Покупатели и продавцы недвижимого имущества, с целью совершения сделок с недвижимым имуществом и заключения сделок, заключают так называемые предварительные договоры из-за невозможности заключения договора купли-продажи по разным причинам (необходимое время на подготовку и (или) изготовление документов, достройку, принятие в эксплуатацию, государственная регистрация недвижимого имущества), обязуются в будущем заключить такой договор. Покупатель как правило, платит заранее какие-то денежные средства, и очень часто в доллах США или Эвро и прописывают это также в предварительном договоре ! Конечно, при не заключении в дальнейшем договора купли-продажи недвижимого имущества, в дальнейшем возникают вопросы возврата средств, которые недобросовестные контрагенты стараются не возвращать. Иногда даже оказывается, что указанное в предварительном договоре лицо оказывается даже не собственником имущества!
7 июля 2020 года Верховным Судом было принято постановление по делу по иску физического лица о признании договоров недействительными, взыскании средств и возмещении морального вреда.
Как отмечал Истец в своем иске, в 2012 году между ним и Ответчиком был заключен предварительный договор о приобретении в собственность в будущем жилого дома и земельного участка и соответствующей передачей в собственность. Договор был удостоверен частным нотариусом Б.
В дальнейшем, потенциальный продавец – ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи и не возвращал деньги.Решением местного суда от 31 марта 2016 взыскано в пользу Покупателя 40 тысяч долларов США в гривнах и решен вопрос распределения судебных издержек. Местный суд сделал вывод, так как обстоятельства для признания договора недействительным не установлено и что Истец действовал под влиянием обмана, а договор удостоверен нотариально, поэтому не было оснований для признания предварительного договора недействительным. А так как не заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, то уплаченные денежные средства должны быть возвращены Истцу как аванс, а получить 3% годовых, инфляционные расходы и получить моральный ущерб Истец от Ответчика не имеет права.
Решением Апелляционного Суда от 19 июля 2016 г. были удовлетворены апелляционные жалобы Истеца и Ответчика, решение местного суда отменено и принято новое решение. Взыскано с Ответчика в пользу Истеца аванс-320 тысяч гривен, 284 тысяч 800 гривен инфляционных расходов, 3% годовых в размере 346,65 гривен, а всего 605 тыс. 146,65 грн.
При принятии своего собственного решения, Апелляционный суд пришел к выводу, что полученная Ответчиком сумма не является задатком, а является авансом, поэтому нельзя применять положения ст. 533 ГК Украины, а так как договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был, то у Ответчика возникло денежное обязательство по возврату средств, а потому должно применяться положение ст. 625 ГК РФ.
По постановлению кассационной инстанции от 22 февраля 2017 года решение Апелляционного суда от 19 июля 2016 года отменено и передано снова в суд Апелляционной инстанции. Судебное решение Кассационной инстанции было обосновано тем, что независимо от того, в какой валюте определен платеж, средством платежа все равно должна выступать национальная валюта – гривна.
К правоотношениям подлежит применению ст. 533 ГК Украины, а так денежное обязательство Ответчика продолжается при рассмотрении дела, взысканию подлежит сумма увеличенная согласно новому курсу иностранной валюты а также денежные суммы согласно ст. 625 ГК РФ.
Решением Апелляционного суда от 26 апреля 2017 года были частично удовлетворены апелляционные жалобы Истца и Ответчика, решение местного суда отменено и было принято новое решение, которым взыскано с Ответчика в пользу Истца 1 млн. 16 тыс. 899, 2 грн аванса, 2 грн 130, 31 грн инфляционных потерь и 3% годовых в размере 1 тыс. 336 грн.
При принятии решения, было сделано заключение, что с ответчика должен быть взыскан аванс, так как не заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, то с окончанием действия предыдущего договора у Ответчика возникло обязательство по возврату полученных в качестве предоплаты денег, а потому также Ответчик должен уплатить 3% годовых и инфляционные потери, а обстоятельств для признания недействительным договора не установлено, факт обмана не доказан, волеизъявление Истеца соответствовало его внутренней воле.
Согласно постановлению Большой палаты Верховного Суда от 20 января 2020 года о принятии дела в свое производство, существует проблема правоприменительной практики части 2 ст. 625 ГК Украины, когда обязательство указано в иностранной валюте.
Пересматривая в порядке дело, Верховный Суд своим постановлением от 7 июля 2020 года частично удовлетворил кассационную жалобу Ответчика и отказал в удовлетворении кассационную жалобу Истца, указав следующие мотивы:
Аванс, в отличие от задатка, не является обеспечением обязательства и не имеет функции обеспечения. Итак, в случае если договор не заключен по вине любой стороны, аванс должен быть возвращен Покупателю. Следовательно, суды правомерно взыскали в пользу Истеца уплаченную сумму в размере 40 тыс. долларов США в пересчете на гривны.
Ответственность по ст. 625 ГК Украины путем начисления 3% годовых с учетом индекса инфляции является специальным правовым механизмом защиты денежных прав Кредитора для компенсации своих прав из-за обесценения денежных средств, которые следует взыскать с Должника. Поэтому, взыскание 3% годовых с Должника было обоснованным.
Однако, если денежное обязательство указано в иностранной валюте, именно рост курса иностранной валюты компенсирует обесценение национальной валюты – гривны, компенсационная функция потерь от инфляции согласно ст. 625 ГК Украины применим исключительно к национальной валюте – гривне. Поэтому, заключение Апелляционного суда о начислении потерь от инфляционных расходов на Ответчика по предварительному договору по денежному обязательству, определенному в иностранной валюте, ошибочно.