Аренда недвижимости прерогатива не только бизнес-среды и часто в аренду передаются объекты государственного и коммунального имущества. В аренде (найме) находятся тысячи квадратных метров жилищных, производственных, торговых и офисных помещений. Иногда арендодатель и арендатор не могут найти общий язык и из-за этого договор аренды прекращается и арендатору указывают на выход. Но действия арендодателя также могут быть неправомерными.
Адвокатское Бюро «Ткачук и партнеры» имеет успешно наработанную практику по решению споров, связанных с арендой недвижимости.
Аренда — это всегда сложно. Арендаторы всегда стремятся усилить свои «птичьи права», а арендодатель всегда думает выселить арендатора без его претензий.
Опыт адвокатов по аренде недвижимости АБ «Ткачук и партнеры» свидетельствует, что чаще всего споры возникают по следующим основаниям:
- отсутствие в договоре аренды недвижимости существенных условий, которые приводят к невозможности надлежащего его исполнения сторонами;
- использование арендованного помещения не по назначению, обусловленному договором;
- неправомерная передача арендованного помещения в субаренду;
- неоплата (несвоевременная оплата) арендной платы;
- внесение изменений в договор аренды недвижимого имущества;
- расторжение договора аренды недвижимости;
- изменение цены договора аренды арендодателя;
- повреждение, уничтожение арендованного помещения арендатором;
- отказ арендодателя в продолжении договора аренды;
- споры по компенсации стоимости улучшений объекта аренды за счет арендатора;
- аренда недвижимости нарушает права и законные интересы третьих лиц;
- отказ арендатора вернуть в надлежащем состоянии имущество после прекращения договора аренды и другие.
В случае возникновения указанных ситуаций профессиональные адвокаты по аренде недвижимости АБ «Ткачук и партнеры» разъяснят требования действующего законодательства и помогут найти позитивный выход из любой ситуации в пользу клиента, предоставив следующие юридические услуги:
- Консультация по всем вопросам, связанным с арендой недвижимости;
- Правовой анализ договоров аренды недвижимости и консультация об исключении возможных правовых рисков для клиента;
- Урегулирование спора в досудебном порядке, в том числе путем переговоров, направления претензии и т.д.;
- Сбор необходимых документов и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, ходатайств, возражений, объяснений и т.д.;
- Обжалование незаконных судебных решений в апелляционном и кассационном порядке, подготовка заявлений по вновь открывшимся и исключительным обстоятельствам;
- Представительство интересов клиента во всех судебных инстанциях;
- Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнения судебного решения.
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
В договоре аренды в обязательном порядке должны содержатся данные, которые позволяют абсолютно точно установить имущество, которое было передано в качестве объекта найма арендатору. Например, суд может признать договор аренды недействительным, если условие про объект буде считаться несогласованным.
Согласно с законодательством, правом сдавать имущество в аренду наделен собственник (или уполномоченное им лицо) в рамках своей дееспособности.
Форма договора зависит от того, кто выступает сторонами, и периода, на который заключается договор. Письменная форма договора является обязательной в том случае, если договор найма заключен на срок больше двенадцати месяцев, а также при участии в договоре хотя бы одного юридического лица. Согласно с общим правилом, договора, касающиеся аренды недвижимости, подлежат государственной регистрации в случаях, когда срок аренды составляет год и больше.
Заключение договора аренды недвижимого имущества требует внимательного изучения предложенных условий, и, если какое-то его положение не соответствует интересам той или другой из сторон договора, уже на стадии заключения договора необходимо принимать меры для избежания возможных нежелательных последствий.
Опытный юрист по аренде недвижимости нашего Бюро, привлеченный к составлению договора сможет дать объективную оценку тексту договора и защитить позицию клиента в случае возникновения судебного спора.
ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
При реализации договоров аренды достаточно часто возникают ситуации, когда во время действия договора у сторон возникает необходимость в расторжении договора или в том, чтобы внести в него ряд изменений. Внесение изменений в договор аренды может осуществляться по соглашению сторон или по решению суда в случае спора. В одностороннем порядке внести изменения в договор аренды невозможно. Изменения могут касаться: сторон договора, арендной платы, предмета договора, а также изменения могут затрагивать и другие положения договора. Так, например, могут быть пересмотрены пункты договора о сроках внесения платы за аренду, проведения поточного, капитального ремонта и т.д. Договор о внесении изменений к основному договору, в том случае, если он подлежал государственной регистрации, также должен быть соответствующим образом зарегистрирован.
Внесение в договор аренды недвижимости изменений об арендной плате
Вопрос об изменении цены в договоре аренды является существенным. Большинство судебных споров по договору аренды связаны именно с изменением цены договора арендодателем. Изменение стоимости уже после того, как заключен договор аренды, допустимо только в тех случаях и на тех условиях, которые предусмотрены договором или же в порядке, установленном действующим законодательством. Сама же судебная практика по данному вопросу неоднозначна и судебные дела являются сложными, а поэтому в спорах такого типа особенное значение приобретает квалификация и опыт адвокатов, представляющих интересы сторон.
Юрист по аренде недвижимости нашего Бюро разработает максимально эффективную стратегию защиты интересов клиента, только в этом случае можно рассчитывать на позитивный для него результат процесса.
Размер арендной платы должен устанавливаться при заключении договора, и изменение его в дальнейшем возможно исключительно по взаимному согласию сторон в сроки, которые предусмотрены договором, однако не меньше чем через один год и не чаще одного раза в год.
