Для ведення бізнесу Підприємствами та підприємцями купується, орендується, будується комерційна нерухомість, зокрема, нежитлові будівлі, споруди або земельні ділянки, призначені для ведення бізнесу та отримання прибутку.
Комерційною нерухомістю можуть бути офіси, торгові центри, склади, виробничі цехи, готелі, заклади харчування (ресторани, кафе), а також об’єкти сфери послуг (СТО, автомийки, АЗС).
Однак, під час вчинення операцій з комерційною нерухомістю між суб’єктами господарювання або із державними та місцевими органами можливе виникнення правовових спорів через орендні питання, межові спори, визнання угод недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння, іпотеки, виконавчі провадження та арешти, що блокують використання або будівництво об’єктів комерційної нерухомості.
Також спори щодо комерційної нерухомості виникають через: визнання прав власності; розірвання, виконання договорів оренди; визнання недійсними договорів купівлі-продажу, витребування комерційної нерухомості з чужого незаконного володіння; будівельні конфлікти, невиконання зобов’язань інвесторами та адміністративні оскарження (незаконність реєстраційних дій або дозволів (відмови у наданні дозволів).
Вирішити вказані спори суб’єкту господарювання в судовому порядку допоможе адвокат АО «Ткачук і партнери», який підготує позов до суду, або захистить права клієнта у суді, якщо він у справі зі спору по комерційній нерухомості має статус відповідача.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ПО КОМЕРЦІЙНІЙ НЕРУХОМОСТІ:
1. Консультація з усіх питань, пов’язаних і комерційною нерухомістю, аналіз виниклої ситуації та перспектив судових спорів;
2. Зібрання доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів- адвокатського запиту, претензії, відповіді на претензію, позов, відзив на позов, письмові пояснення, клопотання та інші;
3. З метою захист інтересів клієнта- представництво клієнта у судах всіх інстанції, підготовка апеляційних та касаційних скарг;
4. Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ПО СПОРАМ ПО КОМЕРЦІЙНІЙ НЕРУХОМОСТІ:
1. Звертаючись з вимогами про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні орендованим майном (комерційною нерухомістю), Позивач, з посиланням на належні та допустимі докази, повинен довести наявність реальних перешкод у здійсненні ним своїх правомочностей щодо орендованого майна, а також те, що такі перешкоди чинить саме Відповідач.
ТОВ звернулось в суд із позовом до ПАТ про зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні позивачем та його відвідувачами частиною нежитлового приміщення загальною площею 60,5 кв.м., розміщеного на першому поверсі у правому крилі будівлі готелю шляхом зняття обмежень по доступу до вказаного нежитлового приміщення та забезпечення надання вільного доступу позивачу та його відвідувачам до приміщення для його використання за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди частини нежитлового приміщення, укладеного між сторонами.
Апеляційний суд залишаючи рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, зазначив, що, звертаючись з вимогами про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні орендованим майном, позивач, з посиланням на належні та допустимі докази, повинен довести наявність реальних перешкод у здійсненні ним своїх правомочностей щодо орендованого майна, а також те, що такі перешкоди чинить саме відповідач, що позивачем зроблено не було.
Разом з тим, Верховний Суд, скасовуючи 08.02.2022 рішення судів попередніх інстанцій вказав, що зазначений висновок судів є передчасним, оскільки докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Наведені положення передбачають наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як “винятковість випадку” та “причини, що об`єктивно не залежать від особи” і тягар доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою) (постанова ВС від 13.04.2021).
Системний аналіз статей свідчить про те, що докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на позивача покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи.
Натомість Верховний Суд зауважив, що апеляційний суд вибірково прийняв до уваги докази, надані Позивачем на підтвердження створення перешкод Відповідачем у користуванні комерційною нерухомістю, що перебуває в оренді Позивача.
Так, висновок суду апеляційної інстанції про закриття 01.10.2021 кримінального провадження від 02.12.2020, порушеного за заявою Позиваа, ґрунтується на постанові про закриття кримінального провадження від 01.10.2021, яка не набрала законної сили в зв`язку з її оскарженням до Печерського районного суду м. Києва в установлений законом строк, а тому вказана постанова є неналежним доказом, який передчасно було прийнято до уваги апеляційним судом.
Крім того, апеляційним судом залишено поза увагою та без належної оцінки доводи скаржника про те, що ані умови договору оренди, ані положення чинного законодавства не обмежують Орендаря у праві доступу до орендованого приміщення у будь-який день та час доби протягом всього строку оренди, відтак у Орендаря відсутній обов`язок завчасно повідомляти Орендодавця про свій намір потрапити до орендованого приміщення з огляду на наявність чинного договору оренди.
Наведене не виключає передчасність висновку апеляційного суду про відхилення наданих позивачем актів про обмеження, як неналежних доказів з тих лише мотивів, що вказані акти складено представниками позивача за відсутності відповідача та без повідомлення відповідача про обстеження орендованого приміщення.
Таким чином, ВС дійшов висновку, що справа підлягає направленню до суду апеляційної інстанції на новий розгляд.
