Вступаючи в орендні земельні правовідносини у вигідному становищі повинні перебувати обидві сторони: орендодавець отримує прибуток за рахунок орендної плати, а орендар отримує прибуток (блага) користуючись цією земельною ділянкою.
Водночас порушення будь-якою із сторін зобов’язань по договору оренди землі зазвичай призводить до порушення прав іншої сторони, наслідком чого є виникнення конфліктних ситуацій, при вирішенні яких не обійтись без допомоги кваліфікованого юриста.
Адвокати зі спорів по оренді землі АБ «Ткачук і партнери» допоможуть вирішити будь-які суперечки у сфері орендних земельних правовідносин, надавши наступні правничі послуги:
-Отримання консультації з Вашого питання, оцінка ситуації та
перспектив можливих судових процесів;
-Правовий супровід при укладенні договору оренди землі, у тому числі сервітуту, суперфіцію, емфітевзису, внесення у них змін або дострокового розірвання;
– Представництво інтересів клієнта в органах місцевого самоврядування
та державних органах з питань оренди землі;
– Ведення переговорів в інтересах клієнта щодо вирішення суперечки по
оренді землі, підготовка претензії та підготовка відповіді на претензію;
-Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа щодо оренди
земельної ділянки вже перебуває у суді;
– Допомога у зборі доказової бази та підготовка процесуальних
документів щодо суперечки по оренді землі – адвокатського запиту, позовної заяви, заперечення на позов, відповіді на заперечення, пояснень, клопотань тощо;
– Представництво інтересів клієнта в суді першої інстанції, апеляції,
Верховному Суді при розгляді спорів по оренді землі, у тому числі за позовами до клієнта;
– Оскарження судових рішень шляхом підготовки апеляційних та (або)
касаційних скарг, заяв за нововиявленими та виключними обставинами
щодо суперечки по оренді землі
-Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
Із практики адвокатів нашого Бюро можливо визначити найбільш типові суперечки, які виникають у орендних земельних правовідносинах:
-Визнання недійсним, неукладеним, розірвання договору оренди землі;
-Припинення договору оренди землі;
– Визнання недійсним та скасування рішень органів державної влади та
(або) місцевого самоврядування, якими порушуються права на оренду
земельної ділянки;
-Спори щодо державної реєстрації права на оренду земельної ділянки;
-Спори, пов’язані із суборендою земельної ділянки;
-Зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки,
використання не за цільовим призначення, не використання за цільовим
призначенням;
-Спори щодо договорів сервітуту, суперфіцію, емфітевзису;
– Відмова орендодавця на укладення, продовження договору оренди
землі;
-Повернення земельної ділянки, що перебувала в оренді;
– Спори, пов’язані із орендною платою.
УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Право користування земельною ділянкою підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Нерідко трапляються випадки, коли одна із сторін ухиляється від укладення договору оренди і це питання може бути вирішено у судовому порядку. При цьому важливо обрати вірний спосіб захисту, оскільки в протилежному випадку навіть позитивне судове рішення не поновлює порушене право
З цього приводу свою позицію висловив Верховний Суд у справі №910/6456/19 визнавши договір оренди землі укладеним.
Верховний Суд зазначив, що зобов`язання судом відповідача укласти договір та пред`явлення цього рішення до примусового виконання не призведе до відновлення порушених прав позивача, оскільки його фактично неможливо виконати без участі відповідача, який ухилялася від цих дій. Разом з тим, при виникненні подібних спорів правильний спосіб захисту –це позовна вимога про визнання договору укладеним, який є належним і таким, що призводить до відновлення порушеного права позивача.Ефективність вказаного способу захисту полягає в тому, що з моменту набрання позитивного рішення законної сили виникають правові підстави для реєстрації відповідного права оренди в державному реєстрі.
Про такий належний спосіб захисту зазначено також у справах № 910/16771/19, № 910/16660/18.
