Земельні спори займають значну частину судових справ в судах України. Постійна зростаюча вартість земельних ділянок – починаючи від земельних ділянок під приватну забудову та закінчуючи земельними ділянками для сільськогосподарського використання є гарним об’єктом для інвестування, а також часто є предметом всяких зловживань – від корупційних дій чиновників місцевого самоврядування та органів державної влади до незаконних дій суб’єктів господарювання та окремих громадян. Прийняття незаконних рішень органами самоврядування (в т. ч незаконна передача приватних земельних ділянок іншим власникам), самовільне захоплення земельних ділянок, відмова в поверненні з орендного користування земельних ділянок, забруднення земельної ділянки – такий неповний перелік земельних спорів, що потребує професійної юридичної допомоги адвоката по земельним спорам. Земельне питання завжди було актуальним, залишається і, можна з упевненістю сказати, завжди буде предметом підвищеного інтересу та суперечок.Це та інвестиція, яка ніколи не втрачає своєї актуальності та рентабельності, тому, якщо перед Вами постало питання: чи варто відстоювати свої земельні права та інтереси, то відповідь безумовна: варто.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ЗЕМЕЛЬНИХ ПИТАНЬ
– Отримання консультації з Вашого питання, оцінка ситуації та перспектив можливих судових процесів із земельної суперечки;
– Ведення переговорів від імені клієнта щодо вирішення земельної суперечки;
– Представництво інтересів клієнта зі спорів з органами Державного Земельного Кадастру;
– Представництво інтересів клієнта в органах місцевого самоврядування та державних органах із земельних питань;
– Підготовка претензій щодо земельної суперечки та підготовка відповіді на претензію;
– Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа щодо земельної
суперечки вже перебуває у суді;
– Допомога у зборі доказової бази та підготовка процесуальних документів щодо земельної суперечки – адвокатського запиту, позовної заяви, заперечення на позов, відповіді на заперечення, пояснень, клопотань тощо;
– Представництво інтересів клієнта в суді першої інстанції, апеляції, Верховному Суді при розгляді земельних спорів;
– Оскарження судових рішень шляхом підготовки апеляційних та (або) касаційних скарг, заяв за нововиявленими та виключними обставинами щодо земельної суперечки;
– Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
НАЙЧАСТІШІ ПИТАННЯ В ЗЕМЕЛЬНИХ ПРАВОВІДНОСИНАХ
– Витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, користування;
– Визнання недійсним та скасування рішень органів державної влади та (або) місцевого самоврядування, якими порушуються права на земельну ділянку, у тому числі проектної документації на земельні ділянку;
– Визнання права власності на земельну ділянку;
– Спори щодо землеустрою, у тому числі відмова органу місцевого самоврядування в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
– Спори щодо державної реєстрації права на земельну ділянку;
– Зміна цільового призначення земельної ділянки;
– Оренда земельної ділянки;
– Відновлення меж земельної ділянки;
– Припинення права на земельну ділянку;
– Примусовий викуп земельної ділянки для державних потреб;
– Спори із органами Державного Земельного Кадастру;
– Передача земельної ділянки в іпотеку (заставу);
– Встановлення сервітуту на земельній ділянці;
– Суперечки щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій);
– Визнання акта на земельну ділянку недійсним.
– Визнання угод щодо земельних ділянок недійсними.
Вказаний перелік конфліктних ситуацій не є вичерпним, у вирішенні яких клієнту нададуть правову допомогу адвокати із земельних спорів АБ «Ткачук і партнери».
Для уникнення суперечок, пов’язаних із земельними правовідносинами слід знати основні моменти та нюанси чинного земельного законодавства та правові висновки судів у справах цієї категорії.
СПОРИ ЩОДО ВИТРЕБУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ІЗ ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВОЛОДІННЯ ТА КОРИСТУВАННЯ
Такий вид суперечок може виникати у зв’язку із: незаконним вибуттям землі із володіння власника, у тому числі шляхом заволодіння або набуття права на землю недобросовісним (добросовісним) набувачем (ст.ст. 387, 388, 330 ЦК України); порушення права на землю (ч.2 ст. 152 ЗКУ); вимогою визнати право на чуже майно (глава 29, ст. 396 ЦКУ); порушення під час передачі у приватну власність земель державної або комунальної власності та вимоги повернути земельну ділянку у державну або комунальну власність; відшкодування заподіяних збитків (ст. 661 ЦКУ).
