Объединенная Палата Верховного Суда 18.04.2022 года рассмотрела дело № 520/1185/16 по иску банка о признании объекта незавершенного строительства предметом ипотеки и зарегистрировать на него обременение.
Суть спора в том, что собственник земли, еще до строительства дома, передал землю в ипотеку (в обеспечение кредита). В дальнейшем в нарушение договора ипотеки им был построен дом без предварительного согласования с ипотекодержателем (банком). Поскольку в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и Реестре прав собственности на недвижимое имущество отсутствовали сведения о регистрации права собственности на дом иск касается именно этого дома.
Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили частично (кроме требований о регистрации обременений, как преждевременных, поскольку спорный объект не достроеный). Решения мотивированы тем, что согласно частей 5,6 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 № 898-ІV в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека распространяется на расположенные на нем строения (сооружения) и объекты незавершенного строительства, независимо от их собственника.
Вместе с тем, ОП ВС рассмотрев указанное дело пришел к иному выводу и отменил судебные решения предыдущих инстанций, отказав банку в удовлетворении иска.
Проблемы ипотеки земельного участка
В частности, Верховный Суд отметил, что предписания ч.ч. 5,6 ст. 6 Закона Украины указывают на то, что если в ипотеку передается земельный участок, на которой размещены строения (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе со строениями (сооружениями), на которой они размещены. После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором размещены строения (сооружения), которые принадлежат другому, нежели ипотекодатель, лицу, новый собственник земельного участка обязан передать собственнику строения (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, которые имел ипотекодатель. Объекты незавершенного строительства, размещенные на переданном в ипотеку земельном участке, считаются предметом ипотеки, независимо от того, кто является собственником объекта незавершенного строительства.
Однако, эти части статьи 6 Закона Украины № 898-ІV регулируют правоотношения о передаче в ипотеку земельного участка, на котором уже были размещены строения или объекты незавершенного строительства на момент заключения договора ипотеки. В таком случае предметом ипотеки были бы и строения (сооружения) или объекты завершенного строительства на момент передачи земли.
Верховній Суд указал, что толкование статьи 6 Закона Украины «Об ипотеке» свидетельствует, что:
- ипотека как право на чужую вещь расспростарняется на конкретную индивидуально-определенную вещь, которая указана в договоре;
- существуют такие отдельные объекты гражданских прав, как земельный участок и объект незавершенного строительства, который сооружен на этом участке. В следствии этого осуществляется регулирование ипотеки земельного участка и определение, в каких случаях объект незавершенного строительства, который построен на этом участке, будет предметом ипотеки;
- части 5,6 ст. 6 Закона Украины № 898-ІV урегулировали правоотношения о передаче в ипотеку земельного участка, на котором уже были размещены строения или объект незавершенного строительства на момент заключения договора ипотеки;
- участники гражданских отношений с помощью такого универсального регулятора частных отношений как договор могли установить в договоре ипотеки, что ипотека распространяется и на строение (сооружение) или объект незавершенного строительства, построенные после заключения договора ипотеки. В случае отсутствия такого указания в договоре ипотеки, что ипотека будет распространятся и на строение (сооружение) или объект незавершенного строительства, которые будут построены после заключения договора ипотеки, основания для распространения ипотеки на такие объекты отсутствуют.
Таким образом, поскольку суды не установили, что на момент заключения договора ипотеки на земельном участке был построен объект незавершенного строительства или в договоре ипотеки стороны договорились о распространении ипотеки на объект незавершенного строительства, который будет построен после заключения договора ипотеки-правовые основания для признания спорного объекта незавершенного строительства предметом ипотеки по ипотечному договору отсутствуют.
Объединенная Палата обратила внимание, что практика кассационного суда по применению норм, которые содержатся в частях пятой и шестой ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений и которые были действующими на момент рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций этого дела) была одинаковой.
В частности, об этом свидетельствует содержание постановлений Верховного Суда: от 31.01.2019 по делу № 725/4846/15, от 07.08.2019 по делу № 2-2712/12, от 02.10.2019 по делу № 317/2966/13.
С учетом того, что выводы Верховного Суда не противоречат правовым выводам Объединенной Палаты, сделанным в этом деле, и установившейся практике кассационного суда, поэтому отсутствуют основания для отступления от вывода, сделанного в указанных делах.
Вместе с тем, ОП ВС обратила внимание, что законодатель изменил подход к указанному правовому регулированию Законом Украины от 03.07.2018 № 2478-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о возобновлении кредитования». Этим законом ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» дополнено частью 5 такого содержания: «В случае если ипотекодателем предмет ипотеки было реконструировано или относительно него было проведено самовольное строительство (в том числе но не исключительно, сооружено новые строения, сооружения и др. на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности и в его пользовании), все реконструированные, новопостроенные объекты недвижимости считаются предметом ипотеки согласно с ипотечным договором».
Этот Закон вводится в действие через три месяца со дня вступления его в силу (с ноября 2018 года). Он применяется к правоотношениям, которые возникли после введения его в действие, а также к правоотношениям, которые возникли до введения его в действие и продолжают существовать после, кроме ч. 4 ст. 36 Закона Украины № № 898-ІV, которая применяется исключительно к договорам, заключенным после введения его в действие.
Таким образом, несмотря на то, что основания для применения в этом деле норм Закона Украины № 2478-VIII – отсутствуют (в силу заключения договора ипотеки до его принятия), однако его предписания будут распространятся на договора ипотеки, заключенные после вступления его в действие (или относительно тех правоотношений, которые продолжают существовать после введения его в действие).
На указанные нюансы относительно изменений в законодательстве следует обратить внимание в случае возникновения спора о переходе в ипотеку строений, которые находятся (построены) на земле, находящейся в ипотеке, в чем помогут услуги адвоката по недвижимости и ипотеке.