Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 369 ЦКУ співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
На необхідність згоди усіх співвласників багатоквартирного будинку на реконструкцію квартир за рахунок місць загального користування (горища, сходової клітки) наголосив Верховний Суд залишаючи 04.12.2024 в силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволені позову Особа 1 та інших до міськради, інших співласників багатоквартирного будинку про визнання права власності на реконструйовану квартиру.
Верховний Суд зазначив, що згідно з ч. 2 ст. 383 ЦКУ власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, – за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Звертаючись до суду Позивачі посилалися на те, що згідно з пунктом 3.1 Положення про порядок підготовки, погодження документів для оформлення дозволів на проведення переобладнання горищ на мансардні поверхи або надбудов у житлових будинках з метою ремонту дахів та збільшення житлової площі будинків на території міста, затвердженого рішенням міськради від 06.07.2007 № 442, якщо будинок не є власністю територіальної громади міста, переобладнання горища будинку з облаштуванням мансардних приміщень та проведення надбудов здійснюється при згоді власника будинку на підставі розпорядження районної адміністрації.
Позивачі отримали відповідне Розпорядження райадміністрації та згоду усіх співвласників житлового будинку, однак деякі з них, зокрема Особа 5, надалі передумали надавати дозвіл на реконструкцію квартир Позивачів.
Відповідно до статті 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов`язальних відносинах); у разі втрати особою документа, який засвідчує її право власності. Передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.
Згідно з Розпорядженням райадміністрації міськради від 30.12.2008 № 1200 дозволено Позивачам завершення самовільно розпочатої реконструкції та об`єднання 2-х квартир в одну, з розширенням їх за рахунок влаштування додаткових житлових приміщень мансардного типу в межах існуючого горища та приєднання частини сходової клітки другого поверху площею 7,1 кв. м, згідно з поданим проектом приведення у відповідність до будівельних норм.
Відповідно до цього Розпорядження після завершення будівельних робіт Позивачів зобов`язано звернутися до відділу приватизації державного житлового фонду для оформлення свідоцтва про право власності на новоутворену квартиру.
Однак, звертаючись до суду з позовом, позивачі просили визнати за ними право власності на реконструйовану квартиру площею 307,8 кв. м, в той час як у розробленому проекті приведення у відповідність до будівельних норм реконструкції квартир з влаштуванням житла в об`ємі горища будинку зазначено площу – 300,7 кв. м. При цьому матеріали справи не містять доказів звернення Позивачів до відділу приватизації для оформлення свідоцтва про право власності на новоутворену квартиру.
Крім того, Позивачі 17.09.2014 отримали декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, згідно з якою реконструкція квартири з розширенням за рахунок влаштування балкону та мансардного поверху, слід вважати закінченим будівництвом об`єктом, готовим до експлуатації. Загальна площа реконструйованої квартири – 335,5 кв. м.
Згідно з абз. 1 ч. 9 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на час прийняття об`єкта до експлуатації) зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об`єкт необхідних для його функціонування ресурсів – води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об`єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього. Завершальним етапом будівництва об`єкта містобудування є реєстрація права власності на такий об`єкт (ст. 26 Закону).
Разом з тим, звертаючись до суду з позовом Позивачі не посилалися на наявність будь-яких перешкод щодо здійснення державної реєстрації права власності у позасудовому порядку як до, так і після введення реконструйованої квартири в експлуатацію.
Отже, Верховний Суд дійшов висновку, що пред`явлення Позивачами позову про визнання права власності на реконструйоване нерухоме майно, спрямоване на те, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно, тобто не для визнання, а для набуття права власності.
Водночас, задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції не звернув уваги на те, що наявність правових підстав для визнання права власності на квартиру у судовому порядку, позивачі мотивували виключно тим, що надавши згоду на проведення реконструкції квартири, надалі деякі співвласники, зокрема Особа 5, передумали її надавати.
Відповідно до Конституції України всі суб`єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т.ін. Відповідно до ч. 2 ст. 369 ЦКУ розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників (постанова ВП ВС від 23.10.2019).
Разом з тим, позивачі просять визнати право власності на квартиру загальною площею 307,8 кв. м, тобто з урахуванням сходової клітки другого поверху площею 7,1 кв. м, водночас згоду на реконструкцію квартир за рахунок площі горища та приєднання коридору площею 7,1 кв. м надала лише одна Особа, усі інші співвласники будинку не заперечували стосовно реконструкції зазначених квартир лише за рахунок площі горища.
За таких обставин, ВС погодився із судом першої інстанції, який обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання права власності на реконструйовану квартиру за необґрунтованістю.