Вступая в арендные земельные правоотношения в выгодном положении должны находиться обе стороны: арендодатель получает прибыль за счет арендной платы, а арендатор получает прибыль (блага), пользуясь этим земельным участком.
В то же время, нарушение любой из сторон обязательств по договору аренды земли обычно приводит к нарушению прав другой стороны, следствием чего является возникновение конфликтных ситуаций, при решении которых не обойтись без помощи квалифицированного юриста.
Адвокаты по спорам по аренде земли АБ «Ткачук и партнеры» помогут разрешить любые споры в сфере арендных земельных правоотношений, предоставив следующие юридические услуги:
-Консультация по Вашему вопросу, оценка ситуации и перспективы возможных судебных процессов;
-Правовое сопровождение при заключении договора аренды земли, в том числе сервитута, суперфиции, эмфитевзиса, внесения в них изменений или досрочного расторжения;
— Представительство интересов клиента в органах местного самоуправления и государственных органах по вопросам аренды земли;
— Ведение переговоров в интересах клиента по разрешению спора по
аренде земли, подготовка претензии и подготовка ответа на претензию;
-Ознакомление с материалами дела, если дело об аренде земельного участка уже находится в суде;
— Помощь в сборе доказательной базы и подготовка процессуальных
документов о споре по аренде земли – адвокатского запроса, искового заявления, возражения на иск, ответы на возражения, объяснений, ходатайств и т.п.;
— Представительство интересов клиента в суде первой инстанции, апелляции,Верховном Суде при рассмотрении споров по аренде земли, в том числе по искам к клиенту;
— Обжалование судебных решений путем подготовки апелляционных и (или) кассационных жалоб, заявлений по вновь открывшимся и исключительным обстоятельствам о споре по аренде земли;
-Правовое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.
Из практики адвокатов нашего Бюро можно определить наиболее типичные споры, возникающие в арендных земельных правоотношениях:
-Признание недействительным, незаключенным, расторжение договора аренды земли;
-Прекращение договора аренды земли;
— Признание недействительным и отмена решений органов государственной власти и(или) местного самоуправления, которыми нарушаются права на аренду земельного участка;
-Споры по государственной регистрации права на аренду земельного участка;
-Споры, связанные с субарендой земельного участка;
-Изменение целевого назначения арендованного земельного участка,
использование не по целевому назначению, не использование по целевому
назначением;
-Споры по договорам сервитута, суперфиции, эмфитевзиса;
— Отказ арендодателя на заключение, продление договора аренды
земли;
-Возврат земельного участка, находившегося в аренде;
— Споры, связанные с арендной платой.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ
Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Право пользования земельным участком подлежит регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Нередкие случаи, когда одна из сторон уклоняется от заключения договора аренды и этот вопрос может быть решен в судебном порядке. При этом важно выбрать верный способ защиты, поскольку в противном случае даже положительное судебное решение не восстанавливает нарушенное право.
По этому поводу свою позицию высказал Верховный Суд по делу №910/6456/19, признав договор аренды земли заключенным.
Верховный Суд отметил, что обязательство судом ответчика заключить договор и предъявление этого решения к принудительному исполнению не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку его фактически невозможно выполнить без участия уклоняющегося от этих действий ответчика. Вместе с тем, при возникновении подобных споров правильный способ защиты – это исковое требование о признании договора заключенным, который является надлежащим и приводит к восстановлению нарушенного права истца. Эффективность указанного способа защиты состоит в том, что с момента вступления положительного решения в законную силу возникают правовые основания для регистрации соответствующего права аренды в государственном реестре.
О таком надлежащем способе защиты отмечено также по делам № 910/16771/19, № 910/16660/18.
Существенными условиями договора аренды являются:
-объект аренды (кадастровый номер, месторасположение и размер земельного участка);
-дата заключения и срок действия договора аренды;
-арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за неуплату.
