Споры по купле-продаже загородной недвижимости
Желание приобрести частный жилой дом с земельным участком за пределами крупного города для жизни или отдыха приводит к заключению множества сделок по купле-продаже загородной недвижимости. По разным причинам владельцы такой недвижимости тоже хотят её продать — переезд, получение средств для другой покупки, — а высокая стоимость домов с гаражом, бассейном, зоной барбекю делает такие сделки особенно рискованными. Категория «Споры по купле-продаже загородной недвижимости» — одна из ключевых в практике адвокатского объединения «Ткачук и партнёры».
С какими проблемами сталкиваются продавцы и покупатели
Покупатели загородной недвижимости часто сталкиваются со скрытыми недостатками дома (строительными или конструктивными), проблемами земельного участка (например, подтоплением), неполадками электро- или газовых сетей, которые невозможно было выявить при заключении договора.
Продавцы, в свою очередь, могут столкнуться с отказом покупателя от предварительного договора, невыплатой полной суммы по договору, другими нарушениями расчётов. У обеих сторон нередко возникают проблемы с посредниками — сокрытием информации о сделке или объекте, изъятием правоустанавливающих документов, вымогательством не предусмотренных договором платежей. Особую бдительность нужно проявлять там, где есть несколько совладельцев или наследников.
Если недвижимость продали с недостатками или покупатель не хочет полностью её оплачивать — какой иск подавать, расторгать договор или признавать его недействительным? Квалифицированное и быстрое правовое вмешательство адвоката по купле-продаже загородной недвижимости помогает добиться положительного результата.
Помощь адвоката по купле-продаже загородной недвижимости
Судебная практика по спорам о купле-продаже загородной недвижимости
Разбор актуальных постановлений Верховного Суда — с датами и номерами дел.
Лица, получившие право собственности на здание или сооружение, автоматически становятся собственниками земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему владельцу — эта норма императивна, и продавец здания уже не вправе отдельно продать землю под ним третьему лицу.
Истцы купили квартиры в двухквартирном доме, расположенном на земельном участке, который оставался в собственности продавца. После продажи квартир продавец всё равно продал этот земельный участок другому лицу — истцы посчитали это нарушением своих прав и потребовали признать такую продажу земли недействительной.
Суд первой инстанции иск частично удовлетворил, апелляционный суд — полностью отказал, посчитав, что истцы не доказали, право на какую именно часть участка к ним перешло вместе с квартирами.
Верховный Суд 30.10.2024 отменил решение апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции. ВС напомнил: ст. 120 Земельного кодекса и ст. 377 ГК Украины закрепляют принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нём здания — при переходе права собственности на здание право на землю под ним переходит автоматически, и эти нормы имеют императивный характер.
Поскольку продавец, продав квартиры, утратил право распоряжаться землёй под ними и должен был обеспечить новым владельцам возможность оформить свою часть участка, последующий договор продажи всего участка третьему лицу признан недействительным — этот способ защиты суд счёл эффективным и соответствующим характеру нарушения.
Сделка, совершённая представителем с превышением полномочий, порождает права и обязанности представляемого лица только при последующем одобрении сделки этим лицом; иск о недействительности такого договора нужно подавать к другой стороне сделки, а не к самому представителю.
Истица требовала признать недействительными цепочку договоров купли-продажи дома и земельного участка и истребовать имущество у конечного покупателя, утверждая, что доверенность на продажу отцу, от чьего имени заключён первый договор, она не выдавала.
Суды первой и апелляционной инстанций иск частично удовлетворили: судебная экспертиза установила, что подпись на доверенности выполнила не истица, поэтому первый договор и истребование имущества у конечного покупателя суды признали обоснованными, а требование к отцу-представителю — тоже удовлетворили.
Верховный Суд 14.08.2024 отменил решения в двух частях. Во-первых, суд подчеркнул: по ст. 241 ГК Украины сделка, совершённая представителем с превышением полномочий, создаёт права и обязанности представляемого только при последующем одобрении сделки, а суды не исследовали все доверенности, выданные отцу, и согласие мужа истицы на продажу — эти доказательства имели значение для установления действительной воли истицы.
Во-вторых, ВС указал на процессуальную ошибку: по иску о недействительности договора, заключённого представителем, надлежащим ответчиком является другая сторона этого договора, а не сам представитель — требования к отцу как представителю суды удовлетворили ошибочно, и в этой части в иске нужно было отказать.
Само по себе изменение официального курса гривны к доллару не является существенным изменением обстоятельств для расторжения договора, если цена в договоре определена в гривне без привязки к валютному курсу, — стороны не могли рассчитывать на неизменность курса, поскольку это не закреплено законом.
Истец требовал расторгнуть заключённые в 2014 году договоры купли-продажи дома и земельного участка, ссылаясь на то, что с момента их подписания курс доллара вырос более чем вдвое — с 12 до 26,7 грн за доллар, что он считал существенным изменением обстоятельств.
Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали — истец не доказал ни существенного изменения обстоятельств, ни выполнения всех четырёх условий ст. 652 ГК Украины для расторжения договора, а сам факт отказа стороны от исполнения уже заключённого договора недопустим по ст. 525 ГК Украины.
Верховный Суд 15.03.2024 оставил эти решения в силе, отметив: официальный курс гривны устанавливается ежедневно и его неизменность законодательно не закреплена, поэтому истец не мог обоснованно рассчитывать, что курс не изменится за время исполнения договора.
Поскольку цена в договоре была определена в гривне без указания долларового эквивалента или иной валютной привязки, изменение курса само по себе не изменило объём прав и обязанностей сторон по договору — а значит, не являлось существенным изменением обстоятельств в значении ст. 652 ГК Украины.
Похожие темы
Также может быть полезно: Адвокат по земельным спорам, Споры по купле-продаже недвижимого имущества, Земельные споры.
Часто задаваемые вопросы
Может ли продавец дома отдельно продать землю под ним другому покупателю?
Нет — по закону право на земельный участок автоматически переходит вместе с правом собственности на здание, поэтому такая отдельная продажа земли может быть признана недействительной.
Можно ли оспорить продажу недвижимости, оформленную по поддельной доверенности?
Да — если доверенность оформлена без ведома собственника, сделка, совершённая по ней, недействительна, если собственник её впоследствии не одобрил. При этом иск нужно подавать к другой стороне сделки, а не к тому, кто действовал по доверенности.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома из-за резкого роста курса доллара?
Как правило, нет — если цена в договоре указана в гривне без привязки к курсу валют, изменение курса само по себе не считается существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение.
Что делать, если после покупки дома обнаружились скрытые дефекты?
Зафиксировать дефекты (актом, экспертизой), направить претензию продавцу и, если вопрос не решается добровольно, обратиться в суд с требованием об уменьшении цены, устранении недостатков или расторжении договора — конкретный способ защиты зависит от характера дефектов.
Сколько стоит консультация адвоката по теме «Споры по купле-продаже загородной недвижимости»?
Стоимость зависит от стоимости объекта и сложности спора. Актуальные расценки — на странице цен на услуги адвоката, либо их можно уточнить по телефону.
Для консультации звоните: +38 (067) 503 05 30.