CПОРЫ С ОСББ (АДВОКАТ ПО СПОРАМ С ОСББ)

Организация функционирования ОСББ без конфликтов и споров-является залогом качества жизненных бытовых условий жильцов многоквартирного дома.

В современных условиях динамичного мира, который создает множество непростых вызовов, самоорганизация людей и их объединений является одним из залогов нормальной и стабильной жизни и быта. В разрезе правовых основ для такой самоорганизации государством создано много механизмов, однако одним из наиболее популярных на данное время является объединение совладельцев жилого года (ОСББ).

Что собой представляет Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСББ) — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использования, содержания и управления их совместным имуществом.

Правовые и организационные основы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защита их прав и исполнение обязанностей при совместном содержании этого дома регулируются Законами Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 № 2866-ІІІ, «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 № 417-VІІІ.

Какие возникают конфликтные ситуации

Фактически споры, где стороной выступает ОСББ возможно разделить на:

1. Внутренние споры. Домоуправленческие компании и жильцы многоквартирного дома нередко имеют дело с вопросами коммуникации и взаимодействия. У жильцов многоквартирного дома возникает множество вопросов касательно деятельности ОСББ, как и у правления последнего возникают недоразумения с жильцами по вопросам исполнения ими обязанностей, связанных с обеспечением надлежащего функционирования Объединения.
2. Споры между ОСББ и службами (компаниями), которые предоставляют коммунальные услуги, с местными органами самоуправления по вопросам предоставления качественных коммунальных услуг, принадлежности (права их управления) нежилых помещений, находящихся на территории дома  или входящих в его состав и других имущественных вопросов, где ОСББ, как правило, становится на защиту жильцов дома.

Адвокат по спорам с ОСББ поможет решить конфликтные ситуации, предоставив следующие юридические услуги:

• изучение предоставленных материалов и подготовка юридически обоснованной справки о возможных путях решения поставленного вопроса клиента с наименьшими для него негативными последствиями, с учетом действующего законодательства (его изменений) и судебной практики;
• решение конфликтной ситуации в досудебном порядке путем переговоров или через обжалование действий должностных лиц в установленном законодательством порядке; предложение иной стратегии и возможностей решения спорной ситуации (инициирование проведения общего собрания и др.);
• при наличии оснований сбор необходимых документов и подготовка искового заявления в суд в защиту интересов клиента;
• представительство интересов клиента в суде, как при поддержании его искового заявления так и при рассмотрении судом иска к клиенту; составление необходимых процессуальных документов (ходатайство, объяснение, отзывы и др.);
• в случае необходимости подготовка апелляционной и (или) кассационной жалобы;
• представительство интересов клиента в суде апелляционной инстанции и в Верховном Суде;
• представительство интересов клиента на стадии исполнительного производства.

Таким образом существует множество спорных вопросов, возникающих между ОСББ и жильцами многоквартирного дома, компаниями по предоставлению коммунальных услуг, органами местного самоуправления и т.п. среди которых возможно выделить наиболее типичные, а также определится с путями их решения с помощью квалифицированного специалиста-юриста.

К первой категории споры с ОСББ (внутренние) возможно отнести:

1. Законность создания и ликвидации ОСББ.

Объединение может быть создано только собственниками квартир и жилых помещений в многоквартирном доме (домах), а в новопостроенных домах создать ОСББ возможно при государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в нем.

Для создания Объединения инициативной группой, которая состоит не меньше как из 3 собственников квартир или нежилых помещений, созывается учредительное собрание.

 

Адвокат по спорам с ОСББ

Уведомление о проведении учредительного собрания направляется в письменной форме рекомендованным письмом или вручается каждому собственнику под расписку не менее чем за 14 дней до даты его проведения.

 Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное к  доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, размещенных в многоквартирном доме. Если одно лицо является собственником квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет больше 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества всех совладельцев.

Если в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано количества голосов «за» или «против», на протяжении 15 дней проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании.

Если же после опроса необходимое количество голосов «за» не набрано решение считается непринятым.

В случае позитивного решения учредительное собрание принимает решение о создании Объединения и утверждают его устав, после чего ОСББ регистрируют как неприбыльную организацию в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» и с даты регистрации Объединение считается созданным. В случае создания Объединения собственниками квартир и/или нежилых помещений в двух и больше многоквартирных домах голосование совладельцев о создании такого объединения проводится отдельно по каждому дому.

В случае нарушения порядка созыва учредительного собрания, его проведения, проведения опроса, решение собрания возможно обжаловать в судебном порядке.

Однако, Большая Палата Верховного Суда  изложила свою позицию о возможности и последствиях признания решения учредительного собрания и учредительных документов недействительными. В частности, ВС в постановлении от 29.06.2021 по делу № 916/964/19 указал, что исковое требование об отмене государственной регистрации юридического лица (ОСББ), которое создано в определенном порядке для защиты интересов совладельцев дома,  осуществляющего  свою деятельность длительное время, за период своего существования приобретя соответствующие права и обязанности, не приведет к возобновлению прав и законных интересов совладельца ОСББ, который обращается с таким иском. Скорее всего, такой иск будет свидетельствовать о вмешательстве суда в деятельность ОСББ и нарушение интересов других совладельцев, что является недопустимым. Обращение лица с исковым требованием об отмене государственной регистрации ОСББ (регистрационной записи) является основанием для прекращения производства по делу по таким требованиям при отсутствии юридического спора.

Таким образом, признание недействительными решения учредительного собрания и учредительных документов ОСББ может быть основанием для прекращения юридического лица (ликвидации), а не отмене его государственной регистрации.

В общем согласно ст. 28 Закона Украины № 2866-ІІІ Объединение ликвидируется в случае: приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме; принятие совладельцами решения о ликвидации Объединения; по решению суда. При этом данные решения общего собрания возможно обжаловать в судебном порядке.

Следует обратить внимание, что на учредительном собрании решаются не только вопросы создания ОСББ и утверждения учредительных документов.

Большая Палата Верховного Суда 01.02.2022 по делу № 910/5179/20 указала, что компетенция учредительного собрания не ограничивается полномочиями определенными ч.13 ст. 6 Закона Украины № № 2866-ІІІ, а учредительное собрание вправе также принимать решения, предусмотренные ст. 10 этого Закона, то есть те, которые отнесены к общему собранию.

То есть, волеизъявление собрания совладельцев многоквартирного дома не может опровергаться с ссылкой на «исключительность компетенции учредительного собрания совладельцев» только касательно принятия решений о создании ОСББ и утверждении его устава, поскольку учредительное собрание является разновидом общего собрания совладельцев, к полномочиям которого законодателем отнесено принятие всех решения по вопросам управления многоквартирным домом. То есть, не может быть основанием для признания недействительными учредительного собрания только то, что на нем решались вопросы, которые должны решаться на общем собрании.

2. Законность избрания (переизбрания) членов и председателя правления ОСББ, прекращение договоров с управителем.

Правление-это исполнительный орган ОСББ, подотчетный общему собранию.

Члены правления Объединения избираются на общем собрании совладельцев дома, но они не обязательно должны быть из числа совладельцев, а его функции и полномочия определяются ст. 10 Закона Украины № 2866-ІІІ и Уставом.

В то же время Законом Украины № 2866-ІІІ не предусмотрено порядок избрания председателя правления ОСББ, а такой порядок должен определятся уставом ОСББ. Типичным уставом ОСББ, утвержденным приказом государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 141 от 27.08.2003 определено, что председатель правления избирается с числа членов правления на их заседании.

Для переизбрания председателя правления ОСББ необходимо инициировать заседание правления и поднять этот вопрос. Если члены правления не хотят собираться на свое заседание-целесообразно создать инициативную группу и провести общее собрание по переизбранию председателя правления и даже всех членов правления.

Соответственно такие решения общего собрания возможно обжаловать в судебном порядке.

Основанием для изменения председателя правления, как правило, ненадлежащее осуществление своих полномочий, в частности, нецелевое использование (растрата) денег, которые жильцы дома платят как взносы на содержание дома. Для этого необходимо истребовать финансовую отчетность, какую передать на проверку специалисту. Если будет установлено, что деньги (их часть) потрачена не на ремонт дома, оплату работы дворников, уборщиц и другое, то есть основания не только для переизбрания председателя правления, но и для обращения с соответствующим заявлением в полицию.

Кроме этого, Верховный Суд в постановлении от 25.11.2021 по делу № 904/3550/21 указал, что согласно ч. ч. 1,5 ст. 22 Закона Украины № 2866-ІІІ право совладельцев дома на прекращение договора с управителем, в том числе в случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом, не зависит от каких-либо других условий кроме наличия соответствующего решения совладельцев дома и направления соответствующего уведомления действующем управителю.

Значительно облегчит контроль финансово-хозяйственной деятельности, которую ведет правление ОСББ создание такого органа как ревизионная комиссия, которая будет проверять все документы, подтверждающие любые денежные поступления или затраты: бухгалтерские документы, сметы, отчеты, хозяйственные договора, кассовые книги, ведомости начисления и поступления ежемесячных взносов и др.

Кроме указанного причиной целесообразности создания такого органа есть то, что согласно Закона Украины отдельные совладельцы не имеют полномочий на доступ ко всем документам ОСББ (указано только протокол и техническую документацию). То есть право члена ОСББ требовать от председателя правления каких-либо бухгалтерских документов достаточно спорный. Совсем иная ситуация-если такие полномочия на него возложило общее собрание. Следовательно для избегания недоразумений, советуем решить еще на момент создания, кто будет контролировать всю финансово-хозяйственную деятельность.

Ревизионная комиссия выбирается из членов объединения на общем собрании. На нем следует сразу утвердить ее состав и порядок деятельности. Желательно сделать для этого документ-«Порядок деятельности ревизионной комиссии ОСББ.

Членами комиссии не могут быть члены правления и лица, которые вообще не являются членами объединения.

Выдвигаются кандидатуры путем подачи письменного предложения. Сделать это может любой член ОСББ, но не позднее чем за 14 дней до назначенной даты проведения общего собрания, где будет рассматриваться вопрос избрания членов комиссии. Председатель комиссии избирается, как и в случае с правлением, членами ревизионной комиссии из их числа.