В то же время, стороны имеют право изменять сумму арендной платы дополнительным соглашением чаще одного раза в год в том случае, если договором установлена возможность изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
Изменение сторон договора аренды недвижимого имущества
Следует иметь в виду, что при переходе права собственности на имущество, которое было сдано в аренду, к другому лицу, прекращение договора аренды не наступает. Но в него должны быть внесены изменения о новом собственнике переданного в аренду имущества. В том случае, если новый собственник не желает вносить в договор изменения, арендатор имеет право в судебном порядке требовать их внесения.
При реорганизации юридического лица, выступающего арендатором, вновь возникшее юридическое лицо становится правопреемником по договору аренды на основании передаточного акта. Созданное новое юридическое лицо на срок аренды, который остался становится арендатором, при этом не требуется заключение нового договора аренды или подписание соглашения о внесении в действующий договор изменений.
В случае смерти лица, которое арендует недвижимое имущество, его права и обязанности по договору найма переходят к наследнику, если договором или законом не предусмотрено другое. Арендодатель не имеет право отказать наследнику арендовать недвижимое имущество на время его действия, которое осталось. Также у наследника возникает преимущественное право на то, чтобы заключить новый договор аренды.
Изменения, связанные с предметом договора
Предметом договора аренды выступает конкретное имущество с указанием всех его данных-адрес, площадь, детальное описание внешнего вида и т.д., а также к договору в обязательном порядке должен прилагаться план здания.
В противном случае, суд может отказать в удовлетворении исковых требований, если у сторон возникнут разногласия в части переданного в аренду имущества, в связи с тем, что отсутствует индивидуализация объекта аренды и невозможно достоверно установить арендованное имущество. Такой договор будет признан судом незаключенным.
Кроме этого, возможны споры по частичному изменению предмета договора, например, арендатор может обратится в суд с требованием о сокращении количества арендованных помещений. Подобные требования могут быть удовлетворены в судебном порядке в том случае, если часть имущества, переданного в аренду, имеет недостатки, частично или полностью препятствует нормальному использованию имущества.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Изменение срока договора аренды недвижимого имущества, а также его досрочное прекращение по согласию сторон возможно, когда срок в договоре указан как неопределенный. В таком случае любая из сторон может отказаться от исполнения договора в любое время, уведомив другую сторону о таком решении за три месяца, но сторонами может быть установлен и другой срок.
Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут в судебном порядке на общих основаниях, которые установлены действующим законодательством.
Досрочное расторжение договора аренды с арендодателем возможно в судебном порядке в том случае, когда арендатор:
- больше двух раз подряд не внес арендную плату в срок, установленный условиями договора;
- пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора или назначение имущества, а также с многоразовыми нарушениями;
- существенно ухудшает состояние имущества;
- не проводит ремонт недвижимого имущества, взятого в аренду, в установленные договором сроки, когда законом или договором капитальный ремонт возложено на арендатора.
Досрочное расторжение в судебном порядке по требованию арендатора возможно в тех случаях, когда:
- имущество, переданное в аренду, имеет недостатки, которые препятствуют пользованию, или не были указаны арендодателем при заключении договора, а также не были известны арендатору и не могли быть обнаружены пользователем в момент осмотра имущества или проверки его исправности, что проводится во время заключения договора;
- имущество оказалось в непригодном состоянии;
- арендодатель не дает в установленный срок в пользование арендатору прописанное в договоре недвижимое имущество или же создает какого-либо рода препятствия в его пользовании согласно с условиями договора или по назначению.
Обращаю внимание! Особенным случаем прекращения действия договора найма является выкуп арендованного имущества арендатором, который возможен как по окончанию срока найма, так и до его окончания при условии внесения пользователем всей выкупной цены, обусловленной договором.
УСЛОВИЯ ВОЗВРАЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПОСЛЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Во всех случаях прекращения договора аренды, кроме прекращения договора в результате выкупа арендованного имущества, пользователь обязан вернуть взятое в аренду имущество наймодателю в том же состоянии, в котором оно было получено с учетом природного износа, или же в состоянии, которое предусматривалось в договоре.
В том случае, если арендатор не вернул (или вернул несвоевременно) арендованное имущество, наймодатель имеет право за все время просрочки требовать внесение арендной платы. Если указанная плата не может покрыть убытки, нанесенные арендодателю, он имеет право требовать их возмещение. Если в договоре аренды стороны установили выплату неустойки за несвоевременное возвращение имущества, взятого в аренду, сумма убытков может быть взыскана в полном размере вместе с суммой неустойки.
При рассмотрении споров об улучшениях, созданных арендатором за свой счет, определяющими есть два обстоятельства: наличие (отсутствие) согласия арендодателя на осуществление их арендатором и характер улучшений (отделимы ли они от объекта аренды без нанесения вреда имуществу).
Отделимые улучшения принадлежат арендатору и могут быть им изъяты. Если же арендатор сделал неотделимые без вреда для имущества улучшения по согласию арендодателя за собственный счет, арендатор имеет право после прекращения договора требовать возмещение их стоимости.
Адвокаты АБ «Ткачук и партнеры» помогут Вам заключить договор аренды недвижимости и избежать неприятных правовых недоразумений в будущем, а в случае возникновения спора помогут отстоять свою правовую позицию как в досудебном, так и в судебном порядке.