Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 369 ГКУ совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех совладельцев.
О необходимости согласия всех совладельцев многоквартирного дома на реконструкцию квартир за счет мест общего пользования (чердака, лестничной клетки) отметил Верховный Суд оставляя 04.12.2024 в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Лицо 1 и других к горсовету, других совладельцев многоквартирного дома о признании права собственности на реконструированную квартиру.
Верховный Суд отметил, что согласно ч. 2 ст. 383 ГКУ владелец квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для использования в качестве единого целого, — при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав владельцев других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технические требования и правил эксплуатации дома
Обращаясь в суд Истцы ссылались с тем, что согласно пункту 3.1 Положения о порядке подготовки, согласования документов для оформления разрешений на проведение переоборудования чердаков на мансардные этажи или надстроек в жилых домах с целью ремонта крыш и увеличения жилой площади домов на территории города, утвержденного решением горсовета от 06.07.2007 № 442, если здание не является собственностью территориальной громады города, переоборудование чердака дома с обустройством мансардных помещений и проведение надстроек осуществляется при согласии владельца дома на основании распоряжения районной администрации.
Истцы получили соответствующее Распоряжение райадминистрации и согласие всех совладельцев жилого дома, однако некоторые из них, в частности Лицо 5, в дальнейшем передумали разрешать реконструкцию квартир Истцов.
В соответствии со статьей 392 ГК Украины лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности: если это право оспаривается или не признается другими лицами (при условии, что истец не состоит с этими лицами в обязательственном отношении); в случае утраты лицом документа, удостоверяющего его право собственности. Предпосылкой для применения статьи 392 ГК Украины является отсутствие другого, кроме судебного пути для восстановления нарушенного права.
Согласно Распоряжению райадминистрации горсовета от 30.12.2008 № 1200 разрешено Истцам завершение самовольно начавшейся реконструкции и объединения 2-х квартир в одну, с расширением их за счет устройства дополнительных жилых помещений мансардного типа в пределах существующего чердака и присоединения части. площадью 7,1 кв. м, согласно данному проекту приведение в соответствие со строительными нормами.
В соответствии с этим Распоряжением после завершения строительных работ Истец обязано обратиться в отдел приватизации государственного жилищного фонда для оформления свидетельства о праве собственности на новообразованную квартиру.
Однако обращаясь в суд с иском, истцы просили признать за ними право собственности на реконструированную квартиру площадью 307,8 кв. м, в то время как в разработанном проекте приведения в соответствие со строительными нормами реконструкции квартир с устройством жилья в объеме чердака дома указана площадь – 300,7 кв. м. При этом материалы дела не содержат доказательств обращения Истцов в отдел приватизации для оформления свидетельства о праве собственности на новообразованную квартиру.
Кроме того, Истцы 17.09.2014 получили декларацию о готовности объекта к эксплуатации, согласно которой реконструкция квартиры с расширением за счет устройства балкона и мансардного этажа, следует считать законченным строительством объектом, готовым к эксплуатации. Общая площадь реконструированной квартиры – 335,5 кв. м.
Согласно абз. 1 ч. 9 ст. 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (в редакции, действующей на время принятия объекта к эксплуатации) зарегистрировано право на готовность объекта к эксплуатации или сертификат является основанием для заключения договоров о поставке на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирование ресурсов – воды, газа, тепла, электроэнергии, включение данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформление права собственности на него. Завершающим этапом строительства объекта градостроительства есть регистрация права собственности на такой объект (ст. 26 Закона).
Вместе с тем, обращаясь в суд с иском Истцы не ссылались на наличие каких-либо препятствий по осуществлению государственной регистрации права собственности во внесудебном порядке как до, так и после ввода реконструированной квартиры в эксплуатацию.
Следовательно, Верховный Суд пришел к выводу, что предъявление истцами иска о признании права собственности на реконструированное недвижимое имущество, направленное на то, чтобы упростить или избежать установленной законодательством достаточно длительной и финансово затратной процедуры оформления прав на это имущество, то есть не для признания , а для получения права собственности.
В то же время, удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции не обратил внимания на то, что наличие правовых оснований для признания права собственности на квартиру в судебном порядке, истцы мотивировали исключительно тем, что дав согласие на проведение реконструкции квартиры, в дальнейшем некоторые совладельцы, в частности Лицо 5, передумали ее предоставлять.
Согласно Конституции Украины, все субъекты права собственности равны перед законом. В многоквартирных домах, где все квартиры приватизированы или приватизированы полностью, собственник (собственники) неприватизированных квартир (их правопреемники) и владельцы приватизированных квартир многоквартирного дома являются равноправными совладельцами вспомогательных помещений. Они равны в праве владеть, пользоваться и распоряжаться вспомогательными помещениями. Никто из владельцев квартир не имеет приоритетного права пользоваться и распоряжаться этими помещениями, в том числе по вопросам устройства мансард, надстройки этажей и т.п. Согласно ч. 2 ст. 369 ГКУ распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется с согласия совладельцев (постановление ОП ВС от 23.10.2019).
Вместе с тем истцы просят признать право собственности на квартиру общей площадью 307,8 кв. м, то есть с учетом лестничной клетки второго этажа площадью 7,1 кв. м, однако согласие на реконструкцию квартир за счет площади чердака и присоединения коридора площадью 7,1 кв. м предоставило только одно лицо, все остальные совладельцы дома не возражали относительно реконструкции указанных квартир только за счет площади чердака.
В связи с такими обстоятельствами ВС согласился с судом первой инстанции, который обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на реконструированную квартиру по необоснованности.