Комиссия подотчетна только общему собранию, а оно, в свою очередь, может принять решение и про досрочное прекращение полномочий отдельных членов комиссии или в целом.

Альтернативой ревизионной комиссии является привлечение аудитора. Этот вариант также будет уместен в случае. если совладельцы сомневаются в компетенции правления и самой комиссии. Тогда на общем собрании может быть принято решение уполномочия одного из совладельцев на проведение проверки или на заключение договора с аудитором. Аудитор имеет право проверять те же документы и выдает аудиторский вывод, который содержит мнение о достоверности финансовой отчетности объединения.

3. Законность решения общего собрания.

Высшим органом управления Объединения является общее собрание, которое созывается  не реже 1 раза в год, перечень вопросов, решение которых отнесены к исключительной компетенции общего собрания предусмотрен ст. 10 указанного Закона Украины, в частности: утверждение устава объединения, внесение изменений в него; избрание членов правления объединения; вопросы об использовании совместного имущества; утверждение сметы, баланса объединения и годового отчета; предварительное (до их заключения) согласование условий договоров, заключенных на сумму, что превышает указанную в уставе объединения, договоров, предметом которых есть ценные бумаги, имущественные права или совместное имущество совладельцев или их часть; определение порядка уплаты, перечень и размер взносов и платежей совладельцев; принятие решения о реконструкции и ремонте многоквартирного дома или о сооружении хозяйственных строений; определение размера материального или другого поощрения председателя и членов  правления; определение ограничений на пользование совместным имуществом; избрание и отзыв управителя, утверждение и изменение условий договора с управителем, принятие решения о передаче функций по управлению совместным имуществом многоквартирного дома полностью или частично ассоциации; принятие решений об создании других юридических лиц или участия в обществах.

По решению общего собрания могут быть избраны представители от Объединения, которым предоставляются соответствующие полномочия касательно оперативного решения общих вопросов путем созыва собрания представителей. Уставом определяются порядок созыва и голосования, перечень вопросов, которые могут решатся собранием представителей.

Собрание представителей не может решать вопросы, которые касаются имущественных прав совладельцев, ухудшают условия использования имущества или условия проживания. В случае принятия таких решений возможно обращение в суд с иском о признании таких решений (действий) противоправными.

Порядок созыва общего собрания, необходимое количество голосов, опрос лиц, которые не голосовали аналогичный порядку, установленному для проведения учредительного собрания. Однако, уставом объединения может быть установлен другой порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому совладельцу на общем собрании.

Решение об определении перечня и размеров взносов и платежей совладельцев. Порядок управления и пользования совместным имуществом, передача  в пользование физическим и юридическим лицам совместного имущества, а также о реконструкции и капитальном ремонте многоквартирного дома или сооружения хозяйственных строений считается принятым, если за него проголосовало не менее как две трети общего количества всех совладельцев, а в случае если уставом не предусмотрено принятие таких решений-большинством голосов. По другим вопросам решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества совладельцев.

Решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке. Преимущественное количество, по которым обжалуются решения общего собрания является нарушение порядка уведомления совладельцев дома о их проведении, в частности ненадлежащего уведомления кого-либо из этих лиц, что лишает их возможности принимать участие в голосовании.

Например, если суд установил, что при созыве общего собрания было нарушено способ, установленный в ст. ст. 6,10 Закона № 2866-ІІІ уведомления лица о проведении общего собрания, то признает решение принятое по результатам его проведения недействительным. Именно по основаниям не информирования совладельцев дома способом предусмотренными указанными нормами права (личное вручение под роспись или рекомендованным письмом) признано недействительным решение общего собрания в делах № 908/2037/20, № 924/1339/20. При этом суды в этих делах указали, что вывешенное объявление о проведении общего собрания при входе в дом не является надлежащим уведомлением в понимании Закона.

Еще одним из оснований признания общего собрания недействительным является ненадлежащее оформление доверенности, в частности на участие в общем собрании.

Так, решением суда от 06.07.2021 по делу № 924/1339/20 признано недействительным решение общего собрания в связи с несоблюдением Объединением порядка о предоставлении полномочий на представительство интересов совладельцев во время получения уведомления и голосования на собрании. В частности, имели место факты подписи за получение уведомления о проведении общего собрания совладельцами квартир как за себя так и за другого собственника без надлежащего предоставления полномочий (доверенности) на такие действия и эти нарушения были допущены также при голосовании на общем собрании.

Обращаю внимание, что Большая Палата ВС 01.02.2022 по делу № 910/5179/20 выразила свою позицию касательно формы доверенности на участие в общем собрании (или представительства в осуществлении других действий). Так, в постановлении ВС указано, что поскольку решение собрания совладельцев оформляется протоколом, который совершается в письменной форме, то доверенность на участие в таком собрании должна совершатся также в письменной форме. При этом обязательного нотариального удостоверения такой доверенности законом не предусмотрено.  Вместе с тем особенности представительства лиц в собрании могут быть предусмотрены уставом ОСМД.

Кроме указанных есть и другие основания для обращения в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания, но в любом случае, такой иск должен быть направлен на реальную защиту прав и охраняемых законом интересов истца, которые были нарушены (выводы ВС в делах № 925/753/20, № 916/3460/19).

4. Законность сделок, совершенных от имени совладельцев дома.

Существуют сделки управления совместным имуществом дома, которые может заключать председатель правления ОСББ самостоятельно, а есть такие, заключение которых разрешается только по согласованию с общим собранием, например передача полномочий (части полномочий) по управлению домом управителю. Однако, незаконными могут быть не только сделки, не согласованные на общем собрании, но и те, согласование которых не требуется, но они заключены во вред интересам совладельцев дома.

Такие сделки по требованию совладельцев дома могут быть разорваны в добровольном порядке по согласию сторон, или в судебном порядке, или признаны судом недействительными.

Например, Большая Палата ВС 02.02.2021 по делу № 906/1308/19 оставила в силе судебные решения о признании недействительным договора, заключенного между ОСББ и ФЛП о предоставлении последним услуг по управлению многоквартирным домом. Суды пришли к выводу о том, что обжалованный договор не соответствует требованиям статей 10, 12-14 Закона Украины № 2866-III и статей 9-11 Закона Украины от 14.05.2015 № 417-VIII, и указали на наличие оснований для признания такого договора недействительным, поскольку заключение спорного договора, который по сути является договором о передаче полномочий по управлению домом, без решения общего собрания нарушает право истца как совладельца касательно определения управителя.

5. Некачественное предоставление управителями ОСББ услуг.

В ходе домоуправления управители могут предоставлять не всегда качественные услуги, что порождает некомфортные бытовые условия для жильцов, а также причинение последним материального ущерба. Например, в связи с необеспечением надлежащего состояния крыши дома (не проведение необходимого ремонта) может случиться залитые квартир жильцов. Или необеспечение уборки общедоступных помещений дома (лестничной клетки) или придомовой территории может привести к засорению, неприятному запаху, разведению грибка или вообще появлению грызунов, насекомых и тараканов.

В такой ситуации возможно решение вопросов путем переговоров об устранении (прекращении) нарушений, или обращения в суд с иском о возмещении ущерба.

6. Противоправные действия председателя (правления) ОСББ.

Правление (председатель) ОСББ не всегда осуществляют свои обязанности в пределах неданной компетенции. Например, неправомерно прекращают жильцам газо-, водо-, тепло-, електропоставки за неуплату коммунальных платежей. Или неправомерно ограничивают жильцов в пользовании общими местами, помещениями дома.

Такие неправомерные действия правления ОСББ обжалуются в судебном порядке.

Так, Верховый Суд в постановлении от 12.12.2018 по делу № 766/22228/17 пришел к выводу, что ОСББ не имеет права отключать электро-, водо- и теплопоставку даже при наличии задолженности за предоставление таких услуг. Прекращать поставку коммунальных услуг имеют право только компании, которые предоставляют такие услуги при наличии определенных законодательством оснований и в установленном порядке.

Кроме этого, Верховный Суд рассмотрев 31.08.2020 дело № 522/11197/17 по иску собственника квартиры в многоквартирном доме указав о противоправности действий ответчика (правления ОСББ) по блокированию электронного ключа истца, который обеспечивает, в частности, свободный проход  на территорию и пользование совместным имуществом, в том числе лифтами в связи с задолженностью последнего по жилищно-коммунальным платежам.

7. Законность действий совладельцев дома.

По содержанию совместного имущества есть обязанности не только у ОСББ, но и у совладельцев дома, предусмотренные указанными Законами Украины и учредительными документами ОСББ, решениями общего собрания. Ненадлежащее или неправомерное исполнение совладельцами обязанностей могут нарушать права как ОСББ (например, неуплата взносов на содержание дома), так и других совладельцев.

В случае отказа совладельца уплатить взносы на содержание дома этот вопрос может быть решен в судебном порядке.

Однако, суды подходят к решению вопроса в части взыскания за просрочку уплаты платежей на содержание дома штрафных санкций предусмотренных ст. 625 ГК Украины с учетом соблюдения обязанностей в этих правоотношениях со стороны ОСББ.

Так, Верховный Суд по делу № 944/6559/21 принял 29.12.2022 постановление об отказе в удовлетворении иска ОСББ в части взыскания с ответчицы за просрочку уплаты взносов на содержание дома  инфляционных утрат и 3% годовых. В мотивировочной части суд указал, что истец (ОСББ) не дал суду доказательств того, что со времени создания ОСББ и до ноября 2021 года (времени возникновения судебного спора) ОСББ уведомляло ответчицу (которая не принимала участия в общем собрании совладельцев многоквартирного дома, о чем ОСББ хорошо известно) о принятии им решения  или необходимости уплаты спорных взносов (направление и/или вручение соответствующих квитанций за соответствующие месяцы), не предоставляло ответчице уведомлений о наличии у нее задолженности по уплате взносов и требований оплатить задолженность и др.

Одновременно решение ОСББ, в частности касательно взносов и платежей, необязательно для арендаторов помещений, а обязательно только для собственников квартир (постановление ВС от 02.09.2020 по делу № 906/884/19).