Згідно з ч.2 ст. 152 ЗКУ власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою.
За правилом статті 387 ЦКУ власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
У ч.1 ст. ст. 388 ЦКУ встановлено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником, або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Великою Палатою Верховного Суду у справі № 183/1617/16 та Верховного Суду у справі №367/7450/16 залишено в силі рішення попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.
При цьому Верховний Суд зазначив, що за змістом статті 388 ЦКУ випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Положення статті 388 ЦКУ застосовуються як підстава позову про витребування майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних правовідносин.
Отже, якщо суд, встановив, що спірна земельна ділянка вибула із володіння поза волею власника, то останній має право витребувати спірну земельну ділянку від добросовісного набувача на підставі статті 388 ЦК України.
ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМ ТА СКАСУВАННЯ РІШЕНЬ ОРГАНІВ ДЕРЖАВНОЇ ВЛАДИ ТА (АБО) МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ, ЯКИМИ ПОРУШУЮТЬСЯ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Такі суперечки виникають у разі необхідності відновлення права власності або права користування на землю, яка була вилучена з власності (користування) частково чи повністю на підставі рішення органу державної влади та (або) місцевого самоврядування; неправомірно, на підставі рішення, передана у власність, користування; незаконно відмовлено у передачі у власність (користування) землі.
Слід навести постанову Верховного Суду у справі №906/538/16, якою скасовані судові рішення про відмову у задоволенні позову про визнання недійсним рішення райради про затвердження проектної документації та передання у власність та оренду земельної ділянки, на частині якої розташований багатоквартирний будинок, в якому квартира на праві власності належить позивачу. Судові рішення попередніх інстанцій, окрім іншого мотивовані тим, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, зокрема, необхідно було визнавати державні акти, видані відповідачам, а не рішення райради про передачу земельної ділянки в оренду та власність.
Не погоджуючись із позицією судів попередніх інстанцій Верховний Суд зазначив, що відповідно до статті 125 ЗКУ, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно ст.27 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та п.45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень правовстановлюючим документом для державної реєстрації права власності на сформовану земельну ділянку в порядку відведення земельної ділянки із земель державної та комунальної власності є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.
При цьому, в практиці Верховного Суду висловлювалася думка, що право, посвідчене державними актами, є похідним від відповідного рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи в користування, а тому, визнати недійсним потрібно тільки таке рішення, а визнання недійсним державного акту взагалі не може бути предметом позову.Так, пріоритетність визнання недійсним саме рішення перед правовстановлюючим документом – державним актом визначалася, зокрема, і абз.3. п.2.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 за №6 “Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин”.
Відповідно до ч.2 ст.26 Закону у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.” Отже, зазначена норма прямо спростовує висновки судів попередніх інстанцій про неефективність обраного позивачем способу захисту, оскільки, відповідно до наведеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, державний реєстратор зобов’язаний внести до Державного реєстру прав запис про скасування державної реєстрації прав.
СПОРИ ЩОДО ВИЗНАННЯ АКТА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ НЕДІЙСНИМ
Причиною таких суперечок може бути: перевищення місцевою радою повноважень при прийнятті рішення щодо передачі у власність земельної ділянки, надання (реєстрація) однієї земельної ділянки декільком особам тощо.
Відповідно до ч. 1 ст. 155 Земельного кодексу України, у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
На практиці трапляються випадки, коли виконавчим комітетом територіальної громади приймається рішення щодо виділення земельної ділянка спочатку одній особі, а через певний час виконавчий комітет громади виносить ще одне рішення на ту саму ділянку у власність іншій особі, тобто дві таких ділянки різних осіб повністю співпадають. Обидві такі особи отримують державні акти, трапляються випадки, коли одні і ті ж ділянці присвоєно два кадастрові номери.
