Законодательно определено, что совладельцы не владеют отдельными частями имущества, пребывающем в соместной собственности, а поэтому все юридические действия с имуществом должны согласовыватся. В то же время Верховный Суд рассмотрев 16.08.2022 дело № 910/15803/19 сделал вывод также и о передаче в ипотеку имущества, которое находится в совместной долевой собственности (совладельцы владеют долей в праве собственности на имущство).
Так, суть даного дела в том, что ООО «Ардена» и ООО «Артис» являются совладельцами целостного имущественного комплекса в долях соответственно 40/100 и 60/100. Между ООО «Ардена» (ипотекодатель) и Банком (ипотекодержатель) заключен Договор ипотеки, предметом которого является предоставление ипотекодателем в ипотеку недвижимого имущества (60/100 процентов имущественного комплекса общей площадью 17 206, 17 кв.м) в обеспечение исполнения обязательств ООО «АЕФ» (заемщик) перед ипотекодержателем, в силу чего ипотекодерджатель имеет право в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных ипотекой, и (или) неисполнения ипотекодателем обязательств по этому договору получить удовлетворение за счет переданного в ипотеку недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами заемщика и (или) ипотекодателя.
В дальнейшем ООО «Артис» обратилось в хозяйственный суд с иском к ООО «Ардена» о признании недействительным заключенного между ними договора управления имущественным комплексом (часть которого передана в ипотеку), который судом удовлетворен.
В данном деле ООО «АЕФ» и ООО «Артис» обратились с иском к банку и ООО «Артис» о признании договора ипотеки недействительным.
Суды первой и апелляционной инстанций иск совладельца имущественного комплекса ООО «Артис» удовлетворили частично — в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора ипотеки и отмене ряда решений о государственной регистрации. Решения мотивированы тем, что договор управления между совладельцами ООО «Артис» и ООО «Ардена» признано недействительным, а именно он был основанием для передачи имущества в ипотеку, а нотариально заверенного согласия ООО «Артис» на передачу ООО «Ардена» принадлежащей ему доли в имущественном комплексе не было.
Верховный Суд рассмотрев касационную жалобу банка на указанные судебные решения в ее удовлетворении отказал учитывая следующее.
Общие основания и последствия недействительности соглашений (хозяйственных договоров) установлены ст.ст. 215, 216 ГК Украины, ст. 208 ХК Украины, а также, исключенную уже (в 2018 году), но в то время действующую ст. 207 ХК Украины, согласно которой хозяйственное обязательство, которое не соответствует требованиям закона, или осуществлено с целью, которая заведомо противоречит интересам государства и общества, может быть на требование одной из сторон, или соответствующего органа государственной власти признано недействительным полностью или частично. Согласно с ч. 1 ст. 236 ГК Украины ничтожное соглашение или соглашение, признаное судом недействительным, является недействительным с моменту его заключения.
Вместе с тем ст. 317 ГК Украины предусмотренно, что право распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику. Передача имущества в ипотеку является разновидом распоряжения собственником своим имуществом. То есть ООО «Артис» не имело правовых оснований осуществлять передачу Банку недвижимого имущества, которое принадлежит ООО «Артис» (даже на основании признаного недействительным договора управления), а поэтому в этой части обжалованый договор ипотеки заключен с нарушением ст. 317 ГК Украины.
Кроме этого, согласно со ст. 578 ГК Украины имущество, которое находится в совместной собственности, может быть передано в залог только по согласию всех совладельцев. Согласно с ч.2 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» имущество, которое находится в совмесвной собственности, может быть передано в ипотеку только по нотариально удостворенному согласию всех совладельцев.
Таким образом, из приведенных положений законодательства усматривается, что часть объекта недвижимого имущества, которое на праве совместной собственности принадлежит нескольким совладельцам, может быть передана в ипотеку только в случае наличия предварительно нотариально удостверенного согласия каждого из таких совладельцев.
Ипотечный договор
Верховный Суд указал, что судами правильно взято ко вниманию сам факт признания недействительным договор управления имуществом. Вместе с тем, основания, которые послужили признанию такого договора недействительным –как раз не имеют значения в этом деле и приняты во мнимание не были. С учетом изложеного суды предыдущих инстанци правильно пришли к выводу о том, что договор управления имуществом является недействительным и не несет каких-либо правовых последствий, как для сторон этого договора, так и для каких-либо других лиц. То есть-во время заключения договора ипотеки не существовало правовых оснований в виде договора управления, по которому бы ООО «Ардена» имело право передачи недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Артис» в ипотеку Банку. Не существовало также и нотариальных согласий совладельцев ппредмета ипотеки.
Таким образом, учитывая признание недействительным договора управления судебным решением, а также отсутствие нотариально удостоверенных согласий совладельцев на передачу в ипотеку доли в объекте недвижимого имущества, которое принадлежало им на праве совместной долевой собственности, ООО «Ардена» не имело правовых оснований на передачу в ипотеку банку части имущественного комплекса, положения обжалуемого договора ипотеки противоречат ГК Украины и Закону Украины «Об ипотеке». Таким образом, требование ООО «Артис» о признании недействительным договора ипотеки является обоснованым и таким, что подлежит удовлетворению, как и производные требования об отмене регистрационных действий как последствий недействительности договора ипотеки.
Приведенное дело свидетельствует о множественных правовых нюансах при передаче в ипотеку недвижимого имущества, с которыми поможет разобратся юрист по спорам с недвижимостью, который защитит права клиента в судебном порядке, в том числе в случае в случае нарушения права собственности на переданое имущество в ипотеку.