Визнання недійсним договору оренди землі
Велика Палата Верховного Суду змінила усталену позицію: зміна виду використання земельної ділянки в межах її цільового призначення не є підставою для визнання недійсним договору оренди землі.
Яка позиція діяла раніше
З 2015 року існувала стала правова позиція Верховного Суду щодо застосування до земельних правовідносин (оренда, передача землі у власність) статей 31, 33–37 ЗК України. Відповідно до неї, зміна виду використання земельної ділянки в межах цільового призначення, встановленого законодавством та конкретизованого в документі, що посвідчує право на земельну ділянку, потребувала обов’язкового дотримання механізму такої зміни.
Порушення цього порядку вважалося підставою для визнання недійсними відповідних договорів оренди земельної ділянки та скасування наказів, якими затверджено проекти землеустрою.
Велика Палата Верховного Суду відступила від попередньої позиції
Прокурор звернувся з позовом про визнання недійсним договору оренди землі, оскільки спірні ділянки сільськогосподарського призначення (сіножаті) були передані в оренду для ведення фермерського господарства — тобто відбулась зміна виду використання землі без дотримання встановленого порядку зміни цільового призначення.
ВП ВС відмовила в позові, відступивши від попередньої правової позиції. За цільовим призначенням землі поділяються на категорії (зокрема землі сільськогосподарського призначення), а в межах кожної категорії виділяються види використання — для фермерського господарства, особистого селянського господарства, сінокосіння, садівництва тощо. Зміна цільового призначення земель здійснюється за погодженими проектами землеустрою, однак процедури для зміни виду використання ділянки без зміни категорії цільового призначення законодавством не передбачено.
Отже, зміна виду використання землі в межах її цільового призначення не повинна проводитися в порядку, встановленому для зміни цільового призначення такої землі, а значить не є підставою для визнання недійсним договору оренди.
Визнання недійсним договору оренди землі: практичні висновки
Для орендаря найважливіше: зміна виду використання ділянки в межах її цільового призначення сама по собі не робить договір оренди недійсним. Перевірте категорію земель і цільове призначення в документах на ділянку, щоб правильно розмежувати ці поняття.
Для позивача, який хоче оспорити договір, цього недостатньо посилатися на порушення порядку зміни виду використання. Потрібно довести, що відбулася саме зміна цільового призначення, а не виду використання в його межах.
Якщо вам вже пред’явили позов, використайте позицію Великої Палати у запереченнях, додайте державний акт чи витяг, документи на землю та докази фактичного використання ділянки.
Визнання недійсним договору оренди землі через зміну виду використання тепер можливе лише за наявності іншої, більш суттєвої підстави.
Нормативна база
Основні норми за темою: Цивільний кодекс України.
Схожі матеріали
Для консультації телефонуйте: +38 (067) 503 05 30.