У разі наявності земельної ділянки, на яку виданий земельний акт, та яка повністю співпадає із Вашою земельною ділянкою, за умови, що рішення про передачу земельної ділянки Вам було прийняте раніше, ніж власнику іншої тотожної з Вашою ділянки, єдиним шляхом вирішення такої проблеми є звернення до суду, в чому Вам нададуть правову допомогу адвокати нашого Бюро.
Для визначення деяких законодавчих нюансів та правову позицію судів при розгляді даної категорії справ слід навести наступні судові рішення.
Відповідно до правової позиції, яка викладена в постанові ВС в справі № 6-33цс13, державні акти на право власності на земельні ділянки є документами, що посвідчують право власності й видаються на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень. У спорах, пов`язаних із правом власності на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти на право власності на земельні ділянки. Визнання недійсними державних актів на право власності вважається законним, належним та окремим способом поновлення порушених прав у судовому порядку.
За правовою позицією, яка висловлена Верховним Судом в постанові у справі № 6-2824цс15 державні акти на право власності на земельні ділянки є документами, що посвідчують право власності й видаються на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, то у спорах, повязаних із правом власності на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти на право власності на земельні ділянки.
У постанові ВС по справі № 686/10181/17 встановлено правовий висновок про визнання недійсним рішення міської ради та Державного акту на право власності на землю. Суди правильно узяли до уваги, що всупереч положень статті 22 ЗК України 1990 року, яка була чинною на час виділення позивачу земельної ділянки рішенням виконкому міської ради, особа приступила до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею.
Отже, фактичні межі земельної ділянки, якою користується позивач, не встановлювалися уповноваженими землевпорядними організаціями. При цьому суди виходили із відсутності доказів накладення меж належної відповідачу земельної ділянки на межі земельної ділянки позивача, у зв`язку із відсутністю даних щодо фактичного користування спірними земельними ділянками, а отже і наявності правових підстав для скасування рішень органу місцевого самоврядування, якими цю земельну ділянку виділено її власнику (відповідачу), а також відповідного Державного акту про право власності на землю.
З урахуванням того, що позивач фактично користується земельною ділянкою іншою площею, аніж виділена йому рішенням виконкому міської ради земельна ділянка, порушення його прав як землекористувача сусіднім землевласником (відповідачем) не доведено.
Вимоги про визнання недійсним державного акту про право власності на землю не виключає застосування до неї позовної давності. До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 20.07.2022 у справі №683/2422/19.
Вимога про визнання недійсним державного акту про право власності на землю є «вимогою» у розумінні стст.256, 268 ЦК. З урахуванням того, що оспорювання акту відбувається за волею відповідної особи, законодавець не передбачив конструкцію нікчемності акту, то на таку вимогу має поширюватися позовна давність.
ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Тут позовними вимогами можуть бути : про визнання права на земельну частку (пай), набуту на підставі спадщини, визнані безгоспними та ін.
Особа набуває право на земельний пай за наявності трьох умов:
1.перебування в членах КСП на час паювання;
2.включення до списку осіб, доданого до державного акта на право колективної власності на землю;
3.одержання КСП цього акта.
Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією.
Відповідно до статті 1225 ЦКУ право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальними правилами спадкування (зі збереженням її цільового призначення) при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на право власності на землю або іншим правовстановлюючим документом.
У п. 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. При цьому сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Важливо! Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» визначено, що у разі, якщо до 1 січня 2025 р. власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформили право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки (ст. 13). Під невитребуваною розуміється земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчене відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості). Така земельна ділянка після формування буде передаватись у комунальну власність певної територіальної громади за рішенням суду в порядку визнання майна безхазяйним. Однак у разі пропуску строку власник такої земельної ділянки або його спадкоємець за наявності поважних причин зможуть звернутися до суду для визначення додаткового строку для оформлення права власності на землю.
Аналіз судової практики свідчить про складність цієї категорії справ як у питаннях доведення фактів, якими обґрунтовані позовні вимоги, так і правильної юридичної кваліфікації наявних правовідносин сторін. Для спадкоємців доведення факту членства спадкодавця у таких підприємствах є недостатнім, оскільки вони мають також довести факт виникнення у спадкодавця права на зазначену частку (пай).