Указанный перечень возможных конфликтных ситуаций не является исчерпывающим и их урегулирование возможно с помощью специалиста-юриста, как в досудебном порядке (проведение переговоров, инициирование вынесения вопроса на общее собрание и т.п.) так и в судебном порядке.

Ко второй категории споров следует отнести:

1. Споры ОСББ с бывшими балансодержателями (управителями) многоквартирного дома. На практике случаются нарушения ст. 6 Закона Украины № 2866-ІІІ, согласно которой бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществляющее его управление до создания Объединения, в 3-месячный срок со дня государственной регистрации Объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого его принято в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. В случае отсутствия этой документации бывший балансодержатель или управитель, на протяжении полугода со дня государственной регистрации ОСББ восстанавливает ее за свой счет.

 

Адвокат по спорам с ОСББ

Данные спорные вопросы решаются в судебном порядке путем предъявления иска об обязательстве бывшего балансодержателя или управителя передать документацию ОСББ или восстановить ее за свой счет.

2. Споры ОСББ с коммунальными службами и компаниями касательно заключения (разорвания) договоров на поставку и распределение газо-, электроэнергии, тепло-, водопоставки; предоставления жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества; задолженности за предоставление жилищно-коммунальных услуг и др.

Указанные вопросы решаются в судебном порядке путем предъявления ОСББ исков с требованиями, в зависимости от ситуации, от обязательства компаний прекратить нарушения или совершить определенные действия до разорвания договоров о предоставлении коммунальных услуг или же о признании договора заключенным. В то же время и компании обращаются к ОСББ с исками о, например, о признании заключенными сделок, которые не соответствуют действующему законодательству.

Например, выбор той или иной модели договорных отношений или самообеспечений является исключительной компетенцией и свободным выбором общего собрания ОСББ. Однако, исполнители коммунальных услуг не всегда соглашаются с таким свободным выбором и иногда требуют, чтобы договора с ними заключались по указанной самими исполнителями моделью или в определенной ими же редакции (а не согласно с типовыми договорами). Иногда речь идет не о договорах, а о других письменных соглашениях (как «акты разграничения»), которые, тем не менее непосредственно влияют на объем прав и обязанностей исполнителей потребителей коммунальных услуг.

Так, судом 14.12.2020 по делу № 916/2202/20 отказано АО «Одессагаз» в удовлетворении иска к ОСББ о признании заключенным акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон относительно внутридомовых систем газопоставки.

Суд указал, что ОСББ как юридическое лицо не является собственником внутридомовых систем газопоставки (их совладельцами являются собственники квартир и нежилых помещений в доме), а также, что выбор модели организации договорных отношений принадлежит к компетенции самих совладельцев (общего собрания ОСББ), а не исполнителя. Суд также подчеркнул на отсутствие принятых общим собранием ОСББ решений относительно правоотношений по потреблению, поставки природного газа в дом.

В конце концов, суд обратил внимание на то, что истцом не заключались не с ОСББ ни с собственниками жилых и нежилых помещений договора распределения природного газа, приложениями к которым есть акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности потребителей.

Аналогичные выводы изложены в решении от 14.01.2021 по делу № 916/2391/20, которым отказано в удовлетворении иска АО «Одессагаз» к ОСББ об установлении точки разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон газовой сети между оператором ГРС в лице АО «Одессагаз» и собственниками многоквартирных домов (путем подписания предложенного истцом акта разграничения принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон относительно внутридомовых систем газопоставки).

3. Спорыс органами местного самоуправления касательно нежилых помещений. Часто на практике возникают споры относительно помещений, которые находятся в многоквартирном доме или на придомовой территории об их принадлежности. Так, нежилые помещения — это помещения, которые предназначены для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера, принадлежат к жилищному комплексу, но не относятся к жилому фонду и являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений (ч. 3 ст. 4 ЖК Украины). Помещения, которые с самого начала строились как такие, использование которых имело другое предназначение (магазины, парикмахерские, офисы, почтовые отделения и т.п.), остаются теми, что не подпадают под правовый режим вспомогательных помещений. В то же время вспомогательные помещения дома (подвалы, чердаки, ластичные клетки, кладовки и др.) составляют единое целое с квартирами и жилым домом, предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жильцов дома и входят в жилой фонд.

Данная категория споров сложная прежде всего из-за того, что органы местного самоуправления применяют любые средства для получения таких помещений в коммунальную собственность для дальнейшей передачи в аренду, продажи и получения соответствующей прибыли. В частности, пользуясь тем, что указанные помещения не требуют отдельной регистрации, местные советы принимают решения о выдаче на них свидетельства о праве коммунальной собственности. Или же аргументируют свое распоряжение этими помещениями тем, что они не передавались на баланс ОСББ. Однако, как свидетельствует судебная практика в большинстве суды, определив статус помещения как вспомогательного и не зависимо от каких-либо других обстоятельств, принимают решения в пользу ОСББ

Так, Верховный Суд  08.04.2020 по делу № 915/1096/18 оставил в силе судебные решения первой инстанции, которым удовлетворены исковые требования ОСББ к местному совету о признании частично недействительными свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество в части «нежилых» помещений самовольно переоборудованных территориальной общиной из вспомогательных. При этом суд указал, что только помещение, которое с самого начала строилось как такое, использование которого имело другое предназначение остаются теми, что не подпадают под правовой режим вспомогательных помещений, в то же время как даже переоборудованные вспомогательные помещения не изменяют свой статус.

Так же сторону совладельцев МКД занял 22.01.2020 Верховный Суд в деле № 461/4181/18, согласившись с решениями предыдущих инстанций о признании незаконными и отмене решений горсовета о регистрации права коммунальной собственности на нежилые помещения (как установлено судами-вспомогательные) и про их «балансовый учет».

4. Споры с органами местного самоуправления касательно земельных участков. В частности тут возможно возникновение споров о придомовых территориях. Согласно ст. 42 ЗК Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие к ним здания, сооружения и придомовая территория, пребывающие в совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений в доме, передаются бесплатно в собственность или постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома. Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами. В то же время есть нередкие случаи нарушения прав совладельцев многоквартирного дома на придомовую территорию со стороны соответствующих советов, например, передача придомой территории в аренду третьим лицам, которые в свою очередь могут создавать препятствия в ее использовании, осуществления препятствий в свободном доступе к дому и др.

Следовательно, данные спорные вопросы, в подавляющем большинстве решаются в судебном порядке и юрист поможет защитить права клиента путем предъявления иска, а также будет представлять интересы ОСББ в судебных спорах по искам указанных органов к Объединению.

Обращаю внимание, что 24.03.2023 вступил в действие Закон Украины «О внесении изменений в раздел VI «Заключительные и Переходные положения» Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.02.2023  № 2951-ІХ, которыми предусматривается проведение конкурса по назначению управителя многоквартирных домов, где не создано ОСББ, совладельцами не принято решение о форме управления домом там где такие конкурсы не были проведены.

Указанным Законом внесено изменения в Закон «О жилищно-коммунальных услугах» и определено, что в случае если конкурс по назначению управителя многоквартирного дома не было проведено до 1 мая 2021 года, исполнительный орган соответствующего местного совета (или другой орган-субъект властных полномочий, которому делегированы функции по осуществлению управления объектами жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения их содержания и эффективной эксплуатации, необходимого уровня и качества услуг) обязан не позднее шести месяцев со дня прекращения или отмены военного положения огласить и провести конкурс по назначению управителя многоквартирного дома в домах, в которых по состоянию на дату, предшествующую двум месяцам до запланированной даты оглашения конкурса, не создано объединение совладельцев многоквартирного дома, совладельцами не принято решение о форме управления многоквартирным домом и не оглашено и не проведено такой конкурс.

Согласно с Законом управители многоквартирного дома-физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, которые по договору с совладельцами обеспечивают надлежащее содержание и ремонт совместного имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых проблем.

Следовательно потенциально для жильцов домов может формально ничего и не изменится, однако приведенные высшее аналогичные конфликтные ситуации могут возникнуть, а стороной в них будут выступать управители многоквартирного дома.

Следует также привести судебную практику по отдельным категориям дел

1. ОБЖАЛОВАНИЕ РЕШЕНИЙ УЧРЕДИТЕЛЬНЫХ, ОБЩИХ СОБРАНИЙ ОБЪЕДИНЕНИЯ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Статьей 6 Закона Украины № 2866-ІІІ предусмотрено, что объединение может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (домах), для чего созывается учредительное собрание, порядок созыва и проведение которого предусмотрено этой нормой права.

Согласно ст. 10 этого Закона высшим органом управления объединения является  общее собрание совладельцев, которое созывается и проводится не реже одного раза в год в порядке, предусмотренном настоящим Законом для учредительного собрания правлением объединения или инициативной группой в составе не менее трех совладельцев.  

К исключительной компетенции общего собрания совладельцев относится: утверждение устава и внесение изменений в него, избрание членов правления, вопросы использования совместного имущества, а также другие вопросы, перечень которых приведено в ст. 10 указанного Закона.

Решение общего собрания, принятое в соответствии с уставом,  обязательно для всех совладельцев.

Однако эти решения могут быть обжалованы, в частности, лицом, права которого нарушены, в судебном порядке (ч. 8 ст. 10 Закона).

Общими основаниями для обжалования являются:

1. Нарушения процедуры создания Объединения, созыва и проведения учредительного собрания, предусмотренные ст. 6 Закона № 2866-ІІІ.
2. Нарушения порядка при созыве и во время принятия решения на общем собрании, определенного в ст. 10 этого Закона.
3. Другие основания, нарушающие нормы законодательства о создании ОСББ и его дальнейшей детальности.

Предлагается рассмотреть основные правовые позиции судов, изложенные при рассмотрении дел данной категории.

Дела по спорам о признании недействительными решений учредительного (общего) собрания ОСББ по юрисдикции подлежат рассмотрению в хозяйственных судах независимо от субъектного состава.

