Адвокат по спорам по залоговому имуществу и ипотеке

Частые спорные ситуации по залогу и ипотеке

Банк отказывается снимать обременение при полностью выполненном кредитном обязательстве, придумывая новые долги

Продажа кредитором предмета ипотеки (залога) вообще без законных оснований

Продажа банком предмета ипотеки по заниженной цене

Требование страховать ипотеку только у определённой, не всегда выгодной страховой компании

Новый собственник имущества обнаруживает при покупке действующую ипотеку

Безосновательная исполнительная нотариальная надпись, на основании которой отчуждается заложенное или ипотечное имущество

Особенно агрессивно ведут себя банки, перешедшие в управление Фонда гарантирования вкладов физических лиц — находящиеся в стадии временной администрации или ликвидации.

Услуги адвоката по спорам по залоговому имуществу и ипотеке

Консультация по вашему вопросу, оценка ситуации и перспектив судебного процесса

Помощь в сборе доказательств и подготовка процессуальных документов — адвокатского запроса, иска, возражений, ходатайств

Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента по делам о залоговом или ипотечном имуществе, в том числе обжалование продажи предмета ипотеки на публичных торгах

Обжалование судебных решений в апелляционном и кассационном порядке

Правовое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства

Важно помнить: банк не вправе взыскать предмет ипотеки во внесудебном порядке, если за 30 дней до взыскания не обратился к должнику с требованием устранить нарушение кредитного договора, и не вправе взыскивать иным способом, чем указано в этом обращении. Также в период действия Закона «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» нельзя принудительно взыскать жильё, служащее постоянным местом проживания должника, без согласия собственника.

Судебная практика по спорам о залоге и ипотеке

Разбор актуальных постановлений Верховного Суда — с датами и номерами дел.

ОП ВС от 18.04.2022 · Дело № 520/1185/16

Объект незавершённого строительства считается предметом ипотеки земельного участка, только если он уже существовал на момент заключения договора ипотеки либо стороны прямо предусмотрели в договоре распространение ипотеки на будущие постройки.

Банк требовал признать объект незавершённого строительства, возведённый собственником земли уже после передачи участка в ипотеку и без согласования с банком, предметом этой ипотеки и зарегистрировать его за собой.

Объединённая Палата Верховного Суда отказала банку в иске: нормы ст. 6 Закона «Об ипотеке» о том, что здания на заложенном участке автоматически считаются предметом ипотеки, применяются только если такие здания или объект незавершённого строительства уже существовали на момент заключения договора. Если в договоре ипотеки стороны не оговорили распространение её на будущие постройки, оснований для этого нет — аналогичные выводы ВС делал по делам № 725/4846/15, № 2-2712/12, № 317/2966/13.

Важная оговорка: с ноября 2018 года действует новая редакция ст. 5 Закона «Об ипотеке» (введена Законом № 2478-VIII), по которой все реконструированные или самовольно построенные объекты на заложенном участке автоматически считаются предметом ипотеки — но эта норма применяется только к договорам, заключённым после вступления изменений в силу, либо к длящимся отношениям.

ВС от 16.08.2022 · Дело № 910/15803/19

Часть недвижимого имущества, принадлежащая нескольким совладельцам на праве общей собственности, может быть передана в ипотеку только при наличии предварительного нотариально удостоверенного согласия каждого из совладельцев.

Совладелец имущественного жилищного комплекса оспорил договор ипотеки, заключённый другим совладельцем без его согласия. Суды, с которыми согласился Верховный Суд, признали такой договор недействительным.

ВС сослался на ст. 578 ГК Украины и ч. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке»: имущество в общей собственности может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев, а в ипотеку — только по нотариально заверенному согласию каждого из них.

Аналогичный вывод о недействительности ипотеки без согласия всех совладельцев Верховный Суд сделал и по делу № 761/22265/17, где был признан недействительным договор ипотеки квартиры.

ВС от 02.02.2023 и 24.04.2023 · Прекращение обязательств

Полное исполнение основного обязательства по кредитному договору прекращает и производное от него обязательство по договору ипотеки; то же происходит, если кредитор пропустил шестимесячный срок на предъявление требования к наследнику умершего должника-ипотекодателя.

В одном деле должник по кредиту умер, а банк, достоверно зная об этом, в течение шести месяцев не предъявил требование к наследнику. Верховный Суд 02.02.2023 (дело № 569/2672/21) подтвердил: по ст. 1281 ГК Украины обязательства по кредитному договору в таком случае считаются прекращёнными — а вместе с ними прекращается и обременение ипотекой квартиры.

В другом деле (24.04.2023, № 161/23141/21) наследник добился признания прекращёнными обязательств по кредиту и ипотеке после надлежащего исполнения основного обязательства в полном объёме — производное обязательство по ипотеке прекращается вместе с основным.

Аналогичные выводы Верховный Суд формулировал в постановлении от 14.02.2018 (дело № 910/16461/16) и Большая Палата ВС — в постановлении от 27.03.2019 (дело № 711/4556/16): если кредитор досрочно взыскал через суд всю сумму задолженности и заёмщик полностью исполнил такое решение, обязательство по ст. 599 ГК Украины прекращается днём окончательного погашения — а значит, прекращается и ипотека по ст. 17 Закона «Об ипотеке».

БП ВС от 26.07.2023 · Мораторий на взыскание валютного жилья

Пока действует Закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», нельзя принудительно зарегистрировать право собственности банка на жильё заёмщика, служащее его постоянным местом проживания, без его согласия.

Заёмщик оспорил регистрацию своей ипотечной квартиры за банком. Апелляционный хозяйственный суд удовлетворил иск об отмене такой регистрации, и Большая Палата Верховного Суда 26.07.2023 с этим согласилась.

БП ВС подтвердила действие Закона № 1304-VII с 07.06.2014: недвижимое жильё, заложенное в обеспечение валютного потребительского кредита, не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия собственника), если оно служит постоянным местом проживания заёмщика или имущественного поручителя (при отсутствии другого жилья в собственности), а его площадь не превышает 140 кв. м для квартиры и 250 кв. м для дома.

Похожие темы

Также может быть полезно: Адвокат по кредитным спорам, Адвокат по кредитам, Адвокат по снятию арестов.

Часто задаваемые вопросы

Может ли банк претендовать на дом, построенный на заложенном земельном участке уже после ипотеки?

Как правило, нет — если в договоре ипотеки не было прямой оговорки о распространении её на будущие постройки, а сам дом не существовал на момент заключения договора, он не считается предметом ипотеки (для договоров до ноября 2018 года).

Можно ли заложить квартиру, если у неё несколько совладельцев?

Только при наличии нотариально удостоверенного согласия всех совладельцев — ипотека, оформленная без такого согласия хотя бы одного из них, признаётся недействительной.

Прекращается ли ипотека, если кредит полностью погашен?

Да — обязательство по ипотеке является производным от основного кредитного обязательства и прекращается вместе с ним при полном исполнении, в том числе через принудительное взыскание по решению суда.

Может ли банк отобрать единственное жильё по валютной ипотеке?

Нет, пока действует закон о моратории — если жильё является постоянным местом проживания заёмщика, у него нет другого жилья в собственности, а площадь не превышает установленные лимиты, принудительное взыскание невозможно без согласия собственника.

Сколько стоит консультация адвоката по теме «Адвокат по спорам по залоговому имуществу и ипотеке»?

Стоимость зависит от суммы и сложности спора. Актуальные расценки — на странице цен на услуги адвоката, либо их можно уточнить по телефону.

Нормативная база