Оренда нерухомості прерогатива не тільки бізнес-середовища і часто в оренду передаються об’єкти державного і комунального майна. В оренді (наймі) знаходяться тисячі квадратних метрів житлових, виробничих, торгових і офісних приміщень. Іноді орендодавець і орендар не можуть знайти спільну мову та із-за цього договір оренди припиняється і орендарю вказують на вихід. Але дії орендодавця також можуть бути неправомірними.
Адвокатське Бюро «Ткачук і партнери» має успішну напрацьовану практику по вирішенню спорів, пов’язаних із орендою нерухомості.
Оренда -це завжди складно. Орендарі завжди прагнуть посилити свої «пташині права», а орендодавець завжди думає про дві речі: своєчасність сплати орендної плати орендарем і як швидко виселити орендаря без його претензій.
Досвід адвокатів по оренді нерухомості АБ «Ткачук і партнери» свідчить, що найчастіше спори виникають із наступних підстав:
- відсутність у договорі оренди з нерухомості істотних умов, які призводять до неможливості належного його виконання сторонами;
- використання орендованого приміщення не за призначенням, обумовленим у договорі;
- неправомірна передача орендованого приміщення у суборенду;
- несплата (несвоєчасна сплата) орендної плати;
- внесення змін до договору оренди нерухомого майна;
- розірвання договору оренди нерухомості;
- зміна ціни договору оренди орендодавцем;
- пошкодження, знищення орендованого приміщення орендарем;
- відмова орендодавця у продовженні договору оренди;
- спори по компенсації вартості поліпшень об’єкта оренди за рахунок орендаря;
- оренда нерухомості порушує права та законні інтереси третіх осіб;
- відмова орендаря повернути у належному стані майно після припинення договору оренди та інші.
У разі виникнення вказаних ситуацій професійні адвокати по оренді нерухомості АБ «Ткачук і партнери» роз’яснять вимоги чинного законодавства та допоможуть знайти позитивний вихід із будь-якої складної ситуації на користь клієнта, надавши наступні правові послуги:
- Консультація з усіх питань, пов’язаних з орендою нерухомості;
- Правовий аналіз договорів оренди нерухомості та консультація щодо уникнення можливих правових ризиків для клієнта;
- Урегулювання спору в досудовому порядку, тому числі шляхом переговорів, направлення претензії тощо;
- Зібрання необхідних документів та підготовка процесуальних документів -адвокатського запиту, позову, клопотань, заперечень, пояснень тощо;
- Оскарження незаконних судових рішень в апеляційному та касаційному порядку, підготовка заяв по нововиявленим та виключним обставинам;
- Представництво інтересів клієнта у всіх судових інстанціях;
- Правовий супровід клієнта на стадії виконання судового рішення.
ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ
У договорі оренди в обов’язковому порядку повинні міститися дані, які дозволяють абсолютно точно встановити майно, яке буде передано в якості об’єкта найму орендарю. Наприклад, суд може визнати договір оренди недійсним, якщо умова про об’єкт буде вважатися неузгодженим.
Згідно з законодавством, правом здавати майно в оренду наділений власник (або уповноважена ним особа) в рамках своєї дієздатності.
Форма договору залежить від того, хто виступає його сторонами, і періоду, на який укладається договір. Письмова форма договору є обов’язковою в тому випадку, якщо договір найму укладено на термін понад дванадцять місяців, а також за участю в угоді хоча б однієї юридичної особи. Згідно із загальним правилом, договора, що стосуються оренди нерухомості, підлягають державній реєстрації у випадках, коли термін оренди становить рік і більше.
Укладення договору оренди нерухомого майна вимагає уважного вивчення запропонованих умов, і якщо якесь його положення не відповідає інтересам тієї чи іншої із сторін договору, вже на стадії укладання договору необхідно вживати заходів щодо запобігання можливих небажаних наслідків.
Досвідчений юрист з оренди нерухомості нашого Бюро, залучений до складання договору зможе дати об’єктивну правову оцінку тексту угоди та захистити позицію клієнта в разі виникнення судового спору.
ПОРЯДОК ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ
При реалізації договорів оренди досить часто виникають ситуації, коли під час дії угоди у сторін виникає необхідність в розірванні договору або в тому, щоб внести в нього ряд змін. Внесення змін до договорів оренди може здійснюватися за погодженням сторін або за рішенням суду в разі спору. В односторонньому порядку внести зміни в договір оренди неможливо. Зміни можуть торкнутися: сторін договору, орендної плати, предмета договору, а також зміни можуть зачіпати й інші положення договору. Так, наприклад, можуть бути переглянуті пункти договору щодо термінів внесення плати за оренду, проведення поточного, капітального ремонту і т.д. Угода про внесення змін до основного договору, в тому випадку, якщо він підлягав державній реєстрації, також має бути відповідно зареєстрована.
Внесення в договір оренди нерухомості змін щодо орендної плати
Питання про зміну ціни в договорі оренди є досить суттєвим. Більшість судових спорів за договорами оренди пов’язані саме із зміною ціни договору орендодавцем. Зміна вартості вже після того, як укладено договір оренди, допустимо лише в тих випадках і на тих умовах, що передбачені договором або ж в порядку, який встановлений чинним законодавством. Сама ж судова практика з даного питання неоднозначна і судові справи є складними, а тому в спорах такого типу особливого значення набуває кваліфікація і досвід адвокатів, що представляють інтереси сторін.
Юрист по оренді нерухомості нашого Бюро розробить максимально ефективну стратегію захисту інтересів клієнта, тільки в цьому випадку можна розраховувати на позитивний для нього результат процесу.
