Юрист по имущественным спорам
Юрист по недвижимости требуется в делах, где цена ошибки особенно высока: недвижимое имущество имеет высокую стоимость, а судебная практика по таким спорам регулярно меняется. Истребование имущества, расторжение договоров о приобретении недвижимости, признание права собственности, взыскание долгов за недвижимость, признание сделки недействительной — во всех этих категориях дел важна грамотно выстроенная правовая позиция с первого дня.
Почему возникают споры с недвижимостью
В современном деловом обороте недвижимое имущество имеет чрезвычайно высокую стоимость, поэтому решение правовых вопросов с недвижимым имуществом требует повышенного внимания юридического сопровождения и особого подхода к спорам в суде.
Как предусматривает Гражданский кодекс Украины, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения (квартиры, нежилые/офисные помещения, дома и другие капитальные строения).
Судебные разбирательства по недвижимому имуществу составляют значительную часть имущественных споров по гражданским и хозяйственным делам. Значительное законодательное регулирование, нормотворчество Кабинета Министров и различных ведомств, изменение практики Верховного Суда и его отступление от собственных правовых выводов требуют высококвалифицированной правовой помощи клиенту.
В судах, как правило, рассматриваются споры об истребовании недвижимого имущества, расторжении договоров о приобретении недвижимого имущества, признании права собственности, взыскании долгов за приобретённое недвижимое имущество, признании сделки недействительной.
Юрист по недвижимости: в каких спорах поможет
Адвокат по недвижимости поможет собственнику защитить права собственности на недвижимое имущество в делах по спорам:
Услуги юриста по недвижимости
Чаще всего к юристу по недвижимости обращаются по вопросам признания права собственности, оспаривания сделок, режима совместной собственности супругов, перевода прав покупателя доли, аренды и защиты от рейдерских захватов — подробнее о каждой категории ниже.
Признание права собственности на недвижимое имущество
Чаще споры по недвижимости возникают между членами одной семьи, проживающими вместе. К примеру, спор о недвижимости может возникнуть между бывшими супругами, так как порой очень непросто разделить между собой недвижимость, а отказаться от права собственности никто не желает.
Похожая проблема возникает и при принятии наследства — особенно остро этот вопрос стоит в тех случаях, когда по завещанию или другим документам наследство переходит в руки других людей, тем самым лишая права собственности на недвижимость определённый круг наследников. Кроме того, случаются ситуации, когда человеку необходима защита своей недвижимости от рейдерства или других негативных факторов.
Обычно основным спором по делам в отношении недвижимости является спор о праве собственности на недвижимое имущество, поскольку этот вопрос фактически в первую очередь решается судом почти по всем делам этой категории.
К регламентированным ГК Украины способам защиты права собственности относятся: признание права собственности (ст. 392), истребование имущества из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя (статьи 387, 388), устранение препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом (ст. 391), запрещение действий, нарушающих право собственности, или совершение определённых действий для предотвращения такого нарушения (ст. 386), признание незаконным правового акта, нарушающего права собственника (ст. 393), обязательства возврата безосновательно приобретённого имущества (ст.ст. 1212, 1213) и другие.
Правовой режим имущества субъектов хозяйствования установлен статьёй 133 Хозяйственного кодекса Украины, где, в частности, определено, что основу этого режима составляют право собственности и другие вещные права — право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Хозяйственная деятельность может осуществляться также на основе других прав (владения, пользования и т.п.), предусмотренных ГК Украины.
В Законе Украины «Об исполнительном производстве» определён ещё один способ защиты права собственности: лицо, считающее, что арестованное имущество принадлежит ему, а не должнику, может обратиться в суд с иском о признании права собственности на это имущество и о снятии с него ареста (статья 59).
Способы (основания) обретения права собственности
Статьёй 328 ГК Украины определена презумпция правомерности приобретения права собственности: право собственности считается приобретённым правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность обретения права собственности не установлена судом. Собственник не обязан в каждом случае доказывать другим лицам правомерность обретения права собственности на принадлежащее ему имущество.