Большая Палата Верховного Суда  в постановлении от 01.02.2022 по делу № 910/5179/20 (по спору о признании недействительным решения общего собрания) указала, что споры о признании недействительными решений высшего органа управления субъекта некоммерческого хозяйствования по решению вопросов, связанных с управлением таким лицом, между субъектом некоммерческого хозяйствования и одним с его учредителей (членов) относятся к хозяйственной юрисдикции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 20 ХПК Украины исходя из характера правоотношений, являющихся предметом такого спора (о признании недействительным решения высшего органа управления такого юридического лица, принятого в пределах его исключительной компетенции). При этом субъектный состав спорных правоотношений (где одна из сторон, как правило, физическое лицо) является формальным критерием, который должен надлежаще оценен судом.

Основанием для признания недействительными решений учредительного, общего собрания ОСМД является ненадлежащее уведомление всех собственников квартир о его проведении.

Согласно ст. ст. 6,10 Закона Украины № 2866-ІІІ уведомление о проведении учредительного, общего собрания направляется не менее чем за 14 дней до даты его проведения в письменной форме и вручается каждому собственнику под расписку или путем почтовой отправки (рекомендованным письмом).       

Указанная норма права императивно определяет порядок и способ уведомления собственников и такая правовая позиция изложена в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от 18.04.2018 по делу № 904/2796/17, от 1809.2018 по делу № 916/782/17.

Так, постановлением Центрального апелляционного хозяйственного суда от 04.05.2022 по делу № 908/2037/20 удовлетворено иск собственницы квартиры и признано недействительным решение учредительного и общего собраний ОСББ.

В постановлении суд указал, что статьями 6, 10 Закона Украины № 2866-ІІІ установлено исчерпывающий перечень способов информирования совладельцев дома. В то же время истицу не было информировано каким-либо из указанных способов, а объявление, размещенное в общедоступном месте при входе в подъезд дома (как один из способов информации, предусмотренный Уставом ответчика) не является надлежащим уведомлением, поскольку противоречит указанным нормам Закона.   

Также судом отклонено доводы ответчика о невозможности влияния позиции истицы на итоги проведенного голосования на собрании с учетом принятия решения большинством голосов совладельцев, поскольку указанный Закон Украины предусматривает необходимость уведомления про время и место проведения заседания учредительного, общего собрания каждого собственника, а не только тех собственников, количество которых достаточно для кворума на учредительном (общем) собрании.

Единым обстоятельством, когда не будет считаться указанное нарушением и основанием для признания решения собрания недействительным является присутствие неинформированного лица на собрании, что не произошло в данном случае.

Также решением хозяйственного суда Хмельницкой области от 06.07.2021 по делу № 924/1339/20 признано недействительным решение общего собрания ОСББ по мотивам неуведомления истца надлежащим образом о проведении общего собрания. В частности, последний отказался от получения уведомления (о чем составлено акт), однако ответчиком не было использовано всех способов такого надлежащего уведомления-отправка рекомендованного письма. 

Кроме этого суд в этом решении указал и другие нарушения, допущенные при информировании и проведении общего собрания (которые каждое отдельно может быть основанием для признания решения общего собрания недействительным). 

Так, в нарушение требований ст. ст. 6,10 Закона Украины № 2866-ІІІ ответчиком не соблюден порядок о предоставлении полномочий на представительство интересов совладельцев во время получения уведомления и голосования на собрании. В частности имели место факты подписи за получение уведомления о проведении общего собрания совладельцем квартиры как за себя так и за другого собственника без надлежащей передачи полномочий (доверенности) на такие действия и эти нарушения были допущены при голосовании на общем собрании, информация о наличии документов у представителей про передачу прав на голосование в протоколе отсутствует.

Другими установленными нарушениями были: несоблюдение требований указания предусмотренной ст. 10 ЗУ № 417-VІІІ информации во время проведения письменного опроса; отсутствие в протоколе информации о проведении идентификации лиц о принадлежности им помещений и квартир.

Компетенция учредительного собрания не ограничивается полномочиями определенными ч. 13 ст. 6 Закона Украины № 2866- ІІІ, а учредительное собрание вправе принимать решения, предусмотренные ст. 10 этого Закона.

Так Большая Палата Верховного Суда 01.02.2022 по делу № 910/5179/20 отменила судебные решения, которыми признано недействительным решение учредительного собрания ОСББ на основаниях, в частности, не отнесение к компетенции рассмотрения на этом собрании вопросов (об утверждении сметы расходов на созданное ОСМД и размера взносов его совладельцев), отнесенных к компетенции рассмотрения на общем собрании.

Верховный Суд указал, что решение собрания совладельцев касательно определения размера затрат на управление многоквартирным домом не может быть признано недействительным только потому, что общее собрание совладельцев состоялись в форме «учредительного собрания», а не «общего собрания», как это предусмотрено статьями 6,10 Закона № 2866-ІІІ, поскольку такая процедура не нивелирует волеизъявление самих совладельцев касательно затрат на содержание дома (сметы), размера и порядка внесения совладельцами взносов на содержание совместного имущества в нем.

Волеизъявление собрания совладельцев многоквартирного дома не может опровергаться с ссылкой на «исключительность компетенции учредительного собрания совладельцев» только касательно принятия решений о создании ОСББ и утверждения его устава, поскольку учредительное собрание является разновидностью общего собрания совладельцев, к компетенции которых законодателем отнесено принятие всех решений по вопросам управления домом.

Доверенность на полномочие лица участвовать в общем собрании не обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Так Большая Палата Верховного Суда от 01.02.2022 по делу № 910/5179/20 отменила судебные решения, которыми признано недействительным решение учредительного собрания по основаниям, в частности отсутствия нотариального удостоверения доверенностей лиц, которые принимали участие в собрании как представители собственников квартир дома.

При этом, Верховный Суд указал, что согласно ч. 5 ст. 245 ГК Украины доверенность на право участия и голосования на общем собрании, выдана физическим лицом, удостоверяется в порядке, определенном закодательством. Законом № 2866-ІІІ не предусмотрено специальных  требований касательно удостоверения доверенности на представительство интересов совладельца в ОСББ, а Законом № 417-VІІІ определено, что голосование от имени совладельца представителем осуществляется в порядке представительства согласно требований гражданского законодательства (абз. 5 ч. 8 ст. 10 этого Закона).

Поскольку решение собрания совладельцев оформляется протоколом в письменной форме, то доверенность на участие в таком собрании должна оформляться также в письменной форме. При этом обязательного нотариального удостоверения такой доверенности законом не предусмотрено. Вместе с тем особенности представительства лиц на собрании могут быть предусмотрены уставом ОСББ.

Признание недействительным решения учредительного собрания и учредительных документов ОСББ может быть основанием для прекращения юридического лица (ликвидации), а не отмены его государственной регистрации.

Большая Палата Верховного Суда 29.06.2021 по делу № 916/964/19 отступила от собственного правового вывода относительно возможности обжалования государственной регистрации ОСББ, то есть отменить государственную регистрацию Объединения при доказательстве нарушений законодательства при его создании и деятельности. 

Верховный Суд указал, что отмена государственной регистрации ОСББ (регистрационной записи) по решению суда не может считаться ликвидацией юридического лица, которая осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 1 ст. 110 ГК Украины и не приводит к прекращению ОСББ в виду требований ст. 25 Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований», которой определяется порядок проведения государственной регистрации и других регистрационных действий.

Верховный Суд с учетом анализа указанных норм законодательства пришел к выводу, что исковое требование об отмене государственной регистрации созданного юридического лица (ОСББ), которая создана в соответствующем порядке  для защиты интересов совладельцев дома, существует и осуществляет свою деятельность длительное время, за период своего существования приобретя соответствующие права и обязанности, не приведет к восстановлению прав и законных интересов совладельца ОСББ, который обращается с таким иском. Скорее всего, такой иск будет свидетельствовать о вмешательстве суда в деятельность ОСББ и нарушение интересов других совладельцев, что является недопустимым.

Обращение лица с исковым требованием об отмене государственной регистрации ОСББ (регистрационной записи) является основанием для прекращения производства по делу по таким требованиям за отсутствием юридического спора.

Иск про обжалование решения учредительного, общего собрания ОСББ должен быть нацелен на реальную защиту прав и охраняемых законом интересов истца, которые были нарушены.

Подобный по содержанию вывод изложено в постановлениях Верховного Суда от 31.08.2021 по делу № 925/753/20, от 26.08.2021 по делу № 916/3460/19.

Также Верховный Суд 07.07.2021 по делу № 911/1053/20 оставил без изменений постановление апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска о признании частично недействительным решения общего собрания в части принятия ко вниманию отчетов правления и ревизионной комиссии ОСББ.

Обращаясь в суд истец утверждал, что оспариваемые пункты решения общего собрания прямо нарушают его права и законные интересы, поскольку совладелец имеет неоспоримое право получать сведения о деятельности объединения, а также информацию про расходы на содержание совместного имущества многоквартирного дома и поступления, полученные от его использования. Вместе с тем утверждая отчеты о работе ОСББ ему не дали возможности с ними ознакомится.

Отказывая в удовлетворении иска суды указали, что получение совладельцем многоквартирного дома информации о деятельности объединения совладельцев дома в порядке, установленном учредительными документами и законом, является необходимым для реализации таким совладельцем своих прав, в частности, правомочий на участие в управлении объединения.

Однако, ссылаясь на нарушение своих прав на получение информации, истец предъявил требования к ОСББ о признании недействительным решения общего собрания членов ОСББ в части принятия к сведению общего собрания членов ответчика отчетов правления и ревизионной комиссии. По таким основаниям Верховный Суд пришел к выводу, что такие требования не являются надлежащим способом защиты прав совладельца многоквартирного дома на получение информации о деятельности объединения, поскольку не приведет к защите неимущественных прав истца.

Защита нарушенных прав совладельца многоквартирного дома в котором создано и действует ОСББ на получение информации о его деятельности возможно путем предъявления иска в суд к объединению с требованием предоставить определенную информацию.

Соглашения, заключение которых требует согласования на общем собрании ОСББ признаются недействительными в случае отсутствия относительно них соответствующего решения совладельцев дома.