Істотними умовами договору оренди є:
-об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
-дата укладення та строк дії договору оренди;
-орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Якщо договір не містить хоча б одну із зазначених істотних умов, у майбутньому він може бути визнаний неукладеним у судовому порядку.
Так, судовими рішення у справі № 677/682/18 задоволено позов орендодавця про скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок за орендарем, у зв’язку із визнанням договорів оренди неукладеними. Зокрема, згідно з експертним висновком, підпис у спірних договорах від імені орендодавця зроблено не ним.
При цьому в даній справи викладено правову позицію щодо належного способу захисту у таких категоріях справ.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених Законом України «Про оренду землі», а також порушення вимог статей 46, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
У разі ж якщо сторони такої згоди щодо істотних умов недосягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Непідписання договору оренди його стороною свідчить як про порушення вимоги щодо форми договору, так і підтверджує відсутність волевиявлення сторони договору щодо погодження його істотних умов.
У постанові від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним. Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
Ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких земельних ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
Таким чином, у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця, або за результатами аукціону (земельних торгів).
Важливо! Згідно з підпунктом 7 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, в період дії воєнного стану земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться. Торги, які були оголошені і не завершені до 07 квітня 2022 року (дата вступу цього закону в дію) вважаються скасованими. Оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
Строк дії договору оренди землі.
Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди і з цього моменту виникає право оренди (позиція ВП ВС від 30.05.2018 у справі № 150/928/14).
Строк дії договору оренди землі, який обчилюється від дати його укладення, визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років.
При передачі в оренду земельних ділянок с/г призначення для ведення товарного с/г виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі не може бути меншим як 7 років, а якщо це землі меліорації- не меншим як 10 років.
У разі смерті орендодавця перебіг строків щодо дії договору, повідомлення про намір продовжити строки дії договору тощо – зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення, тобто, у разі наміру продовжити строк дії договору, орендодавець зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
Поновлення строку дії договору оренди землі.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.
Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
Також договір вважається поновленим у разі надання згоди на лист –повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору. У разі відсутності відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, яка б свідчила про заперечення такого поновлення- строк дії договору вважається поновленим за «мовчазної згоди» (правова позиція Великої Палати ВС від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18).
Питання щодо поновлення дії строку договору оренди землі можливо вирішити у судовому порядку, в чому допоможуть юристи нашого Бюро.
Із досвіду адвокатів нашого Бюро та судової практики у судовому порядку строки дії договору оренди можуть бути поновлені з наступних підстав:
– власник уклав договір з новим орендарем всупереч письмовому повідомленню про намір реалізувати переважне право від попереднього наймача;
– власник уклав договір з новим орендарем на тих же умовах, які були запропоновані попереднім орендодавцем;
– власник ділянки повідомив, що буде використовувати землю для власних потреб, проте в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з’явилася інформація про укладення договору з новим орендарем.
У постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 Велика Палата Верховного Суду зазначила у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря. Належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
У постанові Верховного Суду від від 10.01.2023 у справі № 359/4535/20 вказано, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури поновлення договору оренди землі.
Орендна плата.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім розмірів внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Важливо ! У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Орендна плата справляється у грошовій формі, але може здійснюватися і у натуральній формі (крім оренди землі державної і комунальної власності), розрахунок якої має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але з урахуванням особливостей, передбачених п. 288.5 ст. 288 ПКУ (наприклад, річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки (за винятком випадку визначення орендаря на конкурентних засадах) тощо).
Плата (річна) за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних паїв установлюється на рівні не менше 3 % вартості такого паю та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря (проіндексованої нормативної грошової оцінки).
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини. Однак орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.