Основания обретения права собственности традиционно делятся на первоначальные (обретение права собственности впервые, независимо от воли предыдущих владельцев) и производные (смена владельца). Практическое значение такого разделения в том, что при рассмотрении споров о защите права собственности, приобретённого производным способом, судам необходимо учитывать вероятность наличия прав на соответствующее имущество у других лиц.
К первоначальным основаниям приобретения права собственности относятся приобретение права на новую вещь, в том числе объект строительства (статья 331), переработка вещи (статья 332), присвоение общедоступных даров природы (статья 333), приобретательная давность (статья 344) и другие. Наиболее распространённые производные способы приобретения права собственности юридическими лицами — приобретение права собственности на основании сделок (статья 334) и в порядке правопреемства (статья 107).
При рассмотрении споров о признании права собственности на объекты незавершённого строительства суды должны учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено признание в судебном порядке права собственности на такие объекты, если они не приняты в эксплуатацию.
Так, в одном из постановлений Верховный Суд указал, что объект строительства (объект незавершённого строительства) — это объект недвижимого имущества особого рода: его физическое создание начато, однако не завершено. В отношении такой вещи возможно установление любых субъективных имущественных, а также обязательственных прав в случаях и порядке, определённых актами гражданского законодательства, однако при этом следует учитывать особенности и ограничения, установленные законодательными актами.
Недвижимое имущество приобретает юридический статус жилого дома после принятия его в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности на него. До этого момента, не являясь жилым домом с юридической точки зрения, объект незавершённого строительства является совокупностью строительных материалов — вещей, в отношении которых могут возникать гражданские права и обязанности, а значит и таким имуществом, которое при предусмотренных законом условиях может принадлежать, например, на праве общей совместной собственности.
Кроме того, согласно статье 392 ГК Украины, собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признаётся другим лицом, а также в случае утраты документа, удостоверяющего его право собственности. Истцом в таком иске может быть субъект, который считает себя собственником определённого имущества, однако не может должным образом реализовать свои правомочия из-за сомнений со стороны третьих лиц или необходимости получить правоустанавливающие документы.
Требования о признании права собственности, как правило, не заявляются самостоятельно, а сопровождаются требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий, не связанных с нарушением владения, о снятии ареста с имущества и другими.
Дом охраны: попытка сноса объекта, ошибочно принятого за самовольную постройку
Истец является владельцем комплекса нежилых зданий, в состав которого входит и спорный дом охраны. По факту выявления нарушения правил размещения временных сооружений (малой архитектурной формы, которой ответчики считали указанное здание охраны), коммунальным предприятием были выданы соответствующие предписания, а представители ответчиков неоднократно предпринимали попытки уничтожить это здание.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск и отметил, что объект, который ответчики идентифицируют как самовольно установленное временное сооружение, на самом деле является надлежащим истцу на праве собственности недвижимым имуществом — домом охраны, отражённым на схематическом плане инвентаризационного дела зданий по соответствующему адресу. Факты издания предписаний, принятия решения о демонтаже и зафиксированная попытка демонтажа безоговорочно свидетельствовали о реальной вероятности нарушения права собственности истца, поэтому такое право подлежало превентивной защите.
Верховный Суд, оставляя постановление апелляционной инстанции в силе, отметил, что по содержанию ч. 2 ст. 386 ГК Украины иск о превентивной защите права собственности может быть предъявлен владельцем, имеющим основания предусматривать возможность нарушения своего права собственности другим лицом. Установленные обстоятельства подтвердили, что ответчики без правовых и документальных оснований пытались совершить действия, направленные на уничтожение принадлежащего истцу объекта недвижимости, а значит защита права собственности путём запрета сносить имущество была обоснованной.
При этом правом требовать устранения препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом наделён не только собственник, но и лицо, имеющее вещное право на чужое имущество — владеющее им на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или по другим основаниям с учётом положений статьи 396 ГК Украины.
Отмена решения нотариуса о регистрации права на незавершённое строительство
Истец обратился в суд с иском об отмене принятого частным нотариусом решения о государственной регистрации прав и их обременений — а именно о регистрации права собственности на незавершённое строительство — и об обязательстве устранить препятствия в пользовании земельным участком путём освобождения его от остатков строительных материалов.