Большая Палата Верховного Суда 02.02.2021 по делу № 906/1308/19 оставила без изменений судебные решения о признании недействительным договора, заключенного между ОСББ и ФЛП о предоставлении последним услуг по управлению многоквартирным домом.

Суды пришли к выводу о том, что оспариваемый договор не соответствует статьям 10, 12-14 Закона Украины № 2866-III и статьям 9-11 Закона Украины № 417-VIII, а поэтому указали на наличие оснований для признания такого договора недействительным, поскольку заключение спорной сделки без решения общего собрания нарушает право истца как совладельца на управление имуществом.

При этом суды дали правую оценку спорному договору, как сделке с управителем о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, поскольку в обязанности ФЛП по договору входили функции, связанные с управлением.

Однако по решению общего собрания функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управителю или ассоциации. То есть именно совладельцы принимают решение по управлению многоквартирным домом на собрании в порядке, предусмотренном ст. 10 Закона № 417-VIII, а в случае заключения сделки без такого собрания она нарушает права совладельцев на управление совместным имуществом и считается недействительной.

Срок исковой давности обращения в суд с иском о признании недействительным учредительного, общего собрания – 3 года, а не сокращенный – 1 год.

Согласно ст. 267 ГК Украины, общая исковая давность устанавливается сроком 3 года. Согласно п. 8 ч. 2 ст. 267 ГК Украины, к требованиям о признании недействительным решения общего собрания общества применяется исковая давность один год.

Вместе с тем согласно с правовой позицией Верховного Суда, изложенной в постановлении от 18.03.2020 по делу № 904/686/19, сокращенный срок исковой давности по требованиям о признании недействительным решения общего собрания общества, который установлен п. 8 ч. 2 ст. 258 ГК Украины, вступившим в силу 17.06.2018 согласно Закона Украины «Об обществе с ограниченной и дополнительной ответственностью», применяется только к обжалованию решений ООО и ОДО и не применяется к требованиям о признании недействительными решений других юридических лиц.

Исходя из сути спорных правоотношений, требования Закона Украины «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью», которым установлена специальная исковая давность касательно требований о признании недействительным решения общего собрания обществ, не могут применятся по аналогии закона к требованиям про обжалование решений других юридических лиц. В таком случае, поскольку другое не предусмотрено законом, применяется общая исковая давность сроком в три года.

Аналогичные выводы указаны в постановлении Центрального апелляционного хозяйственного суда от 04.05.2022  по делу № 908/2037/20.

Учитывая изложенное указанная категория дел содержит целый ряд правовых нюансов и при возникновении конфликтной ситуации между ОСББ и совладельцами следует обращаться к специалисту — адвокату по недвижимости, который поможет разобраться и принять действенные меры (в том числе в судебном порядке) в защиту прав и интересов клиента.

2. ЗАЩИТА ПРАВА СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И РАЗРЕШЕНИЕ КОНФЛИКТНЫХ СИТУАЦИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЯ СОВЛАДЕЛЬЦАМИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Согласно ст. 4 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» № 2866-ІІІ  объединение создается для обеспечения и защиты прав совладельцев и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования совместного имущества, обеспечения своевременного поступления средств для оплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

Статьей 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VІІІ установлено, что управление многоквартирным домом осуществляется его владельцами. Статьей 9 этого Закона предусмотрено, что по решению совладельцев все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции ОСББ.

Органами управления ОСББ – есть председатель и члены правления, действующие в пределах предоставленных действующим законодательством, уставом полномочий.

Вместе с тем при осуществлении деятельности ОСББ существуют конфликтные ситуации как Объединения с совладельцами дома так и между последними относительно вопросов управления и пользования совместной собственностью.

Предлагается рассмотреть правовые нюансы рассмотрения судами дел по спорам указанной категории и ключевые правовые выводы по этим вопросам.

Споры по взносам совладельцами на содержание дома и соответствующих платежей за предоставление коммунальных услуг.

Статья 12 Закона Украины № 417-VІІІ приводит перечень затрат на управление многоквартирным домом. Этот перечень, впрочем, не является полным, а поэтому не есть закрытым (исчерпывающим). Фактически, любые расходы, касающиеся содержания многоквартирного дома, управления им, обеспечения деятельности ОСББ являются затратами на управление домом, а поэтому могут быть учтены при утверждении общим собранием ОСББ взносов в Объединение.

 

Адвокат по спорам с ОСББ

Тем не менее, иногда отдельные совладельцы не соглашаются с включением тех или иных затрат в состав затрат на управление домом и с необходимостью их оплачивать вместе с этими  взносами в ОСББ.

Судебная практика в таких спорах исходит из того, что утверждение размеров взносов в ОСМД является прерогативой  общего собрания Объединения и совместным свободным волеизъявлением совладельцев. До тех пор, пока затраты, которые включаются в взносы, соответствуют уставной деятельности ОСББ, процедуры принятия решений соответствуют закону и уставу Объединения, суды не усматривают оснований признавать недействительными решения общего собрания об утверждении взносов в том или ином размере.

Такой вывод подтверждается позицией Верховного Суда, в частности, постановлением от 14.07.2020 по делу № 466/8748/16, которым оставлено в силе решение апелляционной инстанции  об отказе в удовлетворении иска совладельца многоквартирного дома о признании частично недействительным решения общего собрания ОСББ в части утверждения в составе взносов на содержание дома услуг сторожа, покупку спецодежды и правовую помощь.

Судебное решение мотивировано тем, что ОСББ не осуществляет хозяйственную деятельность, поскольку такая деятельность ответчика направлена на создание и поддержку необходимых материально-технических условий его функционирования, которое осуществляется с участием или без участия субъектов хозяйствования, а поэтому эта деятельность является хозяйственным обеспечением деятельности нехозяйственного субъекта. ОСББ не является производителем и/или исполнителем жилищно-коммунальных услуг, определенных Законом Украины «Про жилищно- коммунальные услуги», а следовательно не формирует цены или тарифы на услуги, подлежащие установлению (утверждению) органами местного самоуправления.

Вывод суда первой инстанции (которым удовлетворен иск), что утверждение взносов на заработную плату сторожей, правовую помощь и спецодежду должно осуществляться путем заключения дополнительных договоров на основании личного согласия собственника квартиры  противоречит Закону и правовой природе института ОСББ. Решение общего собрания ОСББ является волеизъявлением собственников квартир о составе взносов совладельцев и их размер. Договора о представлении правовой помощи или договора купли-продажи спецодежды, сделки со сторожами заключаются ОСББ, которое представляет всех жильцов и на балансе которого находится многоквартирный дом с соответствующими лицами, которые предоставляют эти услуги, а не каждый отдельно жилец квартиры  со сторожем или юристом которого он желает нанять.

При этом, опровергая доводы истца, Верховный Суд указал, что определенный общим собранием ОСББ размер взносов (платежей) на содержание дома и придомовой территории не требует утверждения органами государственной власти или местного самоуправления.

При рассмотрении дел о взыскании задолженности по уплате взносов важным вопросом является срок уплаты. От этого зависит как момент, с которого начинается истечение исковой давности, так и исчисление инфляционных утрат и 3% годовых. Статья 10 Закона Украины № 2866-ІІІ предусматривает, что порядок уплаты взносов должен быть определен общим собранием ОСББ. Однако часто общее собрание пренебрегает установлением конкретных сроков уплаты взносов. В таких условиях свое решение нашла судебная практика — для ежемесячных взносов (а на практике большинство взносов в ОСББ уплачивается именно ежемесячно) конечным сроком уплаты признается последнее число месяца. 

Харьковский апелляционный хозяйственный суд в постановлении от 25.01.2018 по делу № 922/3087/17 (пересмотрено Верховным Судом в кассационном порядке и оставлено без изменений) сроком уплаты взносов (при отсутствии других указаний) определил последнее число месяца, исходя из того, что взносы были установлены общим собранием как ежемесячные.

В то же время Верховный Суд по делу № 944/6559/21 вынес 29.12.2022 постановление об отказе в удовлетворении иска ОСББ в части взыскания с ответчицы за просрочку уплаты платежей на содержание дома инфляционных утрат и 3% годовых в соответствии со ст. 625 ГК Украины, которой предусмотрена ответственность за нарушение денежного обязательства.

В мотивировочной части суд указал, что истец (ОСББ) не предоставил суду доказательства того, что с момента создания ОСББ и до ноября 2021 года (время возникновения судебного спора) информировало ответчицу (которая не принимала участия в общих собраниях совладельцев многоквартирного дома, про что ОСББ было известно) о принятии им решения и о необходимости оплатить спорные взносы (отправление и/или вручение соответствующих квитанций за соответствующие месяцы), не предоставляло ответчице уведомления о наличии у нее задолженности по уплате взносов и требования оплатить задолженность и другое).

При данных обстоятельствах коллегия судей пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для привлечения ответчицы к ответственности за нарушение денежного обязательства, а именно за несвоевременную оплату ею взносов на содержание дома.

Кроме этого, решение ОСМД, в частности о взносах и платежах, является необязательным для арендаторов помещений, а обязательно только для собственников квартир.

Верховный Суд рассмотрев 02.09.2020 дело № 906/884/19 по спору об одинаковых для всех совладельцев и пользователей условий и размеров уплаты платежей на содержание многоквартирного дома сделал вывод, что положения устава и решения общего собрания ОСББ не обязательно для арендаторов помещений в доме.

Постановление мотивировано тем, что действительно, согласно ч. 4 ст. 12 Закона Украины № 417-VІІІ затраты на управление домом в случае передачи коммунальных нежилых или жилых помещений несут арендаторы (наниматели). Однако, как разъяснил ВС, законодательство не предусматривает механизм реализации такой обязанности. В том числе способа защиты ОСББ в случае уклонения арендатора от уплати затрат на содержание дома.

Право ОСББ на взыскание средств на содержание дома предусмотрено частью 6 статьи 13 Закона Украины № 2866-ІІІ только из совладельцев дома, а не арендаторов или в случае заключения между арендатором и ОСББ договора, предусматривающего обязанность арендатора оплачивать затраты на содержание дома за определенными договором тарифами и периодичностью.

Кроме этого, Жилищно-коммунальные услуги (в том числе затраты на содержание дома) обязан оплачивать каждый из совладельцев квартиры.