У своїй постанові по справі № 396/1683/18-ц Верховний Суд зазначив, що член колективного сільськогосподарського підприємства, включений до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю, набуває права на земельну частку (пай) з дня видачі цього акта, і в разі його смерті успадкування права на земельний пай здійснюється за нормами ЦК, у тому числі й у випадку, коли з різних причин ця особа не отримала сертифікат на право на земельну частку (пай). Невнесення до зазначеного вище списку особи, яка була членом КСП на час передачі у колективну власність землі, не може позбавити її права на земельну частку.
РОЗРОБКА ПРОЕКТУ ЗЕМЛЕУСТРОЮ
Дані спори виникають, як правило у зв`язку із: відмовою органу місцевого самоврядування у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою; ненаданням органом місцевого самоврядування містобудівних умов; обмеженням проектування житлового будинку та забудови земельної ділянки; відмовою у затвердженні технічної документації.
З метою безоплатного отримання земельної ділянки із земель комунальної власності, громадянам України необхідно звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування, який передає такі земельні ділянки у власність із клопотанням про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Підстави прийняття рішення про відмову у задоволенні вказаного клопотання передбачені ч. 7 ст. 118 ЗКУ. Слід вказати, що враховуючи імперативність норми ч.6 ст. 118 ЗКУ, недодержання вимог щодо змісту клопотання, ненадання належним чином оформлених графічних матеріалів або погодження землекористувача, якщо бажана земельна ділянка не є вільною, може бути самостійною підставою для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою (Постанова ВС у справі №509/4156/15-а).
У випадку надання органом місцевого самоврядування незаконної відмови про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка оформляється у вигляді рішення, або взагалі не прийняття такого рішення, останнє, як і противоправна бездіяльність уповноваженого органу, можуть бути оскаржені протягом 6 місяців у судовому порядку, в чому допоможуть адвокати нашого Бюро.
Слід навести судову практику Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії справ.
Так постановою ВС у справі № 825/2228/18 залишено без змін рішення судів попередніх інстанцій, якими задоволено позову про визнання недійсної відмови райради у наданні дозволу на розроблення землеустрою та зобов’язання відповідача надати такий дозвіл.
Задовольняючи позовні вимоги, суди керувалися тим, що судами попередніх інстанцій встановлено, що підставою для відмови відповідачем визначено те, що земельна ділянка, яка зазначена позивачем в графічних матеріалах обтяжена правом постійного користування. Відмова відповідача у наданні дозволу є незаконною, оскільки не ґрунтується на нормах ЗК України, де встановлено вичерпний перелік підстав, що можуть бути підставою для відмови у наданні такого дозволу.
Стосовно задоволення вимоги про зобов’язання відповідача надати дозвіл на розробку землеустрою суди зазначили, що у випадку невиконання обов`язку відповідачем, за наявності визначених законом умов, у суду виникають підстави для ефективного захисту порушеного права позивача шляхом, зокрема, зобов`язання відповідача вчинити певні дії, спрямовані на відновлення порушеного права, або шляхом зобов`язання ухвалити рішення. Зобов`язання судом відповідача надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може мати місце лише у випадку, якщо судом встановлено відсутність підстав для відмови у видачі дозволу, які передбачені законом.
Також Верховний Суд у справі № 823/59/17 зробив наступний правовий висновок: дискреційне повноваження органу може полягати у виборі діяти, чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким. Повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб`єкта владних повноважень. Тобто, у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов`язаний вчинити конкретні дії і, якщо він їх не вчиняє, його можна зобов`язати до цього в судовому порядку. Аналогічний висновок викладено у справі № 819/570/18.
РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Важливість Державного земельного кадастру полягає в тому, що земельна ділянка стає повноцінним об’єктом нерухомого майна тільки з моменту її державної реєстрації, тобто з моменту внесення до земельного кадастру відомостей про земельну ділянку, місце розташування, межу, площу та інші важливі характеристики.
Які основні проблеми внесення інформації до земельного кадастру зазвичай виникають, що породжують судові спори: неточні дані при визначенні площ або меж земельних ділянок (або розташування в межах однієї ділянки частини іншої); невідповідність меж земельної ділянки, зазначеної у Державному реєстрі земель (ДРЗ), її дійсних кордонів; невідповідність площі ділянки, зазначеної у ДРЗ, її дійсної площі у зв’язку зі зміною методів підрахунку (округленням); надання кільком земельним ділянкам однакових кадастрових номерів; відсутність кадастрового номера тощо. Вичерпний перелік підстав відмови наведено у ч.6 ст. 24 Закона України «Про державний земельний кадастр».