После отмены Верховным Судом решений предыдущих инстанций местный хозяйственный суд иск удовлетворил: отменил решение о государственной регистрации прав и их обременений и обязал одного из ответчиков устранить препятствия в пользовании земельным участком.
Суды учли выводы Верховного Суда о том, что при рассмотрении таких дел необходимо дать надлежащую правовую оценку тому обстоятельству, что государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам рассмотрения заявления и на основании поданных документов, а потому суды должны исследовать и указывать, каким актам гражданского законодательства противоречит принятое решение о государственной регистрации прав — это и является основанием для признания его незаконным и отмены.
Признание сделок с недвижимостью недействительными
В подавляющем большинстве случаев обретение права собственности, как и лишение этого права, на недвижимое имущество происходит на основании сделок. Нередко недвижимое имущество отчуждается с нарушением прав лица, и для защиты его права собственности (пользования) требуется признание соглашения недействительным в судебном порядке.
Статьёй 203 ГК Украины установлены общие требования к сделке: она не может противоречить законодательству, а также интересам государства и общества, его моральным устоям; совершается в форме, установленной законом; должна быть направлена на реальное наступление обусловленных ею правовых последствий; должна быть свободной и соответствовать внутренней воле сторон. Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объём гражданской дееспособности, а если сделка совершается родителями (усыновителями), она не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей. Нарушение этих требований влечёт недействительность сделки.
По степени недействительности сделки делятся на ничтожные и оспариваемые. Ничтожные — недействительны непосредственно по закону, решение суда об их недействительности не требуется:
Отдельные сделки (или их части) могут быть признаны действительными в судебном порядке — это касается сделок без обязательной письменной формы, если доказано выполнение сторонами обязательств, и сделок без разрешения органов опеки и попечительства, если доказано, что сделка отвечает интересам подопечного лица.
Оспариваемые сделки не являются недействительными по общему правилу, но допускается возможность признания их таковыми в судебном порядке: совершённые несовершеннолетним лицом за пределами своей дееспособности (ст. 222 ГКУ), совершённые лицом, ограниченным в дееспособности, без согласия попечителя (ст. 223 ГКУ), совершённые под влиянием ошибки (ст. 229 ГКУ) или тяжёлого обстоятельства, фиктивные (ст. 234 ГКУ), притворные (ст. 235 ГКУ).
Договор дарения вместо ожидаемого договора пожизненного содержания
Истцы нуждались в постоянном уходе и помощи, желали заключить договор пожизненного содержания и считали, что заключили именно такой договор с ответчиком. Семья ответчика после заключения договоров дарения некоторое время помогала им, а о том, что заключены договоры дарения, истцы узнали только после конфликта с ответчиком.
Верховный Суд оставил без изменений решение об удовлетворении иска, поскольку наличие ошибки — неправильного восприятия истцом фактических обстоятельств сделки — суд определяет не только по факту прочтения текста договора, но и по таким обстоятельствам, как возраст истца, состояние здоровья и потребность в уходе, наличие у истца спорного жилья как единственного, отсутствие фактической передачи имущества одаряемому и продолжение проживания истца в квартире после заключения договора дарения.
Суд установил, что истцы — пожилые люди без детей, по состоянию здоровья нуждаются в постороннем уходе; спорный дом — их единственное жильё, фактической передачи имущества не произошло, а расходы на содержание дома и коммунальные услуги несли истцы. С учётом этого суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
Аналогичный случай: дарение квартиры вместо содержания
Оставляя без изменений решение о признании недействительным договора дарения квартиры, Верховный Суд отметил: по делам о признании договора дарения жилья недействительным из-за ошибки дарителя относительно правовой природы сделки совокупность таких обстоятельств, как преклонный возраст дарителя, неудовлетворительное состояние здоровья и потребность в помощи, наличие спорного жилья как единственного, отсутствие фактической передачи имущества одаряемому и последующее проживание дарителя в спорном жилище после заключения договора, может свидетельствовать об отсутствии у него волеизъявления на заключение именно договора дарения.
