в зависимости от вида таких сделок.

Например, по делу 920/143/21 судами удовлетворен иск к Обществу о признании недействительным решения горсовета и договора аренды земельного участка коммунальной собственности.

Судебные решения мотивированы тем, что решение о передаче в аренду земельного участка в нарушение требований ст. 124 ЗКУ принято без проведения земельных торгов.

Поскольку договор аренды спорного земельного участка был заключен на основании неправомерного решения горсовета, суды удовлетворили иск о признании его (договора) недействительным.

Напротив, Верховный Суд 30.07.2020 согласился с судебными решениями по предварительным инстанциям по делу № 471/761/17 об отказе в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным.

Иск собственника земельного участка мотивирован тем, что спорный договор аренды не отвечает требованиям закона, в частности, в договоре аренды предусмотрен другой размер земли, чем передан оредарю в действительности; поскольку договор является договором ренты, он должен быть нотариально удостоверен; при заключении не была определена нормативная денежная оценка земельного участка; в договоре не указано на основании каких документов арендодатель является собственником земельного участка, не указан его кадастровый номер, не подписан сторонами акт приема-передачи, адреса и паспортные данные участников сделки, а также отсутствуют условия пересмотра арендной платы в связи с инфляцией.

Соглашаясь с судебными решениями предыдущих инстанций, Верховный Суд указал на отсутствие предусмотренных законодательством оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Так, согласно статьям 16, 203, 215 ГК Украины для признания судом оспариваемого сделки недействительным необходимо: предъявление иска одной из сторон сделки или другим заинтересованным лицом; наличие оснований для оспаривания сделки; установление, нарушается ли (не признается или оспаривается) субъективное гражданское право или интерес лица, обратившегося в суд.

Верховный Суд указал, что отсутствие одного из существенных условий в договоре аренды земли, предусмотренных ч. 1 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» может быть основанием для признания такого договора недействительным только в случае установления факта нарушения, непризнания или оспоривание прав, свобод или интересов лица, обращающегося с иском, что не установлено судами в данном случае.

 

  Хотя земельные споры являются сложной категорией дел, высококвалифицированные и опытные адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» смогут разобраться в них и успешно решить спорные вопросы. Вы всегда можете обратиться в Бюро за консультацией с целью оценки Вашей ситуации, обсудить варианты решений, просчитать возможные перспективы решить спорный вопрос в Вашу пользу с наименьшими затратами, ведь только обращение к профессиональным адвокатам гарантирует разрешение спора и победу в суде.