2. Договір дарування майна, що є спільною власністю подружжя, у тому числі комерційної нерухомості, укладений без письмової нотаріально посвідченої згоди іншого подружжя є недійсним в цілому
Постановою Об’єднаної Палати Верховного Суду від 15.06.2020 залишені в силі судові рішення, якими задоволено позов колишньої дружини до колишнього чоловіка про визнання недійсними договорів дарування матері останнього житлового будинку та магазину.
Постанова ОП ВС мотивована тим, що згідно із ст. 60 СКУ майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності. Аналогічне положення міститься і в статті 368 ЦКУ.
Частиною першою ст. 70 СКУ встановлено, що у разі поділу майна, що є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.
Незважаючи, що шлюб між сторонами був розірваний, але спірне майно придбане в період шлюбу-воно є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя, незалежно від того, що воно було оформлене на ім`я колишнього чоловіка. Докази на спростування презумпції спільності майна, набутого подружжям у шлюбі – відсутні.
За вимогами частин 1,2 ст. 369 ЦКУ, ст. 65 СКУ розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, які повинна бути письмовою і підлягає нотріальному посвідченню.
Укладення такого договору свідчить про порушення його форми і відповідно до частини 4 ст. 369, ст. 215 ЦКУ надає іншому зі співвласників (другому з подружжя) право оскаржити договір з підстав його недійсності. При цьому закон не пов`язує наявність чи відсутність згоди усіх співвласників на укладення договору ні з добросовісністю того з подружжя, який уклав договір щодо спільного майна, ні третьої особи – контрагента за таким договором і не ставить питання оскарження договору в залежність від добросовісності сторін договору.
Установивши, що позивач при укладенні оспорюваних договорів не надавала своєї згоди на відчуження спірного майна (житловий будинок та магази (комерційна нерхомість), яке є спільною сумісною власності подружжя, як того вимагає частина 3 ст. 65 СКУ, суди дійшли висновку про недійсність оспорюваних правочинів з підстав, передбачених статтями 203, 205, 215 ЦКУ.
При цьому ОП ВС зазначила, що якщо об`єкт належить на праві спільної сумісної власності кільком особам, то право власності кожного із співвласників у спільній сумісній власності поширюється на весь об`єкт, відтак передати у власність можна лише об`єкт в цілому. Отже, договір дарування спільного сумісного майна подружжя, укладений без згоди іншого з подружжя, є недійсним в цілому.
3. Заходи забезпечення позову (зокрема, накладення арешту на комерційну нерухомість) не повинні порушувати права та інтереси інших осіб, які не є стороною спору
Верховним Судом 27.07.2021 залишено в силі постанову апеляційного суду, якою відмовлено Приватній фірмі в задоволенні заяви про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нерухоме майно (комерційна нерухомість – майстерні з адміністративною будівлею) заборони будь-яким особам, крім позивача, приступати до користування (користуватися) нерухомим майном до набрання законної сили рішенням у справі про визнання недійсними результатів цільового аукціону, з продажу належного позивачу нерухомого майна, яке перебуває в податковій заставі, визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного майна, укладеного між регіональним органом ДПС та переможцем аукціону – ТОВ.
Звертаючись із заявою про забезпечення позову позивач обґрунтував необхідність вжиття спірних заходів перепродажем майна, реалізованого на спірному аукціоні за спірним договором, після відкриття провадження у справі переможцем аукціону іншому суб’єкту господарювання (ТОВ Комерційній фірмі).
Суд першої інстанції, задовольнив заяву про забезпечення позову Приватної фірми, визнав заявлені заходи співмірними із позовними вимогами та дійшов висновку, що їх невжиття у разі задоволення позову може істотно ускладнити та унеможливити ефективний захист та поновлення порушених прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду.
Верховний Суд погодився із судом апеляційної інстанції, який вказав на помилковість таких висновків місцевого суду, оскільки позивач не є власником предмету спору на час судового розгляду, договір купівлі-продажу спірного майна, укладений між переможцем цільового аукціону та ТОВ Комерційна фірма, на який посилався позивач, як на підставу для вжиття спірних заходів, не визнано судом недійсним, а покупець у такому договорі не є стороною у даному судовому спорі.
Відтак діє презумпція правомірності договору, встановлена ст. 204 ЦК України, яка означає, що до моменту її спростування всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню 9 (аналогічні висновки викладені у постанові ВП ВС від 23.05.2018).
В свою чергу заборона необмеженому колу осіб на здійснення прав, які виникли на підставі цього договору, є втручанням у право мирного володіння майном покупця – ТОВ Комерційна фірма, право власності якого у визначеному законом порядку не оспорено.
Поряд з цим, Верховний Суд виснував, що правовими наслідками задоволення вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу є передбачена ст. 216 ЦКУ реституція – повернення сторін договору (відповідачів) у первісний стан; в свою чергу визнання в судовому порядку недійсними результатів аукціону надають власнику реалізованого на такому аукціоні майна право і можливість витребувати своє майно з чужого незаконного володіння, не оскаржуючи при цьому ланцюг правочинів, вчинених після такого відчуження. Однак, позивач оскаржуючи результати аукціону не заявляв позовні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Враховуючи викладене, Верховний Суд за результатами касаційного перегляду залишив без змін постанову суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні заяви про забезпечення позову.