Дарение имущества, находящегося под запретом отчуждения
По другому делу с ответчика в пользу истца взыскивался долг по договору займа в размере 3 142 139 грн, и в рамках этого дела были приняты меры обеспечения иска — наложен запрет на отчуждение принадлежащего ответчику недвижимого имущества, о чём ответчику было известно. Тем не менее ответчик подарил спорное недвижимое имущество сыну.
Верховный Суд отметил, что целью обеспечения иска является принятие судом мер по охране материально-правовых интересов истца от недобросовестных действий ответчика, чтобы обеспечить реальное исполнение будущего судебного решения. Сделка по отчуждению находящегося под арестом имущества может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица независимо от того, было ли зарегистрировано обременение на момент заключения сделки, если сторонам сделки было известно об установленном запрете.
Установив, что ответчик на момент заключения оспариваемой сделки достоверно знал о постановлении суда, запрещающем отчуждение спорного недвижимого имущества, суды пришли к выводу, что нарушенное право истца подлежит защите путём признания договора дарения недействительным.
Фиктивное дарение доли квартиры родственнику для уклонения от исполнения приговора
Заключение лицом договора дарения имущества со своим родственником с целью сокрытия этого имущества от конфискации или обращения взыскания на него в счёт погашения долга свидетельствует о том, что эта сделка является фиктивной и может быть признана судом недействительной.
Ответчик совершил наезд на истицу, что подтверждено приговором суда, согласно которому в её пользу взыскано 150 000 грн морального вреда. Однако ответчик подарил своей матери 1/3 принадлежащей ему квартиры — с целью уклонения от исполнения приговора.
Верховный Суд отметил, что для признания сделки фиктивной необходимо установить умысел всех её сторон: если во исполнение сделки было передано имущество, она не может быть квалифицирована как фиктивная, а признак совершения сделки «только для вида» должен быть присущ действиям обеих сторон. Заключение договора, содержание которого противоречит требованиям закона, поскольку не направлено на реальное наступление оговорённых им правовых последствий, является нарушением ч. 1, 5 ст. 203 ГК Украины и основанием для признания его недействительным по ст. 234 ГКУ. Истец вправе обратиться с таким иском на основании общих начал гражданского законодательства и недопустимости злоупотребления правом.
Продажа недвижимости, принадлежавшей несовершеннолетним детям
Верховный Суд оставил в силе судебные решения о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, право собственности (пользования) на которое имели проживавшие там несовершеннолетние дети.
Сделка, совершённая родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, может быть признана судом недействительной (ч. 6 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ГК Украины) при условии, что установлено: оспариваемая сделка нарушает имущественные права ребёнка и/или охраняемые законом интересы ребёнка, уменьшает или ограничивает его права относительно жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребёнка на жильё.
Право совместной собственности супругов на недвижимость
Главный принцип права общей (совместной) собственности на недвижимое имущество — одинаковые права и обязанности в отношении этого имущества у всех совладельцев. Отчуждение такой недвижимости без согласия всех совладельцев нарушает права одного из них, и такое соглашение может быть признано недействительным. Чаще всего подобные споры возникают в отношении общей собственности супругов.
Дарение дома и магазина без согласия супруги
Бывшая супруга обратилась с иском к мужу о признании недействительными договоров дарения матери ответчика дома и магазина, приобретённых в браке. Верховный Суд отметил, что имущество является объектом права совместной собственности супругов независимо от того, что оно зарегистрировано только за мужем, а значит договоры дарения недействительны по ст. 203, 205, 215 ГК Украины, поскольку истица не давала согласия на отчуждение общего имущества.
Отчуждение общего имущества возможно только с согласия всех совладельцев, а отчуждение доли — лишь при её наличии, то есть после изменения правового режима совместного имущества супругов с общей совместной на общую долевую, с соблюдением требований ст. 362 ГК Украины о преимущественном праве покупки доли. Если объект принадлежит нескольким лицам на праве совместной собственности, право каждого из совладельцев распространяется на весь объект целиком, поэтому договор дарения общего совместного имущества супругов, заключённый без согласия другого супруга, является недействительным полностью.
Перевод прав и обязанностей покупателя доли
Согласно статьям 361–362 ГК Украины, совладелец вправе самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности. При продаже доли совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на её покупку по объявленной цене и на других равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать долю, указав цену и условия. Если совладельцы отказались от преимущественного права или не воспользовались им в течение месяца со дня получения уведомления, продавец вправе продать долю другому лицу.