Так, постановлением от 19.08.2020 Верховный Суд по делу № 703/2200/15 удовлетворил исковые требования о взыскании с одного из совладельцев квартиры в пользу другого затраты на жилищно-коммунальные услуги (в том числе затраты на содержание дома).

Судебное решение мотивировано тем, что статьей 360 ГК Украины предусмотрено, что совладелец соответственно своей части в праве совместной частичной собственности обязан принимать участие в затратах на управление, содержание совместного имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с совместным имуществом.

Должник, выполнивший солидарный долг, имеет право на обратное требование (регресс) к каждому из остальных должников в равной части, если иное не установлено договором или законом, за вычетом доли, принадлежащей ему (ч. 4 ст. 544 ГК Украины).

Руководствуясь указанными нормами права Верховный Суд сделал вывод, что если кто-либо из совладельцев отказывается принимать участие в затратах, другие собственники могут сделать их самостоятельно и требовать от этого совладельца возмещения понесенных затрат в судебном порядке или же непосредственно обратится в суд с иском о принудительном взыскании с совладельца, который отказался нести бремя содержания совместного имущества, средств для этой цели.

К аналогичному выводу пришел Верховный Суд в постановлении от 13.03.2019 по делу № 521/3743/17, оставив в силе судебные решения о взыскании с совладельца средств за предоставление услуг на содержание многоквартирного дома, оплаченные другим совладельцем.

Отключение потребителя от сетей централизованного отопления не является основанием для освобождения от оплаты централизованного отопления мест общего пользования.

Такой правовой вывод указано в постановлении Верховного Суда от 22.12.2020 по делу № 311/3489/18.

При этом Верховный Суд указал, что в соответствии с частью второй статьи 382 ГК Украины собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве совместной собственности общего имущества многоквартирного дома.

Владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами всех вспомогательных помещений дома и его технического оборудования и обязаны принимать участие в общих затратах, связанных с содержанием дома и придомовых территорий, согласно своей доли в имуществе дома.

Отключение от сетей централизованного отопления отдельной (отдельных) квартир совладельцев дома не является основанием для освобождения этих жильцов от участия в общих затратах на содержание дома.

Споры, связанные с пределами компетенции ОСББ при осуществлении ним полномочий по обеспечению функционирования и содержания дома.

Верховный Суд в постановлении от 12.12.2018 по делу № 766/22228/17 пришел к выводу, что ОСББ не имеет права отключать электро-, водо-, теплопоставки даже при наличии задолженности за предоставление таких услуг.

Мотивируя свое решение суд кассационной инстанции указал, что согласно Правил пользования электрической энергией для населения, утвержденных Кабинетом Министров Украины № 1357 от 26.07.1999 (действующих во время возникновения спорных правоотношений, на данное время- Правила розничного рынка электрической энергии, утвержденные постановлением Национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сферах  энергетики и коммунальных услуг от 14.03.2018 № 312) энергопоставщик имеет право отключить потребителя за нарушения, перечень которых приведено в Правилах, в частности при возникновении задолженности за предоставление услуг.

Однако, как установлено при рассмотрении указанного дела, ОСМД в противоречие положениям Правил, взяло на себя полномочия энергоснабжающей организации, поскольку энергоснабжение комнаты истца было отключено не энергоснабжающей организацией, а ответчиком, которым не доказано наличие бесспорной задолженности истца перед ответчиком за потребленную электроэнергию, а основанием для отключения электроэнергии стала задолженность за содержание дома и придомовой территории.

Аналогично ограничения питьевого водоснабжения является компетенцией предприятий питьевого водоснабжения, а не ОСББ.

В то же время рассмотрев дело № 755/5083/17 от 03.06.2020 Верховный Суд пришел к выводу о правомерности действий правления ОСББ по ограничению пользования истцом совместным имуществом в связи с задолженностью по уплате за содержание дома и других платежей.

Относительно прекращения Объединением пользования совместным имуществом как вида ответственности за неисполнение совладельцем своих обязанностей, Верховный Суд своими решениями фактически подтвердил необходимость соблюдения одновременно трех условий:

• принятие таких мер должно быть предусмотрено уставом ОСББ;
• соответствующее решение должен принят уполномоченный уставом орган (общее собрание или правление);
• решение должно быть именно про «ограничение пользования совместным имуществом», а не «прекращение предоставления коммунальных услуг» или подобное.

Как установлено судами, решением общего собрания членов ОСББ решено поручить правлению ОСББ определить меры воздействия на должника по уплате взносов или других платежей, в том числе путем ограничения предоставления услуг, которые потребляет должник, а протоколом правления ОСББ принято решение определить квартиры и нежилые помещения, долг по взносам которых превышает 3 месяца, принять меры по ограничению таких помещений пользованием  общедомовыми электро- и водоснабжением, предварительно предупредив о таких мерах.

С учетом указанных обстоятельств, и того, что истица не оспаривала указанное решение общего собрания суд отказал в удовлетворении иска о прекращении со стороны ОСББ действий по ограничению пользования истицей общедомовыми сетями.

Блокирование должностными лицами электронного ключа-индивидуального чипа собственника квартиры является противоправным даже при наличии у собственника задолженности за жилищно- коммунальные услуги.

Верховный Суд рассмотрев 31.08.2020 дело № 522/11197/17 по иску владельца квартиры многоквартирного дома указал о противоправности действий ответчика (правление ОСББ) по блокированию электронного ключа истца, который обеспечивает, в частности, свободный проход на территорию и пользование общим помещением, в том числе лифтами, в связи с задолженностью последнего по жилищно-коммунальным платежам.

Верховный Суд оставляя без изменений судебные решения про удовлетворение иска указал, что договором о предоставлении услуг по содержанию дома и придомовой территории, заключенный между сторонами, не предусмотренное право исполнителя (ОСББ) на ограничение доступа потребителя к каким-либо помещениям, пребывающим в совместном пользовании жильцов этого дома. Не предоставлены ОСББ такие права и уставом Объединения.

Ответственность за причиненный материальный ущерб в следствии залития квартир в связи ненадлежащим состоянием крыши дома несет лицо, которое является балансодержателем жилого дома и предоставляет услуги по содержанию дома.

Указанный правовой вывод указано в постановлении Верховного Суда по делу № 666/213/16 от 23.12.2020.

Суд на основании положений статей 11 и 1166 ГК Украины сделал вывод, что основанием возникновения обязательств о возмещении ущерба является причинение имущественного вреда другому лицу. Обязательства о возмещении ущерба возникает при таких условиях: наличие вреда; противоправность поведения лица, причинившего вред; наличие причинной связи между противоправным поведением лица, причинившего ущерб и его результатом –вредом; вина лица, причиненного вред.

Верховный Суд согласился с судами первой и апелляционной инстанций о наличии вины ответчика в залитии квартиры, указавши, что ответственность за причиненный истцам имущественный ущерб в следствии залития квартир истцов по причинам ненадлежащего состояния крыши дома несет ответчик, поскольку является балансодержателем жилого дома и исполнителем услуг по содержанию дома и придомовой территории, его обязано содержать в надлежащем техническом состоянии жилой дом и проводить его поточный ремонт.

Учитывая приведенные конфликтные ситуации собственники квартир многоквартирного дома могут быть недовольны качеством предоставленных услуг по содержанию дома, в связи с чем может стать вопрос об изменении управляющего.

По этому поводу Верховный Суд в постановлении от 25.11.2021 по делу № 904/3550/21 указал, согласно ч. ч. 1,5 ст. 22 Закона Украины №  2866-ІІІ право совладельцев дома на прекращение договора с управляющим, в том числе в случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом, не зависит от каких-либо других условий кроме наличия соответствующего решения совладельцев дома и направления уведомления существующему управляющему.

Споры о защите права совместного пользования имуществом многоквартирного дома.

Совместное имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами и не подлежит выделению в натуре.

Верховный Суд 20.03.2019 рассмотрев дело № 554/7785/16 пришел к выводу о нарушении права собственности совладельцев дома на пользование проходом к дому, на котором частный предприниматель установил сооружение для реализации продукции.

При этом, отклоняя доводы частного предпринимателя о том, что ему этот земельный участок для размещения сооружения предоставлено на основании решения местного совета (то есть выделено в натуре), а поэтому он не нарушает права собственности совладельцев дома, суд указал, что согласно ч. 2 ст. 382 ГК Украины, положения которой корреспондируются с нормами ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закона Украины № 417-VІІІ, все собственники квартир и нежилых помещений  в многоквартирном доме являются совладельцами на праве совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Частями 1,2 ст. 369 ГК Украины предусмотрено, что совладельцы имущества, находящегося в совместной собственности, владеют и пользуются этим имуществом совместно, если иное не установлено договоренностью между ними.

В случае, который рассматривал суд – сквозной проезд многоквартирного дома не имеет самостоятельного правового и функционального назначения, отличного от той вспомогательной функции, которую он исполняет, обеспечивая доступ к своему имуществу всем жильцам квартир и пользователям нежилых помещений, которые в нем расположены.

Верховный Суд указал, что неотъемлемой составной субъективного права собственности на недвижимое имущество является обеспечение свободного и беспрепятственного доступа каждого собственника к своему жилью. Создание препятствий в доступе свидетельствует о нарушении самого права собственности в целом.

При этом суд учел предписания ст. 42 ЗК Украины, согласно которой земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовая территория, которые пребывают в совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений дома, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома. Порядок использования земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.

Следовательно, совместное имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, а поэтому, как в данной ситуации, невозможно выделить в натуре часть из совместного имущества многоквартирного дома для отдельного частного пользования.

Таким образом, учитывая изложенное возможно сделать вывод, что разрешение конфликтных ситуаций в судебном порядке, возникающих при осуществлении деятельности по содержанию многоквартирного дома как совладельцами, так и созданным ими ОСББ требует тщательной подготовки как доказательной базы, так и правильного применения законов и подзаконных актов, а также надлежащего определения способа защиты в суде.

