Право совладельцев многоквартирного дома на совместное имущество, а именно, вспомогательные помещения чаще всего оспаривается так называемым «бывшим балансодержателем» такого дома, в роли которого выступает орган местного самоуправления, или орган государственной власти, или коммунальное или государственное предприятие, хотя могут выступать и другие субъекты, как субъекты хозяйствования разных организационно-правовых форм, которые осуществляли строительство, содержание дома и/или управление им.
В подавляющем большинстве попытки «отобрать» вспомогательные помещения у ОСМД аргументированы отнесение этих помещений к нежилым, а не вспомогательным.
Так, нежилые помещения-это помещения, предназначенные для торговых, бытовых или других потребностей непромышленного характера, принадлежат к жилищному комплексу, но не относятся к жилищному фонду и являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений (ч.3 ст. 4 ЖК Украины). Помещения, которые с самого начала строились как такие, использование которых имело другое предназначение (магазины, парикмахерские, офисы, почтовые отделения и др.), остаются такими, которые не подпадают под правовой режим вспомогательных помещений.
В то же время вспомогательные помещения дома (подвалы, чердаки, лестничные клетки, кладовки и др.) составляют единое целое с квартирами и жилым домом, предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входят в жилищный фонд. Особенностью правового статуса вспомогательных помещений является то, что они являются совместной собственностью собственников квартир в многоквартирном доме в силу прямой нормы закона (ч.2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ч. 2 ст. 382 ГК Украины). Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления совладельцами (в данном случае –ОСМД) каких-либо дополнительных действий. Указанное исключает приобретение каким-либо лицом права собственности на такие помещения, как отдельный объект гражданских прав.
Следует указать, что в целом для споров о праве собственности на вспомогательные помещения ключевым значением имеет определение помещений именно как вспомогательных.
В постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 23.10.2019 по делу № 598/175/15 приведены указания для разграничения вспомогательных и нежилых помещений многоквартирного жилого дома.
Для разграничения вспомогательных помещений многоквартирного дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входят в жилищный фонд, и нежилых помещений, предназначенных для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера и являются самостоятельными объектами гражданско –правовых отношений, в жилищный фонд не входят, следует исходить как с места их размещения, так и из общей характеристики совокупности свойств таких помещений, в частности способа и порядка их использования.
Прибегнуть у такому разъяснению Верховный Суд заставило то обстоятельство, что в указанном деле спорные помещения на стадии проектирования жилого дома планировались на 1-м этаже как помещения для торговых потребностей жителей дома, но в дальнейшем как такие не использовались, а в технической документации значились как подвал, и использовались для потребностей жителей дома. Суды предыдущих инстанций не установили, является ли спорное помещение нежилым, использовалось ли оно как самостоятельный объект недвижимости, а следовательно является ли оно вспомогательным, что стало основанием для отмены решений предыдущих интанций.
Следует указать, что общие правовые выводы относительно критериев разграничения правового статуса отдельных нежилых помещений и вспомогательных помещений в многоквартирных домах являются устоявшимися в судебной практике Верховного Суда и изложены в многочисленных постановлениях (кроме указанного дела), в частности, от 16.12.2020 по делу № 914/554/19, от 15.05.2019 по делу № 906/1169/17, от 22.01.2020 по делу № 461/4181/18,Ю от 23.06.2020 по делу № 906/150/19 и многих других.
Особенного значения приобретает тот факт, что право совместной собственности на вспомогательные помещения и другие элементы совместного имущеста МКД отдельно не подлежит государственной регистрации. На это обратил внимание Конституционный Суд Украины в своем решении от 02.03.2004 года № 4-рп/2004, в котором указанно: «Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий».
С одной стороны, благодаря этому собственники квартир и нежилых помещений в МКД без каких-либо дополнительных формальностей приобретают право совместной собственности на совместное имущество МКД одновременно с приобретением права собственности на квартиру или нежилое помещение в этом многоквартирном доме.
С другой стороны, лица, нарушающие право совместной собственности на имущество МКД, ошибочно трактуют отсутствие такой регистрации как возмождность присвоить часть совместного имущества (вспомогательные помещения) и зарегистрировать за собой право собственности на него. Чаще всего такое присвоение осуществляется путем «перевода» вспомогательных помещений в статус нежилых с последующей регистрацией на них права собственности в общем порядке. В подобных делах совладелцы и/или ОСМД вынуждены обращатся в суд с требованиями о признании недействительными свидетельств о праве собственности на такие помещения.
