Споры по купле-продаже недвижимого имущества

При заключении сделок с недвижимостью нередко возникают судебные споры: конфликты вокруг задатка, вопрос о том, по чьей вине сорвалась сделка, «плохая» цепочка предыдущих сделок с недвижимостью, скрытые продавцом дефекты объекта или отказ покупателя от уже заключённого договора. Отдельная сложная категория — сделки с государственным и коммунальным имуществом, которые часто оспаривают прокуроры. Категория «Споры по купле-продаже недвижимого имущества» — одна из ключевых в практике адвокатского объединения «Ткачук и партнёры».

Услуги адвоката по купле-продаже недвижимого имущества

Консультации по решению спорных вопросов купли-продажи недвижимого имущества

Составление адвокатских запросов по спорным вопросам купли-продажи

Составление иска и подача дела в суд по спору о купле-продаже недвижимости

Представительство в суде первой инстанции, апелляционной и кассационной инстанциях

Судебное обжалование незаконных судебных решений

Чаще всего в практике встречаются иски о взыскании суммы задатка по предварительному договору, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании недвижимости из чужого незаконного владения, взыскании убытков. Если продавец получил оплату не в полном объёме, договор можно расторгнуть в судебном порядке — а при покупке доли имущества совладелец или арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Приобрели ли Вы долю недвижимого имущества, находящегося в собственности нескольких лиц, или в аренде — от совладельца или арендатора может поступить иск о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением их преимущественного права.

Судебная практика по спорам о купле-продаже недвижимости

Разбор актуальных постановлений Верховного Суда — с датами и номерами дел.

ВС от 11.12.2024 · Отличие мнимой сделки от фиктивной

Неполучение оплаты по договору купли-продажи само по себе не делает сделку фиктивной или мнимой — это лишь основание требовать расторжения договора, а не признания его недействительным.

Истец утверждал, что под видом купли-продажи квартиры стороны фактически заключили договор ипотеки в обеспечение чужого долга, а сам он продолжал проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги.

Верховный Суд отменил решение апелляции и отказал в иске: мнимая сделка — это сделка, за которой стороны сознательно скрывают другую, а доказательством этого не может служить одно лишь объяснение истца. Договор прямо предусматривал, что расчёт произведён полностью и стороны не имеют претензий — этого достаточно для действительности сделки.

ВС от 26.02.2025 · Ничтожность требует прямого указания закона

Ничтожным может быть признан только тот договор, для которого императивная норма закона прямо устанавливает обязательность письменной формы с нотариальным удостоверением — суд не вправе признавать договор ничтожным без исследования его фактического содержания.

Суды предыдущих инстанций истребовали спорную недвижимость у конечного приобретателя, посчитав ничтожными нотариально не удостоверенные договоры о расторжении первоначальных сделок купли-продажи.

Верховный Суд отменил эти решения, отправив дело на новое рассмотрение: иск содержал два разных основания — несоблюдение нотариальной формы и превышение полномочий представителя, — а суды не исследовали содержание самого договора расторжения. Собственник, лишённый владения без законных оснований, не теряет права владения и вправе истребовать имущество виндикационным иском.

ВС от 08.11.2024 · Оплата по договору уступки прав, а не покупателю напрямую

Если стороны трёхстороннего договора уступки права требования согласовали, что покупатель обязан рассчитаться не с продавцом, а с третьим лицом, продавец не вправе требовать оплаты напрямую от покупателя.

Компания-застройщик требовала взыскать с покупателя офисного помещения задолженность по договору купли-продажи имущественных прав, ссылаясь на неоплату.

Верховный Суд отказал в иске: подписав трёхсторонний договор уступки права требования, истец сам подтвердил, что оплата причитается не ему, а третьему лицу — а поскольку этот договор недействительным не признан, обязанность покупателя по оплате именно перед истцом не подтверждена.

ВС от 04.12.2024 · Не нужно объединять иск об оспаривании с виндикацией

Иск о признании недействительным договора купли-продажи общего имущества супругов, отчуждённого без согласия одного из них, — надлежащий способ защиты сам по себе, без обязательного одновременного заявления требования об истребовании имущества у конечного приобретателя.

Апелляционный суд отказал в иске бывшему супругу, чья подпись на согласии об отчуждении дома была подделана, посчитав, что нужно было привлекать к делу конечного покупателя, к которому имущество перепродавалось несколько раз.

Верховный Суд отменил это решение: истец вправе по своему усмотрению заявить требование о признании сделки недействительной отдельным иском, а затем при необходимости — отдельный виндикационный иск к конечному приобретателю; отказ в иске по мотиву «ненадлежащего способа защиты» в такой ситуации неправомерен.

Похожие темы

Также может быть полезно: Споры по купле-продаже загородной недвижимости, Адвокат по спорам о долге за электроэнергию, Адвокат по жилищным спорам.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли признать договор купли-продажи недействительным только из-за того, что деньги не были переданы?

Нет — неполучение оплаты не делает сделку фиктивной или мнимой. В этом случае нужно требовать расторжения договора, а не признания его недействительным.

Что делать, если недвижимость перепродали несколько раз после незаконной первой сделки?

Можно отдельно оспорить первый договор, а затем отдельным иском истребовать имущество у конечного приобретателя (виндикационный иск) — объединять эти требования в одном иске не обязательно.

Может ли продавец требовать оплату напрямую от покупателя, если по договору деньги должны идти третьему лицу?

Нет — если стороны заключили трёхсторонний договор уступки прав, где обязанность оплаты установлена именно перед третьим лицом, продавец не вправе взыскивать эту сумму с покупателя напрямую.

Можно ли оспорить продажу дома, если супруг подделал согласие второго супруга?

Да — такая сделка может быть признана недействительной, особенно если приобретатель по обстоятельствам дела не мог не знать, что имущество находится в совместной собственности супругов.

Сколько стоит консультация адвоката по теме «Споры по купле-продаже недвижимого имущества»?

Стоимость зависит от сложности дела и стоимости объекта. Актуальные расценки — на странице цен на услуги адвоката, либо их можно уточнить по телефону.