Наприклад, у судовій справі № 826/9603/17 особі відмовлено у реєстрації земельної ділянки, що належить їй на праві користування з підстав реєстрації спірної землі за іншою особою.
Суди задовольнили позов вказаної особи та скасували попередню реєстрацію спірної земельної ділянки за іншою особою, що дало можливість усунути перешкоди у реєстрації землі за позивачем.
При цьому підстави для скасування попередньо реєстрації стало те, що державна реєстрація земельної ділянки, з приводу якої виник цей спір, проведена протиправно та з порушенням вимог законодавства, на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка не відповідала вимогам закону, що призвело до її накладення на земельну ділянку, належну позивачу.
Аналогічні правові висновки судів наведено у рішеннях по справа №236/1412/21, якими також задоволено позов фізичної особи та скасовано попередню реєстрацію земельної ділянки, яка накладалася на землю, належну позивачу.
Таким чином, у разі, якщо можливо усунути недоліки, які стали підставою для відмови у державній реєстрації земельної ділянки, можливо повторно звернутись до державного кадастрового регістратор. Водночас у разі безпідставної відмови у реєстрації земельної ділянки або виявлення накладення на неї землі, яка вже зареєстрована слід вирішувати такі конфліктні ситуації в судовому порядку, в чому Вам допоможе кваліфікований спеціаліст-юрист нашого Бюро.
ЗМІНА ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Такі спори можуть виникати у зв’язку із відмовою власнику або користувачеві земельної ділянки у зміні виду використання земельної ділянки (ст.20, 125 ЗКУ); незаконною зміною виду використання земельної ділянки та її нецільове використання (передача в оренду тощо).
На сьогоднішній день, дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки вже не потрібен. Для першого кроку необхідна нотаріально засвідчена заява на зміну цільового призначення земельної ділянки, підписана власником. Саме ця заява і буде підставою для розробки проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення землі на наступному кроці. З 1 липня 2021 року скасована заборона зміни цільового призначення та виду використання на земельні ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі власникам земельних часток для ведення особистого селянського господарства та земельних часток (паїв).
Частиною 6 ст. 20 ЗКУ встановлено, що зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує: розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки); прийняття рішень органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).
Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель, відповідно до статті 21 Земельного кодексу України, є підставою для:
-визнання недійсними рішень органів державної влади, та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;
-визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;
-відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.
Також використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою примусове припинення прав на земельну ділянку (як власності, так і користування) у судовому порядку.
Слід навести постанову Верховного Суду у справі № 916/1998/19, якою залишено в силі судові рішення про відмову у задоволенні позову міськради про розірвання договору оренди у зв’язку із використанням відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням. При цьому Верховний Суд зробив висновок щодо поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням». Це стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за призначенням, не передбаченим генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству, чого не було в даному випадку.
Також Верховний Суд, розглянувши 07.02.2023 справу № 922/672/21 зробив правові висновки щодо відмінності договорів суперфіцію та оренди землі, а також щодо відповідних правових наслідків для цих договорів при невикористанні земельної ділянки за призначенням та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Верховний Суд погодився із судом апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову орендодавця про припинення договору суперфіцію з підстав невикористання земельної ділянки за призначенням, а саме не здійснення на спірній землі запланованої забудови з огляду на наступне.
Поняття “невикористання земельної ділянки за призначенням” та “використання земельної ділянки не за цільовим призначенням” різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування. Отже, за змістом приписів статті 141 ЗК України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею.
ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
У даних спорах для відновлення порушених права можуть бути пред’явлені позови із вимогами: визнання договору оренди укладеним;відновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення (ст. 33 ЗУ “Про оренду землі”); розірвання договорів оренди землі, наданої для потреб будівництва (ст. 377 ЦКУ, ст. 120 ЗКУ, ст. 19, 31 ЗУ “Про оренду землі); збільшення або зменшення розміру орендної плати; визнання недійсним договору оренди.