Иногда «бывшие балансодержатели» обращаются в суд с требованиями «передать» им вспомогательные помещения, аргументируя свои требования тем, что они «не передавали» такие помещения «на баланс» совладельцам МКД или созданым ими юридическим лицам (ОСМД).
Во всех указанных случаях суды становятся на сторону совладельцев МКД. При этом ключевыми указываются два правовых аспекта:
- Безусловная принадлежность вспомогательных помещений в совместной собственности непосредственно собственников квартир и нежилых помещений (не зависит от создания или не создания ОСМД, «передачи» или «не передачи» дома или его совместного имущества «на баланс»);
- Необходимость установления статуса помещений именно как вспомогательных. При этом учитывается не фактическое состояние помещения (которое может на время рассмотрения спора фактически переоборудованным в нежилое), а его назначение согласно с проектной и технической документацией на многоквартирный дом.
В качестве примеров указанных правовых выводов возможно привести следующие дела.
Так, Верховный Суд 08.04.2020 по делу № 915/1096/18 оставил в силе судебное решение первой инстанции, которой удовлетворены исковые требования ОСМД к местному совету о признании частично недействительными свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество в части «нежилых» помещений самовольно переоборудованных территориальной общиной из вспомогательных.
Принимая такое решение Верховный Суд указал, что вспомогательными помещениями являются все без исключения помещения многоквартирного жилого дома, независимо от наличия или отсутствия в них того или иного оборудования, коммуникаций, поскольку их назначением является обслуживание не только дома, но и собственников квартир, улучшение жизненного комфорта и наличие разных способов удовлетворения их бытовых потребностей, связанных с жизнеобеспечением. Только помещения, которые изначально строились как такие, использование которых имело другое назначение остаются теми, которые не подпадают под правовой режим вспомогательных помещений.
Также следует отметить, что Верховным Судом решение принято несмотря на вывод судебной строительно-технической экспертизы и указал, что суд критически оценивает мотивировку апелляционного суда (которым отказано в удовлетворении иска) о принадлежности спорных помещений к нежилым помещениям с ссылкой на исследовательскую часть вывода экспертизы, который базировался только на порядке и условиях фактической эксплуатации этих помещений на время проведения экспертизы. С учетом того, что из имеющихся в материалах дела первичных документов усматривается принадлежность спорных помещений к вспомогательным многоквартирного дома их фактическое самовольное переоборудование другими лицами с целью использования по другому функциональному назначению не изменяет правовой статус этих помещений.
Касательно непосредственной регистрации за ответчиком права коммунальной собственности на спорные помещения, Верховный Суд указал, что свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество только свидетельствует наличие соответствующего праав, но не порождает, не изменяет и не прекращает права и обязанности, выдается на подтверждение существования права, которое возникло в следствии определенной сделки, и поэтому такой удостоверяющий документ является действительным, если является действительным правовое основание его выдачи. Спорные свидетельства, которые удостоверяют право собственности на спорные помещения за ответчиком, сами по себе не изменяют их правового статуса при условии установления в деле принадлежности этих помещений к вспомогательным помещениям даного многоквартирного дома.
Следовательно, истцу (ОСМД) не нужно доказывать право собственности на эти помещения, поскольку они пребывают в совместной собственности всех совладельцев многоквартирного дома в силу закона.
Также сторону совладельцев МКД занял 22.01.2020 Верховный Суд в деле № 461/4181/18, согласившись с решением предыдущих инстанций о признании незаконными и отмене решений горсовета касательно регистрации права коммунальной собственности на нежилые помещения (как установлено судами- вспомогательные) и их «балансовый учет».
Защита прав собственников многоквартирных домов
Исковые требования обоснованы тем, что обжаловаными решениями горсовета зарегистрировано право коммунальной собственности на вспомогательные помещения многоквартирного дома, решен вопрос балансового учета этих помещений, а также решениями горсовета утверждено проведение приватизации помещений способом продажи на аукционе. Истцы указывали, что встпомогательными помещениями имели право распоряжаться исключительно совладельцы многоквартирного жилого дома.
