Для ведения бизнеса Предприятиями и предпринимателями покупается, арендуется, строится коммерческая недвижимость, в частности нежилые здания, сооружения или земельные участки, предназначенные для ведения бизнеса и получения прибыли.
Коммерческой недвижимостью могут являться офисы, торговые центры, склады, производственные цеха, гостиницы, заведения питания (рестораны, кафе), а также объекты сферы услуг (СТО, автомойки, АЗС).
Однако, при совершении сделок с коммерческой недвижимостью между субъектами хозяйствования или с государственными и местными органами возможно возникновение правовых споров из-за арендных вопросов, межевые споры, признания сделок недействительными, истребование имущества из чужого незаконного владения, ипотеки, исполнительные производства и аресты, блокирующие использование или строительство.
Также споры по коммерческой недвижимости возникают из-за: признания прав собственности; расторжение, исполнение договоров аренды; признание недействительными договоров купли-продажи, истребование коммерческой недвижимости по чужому незаконному владению; строительные конфликты, невыполнение обязательств инвесторами и административные обжалования (незаконность регистрационных действий или разрешений (отказы в предоставлении разрешений)).
Разрешить указанные споры субъекту хозяйствования в судебном порядке поможет адвокат АО «Ткачук и партнеры», который подготовит иск в суд или защитит права клиента в суде, если он по делу по спору по коммерческой недвижимости имеет статус ответчика.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
1.Консультация по всем вопросам, связанным и коммерческой недвижимостью, анализ возникшей ситуации и перспектив судебных споров;
2. Собрание доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов – адвокатского запроса, претензии, ответы на претензию, иск, отзыв на иск, письменные объяснения, ходатайства и другие;
3. В целях защиты интересов клиента- представительство клиента в судах всех инстанции, подготовка апелляционных и кассационных жалоб;
4. Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ ПО СПОРАМ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
1. Обращаясь с требованиями об обязательстве устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом (коммерческой недвижимостью), Истец со ссылкой на надлежащие и допустимые доказательства должен доказать наличие реальных препятствий в осуществлении им своих правомочий по арендованному имуществу, а также то, что такие препятствия оказывает именно Ответчик.
ООО обратилось в суд с иском к ПАО об обязательстве ответчика устранить препятствия в пользовании истцом и его посетителями частью нежилого помещения общей площадью 60,5 кв.м., размещенного на первом этаже в правом крыле здания гостиницы путем снятия ограничений по доступу к указанному нежилому помещению и целевым назначением в соответствии с условиями договора аренды части нежилого помещения, заключенного между сторонами.
Апелляционный суд оставляя решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, отметил, что, обращаясь с требованиями об обязательстве устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, истец, со ссылкой на надлежащие и допустимые доказательства, должен доказать наличие реальных препятствий в осуществлении им своих правомочий в отношении того, что что истцом сделано не было.
Вместе с тем, Верховный Суд, отменяя 08.02.2022 решение судов предыдущих инстанций указал, что указанный вывод судов является преждевременным, поскольку доказательства, которые не были поданы в суд первой инстанции, принимаются судом только в исключительных случаях, если участник дела предоставил доказательства невозможности их представления в суд него.
Приведенные положения предусматривают наличие таких критериев для решения вопроса о принятии судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств, как “исключительность случая” и “причины, объективно не зависящие от личности” и бремя доказывания возложено на участника дела, который обращается с соответствующим ходатайством (заявлением ) (постанова ВС від 13.04.2021).
Системный анализ статей свидетельствует о том, что доказательства, которыми истец обосновывает свои требования, должны существовать на момент обращения в суд с соответствующим иском, и именно на истца возложена обязанность представления таких доказательств одновременно с исковым заявлением. Единственный исключительный случай, когда возможно принятие судом (в том числе апелляционной инстанции) доказательств с нарушением установленного срока, это наличие объективных обстоятельств, которые делают невозможным своевременное совершение такого процессуального действия (например, если стороне не было известно о существовании доказательств), бремя доказывания которых также возложена на участника дела.
В то же время Верховный Суд отметил, что апелляционный суд избирательно принял во внимание доказательства, предоставленные Истцом в подтверждение создания препятствий Ответчиком в пользовании коммерческой недвижимостью, находящейся в аренде Истца.
Так, заключение суда апелляционной инстанции о закрытии 01.10.2021 уголовного производства от 02.12.2020, возбужденного по заявлению Позиваа, основывается на постановлении о закрытии уголовного производства от 01.10.2021, которое не вступило в законную силу в суд в Киеве с. срок, поэтому указанное постановление является ненадлежащим доказательством, которое преждевременно было принято во внимание апелляционным судом.
Кроме того, апелляционным судом оставлены без внимания и без надлежащей оценки доводы жалобщика о том, что ни условия договора аренды, ни положения действующего законодательства не ограничивают Арендатора в праве доступа к арендованному помещению в любой день и время суток в течение всего срока аренды, следовательно у Арендатора отсутствует обязанность арендованного помещения с учетом наличия действующего договора аренды.
Приведенное не исключает преждевременность заключения апелляционного суда об отклонении предоставленных истцом актов об ограничении как ненадлежащих доказательств по тем лишь мотивам, что указанные акты составлены представителями истца при отсутствии ответчика и без уведомления ответчика об обследовании арендованного помещения.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что дело подлежит направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
2. Договор дарения имущества, являющегося общей собственностью супругов, в том числе коммерческой недвижимости, заключен без письменного нотариально удостоверенного согласия других супругов недействителен в целом.