Слід звернути увагу, що мають місце непоодинокі випадки коли після прийняття органом місцевого самоврядування рішення про надання особі в оренду земельної ділянки в подальшому зволікають із безпосереднім укладенням договору. Такі дії орендодавця ставлять під загрозу реалізацію проектів майбутнього орендатора, безпосередньо пов’язаною із правом користуванням землею і змушують останнього звертатися до судових органів за захистом своїх прав.
Однак, іноді позивачі невірно обирають спосіб захисту, наслідком чого навіть позитивне судове рішення не поновлює порушене право.
Так, Верховний Суд у справі № 910/6456/19 задовольнивши позов про визнання договору оренди укладеним надав правову оцінку належності обраного товариством способу захисту, зазначив, що ухвалення у справі № 17/386-36/14-51/197-34/114-10/544 (між цими ж сторонами про той же предмет спору) судового рішення про зобов`язання відповідача укласти договір та пред`явлення цього рішення до примусового виконання не призвело до відновлення порушених прав позивача, оскільки судове рішення не було виконано через неможливість такого виконання без участі Ради (боржника), яка ухилялася від виконання зазначеного судового рішення та відмовляється від укладення з позивачем відповідного договору оренди землі, натомість у цій справі позивач обрав спосіб захисту у виді визнання договору укладеним, який є належним і таким, що призводить до відновлення порушеного права позивача.
Судами установлено наявність взаємного волевиявлення позивача (ініціювання процедури одержання земельної ділянки в оренду, звернення із пропозицією щодо укладення договору, подання позову) і відповідача (рішення міськради) на виникнення правовідносин оренди стосовно спірної земельної ділянки.
Оскільки у цьому випадку йдеться про ухилення органу місцевого самоврядування від фактичного виконання власного рішення, а також судового рішення, що набрало законної сили, яким Раду було зобов`язано виконати наведений обов`язок, то з урахуванням суті порушеного права та специфіки правовідносин, з яких виник спір, ефективним способом захисту права позивача набути в оренду спірну земельну ділянку є саме визнання укладеним договору оренди землі, що призведе до реального відновлення порушеного права Товариства.
Про такий належний спосіб для ефективного захисту та поновлення порушених прав майбутніх орендарів, як звернення до суду із позовом про визнання договору укладеним зазначили суди також у справах № 910/16771/19, № 910/16660/18.
Таким чином, ефективність вказаного способу захисту (визнання договору оренди землі укладеним) полягає в тому, що з моменту набрання позитивного рішення законної сили виникають правові підстави для реєстрації відповідного права оренди в державному реєстрі.
Для уникнення подібних ситуацій звертайтесь за правовою допомогою до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які оберуть правильний спосіб захисту для ефективного поновлення порушених прав клієнта.
ПРИПИНЕННЯ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Цьому питанню присвячена глава 22, ст.140 ЗКУ. Вказані суперечки можуть виникнути у зв’язку із конфіскацією земельної ділянки; вимоги кредитора про звернення стягнення на земельну ділянку; вимогою про право власності на земельну ділянку у разі смерті власника земельної ділянки за відсутності/наявності спадкоємців; у разі добровільної відмови власника від права на земельну ділянку/відсутності відмови власника від права на земельну ділянку; у разі відчуження земельної ділянки за рішенням власника; у разі не відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений термін у випадках, визначених ЗУ;, вилучення земельної діялянки у державну власність для суспільних потреб тощо.
Слід звернути увагу, що у разі продажу власного будинку чи споруд, які розташовані на земельній ділянці, громадянин втрачає право користування цією земельною ділянкою (її частиною), що виділена та призначена для їх обслуговування.
Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду у справі №364/515/19, якою залишено в силі рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову про визнання права власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок, подарований позивачу.
ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В ІПОТЕКУ (ЗАСТАВУ)
Найбільш поширеніші позови, які пред’являються у даній категорії спорів є: визнання недійсною передачу у заставу (іпотеку) земельної ділянки, якщо не було отримано згоду всіх власників; визнати недійсною передачу у заставу частини земельної ділянки, якщо дана частина не була виділена в натурі (на місцевості); визнати недійсною передачу у заставу (іпотеку) ділянки, яка є державною та комунальною власністю, що не підлягає приватизації, враховуючи положення статті 84 ЗКУ.