По соглашению сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия. Если договор не содержит хотя бы одно из указанных существенных условий, в будущем он может быть признан незаключенным в судебном порядке.
Так, судебными решениями по делу № 677/682/18 удовлетворен иск арендодателя об отмене государственной регистрации права аренды земельных участков за арендатором, в связи с признанием договоров аренды незаключенными. В частности, согласно экспертному заключению, подпись в спорных договорах от имени арендодателя сделана не им.
При этом в данном деле изложена правовая позиция относительно надлежащего способа защиты в таких категориях дел.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных Законом Украины «Об аренде земли», а также нарушение требований статей 46, 11, 17, 19 настоящего Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным соответственно к закону.
В случае же если стороны такого согласия относительно существенных условий не достигли, такой договор является незаключенным, то есть несостоявшимся, а приведенные в нем условия не являются регулирующими спорные отношения.
Неподписание договора аренды его стороной свидетельствует как о нарушении требования по форме договора, и подтверждает отсутствие волеизъявления стороны договора относительно согласования его существенных условий.
В постановлении от 16.06.2020 по делу № 145/2047/16-ц Большая Палата Верховного Суда отметила, что сделка, которая не совершена (договор, не заключен, не подлежит признанию недействительным). Такой способ защиты, как признание сделки незаключенным, не является способом защиты прав и интересов, установленным законом.
В таком случае собственник земельного участка вправе защищать свое нарушенное право на пользование земельным участком, опровергая факт заключения договора аренды земельного участка в мотивах негаторного иска и исходя из действительного содержания правоотношений, сложившихся в связи с фактическим использованием земельного участка.
Эффективным способом защиты права, которое истец считает нарушенным, является устранение препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, в частности путем заявления требования о возврате таких земельных участков. Более того, немедленный иск можно заявить в течение всего времени продолжения нарушения прав законного владельца соответствующих земельных участков.
Таким образом, в случае оспаривания самого факта заключения сделки такой факт может быть опровергнут не путем подачи отдельного иска о недействительности сделки, а при разрешении спора о защите права, которое истец считает нарушенным путем изложения соответствующего заключения о незаключенности спорных договоров в мотивировочной части судебного. решение.
Заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя, или по результатам аукциона (земельных торгов).
Важно! Согласно подпункту 7 пункта 27 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины, в период действия военного положения земельные торги по правам аренды, эмфитевзиса, суперфицию по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности не проводятся. Торги, которые были объявлены и не завершены до 07 апреля 2022 г. (дата вступления этого закона в действие) считаются отмененными. Объявление новых земельных торгов по приобретению права аренды, эмфитевзиса, суперфицию по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности запрещается.
Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования.
Срок действия договора аренды земли.
Объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды и с этого момента возникает право аренды (позиция ОП ВС от 30.05.2018 г. по делу № 150/928/14).
Срок действия договора аренды земли, который исчисляется с даты его заключения, определяется с согласия сторон, но может превышать 50 лет.
После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное заключение договора аренды земли сроком до 50 лет.
При передаче в аренду земельных участков с/х назначения для ведения товарного с/х производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок действия договора аренды земли не может быть менее 7 лет, а если это земли мелиорации- не менее 10 лет.
В случае смерти арендодателя течение сроков действия договора, сообщение о намерении продлить сроки действия договора и т.п. – останавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок. общины, течение указанных сроков продолжается с учетом срока, прошедшего до их остановки, то есть, в случае намерения продлить срок действия договора, арендодатель обязан сообщить об этом наследнику земельного участка в течение месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.
Возобновление срока действия договора аренды земли.
Если договор содержит условие его возобновления по истечении срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора.
Если срок действия договора аренды земельного участка истек в день или после смерти арендодателя, но до государственной регистрации права собственности на земельный участок по новому собственнику (наследнику), такой договор считается продленным (возобновленным) до момента государственной регистрации права собственности наследника или государственной регистрации права собственности на такой земельный участок по решению суда о признании наследства вымершим.