В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя, одновременно внеся на депозитный счёт суда сумму, которую по договору должен был оплатить покупатель.
Продажа доли земельного участка бывшей супругой в обход преимущественного права
Решением суда по другому делу был удовлетворён иск о разделе совместного имущества супругов, и за ответчиком признано право собственности на 1/4 долю земельного участка, а истец остался владельцем 3/4 долей той же земли. Однако бывшая жена продала 1/4 долю земли третьему лицу.
Верховный Суд отметил, что продажа спорной доли была осуществлена с нарушением преимущественного права истца на покупку, а потому иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя подлежит удовлетворению.
Аренда недвижимого имущества: расторжение договора
Владелец недвижимого имущества (помещения, земли) может не только пользоваться им лично, но и передавать в аренду, наём. Если цель, с которой имущество передавалось в аренду, не достигнута — например, не получается прибыль — лицо вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по общим основаниям, установленным действующим законодательством.
Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя возможно, если арендатор:
Во всех случаях прекращения договора аренды, кроме прекращения в результате выкупа арендованного имущества, пользователь обязан вернуть его наймодателю в том же состоянии, в котором оно было получено, с учётом естественного износа, или в состоянии, предполагавшемся договором.
Расторжение договора найма жилья при длительной задолженности
Верховный Суд, расторгая договор найма жилья, отметил, что уплата нанимателем долга по найму за предыдущий период не лишает наймодателя права требовать расторжения заключённого договора. Согласно ч. 3 ст. 815 ГК Украины наниматель обязан своевременно вносить плату за жильё, а статья 825 ГК Украины устанавливает исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора найма жилья по решению суда по требованию наймодателя — в частности, невнесение платы за жильё в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок.
Суды предыдущих инстанций дали неверную правовую оценку обстоятельствам дела, поскольку предметом спора является не размер задолженности на момент разрешения спора, а наличие или отсутствие оснований для расторжения договора, связанное с фактом длительного невнесения платы. Установление факта непрерывного невнесения платы за жильё в течение шести и более месяцев предоставляет наймодателю право требовать расторжения договора в судебном порядке, а погашение задолженности за предыдущий период не прекращает это право требования.
Защита недвижимости от рейдерских захватов
В таких делах иски в суд могут подаваться в превентивном порядке — с целью наложения на недвижимое имущество так называемых «защитных» ограничений и обременений, а также для построения комплексной эффективной структуры юридической защиты права собственности.
На этапе активной юридической защиты от незаконных захватов недвижимости адвокаты представляют интересы клиентов в следующих судебных спорах:
Все неправомерные действия в отношении вашего недвижимого имущества можно решить с положительным результатом в судебном порядке — в этом поможет квалифицированный юрист по недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Как признать право собственности на недостроенный объект?
Судебное признание права собственности на объект незавершённого строительства напрямую законом не предусмотрено — до ввода в эксплуатацию и госрегистрации объект считается совокупностью строительных материалов, а не жилым домом.
Можно ли отменить дарение недвижимости, если даритель был введён в заблуждение?
Да, при доказанной ошибке дарителя относительно правовой природы сделки — суды учитывают возраст, состояние здоровья, отсутствие фактической передачи имущества и продолжение проживания дарителя в жилье после сделки.
Что делать, если совладелец продал долю в обход преимущественного права?
Обратиться в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, одновременно внеся на депозитный счёт суда сумму, которую по договору должен был оплатить покупатель.
Можно ли расторгнуть договор аренды при задолженности арендатора?
Да — если арендатор более двух раз подряд не внёс арендную плату в срок либо не платит за жильё в течение полугода и дольше, это самостоятельное основание для расторжения договора в суде.
Сколько стоит консультация юриста по недвижимости?
Стоимость зависит от категории спора и объёма материалов дела. Актуальные расценки — на странице цен на услуги адвоката, либо их можно уточнить по телефону.
Узнайте больше о нашей команде на странице адвокатского бюро или свяжитесь с нами напрямую.