Відповідно до ст. 133 ЗКУ в заставу можуть передаватися земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом, а також права на них – право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом.
Разом з тим, відповідно до п.15 Перехідних положень ЗКУ до 1 січня 2024 року заборонялась купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до ч.2 ст. 37-1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Крім того, у справі № 139/795/16 суди відмовили Банку у задоволенні позову до особи про визнання земельної ділянки предметом іпотеки та звернення стягнення на неї.
Постановляючи рішення суди виходили з того, що відповідачем було передано Банку (як забезпечення отриманого кредиту) будинок в іпотеку.Разом з тим, спірна земельна ділянка, на якій розташований предмет іпотеки не приватизована.
Оскільки, з положень договору іпотеки слідує, що його предметом є нерухоме майно (житловий будинок), а відомостей щодо земельної ділянки у договорі не має, підстави для визнання неприватизованої земельної ділянки, на якій розташовано цей будинок, а також прибудинкової території також предметом іпотеки відсутні.
Окрім того, суди зазначили, що земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише після її виділення в натурі в порядку, визначеному законом. Також ст. 13 Закону України “Про оцінку земель” передбачено, що у разі застави земельної ділянки проводиться експертна грошова оцінка землі.
Однак, представником позивача не надано жодних доказів, що на виконання вказаних положень, було проведено експертну грошову оцінку та здійснено державну реєстрацію обтяження земельної ділянки у встановленому законом порядку на якій розташований предмет іпотеки – житловий будинок.
Також, договором іпотеки встановлено, що після отримання державного акту на землю Іпотекодавець та Позичальник підписують в одному екземплярі заставну, яку передають Іпотекодержателю.
Разом з тим, жодних доказів отримання відповідачем державного акту на спірну земельну ділянку позивачем суду надано не було, у звязку із чим позов Банку не підлягає задоволенню.
ВСТАНОВЛЕННЯ СЕРВІТУТУ НА ЧУЖУ ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Суть суперечок у даній категорії справ: оскарження права користування чужим майном щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом; вимога про право користування чужим майном щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом (ст.395- 402 ЦКУ, ст.100 ЗКУ).
Слід звернути увагу на деякі правові висновки Верховного Суду при розгляді спорів щодо встановлення сервітуту на земельні ділянку.
Так, Верховний Суд у справі № 127/1417/16-ц прийшов до висновку, що правові підстави для обтяження сервітутом чужої земельної ділянки відсутні у разі, якщо встановлена можливість користування майном позивача яким-небудь іншим способом.
Суд посилався на ч.1 ст. 401 ЦКУ, згідно якою право сервітут може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.
Якщо позивачем не надано доказів на підтвердження неможливості користуватися належним йому на праві власності майном у зв’язку з відсутністю у нього доступу до земельної ділянки будь-яким іншим способом, відсутні підстави для задоволення позову. Водночас, встановлено, що доступ до житлового будинку позивача можливий із боку ставка, в обхід земельної ділянки, власником якої є відповідач.
Водночас, у справі N 539/1427/16 Верховний Суд зазначив, що якщо потреби позивача не можуть бути задоволені у менш обтяжливий спосіб ніж встановлення сервітуту, є правова підстава для задоволення позову.
Верховний Суд зазначив, що встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку, суд має враховувати, що його метою є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання. Умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, що звертається відносно обмеженого користування чужим майном.
Встановивши відсутність у позивача іншої можливості здійснювати догляд за належними їй на праві власності жилими та нежилими будівлями, суди обґрунтовано задовольнили позов, оскільки запропоновані експертом умови земельного сервітуту є прийнятними для обох сторін.
Окрім того, звертаю увагу, що земельний сервітут не може бути предметом застави.
ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС) АБО ДЛЯ ЗАБУДОВИ (СУПЕРФІЦІЙ)
Суперечки у даній категорії виникають із незаконністю договорів емфітевзису та суперфіцію;зміною, припиненням, розірванням договорів емфітевзису та суперфіцію; витребуванням земельної ділянки з чужого незаконного користування.