Розмір орендної плати повинен встановлюватися при укладанні договору, і зміна його в подальшому можлива виключно за взаємною згодою сторін у строки, які передбачені договором, проте не менш ніж через один рік і не частіше одного разу на рік.
У той же час, сторони мають право змінювати суму орендної плати додатковою угодою частіше разу на рік в тому випадку, коли договором встановлена можливість зміни розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди.
Зміна сторін договору оренди нерухомого майна
Слід мати на увазі, що при переході права власності на майно, яке було здано в оренду, до іншої особи, припинення договору оренди не настає. Але в нього повинні бути внесені зміни щодо нового власника зданого в оренду майна. У тому випадку, якщо новий власник не бажає вносити в договір зміни, орендар має право в судовому порядку вимагати їх внесення.
При реорганізації юридичної особи, що виступає орендарем, знову виникла юридична особа стає правонаступником за договором оренди на підставі передавального акта. Новоутворена юридична особа на термін оренди, що залишився стає орендарем, при цьому не потрібно укладення нового договору оренди або підписання угоди про внесення до чинного договору змін.
У разі смерті особи, яка орендує нерухоме майно, його права і зобов’язання за договором найму переходять до спадкоємця, якщо договором або законом не передбачено інше. Наймодавець не має права відмовити спадкоємцю орендувати нерухоме майно на час його дії, що залишився. Також, у спадкоємця з’являється переважне право на те, щоб укласти новий договір оренди.
Зміни, пов’язані з предметом договору
Предметом договору оренди виступає конкретне майно з вказівкою усіх його даних-адреса, площа, детальний опис зовнішнього вигляду тощо, а також до договора в обов’язковому порядку повинен додаватися план будівлі.
Інакше, суд може відмовити в задоволенні позовних вимог, якщо у сторін виникнуть розбіжності в частині переданого в оренду майна, в зв’язку з тим, що відсутня індивідуалізація об’єкта оренди і неможливо достовірно встановити орендоване майно. Такий договір буде визнаний судом неукладеним.
Крім того, можливі спори по частковій зміні предмета договору, наприклад, орендар може звернутися до суду з вимогою про скорочення кількості орендованих приміщень. Подібні вимоги можуть бути задоволені в судовому порядку в тому випадку, якщо частина майна, переданого в оренду, має недоліки, частково або повністю перешкоджають нормальному використанню майна.
РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ
Зміна строку за договором оренди нерухомого майна, а також його дострокове припинення за угодою сторін можливе, коли термін в договорі вказано як невизначений. У такому випадку будь-яка зі сторін має право відмовитися від виконання договору в будь-який час, повідомивши іншу сторону про таке рішення за три місяці, але сторонами може бути встановлений і відмінний від цього термін.
Договір оренди нерухомого майна може бути розірваний у судовому порядку за загальними обставинами, які встановлені чинним законодавством.
Дострокове розірвання договору оренди з орендодавцем можливе в судовому порядку в тому випадку, коли орендар:
- більше двох разів підряд не вніс орендну плату в строк, встановлений умовами договору;
- користується майном, істотно порушуючи умови договору або призначення майна, а також з багаторазовими порушеннями;
- значно погіршує стан майна;
- не проводить ремонт нерухомого майна, взятого в оренду, в установлені договором терміни, коли законом або договором капітальний ремонт покладено на орендаря.
Дострокове розірвання в судовому порядку на вимогу орендаря можливо в тих випадках, коли:
- майно, передане орендарю, має недоліки, які перешкоджають користуванню, чи не були зазначені орендодавцем при укладенні договору, а також не були відомі орендарю і не могли були бути виявлені користувачем в момент огляду майна або перевірки його справності, що проводиться під час укладання договору;
- майно виявилось в непридатному для використання стані.
- орендодавець не надає у встановлений строк у користування орендарю прописане в договорі нерухоме майно або ж створює будь-якого роду перешкоди у його користуванні відповідно до умов договору або за призначенням.
Звертаю увагу ! Особливим випадком припинення дії договору найму є викуп орендованого нерухомого майна орендарем, який можливий як по закінченні терміну найму, так і до його закінчення за умови внесення користувачем всієї викупної вартості, обумовленої договором.
УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА ПІСЛЯ ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
У всіх випадках припинення договору оренди, крім припинення договору внаслідок викупу орендованого майна, користувач зобов’язаний повернути взяте в оренду майно наймодавцю в тому ж стані, в якому воно було отримано з урахуванням природного зносу, або ж в стані, яке передбачалося договором.
У тому випадку, якщо орендар не повернув (або повернув несвоєчасно) орендоване майно, наймодавець має право за весь час прострочення вимагати внесення орендної плати. Якщо зазначена плата не може покрити збитків, завданих орендодавцю, він має право вимагати їх відшкодування. Якщо у договорі оренди сторони встановили виплату неустойки за несвоєчасне повернення майна, взятого в оренду, сума збитків може бути стягнута у повному розмірі разом із сумою неустойки.
При розгляді спорів про поліпшення, створених орендарем за власний рахунок, визначальними є дві обставини: наявність (відсутність) згоди орендодавця на здійснення їх орендарем та характер поліпшень (чи віддільні вони від об’єкта оренди без заподіяння шкоди майну).
Віддільні поліпшення належать орендарю і можуть бути їм вилучені. Якщо ж орендар зробив невіддільні без шкоди для майна поліпшення за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, орендар має право після припинення договору вимагати відшкодування їх вартості.
Адвокати АБ «Ткачук і партнери» допоможуть Вам укласти договір оренди нерухомості та уникнути неприємних правових непорозумінь у майбутньому, а у разі виникнення спору допоможуть відстояти свою правову позицію як в досудовому, так і в судовому порядку.