У постанові від 28.02.2018 у справі № 916/1357/16 Верховний Суд зазначив, що з моменту прийняття орендодавцем, як власником земельної ділянки, рішення про затвердження нового розміру орендної плати орендар за договором отримує право на сплату орендної плати у відповідному (зменшеному) розмірі та має справедливе очікування на негайне внесення відповідних змін до договору оренди. Недобросовісна поведінка орендодавця щодо зволікання оформлення змін у вигляді підписання додаткової угоди розцінюється як істотне порушення умов договору, що спричинює порушення майнового права орендаря, яке у свою чергу підлягає поновленню шляхом внесення відповідних змін до умов договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Суборенда земельної ділянки.
Передача земельної ділянки її користувачем (орендарем) іншій особі в суборенду на певний строк можливе лише на умовах, погоджених з орендодавцем.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.
У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору суборенди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Якщо ж орендар відмовляється від розірвання договору, єдиним способом його дострокового припинення є звернення до суду. Договір суборенди може бути достроково розірваний за рішенням суду, у разі невиконання сторонами обов’язків.
ЗМІНА ТА РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
Частиною першою статті 651 ЦК України та ст. 30 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом.
Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі оренди землі може бути передбачений детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо).
Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Дострокове розірвання договору оренди землі можливе за згодою сторін та за рішенням суду.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором але законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами самого договору.
Розірванню угоди передує направлення пропозиції іншій сторони, і у разі недосягнення згоди спір передається на вирішення суду.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків.
Якщо договір розірвано з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
Невиконання сторонами обов’язків може бути: невиплата орендної плати; використання землі не за цільовим призначенням; передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається);випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.
Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав яка для визнання договору оренди недійсним.
Важливо! Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для таких суспільних потреб, визначених частиною першою статті 7 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».
Слід навести правові висновки судів у справа зі спорів щодо розірвання договору оренди землі.
1. Орендодавець може звернутись до суду для розірвання договору оренди, якщо орендар вчасно не зареєстрував його(постанова ВС від 15.01.2020 у справі 322/1178/17).
2.Систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати (постанова ВС від 14.11.2018 № 484/301/18).
3. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору (постанова ВС від 10.12.2019 у справі № 183/1749/17).
4. Два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди землі (постанова ВС від 07.10.2020 у справі № 313/780/19).
5.Доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з’явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов’язань за договором оренди землі (постанова ВС від 12.12.2019 у справі № 272/872/17).
6. Припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої в орендодавця земельної ділянки та передача права оренди на неї за розподільчим балансом іншій юридичній особі без згоди орендодавця свідчить про невиконання орендарем обов’язків, передбачених статтею 25 Закону «Про оренду землі», та умов договору оренди землі, що є підставою для його дострокового розірвання (постанова ВС від 14.09.2020 у справі № 291/1009/18).
7.Земельне законодавство розрізняє поняття “категорія земельної ділянки за цільовим призначенням” та “вид використання земельної ділянки в межах певної категорії”.Згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Тому самовільне розташування тимчасової споруди на земельній ділянці, що була передана в оренду під розміщення об’єктів комерційного призначення – будівель і споруд в межах категорії земельної ділянки “землі житлової та громадської забудови”, не є зміною цільового призначення земельної ділянки і підставою для розірвання договору оренди землі (постанова ВС від 14.09.2019 у справі № 904/7071/17 ).
8.Умовами договору оренди землі не передбачено можливості розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця. При цьому заперечення зі сторони орендаря свідчить, що останній не погоджується на розірвання, тобто відсутня взаємна згода сторін на розірвання договору. З урахуванням викладеного, пункт 7 договору оренди земельної ділянки, на який посилається позивач як на можливість розірвання договору в односторонньому порядку, не містить чіткого визначення можливості розірвання договору в односторонньому порядку та механізму (процедури) такого розірвання. Натомість, зі змісту вказаного пункту очевидно, що для розірвання договору потрібна згода орендаря (відповідача у справі), яку останній має надати, що виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку. Крім того, пункт 28 договору містить імперативне положення про неможливість розірвання договору в односторонньому порядку. Судами вказано, що бажання позивача самостійно обробляти земельну ділянку не є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання спірного договору оренди землі (постанова ВС від 19.03.2021 у справі № 198/1022/19).
