Нерідко між співвласниками багатоквартирного будинку та управителями виникають суперечки щодо необхідності проведення поточного або капітального ремонту спільних приміщень-покрівлі, даху, підвальних приміщень, зовнішніх стін будинку тощо. Як правило, мотивація непроведення управителями як поточного, так і капітального ремонту – це відсутність відповідного рішення співвласників та коштів.
На питання хто повинен платити кошти за проведення поточного та капітального ремонту багатоквартирного будинку та який порядок їх проведення відповів Верховний Суд, залишивши 29.02.2024 в силі судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову Особи про зобов`язання ТОВ (управляючу компанію) здійснити поточний ремонт покрівлі і даху будинку.
Позов мотивовано тим, що Особа неодноразово звертався до ТОВ (управляючої компанії) з колективними заявами про ремонт покрівлі і даху у будинку та працівниками ТОВ було зафіксовано його пошкодження. Проте будь-які роботи щодо ремонту даху не здійснювалися, проведення робіт планувалося з 2018 року та щоразу переносилося на інший час, покрівля і дах у будинку не відремонтовані, що призводить до затікання води в квартири мешканців, утворення тріщин у стелі.
Касатор (ТОВ) у скарзі зазначив, що питання щодо поточного та капітального ремонту покрівлі мають вирішуватися зборами співвласників багатоквартирного будинку; лише після прийняття відповідного рішення співвласниками багатоквартирного будинку управитель може організовувати проведення капітального ремонту та виступати замовником таких послуг; покрівля є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, а витрачені на її капітальний ремонт кошти будуть виставлені до сплати усім співвласникам будинку, тому судовими рішеннями у справі вирішено питання про обов`язки співвласників (12 квартир) будинку без залучення їх до участі у справі.
Не погоджуючись із доводами касаційної скарги Верховний Суд постанові зазначив, що, кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника (ч.2 ст. 7 Закону № 417-VІІІ).
Водночас відносини, що виникають у процесі надання послуг з управління багатоквартирним будинком, регулюються ЗУ від 09.07.2017 № 2189-VІІІ «Про житлово-комунальні послуги», згідно зі статтею 10 якого вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором та включає: 1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем; 2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис витрат, який є невідємною частиною договору враховує обов`язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг).
У разі прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку та включення відповідних умов до договору управління управитель (згідно із складеним планом): накопичує кошти на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку; надає в оренду спільне майно багатоквартирного будинку; встановлює сервітути щодо спільного майна багатоквартирного будинку (пункт 21 Правил, затверджених постановою КМУ № 712 від 05.09.2018).
Управитель відкриває окремий банківський рахунок для приймання відповідних платежів (внесків на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна будинку, орендної плати, плати за сервітут) та проведення розрахунків за таким багатоквартирним будинком. Кошти такого рахунка є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням (пункт 22 Правил).
Кошти, що надходять від використання спільного майна багатоквартирного будинку та встановлення сервітутів (орендна плата, плата за сервітут), спрямовуються на капітальний ремонт (заміну) спільного майна багатоквартирного будинку, якщо інше не встановлено договором управління або рішенням співвласників багатоквартирного будинку чи ОСББ (пункт 23 Правил).
Кошти, що надходять як внески на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна будинку, спрямовуються на відповідні цілі згідно з умовами договору управління або іншого договору, який покладає на управителя обов`язок організовувати виконання та виступати замовником робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку (пункт 24 Правил).
Управитель зобов`язаний за рішенням співвласників багатоквартирного будинку та в межах виділених ними коштів організовувати виконання та виступати замовником робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку; у разі прийняття відповідного рішення співвласниками багатоквартирного будинку приймати на банківський рахунок, відкритий для розрахунків за окремим багатоквартирним будинком для цієї мети, внески на проведення капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, орендну плату і плату за сервітути та забезпечувати проведення відповідних розрахунків, а також на запит будь-якого співвласника надавати інформацію про рух коштів на відповідному рахунку (пункт 43 Правил).
В той же час, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку проводить управитель в межах кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку, що є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Витрати на утримання багатоквартирного будинку і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку включаються до плати за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, визначеної відповідним договором. Зокрема між ТОВ та Позивачем укладено договір, яким передбачено тариф на послуги з поточного ремонту конструктивних елементів будинку 0,5703 грн/кв. м.
Суди зобов`язали ТОВ здійснити саме поточний ремонт покрівлі і даху будинку, зауваживши, що ТОВ, як управляюча компанія не здійснює капітальний ремонт житлових будинків, адже проведення зазначеного ремонту не входить до обов`язків товариства без рішення співвласників та накопичення коштів на проведення капітального ремонту.
У разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку, якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація є неможливою або створює загрозу життю і здоров`ю людей та/або майну співвласників, а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені у договорі управління: повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат;зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт (пункт 19 Правил).
Тобто, якщо під час виконання рішення суду щодо ремонту покрівлі і даху будинку ТОВ виявить, що вартість поточного ремонту перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель може вирішити це питання у порядку пункту 19 Правил та договірних положень.
Проте такі обставини не обумовлені підставою заявленого позову, а оскаржувані судові рішення не містять висновків щодо обов`язку ТОВ здійснити ремонт покрівлі і даху будинку за рахунок коштів, що перевищують кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку, або додатково накопичених співвласниками коштів на проведення капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.
Таким чином судовими рішеннями у справі не вирішувалося питання про обов`язки співвласників (12 квартир) будинкую.
Натомість,визначений судами обов`язок ТОВ відремонтувати покрівлю і дах будинку стосується відповідача як управителя багатоквартирного будинку на підставі укладених із співвласниками договорів про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території, що не потребує додаткового рішення співвласників багатоквартирного будинку про джерело фінансування ремонту й, відповідно, залучення їх до участі у справі.
З огляду на викладене, ВС дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Особи.