Емфітевзис- це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).
Зверніть увагу, що всі договори емфітевзису укладені після набрання чинності 01.01.2019 року Закону України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні » обмежені терміном – 50 років , у тому числі і на земельні ділянки приватної форми власності.
Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для
забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 ЦКУ).
Так, у постанові ВС від 31.08.2022 у справі № 128/3569/20 зазначено, що несплата відповідачем земельного податку не свідчить про істотні порушення такого договору емфітевзису, оскільки зазначене порушення не призвело до того, що позивач позбавився того, на що розраховував при укладенні договору емфітевзису, оскільки своєчасно отримав плату за користування земельною ділянкою, а обов’язок сплати земельного податку, відповідно до Податкового Кодексу України, лежить саме на ньому, як власника, а не на емфітевту.
Окрім того, у постанові ВС від 26.05.2021 у справі № 153/19/19 вказано, що відповідачем не надано суду доказів сплати фіксованої одноразової виплати за користування земельною ділянкою, передбаченої договором, а це є істотним порушенням умов договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), тому такий договір підлягає розірванню та скасуванню його державної реєстрації.
ВИЗНАННЯ УГОД ЩОДО ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ НЕДІЙСНИМИ
Для кожного виду угод, що стосується земельної ділянки є різні підстави для визнання їх недійсними.
Однак можна виділити загальні підстави для визнання недійсними договорів оренди, купівлі-продажу, дарування тощо.
Зокрема:
-договір порушує вимоги чинного законодавства (наприклад, у договорі оренди земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення сільського господарства орендар не має право будувати на цій землі капітальні споруди);
-договір укладено недієздатною особою;
-порушено форму договору (існує дві норми договору: письмова та нотаріально посвідчений договір);
-порушено порядок волевиявлення сторін. Це означає, що особа повинна довести, що її хтось змусив підписати договір, і таке підписання було проти її волі;
-договір має бути направлений на настання реальних наслідків.
Також існують і інші підстави для визнання угод щодо земельної ділянки недійсними, у тому числі в залежності від виду таких угод.
Наприклад, у справі 920/143/21 судами задоволено позов до Товариства про визнання недійсним рішення міськради та договору оренди земельної ділянки комунальної власності.
Судові рішення мотивовані тим, що рішення про передачу в оренду земельної ділянки, в порушення вимог ст. 124 ЗКУ, прийнято без проведення земельних торгів.
Оскільки договір оренди спірної земельної ділянки був укладений на підставі неправомірного рішення міськради, тому суди задоволили позов про визнання його (договору) недійсним.
Навпаки, Верховний Суд 30.07.2020 погодився із судовими рішення поепердніх інстанцій у справі № 471/761/17 про відмову у задоволенні позову про визнання договору оренди недійсним.
Позов власника земельної ділянки мотивовано тим, що спірний договір оренди не відповідає вимогам закону, зокрема, в договорі оренди передбачений інший розмір землі, ніж передано оредарю в дійсності; оскільки договір є договором ренти він повинен бути нотаріально посвідчений; при укладенні не було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки; в договорі не вказано на підставі яких документів орендодавець є власником земельної ділянки, не зазначено її кадастровий номер, не підписано сторонами акт прийому-передачі, адреси та паспортні дані учасників правочину, а також відсутні умови перегляду орендної плати у звязку із інфляцією.
Погоджуючись із судовими рішеннями попередніх інстанцій Верховний Суд вказав на відсутність передбачених законодавством підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним.
Так, згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину;встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Верховний Суд вказав, що відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом, що не було встановлено судами у даному випадку.
Хоча земельні суперечки і є складною категорією справ, висококваліфіковані та досвідчені адвокати АБ «Ткачук і партнери» зможуть розібратися в них та успішно вирішити спірні питання. Ви завжди можете звернутися до нашого Бюро за консультацією із метою оцінити Вашу ситуацію, обговорити варіанти рішень, прорахувати можливі перспективи вирішити спірне питання на Вашу користь із найменшими затратами, адже тільки звернення до професійних адвокатів гарантує вирішення спору та перемогу в суді