Адвокати нашого Бюро забезпечать правовий супровід проведення переговорів з іншою стороною щодо погодження внесення змін до договору оренди землі або його розірвання, а у разі не досягнення згоди – допоможуть вирішити це питання на користь клієнта у судовому порядку.
ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
НЕДІЙСНИМ (НІКЧЕМНИМ)
За загальними правилами правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст.204 ЦК України).
Згідно ст. 215 ЦКУ підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.У випадках, встановлених ЦКУ, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Звертаємо увагу, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця, або за результатами аукціону.
З огляду на це, у разі визнання недійсним рішення або аукціону, це є підставою для визнання недійсним договору оренди землі.
З яких підстав можливо визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (чи навпаки відмовити у задоволенні таких позовних вимог) пропонується на прикладах судових справ даної категорії та правових висновків судів.
1. Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.
Якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном – правом оренди – шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги – про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря (постанова ВП ВС від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).
2. Договір оренди землі, який не містить усіх істотних умов, передбачених земельним законодавством, може бути визнаний недійсним за позовом однієї зі сторін правочину або зацікавленої особи лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорювання прав, інтересів та свобод особи, яка звертається до суду.
Отже, звертаючись до суду з такими позовами, не варто обмежуватися лише посиланням на невідповідність договору оренди вимогам законодавства – обов’язково слід довести належними та допустимим доказами факт порушення таким договором прав та інтересів особи, яка звернулася з позовом. У іншому випадку позов буде залишений судом без задоволення (постанова ВС від 30.07.2020 у справі № 471/761/17).
3. У справі 920/143/21 судами задоволено позов до Товариства про визнання недійсним рішення міськради та договору оренди земельної ділянки комунальної власності.
Судові рішення мотивовані тим, що рішення про передачу в оренду земельної ділянки, в порушення вимог ст. 124 ЗКУ, прийнято без проведення земельних торгів.
Оскільки договір оренди спірної земельної ділянки був укладений на підставі неправомірного рішення міськради, тому суди задоволили позов про визнання його (договору) недійсним.
У разі невідповідності договору оренди землі вимогам чинного законодавства, чим порушуються Ваші права, юристи нашого Бюро визнають його недійсним у судовому порядку.
ДОГОВОРА СЕРВІТУТУ, СУПЕРФІЦІЮ ТА ЕМФІТЕВЗИСУ
Право користування чужим майном – це речове право особи, яка фактично тримає у себе майно, що належить на праві власності іншій особі. На законодавчому рівні урегульовано земельні правовідносин щодо права користування чужою земельною ділянкою шляхом укладення договорів сервітуту, суперфіцію та емфітевзису, які за своєю правовою природою є різновидами договору оренди землі.
Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки та підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.
У відповідності до ст. 403 ЦК України Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном та може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.
Особа, яка користується сервітутом, зобов’язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут не підлягає відчуженню та не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.
У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
Верховний Суд у справі № 127/1417/16-ц прийшов до висновку, що правові підстави для обтяження сервітутом чужої земельної ділянки відсутні у разі, якщо встановлена можливість користування майном позивача яким-небудь іншим способом.
Водночас, у справі N 539/1427/16 Верховний Суд зазначив, що якщо потреби позивача не можуть бути задоволені у менш обтяжливий спосіб ніж встановлення сервітуту, є правова підстава для задоволення позову.
Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для
забудови.
Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Договір суперфіцію підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці).
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім земельних ділянок державної чи комунальної власності,строк користування для забудови яких не може перевищувати 50 років.
Емфітевзис– це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).
Останнім часом з’явився новий вид земельних спорів – спори щодо одночасного існування державної реєстрації права емфітевзису і права оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку.
Проте як і в спорах щодо подвійної реєстрації права оренди, суд дотримується позиції, що договір, який укладений пізніше, під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, підлягає визнанню недійсним.