Учитывая указанные обстоятельства в случае возникновения таких ситуаций желательно обращаться к специалисту – адвокату, который поможет собрать доказательства, подготовить иск в суд, а также представлять интересы клиента в суде.

3. ЗАЩИТА ОБЪЕДИНЕНИЕМ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА СВОИХ ПРАВ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Функционирование ОСББ несмотря на многочисленные способы их «поддержки» или «популяризации» очень часто сталкивается с рядом проблем, которые приходится разрешать в судебных органах. Судебная практика в спорах, где стороной является ОСББ не всегда является однозначной и последовательной.

Предлагается рассмотреть правовые выводы судов относительно судебных споров ОСББ с службами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги.

Во-первых ряд судебных споров касается перехода многоквартирного дома на самообеспечение и отказ бывшего балансодержателя, управляющего передать созданному ОСББ технической и другой документации на дом.

Статья 6 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» № 2866-ІІІ предусматривает, что бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом до создания Объединения, в трехмесячный строк со  дня государственной регистрации Объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принято в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом до создания Объединения, на протяжении полугода со дня государственной регистрации ОСББ восстанавливает ее за свой счет.

Хотя само по себе отсутствие технической документации на дом не является препятствием в осуществлении управления им со стороны ОСББ, все-таки отсутствие всех или части документов усложняет поточное содержание и эксплуатацию совместного имущества многоквартирного дома, особенно если речь идет о сложном оборудовании например лифтов, котелен и другое. Поэтому ОСББ после своего создания и до начала самостоятельного содержания дома путем самообеспечения пытаются получить техническую документацию на многоквартирный дом. Некоторые управляющие и бывшие балансодержатели домов, со своей стороны, медлят с передачей технической документации ОСББ для того, чтобы если не сделать невозможным, то хотя бы отстрочить переход ОСББ к самообеспечению. 

Соответственно, споры между ОСББ и управляющими (бывшими балансодержателями) о передаче технической документации становятся предметом судебного рассмотрения. При этом управляющие и бывшие балансодержатели приводят разные аргументы о якобы невозможности передачи документации или по причине ее отсутствия, или по причине наличия неурегулированной задолженности за раннее предоставленные услуги и другие. Впрочем судебная практика склоняется к позиции «безусловной» обязанности передать техническую документацию ОСББ.

Обязанность субъекта, что осуществлял управлением домом до создания ОСББ, передать последнему документацию на дом, подлежит исполнению без каких-либо других дополнительных условий и не зависит от наличия или отсутствия такой документации ОСББ, необходимости ее «восстановить» или «изготовить», наличия задолженности совладельцев за предоставленные услуги и другие.

Указанный вывод подтверждается постановлением Верховного Суда от 29.01.2020 по делу № 910/5065/19 по иску ОСМД к Коммунальному предприятию «Житло-Сервис» об обязательстве передать документацию.

Суд в постановлении указал, в силу императивных предписаний частей 18,19 статьи 6 Закона Украины № 2866-ІІІ именно на ответчика как на лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСББ, положено обязанность в трехмесячный строк со дня государственной  регистрации ОСББ обеспечить передачу ему технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом.

Предусмотренная указанной нормой обязанность ответчика передать документацию на дом ОСББ возникает у него со дня государственной регистрации Объединения и подлежит исполнению без каких –либо других дополнительных условий, поскольку других оснований, кроме государственной регистрации  Объединения, для передачи документации от лица, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания Объединения, Законом не установлено.

В постановлении Верховного Суда от 05.07.2019 по делу № 910/6167/18 по иску ОСМД к ООО «Эксплуатационная компания» об обязательстве передать документацию указано, что обстоятельства  фактического наличия или отсутствия такой документации у ответчика не имеют существенного значения для решения данной категории споров, поскольку согласно части 5 статьи 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VІІІ такая документация должна быть передана заказчиком строительства или  бывшим собственником дома ответчику, а в случае отсутствия документации на многоквартирный дом он согласно требований ч.19 ст. 6 Закона Украины № 2866-ІІІ обязан восстановить их за свой счет.

При этом Верховный Суд в деле № 910/5065/19 подчеркнул, что доводы ответчика касательно наличия у жителей дома задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, что исключает, по его мнению, обязанность ответчика изготовить соответствующую документацию за свой счет, не является предметом доказывания в пределах рассмотрения этого дела, а поэтому не принимаются во внимание, поскольку ответчик не лишен возможности в порядке действующего законодательства воспользоваться своим правом для решения вопроса взыскания такой задолженности путем подачи отдельного иска.

Обращаю внимание, что под понятие «бывшего балансодержателя» или «лица, которое осуществляло управление» подпадает не только ответственное предприятие — управляющий многоквартирного дома или исполнитель жилищно-коммунальных услуг, но и ЖСК или обслуживающий «жилой» кооператив (постановление Южно-западного апелляционного хозяйственного суда от 11.03.2020 по делу № 916/2113/18).

Переход к содержанию дома ОСББ путем самообеспечения предусматривает прекращение заключенных договоров между совладельцами и субъектом, осуществлявшим содержание дома (управляющим или исполнителем услуг по содержанию дома и сооружений, и придомовых территорий). По этому поводу возникают споры касательно полномочий ОСББ принимать решения о прекращении таких договоров.

По делу № 908/549/19 Верховный Суд в постановлении от 26.11.2019 пришел к выводу, что договор об оказании услуг по управлению многоквартирным домом, сторонами которого является управляющий и совладельцы, может быть разорван по решению, принятому совладельцами на общем собрании ОСББ, и в случае возникновения спора именно ОСББ имеет право обратится с иском.

Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что предусмотренный пунктом 5 ст. 13 Закона Украины № 417-VІІІ порядок разорвания договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом не зависит от каких-либо других условий, кроме наличия решения совладельцев дома об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании другого управляющего и направления существующему управляющему уведомления, не позднее как за два месяца до дня разорвания договора.

Также следует сделать предостережение касательно неоптимального, как усматривается, способа защиты права, избранного Объединением. ОСББ просило суд разорвать договор, хотя по конструкции статьи 13 Закона Украины № 417-VІІІ могло просто заблаговременно информировать о его прекращении, и если и обращаться в суд, то с требованием считать договор прекращенным с определенной общим собранием даты, а не просить суд о его разорвании.

Необходимо обратить внимание и на довольно распространенную ошибку, которую допускают ОСМД при переходе к самостоятельному содержанию дома путем самообеспечения. Так, некоторые ОСМД и совладельцы ошибочно считают, что сам факт создания ОСМД «автоматически» прекращает договорные отношения с управляющим или исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений. Однако, это не так, и, принявши решение о самообеспечении, ОСББ должно заблаговременно уведомить управляющего/исполнителя о прекращении договорных отношений между ним и совладельцами. Если этого не сделать, то договорные отношения будут продолжатся, и управляющий/исполнитель будут иметь основания требовать оплаты его услуг.

Так, в постановлении от 13.02.2019 по делу № 711/1788/18 Верховный Суд пришел к выводу, что поскольку ОСББ и совладельцами  не были своевременно приняты меры к прекращению договоров с предприятием –исполнителем услуг по содержанию дома, сооружений и придомовой территории («балансодержателем»), последнее добилось взыскания с совладельцев оплаты   за услугу за период до даты «списания дома с баланса», которую суд признал, как такую, с которой исполнитель прекратил предоставлять свои услуги.

Следует остановится на вопросах организации договорных отношений касательно предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме.

Вопросы заключения договоров о предоставлении  коммунальных услуг в многоквартирном доме регламентируются ст. 14 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 09.11.2017 № 2189 — VІІІ и ст. 22 Закона Украины  № 2866-ІІІ. Ими предусмотрено такие модели организации договорных отношений касательно предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах:

• индивидуальные договора (между каждым отдельным совладельцем и исполнителем коммунальных услуг);
• коллективные договора (заключается с исполнителем коммунальной услуги управляющим или другим уполномоченным лицом от имени всех совладельцев многоквартирного дома);
• договор с коллективным потребителем — ОСББ (заключается ОСББ от собственного имени с исполнителем коммунальной услуги).

Услуги по поставке и распределению электрической энергии и природного газа могут предоставляться исключительно по индивидуальным договорам. Кроме этого, потребности совладельцев могут удовлетворятся Объединением самостоятельно – путем самообеспечения.

Выбор той или иной модели договорных отношений или самообеспечения является исключительной компетенцией и свободным выбором общего собрания ОСББ. Однако, исполнители коммунальных услуг не всегда соглашаются с таким свободным выбором и иногда требуют, чтобы договора с ними заключались по указанной самими исполнителями моделью или в определенной ними же редакции (а не согласно с типовыми договорами). Иногда речь идет не про договора, а про другие сделки (например «акты разграничения»), которые, тем не менее непосредственно влияют на объемы прав и обязанностей исполнителей коммунальных услуг. Предметом судебного рассмотрения такие споры становятся не очень часто, но в тех случаях, когда исполнители или ОСББ все-таки обращаются в суд, последний, как правило, принимает позицию права совладельцев, которые объединились в ОСББ, самостоятельно выбирать модель договорных отношений и руководствоваться при этом типовыми договорами, а также не совершать сделок, обязательность которых для ОСББ не установлена законодательством.

Так, хозяйственным судом Одесской области от 14.12.2020 по делу № 916/2202/20 отказано АО «Одессагаз» в удовлетворении иска к ОСББ о признании заключенным акта – разграничения  балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон относительно внутридомовых систем газоснабжения.

Суд отметил, что ОСББ как юридическое лицо не является собственником внутридомовых систем газоснабжения (их собственниками являются владельцы квартир и нежилых помещений в доме), а также выбор модели организации договорных отношений принадлежит к компетенции самих совладельцев (общего собрания ОСББ), а не исполнителя. Суд также указал на отсутствие принятых общим собранием ОСМД решений относительно правоотношений по потреблению, поставки природного газа в дом.

Наконец, суд обратил внимание на то, что исполнителем не заключались не с ОСББ не с владельцами жилых и нежилых помещений договора распределения природного газ, приложением к которым является акт разделения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности потребителей.