Также договор считается возобновленным в случае согласия на письмо-уведомление арендатора о возобновлении срока действия договора. В случае отсутствия ответа на письмо-уведомление арендатора о возобновлении срока действия договора, свидетельствующего о возражении такого возобновления-срок действия договора считается восстановленным при «молчаливом согласии» (правовая позиция Большой Палаты ВС от 22.09.2020 по делу №159/5756/18).
Вопрос о возобновлении действия срока договора аренды земли может быть решен в судебном порядке, в чем помогут юристы нашего Бюро.
Из опыта адвокатов нашего Бюро и судебной практики в судебном порядке сроки действия договора аренды могут быть возобновлены по следующим основаниям:
— собственник заключил договор с новым арендатором вопреки письменному уведомлению о намерении реализовать преимущественное право от предыдущего нанимателя;
— собственник заключил договор с новым арендатором на тех же условиях, которые были предложены предыдущим арендодателем;
— владелец участка сообщил, что будет использовать землю для собственных нужд, однако в Государственном реестре прав на недвижимое имущество появилась информация о заключении договора с новым арендатором.
В постановлении от 25.01.2022 по делу № 143/591/20 Большая Палата Верховного Суда указала в случае заключения арендодателем договора аренды земельного участка с новым арендатором и регистрации за ним права аренды еще до истечения срока действия первичного договора аренды и до истечения установленного первичного аренды срока для уведомления первичным арендатором о своем желании воспользоваться преимущественным правом по заключению этого договора аренды на новый срок, переводу прав и обязанностей арендатора или признанию недействительным договора аренды земельного участка, заключенного арендодателем с новым арендатором, не являются эффективными способами защиты преимущественного права первичного арендатора. Надлежащим способом защиты есть требование о признании заключенного дополнительного соглашения к договору аренды и о признании отсутствующим права аренды следующего арендатора.
В постановлении Верховного Суда от 10.01.2023 по делу № 359/4535/20 указано, что реализация преимущественного права на возобновление договора аренды, предусмотренная частью первой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», возможна только при соблюдении установленной этой нормой процедуры возобновления договора аренды земли.
Арендная плата.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются с согласия сторон в договоре аренды, кроме размеров внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемые в соответствии с Налоговым кодексом Украины. Исчисление размера арендной платы за землю производится с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
Важно! В случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.
Арендная плата взимается в денежной форме, но может производиться и в натуральной форме (кроме аренды земли государственной и коммунальной собственности), расчет которой должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.
Размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливается в договоре аренды, но с учетом особенностей, предусмотренных п. 288.5 ст. 288 НКУ (например, годовая сумма платежа не может быть меньше размера земельного налога, не может превышать 12% нормативной денежной оценки (за исключением случая определения арендатора на конкурентных началах) и т.п.).
Плата (годовая) за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных паев устанавливается на уровне не менее 3% стоимости такого пая и постепенного увеличения этой платы в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора (проиндексированной нормативной денежной оценки).
Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине. Однако арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, передаваемые в аренду на земельных торгах, не может быть уменьшена по соглашению сторон в течение срока действия договора аренды, а также в случае его возобновления.
В постановлении от 28.02.2018 по делу № 916/1357/16 Верховный Суд отметил, что с момента принятия арендодателем как собственником земельного участка решение об утверждении нового размера арендной платы арендатор по договору получает право на уплату арендной платы в соответствующем (уменьшенном) размере и имеет справедливое ожидание немедленного внесения соответствующих изменений в договор аренды. Недобросовестное поведение арендодателя относительно промедления оформления изменений в виде подписания дополнительного соглашения расценивается как существенное нарушение условий договора, что влечет нарушение имущественного права арендатора, которое в свою очередь подлежит возобновлению путем внесения соответствующих изменений в условия договора на основании ч. 2 ст. 651 ГК Украины.
Субаренда земельного участка.