Постановлением Объединенной Палаты Верховного Суда от 15.06.2020 оставлены в силе судебные решения, которыми удовлетворен иск бывшей супруги к бывшему мужу о признании недействительными договоров дарения матери последнего жилого дома и магазина.
Постановление ОП ВС мотивировано тем, что согласно ст. 60 СКУ имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве совместной собственности. Аналогичное положение содержится и в статье 368 ГКУ.
Частью первой ст. 70 СКУ установлено, что в случае разделения имущества, являющегося объектом права совместной совместной собственности супругов, доли имущества жены и мужа равны, если иное не определено договоренностью между ними или брачным договором.
Несмотря на то, что брак между сторонами был расторгнут, но спорное имущество приобретено в период брака – оно является объектом права общей совместной собственности супругов, независимо от того, что оно было оформлено на имя бывшего супруга. Доказательства опровержения презумпции общности имущества, приобретенного супругами в браке – отсутствуют.
По требованиям частей 1,2 ст. 369 ГКУ, ст. 65 СКУ распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется с согласия всех совладельцев, которые должны быть письменными и подлежат нотриальному удостоверению.
Заключение такого договора свидетельствует о нарушении его формы и согласно части 4 ст. 369, ст. 215 ГКУ предоставляет другому из совладельцев (второму из супругов) право обжаловать договор по основаниям его недействительности. При этом закон не связывает наличие или отсутствие согласия всех совладельцев на заключение договора ни с добросовестностью супругов, который заключил договор относительно общего имущества, ни третьего лица – контрагента по такому договору и не ставит вопрос обжалования договора в зависимости от добросовестности сторон договора.
Установив, что истец при заключении оспариваемых договоров не давала своего согласия на отчуждение спорного имущества (жилой дом и магазины (коммерческая недвижимость), которое является общей совместной собственности супругов, как того требует часть 3 ст. 65 СКУ, суды пришли к выводу о недействительности оспариваемых 205, 215 ГКУ.
При этом ОП ВС отметила, что если объект принадлежит на праве совместной собственности нескольким лицам, то право собственности каждого из совладельцев в общей совместной собственности распространяется на весь объект, поэтому передать в собственность можно только объект в целом. Следовательно, договор дарения общего совместного имущества супругов, заключенный без согласия другого супруга, недействителен в целом.
3. Меры обеспечения иска (в частности, наложение ареста на коммерческую недвижимость) не должны нарушать права и интересы других лиц, не являющихся стороной спора.
Верховным Судом 27.07.2021 оставлено в силе постановление апелляционного суда, которым отказано Частной фирме в удовлетворении заявления об обеспечении иска путем наложения ареста на недвижимое имущество (коммерческая недвижимость – мастерские с административным зданием) запрета любым лицам, кроме истца, приступать к истцу силы решением по делу о признании недействительными результатов целевого аукциона, по продаже надлежащего истцу находящегося в налоговом залоге недвижимого имущества, признания недействительным договора купли-продажи спорного имущества, заключенного между региональным органом ГНС и победителем аукциона – ООО.
Обращаясь с заявлением об обеспечении иска истец обосновал необходимость принятия спорных мер перепродажей имущества, реализуемого на спорном аукционе по спорному договору, после открытия производства по делу победителем аукциона другому субъекту хозяйствования (ООО Коммерческой фирме).
Суд первой инстанции, удовлетворивший заявление об обеспечении иска Частной фирмы, признал заявленные меры соразмерными с исковыми требованиями и пришел к выводу, что их непринятие в случае удовлетворения иска может существенно усложнить и сделать невозможным эффективную защиту и восстановление нарушенных прав истца, за защитой которых он обратился в суд.
Верховный Суд согласился с судом апелляционной инстанции, который указал на ошибочность таких выводов местного суда, поскольку истец не является владельцем предмета спора на время судебного разбирательства, договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между победителем целевого аукциона и ООО Коммерческая фирма, на который ссылался спор недействительным, а покупатель в таком договоре не является стороной в данном судебном споре.
Следовательно, действует презумпция правомерности договора, установленная ст. 204 ГК Украины, которая означает, что к моменту ее опровержения все права, приобретенные сторонами сделки по ней, должны беспрепятственно производиться, а созданные обязанности подлежат выполнению 9 (аналогичные выводы изложены в постановлении ОП ВС от 23.05.2018).
В свою очередь, запрет неограниченному кругу лиц на осуществление прав, возникших на основании настоящего договора, является вмешательством в право мирного владения имуществом покупателя – ООО Коммерческая фирма, право собственности которого в определенном законом порядке не оспорено.
Наряду с этим, Верховный Суд признал, что правовыми последствиями удовлетворения требований о признании недействительным договора купли-продажи предусмотрена ст. 216 ГКУ реституция – возвращение сторон договора (ответчиков) в первоначальное состояние; в свою очередь признание в судебном порядке недействительными результатов аукциона предоставляют владельцу реализуемого на таком аукционе имущества право и возможность истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, не обжалуя при этом цепь сделок, совершенных после такого отчуждения. Однако истец обжалуя результаты аукциона не заявлял исковые требования о истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Учитывая изложенное, Верховный Суд по результатам кассационного пересмотра оставил по-прежнему постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявления об обеспечении иска.