Аналогичные выводы изложены в решении хозяйственного суда Одесской области от 14.12.2021 по делу № 916/2391/20, которым отказано в удовлетворении иска АО «Одессагаз» к ОСББ про установление точки разделения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон газовой сети между оператором ГРС в лице АО «Одессагаз» и владельцами  многоквартирных домов (путем подписания предложенного истцом акта разграничения принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон относительно внутридомовых систем газоснабжения).

Решение мотивировано тем, что действующим законодательством Украины не предусмотрено как безусловное условие при создании ОСББ переход в его собственность, управление, на баланс совместного имущества владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, газовых, электрических систем, а соответственно распоряжение, содержание и управление Объединением совместным имуществом осуществляется в пределах и объемах установленных высшим органом Объединения — общим собранием ОСББ.

Таким образом, владельцами, в понимании Кодекса газораспределительных систем, являются совладельцы домов, которые путем подписания заявлений — присоединений к условиям договора распределения природного газа (для бытового потребителя) присоединились к Типовому договору распределения природного газа, утвержденного постановлением НКРЕКП № 2498 от 30.09.2015.

Следовательно, заключая договора распределения природного газа с потребителями стороны должны были определить границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности путем подписания соответствующих приложений к ним, а именно актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон. Больше того, из материалов дела не усматривается доказательств  наличия у ответчика (ОСББ) полномочий на заключение спорного акта разграничения балансовой принадлежности.

Имеют место случаи, когда сами исполнители уклоняются от заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг согласно с выбраной общим собранием Объединения моделью, и с иском вынуждено обращаться Объединение, и в таких случаях суды также занимают позицию ОСББ (совладельцев).

Так, по делу № 914/692/21 ОСББ обратилось к предприятию водоснабжения с иском с требованиями заключить с Объединением договор, с коллективным потребителем, о предоставлении услуг по водоснабжению и централизованного водоотвода в предложенной истцом редакции, на основаниях, что ответчик уклоняется от заключения договора, а также требует от ОСББ предоставления документов перед заключением договора, не предусмотренных законодательством.

Своим решением от 30.06.2021 (оставленным без изменений 07.10.2021 апелляционным судом) по этому делу хозяйственный суд Львовской области удовлетворил иск ОСББ, указавши, что договора между исполнителем коммунальных услуг и потребителем заключаются согласно типовых или примерных договоров (ст. 12 Закона Украины № 2189-VІІІ) и законодательством не предусмотрено предоставление каких-либо других документов, чем те, которые истец приложил к предложению о заключении договора.

При этом, есть техническая возможность на заключение договора о предоставлении услуг по централизованному водоснабжению и централизованному водоотводу к дому, поскольку между ответчиком и третьим лицом (бывшим балансодержателем-обслуживающим кооперативом) заключено договор о предоставлении услуг по централизованному водоснабжению и централизованному водоотводу к этому дому.

Следует привести некоторые правовые позиции суда относительно рассмотрения дел, связанных с начислением и оплатой ОСББ коммунальных услуг.

Постановлением Верховного Суда от 14.12.2021 по делу № 922/3767/20 по иску ОСМД к «Харькооблэнерго» оставлены без изменений судебные решения, которыми признано недействительным приложение к договору о предоставлении услуг по распределению электрической энергии.

Иск мотивировано тем, что в спорном приложении № 3.1 незаконно указаны общедомовые приборы учета электрической энергии для учета электроэнергии, которая потребляется ОСББ по договору, в то время как єлетроєнергия, которая действительно потребляется ОСББ по договору, учитывается приборами учета, которые указаны в другом приложении к договору № 3.2 «Данные про отпуск электроэнергии на другие потребности потребителя».

С учетом этого АО «Харьковоблэнерго» безосновательно начисляет ОСББ стоимость потребленной электроэнергии по общедомовым приборам учета, указанным в спорном приложении № 3.1 к договору, а не по приборам учета, которыми фиксируется фактическая величина потребленной истцом электроэнергии на потребности деятельности ОСББ, указанными в приложении № 3.2 к договору.

Удовлетворяя исковые требования суды указали, что в контексте предписаний Законов Украины №2189-VIII, № 2866-ІІІ и постановления Кабинета Министров Украины «Об обеспечении единого подхода к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги», от 01.06.2011 № 869 электрическая энергия, которая используется на технические (общие) потребности освещения мест общего пользования, лифты, насосные станции подкачки воды и другие входит в коммунальные услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий. Именно за коммунальную электроэнергию платит Объединение совладельцев многоквартирного дома. Оплата какой-либо другой электрической энергии, которая расходуется не на технические цели указанными законодательными актами не предусмотрена.

Постановлением Верховного Суда от 17.06.2021 по делу № 908/1420/20 удовлетворен иск ОСББ к коммунальному предприятию об обязательстве ответчика прекратить злоупотребление своими правами и отменить доначисление (за февраль 2020 года) за услуги по содержанию дома, сооружений и придомовой территории до экономически обоснованного уровня после прекращения договорных отношений. Обращаясь в суд с иском ОСББ указывало, что предоставление услуг по содержанию жилого дома осуществлялось по тарифам, утвержденным приказом ответчика, а поэтому доначисление, которое осуществлено ответчиком (после прекращения договора) следует считать односторонним увеличением тарифа за услуги по содержанию жилого дома. Истец указывает на то, что согласно информации указанной в письме ответчика последний пытался увеличить тариф на услуги по содержанию дома, сооружений и придомовых территорий до экономически обоснованного уровня, что по отношению к жильцам ОСББ является неправомерным и свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами.

Удовлетворяя иск суды указали, что исходя из условий Типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий и положений Закона №2189-VIII, окончательные расчеты меж совладельцами жилого дома (потребителями) и ответчиком (исполнителем) должны осуществляется именно в соответствии к условиям договора и по тарифам, установленными в решении местного совета об утверждении тарифов. В то же время условия договора не наделяют ответчика (исполнителя услуги) правом осуществлять начисления оплаты в размере, который превышает установленный договором тариф.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций в данном деле, по состоянию на январь 2020 года коллективный договор о предоставлении услуг по содержанию дома, сооружений и придомовых территорий между ОСББ и Коммунальным предприятием не заключался. Доказательства существования каких-либо договорных отношений у совладельцев жилого дома с ответчиком по состоянию на январь-февраль 2020 года в материалах дела также отсутствуют. Следовательно, суды пришли к выводу, что такое начисление осуществленное ответчиком в феврале 2020 является злоупотреблением ответчиком своим правом, которое заключается в попытке получить дополнительный доход от совладельцев дома в порядке, не предусмотренном ни законом, ни договором о предоставлении услуг.

Кроме этого, постановлением Верховного Суда от 02.12.2021 по делу № 904/5276/20 оставлены в силе судебные решения, которыми удовлетворен иск ОСББ к АО «Криворожская теплоцентраль» об обязательстве осуществить опломбирование узла коммерческого учета тепловой энергии и горячего водоснабжения, принятия его на абонентский учет и обязательство ответчика осуществлять начисления за услуги по централизованному отоплению  ОСББ согласно с показаниями этого узла с даты принятия его на учет.

В обоснование исковых требований ОСББ указало, что незаконный отказ ответчика в опломбировании и взятии на учет узла коммерческого учета тепловой энергии лишила Объединение возможности осуществлять оплату за услуги по централизованному отоплению согласно с показаниями узла за фактически предоставленные услуги с начала отопительного сезона.

Удовлетворяя иск суды пришли к выводу, что АО «Криворожская теплоцентраль» не привела обстоятельств и доказательств, которые бы доказывали то, что истец оборудовал помещение спорным прибором измерительной техники с нарушением требований ч. 1 ст. 3 Закона Украины «Про коммерческий учет тепловой энергии и водоснабжения», а также требований п. п. 13, 14 Порядка оснащения зданий узлами коммерческого учета и оборудования инженерных систем для обеспечения такого учета.

При таких обстоятельствах ответчик в соответствии Порядка принятия прибора учета на абонентский учет, утвержденного Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 12.10.2018 № 270, должен принять на  абонентский учет узел коммерческого учета тепловой энергии и водоснабжения, и осуществлять в дальнейшей начисления в соответствии с его показаниями.

Кроме этого, постановлением Верховного Суда от 21.12.2022 по делу № 916/1245/20 оставлено в силе судебные решения, которыми уменьшено размер пени та 3% годовых начисленных АО «Одессаоблэнерго» в порядке ст. 625 ГК Украины за прострочку оплаты за потребленную электроэнергию.

Верховный Суд указал, что суды предыдущих инстанций установили, что АО «Одессаобленерго» осуществило корректировку объемов потребления по бытовым потребителям по договору, в результате которого размер задолженности ОСББ за фактически потребленную электроэнергию уменьшился относительно того, который был установлен раннее и на который начислена пеня и 3 % годовых.

Верховный Суд указал, что от размера задолженности ОСББ зависит и размер других обязательств, которые возникают в связи с потреблением и оплатой потребленной электроэнергии, в частности, размер неустойки (пени) и других платежей согласно с законодательством та договором, которые начисляются в связи с несвоевременной оплатой предусмотренных договором платежей. Следовательно, осуществление корректировки в поточном расчетном периоде, а не в периоде, когда такая задолженность возникала, имеет последствия в виде невозможности откорректировать так же размер неустойки (пени) и других платежей, которые потребитель должен уплатить в связи с возникновение задолженности та размер которых зависит от размера задолженности, в связи с чем имеет место нарушение принципов справедливости и пропорциональности. С учетом этого суд согласился с судами первой и апелляционной инстанций об уменьшении размера неустойки за прострочку платежей за потребление газа.

С учетом изложенного в случае нарушения прав владельцев квартир многоквартирного дома в лице ОСББ со стороны компаний (организаций)-исполнителей предоставления коммунальных услуг стоит обратится к специалисту — юристу по коммунальным услугам, который поможет защитить права совладельцев дома в судебном порядке.

Своевременное обращение к адвокату и его сопровождение в решении конфликтных ситуаций, в которых стороной является ОСББ (управители) поможет позитивно решить все вопросы, связанные с надлежащим управлением многоквартирным домом и обеспечением качественных бытовых условий проживания его жильцов.