Оставляя в силе судебные решения предыдущих инстанций Верховный Суд отклонил аргументы ответчика о вроде как частичной/неполной так называемой «передачи на баланс» многоквартирного дома истцу. Так, в связанном с этим деле местный совет требовал истребовать имущество (вспомогательные помещения, которые истец трактовал как «нежилые») с чужого незаконного пользования. Отклоняя доводы касационной жалобы, Верховный Суд указал, что безосновательным является ссылка на выводы Верховного Суда в деле № 914/1289/18, которые сделаны при других установленных судом фактических обстоятельствах дела, согласно которого спорные помещения не были переданы ОСМД на баланс вместе с жилым домом, а остались в коммунальной собственности территориальной общины. В тоже время в деле, которое рассматривается жилой дом было передано ОСМД на баланс истцу, в том числе вспомогательные (как установлено судом, а не нежилые) помещения.
Также возможно привести ряд дел по спорах данной категории, которыми удовлетворялись иски ОСМД в спорах касательно права совместной собственности на вспомогательные помещения в многоквартирном доме.
Так, судебными решениями в деле № 918/917/19 удовлетворено иск ОСМД к горсовету о признании недействительными решения ответчика в части оформления права собственности на объект недвижимого имущества, свидетельства о праве собственности территориальной общины города на нежилыет помещения в жилом доме.
Судебные решения мотивированы тем, что согласно с выводом экспертов спорное помещение по своему назначению относится к подсобным помещениям многоквартирного дома. В материалах дела отсутствуют доказательства, что эти помещения были запроектированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о невозможности регистрации права коммунальной собственности на спорное помещение.
В постановлении по делу № 906/1169/17 Верховный Суд оставляя в силе судебные решения первой инстанции об удовлетворении иска ОСМД о признании недействительным решения горсовета и свидетельства о праве собственности на нежилое помещение, которое находится в многоквартирном доме и было переоборудовано под служебную квартиру указал, что при разрешении данного спора ключевым является определение правового статуса нежилого помещения в многоквартирном доме, а именно установление того, относится ли спорное помещение к вспомогательным или является нежилым помещением в структуре жилого дома.
При этом Верховный Суд указал, что вспомогательными помещениями являются все без исключения помещения многоквартирного жилого дома, независимо от наличия или отсутствия в них того или иного оборудования, коммуникаций, поскольку их назначением является обслуживание не только дома, но и собственников квартир, повышение жизненного комформа и наличие разных способов удовлетворения их бытовых потребностей, связанных с жизеобеспечением.
Спорное вспомогательное помещение было переоборудовано, то есть не с самого начала строительства приобрело другое назначение, а следовательно не может считатся отдельно от дома нежилым (не вспомогательным) помещением.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд по делу № 904/1040/18, оставляя в силе судебные решения об удовлетворении иска ОСМД к горсовету о признании недействительным решения и свидетельства о праве собственности на нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.
В завершение возможно привести дело, как пример настойчивой длительной (на протяжении 6 лет) борьбы за вспомогательные помещения.
Решением Колпаковского районного суда г. Одессы от 04.09.2018 по делу № 592/2447/18 удовлетворен иск совладельцев ОСМД к застройщику и другим лицам об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Исковые требования были обоснованы тем, что истцы являются совладельцами многоквартирного дома, в том числе подвальных помещений, в которых находятся сети коммуникаций, обеспечивающее весь дом водой, светом, канализацией и т.п. Однако, застройщик дома незаконно получил на подвальные помещения свидетельство о праве собственности и провел их отчуждение коммерческим предприятиям.
Борьба совладельцев за вспомогательные помещения была длительной, но до принятия этого решения, которое является итоговым в цепочке дел, удалось доказать, что решение горсовета, которым были переданы подвалы застройщику в собственность незаконно и подлежит отмене (дело № 1806/14395/12), было отменены свидетельства о праве собственности на эти подвалы (дело № 592/3406/14) и в который раз в суде удалось доказать, что подвал –это вспомогательное помещение и совместная собственность совладельцев многоквартирного дома, он не может быть отчужден и пребывать в собственности других лиц, даже при последующей перепродаже застройщиком его другим лицам.
Изложеное свидетельствует, что в спорах данной категории дел суды занимают позицию совладельцев многоквартирных домов, однако достижение позитивного результата требует основательной правовой подготовки, в частности касательно собирания доказательств и надлежащего обоснования принадлежности спорных помещений к встпомогательным, в чем поможет квалифицированый специалист – адвокат по спорам с участием объединений совладельцев многоквартирных домов.