Покупці та продавці нерухомого майна, з метою здійснення угод з нерухомим майном та укладання угод, укладають так звані попередні договори через неможливість укладання договору купівлі-продажу з різних причин (необхідний час на підготовку та (або) виготовлення документів, добудову, прийняття у експлуатацію, державну реєстрацію нерухомого майна), зобов’язуються в майбутньому укласти такий договір. Покупець зазвичай платить наперед певну суму коштів, і дуже часто в долах США або Євро і прописують це також у попередньому договорі! Звичайно, при не укладанні надалі договору купівлі-продажу нерухомого майна надалі виникають питання повернення коштів, які недобросовісні контрагенти намагаються не повертати. Іноді навіть виявляється, що зазначена у попередньому договорі особа виявляється навіть не є власником майна!
7 липня 2020 року Верховним Судом було прийнята постанова по справі за позовом фізичної особи про визнання договорів недійсними, стягнення коштів та відшкодування моральної шкоди.
Як зазначав Позивач у своєму позові, у 2012 році між ним та Відповідачем було укладений попередній договір про придбання у власність у майбутньому житлового будинку та земельної ділянки та відповідною передачею у власність. Договір було посвідчено приватним нотаріусом Б.
В подальшому, потенційний продавець – Відповідач ухилявся від укладання договору купівлі-продажу та не повертав гроші.
Рішенням місцевого суду від 31 березня 2016 року стягнуто на користь Покупця 40 тисяч доларів США у гривнях та вирішено питання розподілу судових витрат. Місцевий суд зробив висновок, так як обставин для визнання договору недійсним не встановлено та що Позивач діяв під впливом обману, а договір посвідчений нотаріально, тому не було підстав для визнання попереднього договору недійсним. А так, як не укладено основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, то сплачені мають бути повернуто Позивачу як аванс, а отримати 3 % річних, інфляційні витрати та отримати моральну шкоду Позивач від Відповідача не має права.
Рішенням Апеляційного Суду від 19 липня 2016 року було задоволено апеляційні скарги Позивача та Відповідача, рішення місцевого суду скасовано та прийняте нове рішення. Стягнуто з Відповідача на користь Позивача аванс- 320 тисяч гривень, 284 тисяч 800 гривень інфляційних витрат, 3 % річних в розмірі 346, 65 гривень, а всього 605 тис. 146, 65 грн.
При прийнятті свого власного рішення, Апеляційний суд дійшов висновку що отримана Відповідачем сума не є завдатком, а є авансом, тому не можна застосовувати положення ст. 533 ЦК України, а так як договір купівлі-продажу нерухомого майна укладено не було, то у Відповідача виникло грошове зобов’язання по поверненню коштів, а тому має застосовуватися положення ст. 625 ЦК України.
Ухвалою касаційного інстанції від 22 лютого 2017 року рішення Апеляційного Суду від 19 липня 2016 року скасовано та передано знову до суду Апеляційної інстанції.
Судове рішення Касаційної інстанції було обгрунтовано тим, що незалежно від того в якій валюті визначено платіж, засобом платежу все одне має виступати національна валюта – гривня.
До правовідносин підлягає застосуванню ст. 533 ЦК України, а так грошове зобов’язання Відповідача триває під час розгляду справи, то стягненню підлягає сума збільшена згідно нового курсу іноземної валюти а також грошові суми згідно ст. 625 ЦК України.
Рішенням Апеляційного суду від 26 квітня 2017 року було частково задоволені апеляційні скарги Позивача та Відповідача, рішення місцевого суду скасовано та було ухвалено нове рішення, яким стягнуто з Відповідача на користь Позивача 1 млн. 16 тис. 899, 2 грн авансу, 1 млн 119 тис. 130, 31 грн інфляційних втрат та 3 % річних в розмірі 1 тис. 336 грн..
При прийнятті рішення, було зроблено висновок, що з відповідача має бути стягнутий аванс, так як не укладено основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, то з закінченням дії попереднього договору у Відповідача виникло зобов’язання по поверненню отриманих як попередню оплату грошей, а тому також Відповідач має сплатити 3 % річних та інфляційні втрати, а обставин для визнання недійсним договору не встановлено, факт обману не доведено, волевиявлення Позивача відповідало його внутрішній волі.
Згідно ухвали Великої палати Верховного Суду від 20 січня 2020 року про прийняття справи до свого провадження, існує проблема правозастосовчої практики частини 2 ст. 625 ЦК України, коли зобов’язанання зазначене в іноземній валюті.
Переглядаючи в касаційному порядку справу, Верховний Суд своєю постановою від 7 липня 2020 року частково задовільнив касаційну скаргу Відповідача та відмовив в задоволенні касаційної скарги Позивача, зазначивши наступні мотиви:
Аванс, на відміну від завдатку, не є забезпеченням зобов’язання та не має забезпечувальної функції. Та отже, у випадку якщо договір не укладено з вини будь-якої сторони, аванс має бути повернутий Покупцю. Отже суди правомірно стягнули на користь Позивача сплачену суму в розмірі 40 тис. доларів США у перерахунку на гривні.
Відповідальність за ст. 625 ЦК України шляхом нарахування 3 % річних з урахуванням індексу інфляції є спеціальним правовим механізмом захисту грошових прав Кредитора для компенсації своїх прав через знецінення грошових коштів, які слід стягнути з Боржника. Тому стягнення 3 % річних з Боржника було обгрунтованим.
Однак, якщо грошове зобов’язання зазначено в іноземній валюті, саме ріст курсу іноземної валюти компенсує знецінення національної валюти – гривні, компенсаційна функція втрат від інфляції згідно ст. 625 ЦК України може бути застосовано виключно до національної валюти – гривні. Тому, висновок Апеляційного суд про нарахування втрат від інфляційних витрат на Відповідача по попередньому договору за грошовим зобов’язанням, визначеним в іноземній валюті, є помилковим.