Зорема, у постанові від 23.05.2018 Верховний Суд виклав позицію, що договір емфітевзису не відповідає вимогам чинного законодавства, так як укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі та з порушенням процедури реалізації переважного права орендаря, який належно виконує свої обов’язки за договором, на поновлення договору оренди, а відтак, залишив рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову без змін.
Всі суперечки, пов’язані з укладенням, зміною, розірванням, визнанням недійсними, а також припинення договорів сервітуту, емфітевзису та суперфіцію вирішуються в судовому порядку, в чому допоможуть юристи нашого Бюро.
ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ТА ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЛІ
Припинення договору оренди землі відбувається при настанні таких обставин:
– добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
-закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
-викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового
відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
-поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
-смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі
та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону України «Про оренду землі» від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
-ліквідація юридичної особи-орендаря;
-припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного
партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
-припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору,
укладеного відповідно до Закону України “Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями”;
-відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
-набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що
розташовані на орендованій землі іншою особою тощо.
У статті 141 Земельного кодексу України наведено і інші, крім зазначеного, підстави для припинення договору оренди земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду 12.10.2021 у справі №233/2021/19 зробила висновок, що припинення дії договорів оренди земельних паїв може мати місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або у судовому порядку з визначених законом підстав.
У постанові від 08.09.2020 Велика Палати ВС у справі № 920/418/19 зробила висновок, що у разі зміни власника земельної ділянки договір оренди щодо неї не обов’язково має бути розірвано, навіть якщо ця обставина визначена однією з підстав припинення орендних відносин самим договором.
У постанові ВП ВС від 05.11.2019 у справі № 906/392/18 зазначено, що право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене лише з підстав, передбачених статтею 141 ЗК України, перелік яких є вичерпним.
Дії органів державної влади та місцевого самоврядування, спрямовані на позбавлення суб’єкта права користування земельною ділянкою після державної реєстрації такого права поза межами підстав, визначених у статті 141 Земельного кодексу, є такими, що порушують право користування земельною ділянкою.
Отже, вирішуючи спори про припинення права власності на земельну ділянку чи права користування нею, суди ураховують, що орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування має право прийняти рішення про це лише в порядку, з підстав і за умов, передбачених статтями 140 -149 ЗК України.
ВП ВС у постанові від 03.02.2021 у справі № 804/4362/18 вказала, що вимога визнати протиправною бездіяльність міської ради щодо неприпинення права користування земельною ділянкою у зв’язку із закінченням строку договору оренди землі є належним способом захисту, оскільки орендар вжив достатніх заходів для повідомлення міської ради щодо необхідності засвідчення факту розірвання договору шляхом підписання акта приймання-передачі, а міська рада повинна самостійно вжити всіх необхідних заходів, пов’язаних із продовженням чи припиненням права користування орендарем земельною ділянкою, проте таких дій не вчинила. Оскільки договір оренди землі припинився у зв’язку з настанням певного факту, визначеного законом – закінченням строку, на який його було укладено, нарахування до сплати орендної плати після закінчення строку дії договору є безпідставним.
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Судовими рішеннями у справі № 906/938/22 зобов’язано орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку за актом приймання-передачі, оскільки таке зобов’язання є обов’язковим при розірванні договору оренди землі.
У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
При недосягненні згоди щодо припинення договору оренди землі та повернення орендарем земельної ділянки юристи нашого Бюро допоможуть вирішити ці суперечки у судовому порядку.
Законодавство, що регулює правовідносини оренди землі має безліч нюансів, постійно змінюється, у зв’язку із чим змінюється і правовий підхід суддів до вирішення спорів у цій сфері, а тому для досягнення позитивного результату у вирішенні конфліктних ситуацій звертайтесь до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які на високому професійному рівні захистять Ваші права та інтереси у межах правового поля.