Передача земельного участка его пользователем (арендатором) другому лицу в субаренду на определенный срок возможна только на условиях, согласованных с арендодателем.
Условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему.
Срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли.
Плата за субаренду земельных участков не может превышать арендную плату.
Изменение условий договора аренды земли производится по взаимному согласию сторон, а в случае недостижения согласия спор разрешается в судебном порядке.
В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.
Договор субаренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. Расторжение договора субаренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
Если арендатор отказывается от расторжения договора, единственным способом его досрочного прекращения является обращение в суд. Договор субаренды может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей.
ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ
Частью первой статьи 651 ГК Украины и ст. 30 ЗУ «Об аренде земли» предусмотрено, что изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения, если иное не установлено договором или законом.
Поскольку стороны свободны в праве добавлять к договору условия, которые, по их мнению, существенные, в договоре аренды земли может быть предусмотрен детальный порядок внесения изменений (основания/обстоятельства внесения изменений, форма и срок отправки предложения и т.п.).
Изменение наименования сторон договора аренды земли, в частности, в результате реорганизации юридического лица или изменения типа акционерного общества, не является основанием для внесения изменений в договор аренды земли и/или его переоформления.
В случае недостижения согласия изменения условий договора аренды земли спор разрешается в судебном порядке.
Досрочное расторжение договора аренды земли возможно по соглашению сторон и по решению суда.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором, но законодатель допускает расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями самого договора.
Расторжению соглашения предшествует направление предложения другой стороны, и в случае недостижения согласия спор передается по решению суда.
В случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая из сторон имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенного ущерба.
Если договор расторгнут по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка самих условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств.
Невыполнение сторонами обязанностей может быть: невыплата арендной платы; использование земли не по целевому назначению; передача в субаренду без разрешения арендодателя (если таковой требуется); случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, существенно препятствующего предусмотренному договором использованию земельного участка.
Такой способ расторжения договора аренды реализуется путем подачи соответствующего иска в суд с аргументацией оснований для признания договора аренды недействительным.
Важно! Договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности может быть расторгнут в случае необходимости предоставления его для таких общественных нужд, определенных частью первой статьи 7 Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, находящихся на них в частной собственности собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости».
Следует привести правовые выводы судов по делам по спорам о расторжении договора аренды земли.
1. Арендодатель может обратиться в суд для расторжения договора аренды, если арендатор своевременно не зарегистрировал его (постановление ВС от 15.01.2020 по делу 322/1178/17).
2.Систематическое нарушение договора аренды земельного участка по уплате арендной платы является основанием для расторжения такого договора, несмотря на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность. При этом отсутствие письменного согласования арендодателем и арендатором формы расчета выплаты арендной платы по договору не заслуживает внимания, поскольку указанное не освобождает ответчика от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы (постановление ВС от 14.11.2018 № 4 /301/18).
3. Основанием для расторжения договора аренды земли есть систематическая неуплата арендной платы (два и более случая). При этом систематическая уплата арендной платы не в полном объеме, определенном договором, то есть как невыполнение, так и ненадлежащее исполнение условий договора, является основанием для расторжения такого договора (постановление ВС от 10.12.2019 по делу № 183/1749/17).
4. Два и более случая неуплаты арендной платы, предусмотренной договором, являются основанием для расторжения договора аренды земли (постановление ВС от 07.10.2020 по делу № 313/780/19).
5. Доводы ответчика о том, что он направлял истцу предложение получить арендную плату за землю, однако истец за ее получением не явился, не могут быть основанием для заключения о надлежащем выполнении своих обязательств по договору аренды земли (постановление ВС от 12.12 .2019 по делу № 272/872/17).
6. Прекращение арендатором хозяйственной деятельности с непосредственного целевого использования арендованного у арендодателя земельного участка и передача права аренды на него по распределительному балансу другому лицу без согласия арендодателя свидетельствует о неисполнении арендатором обязанностей, предусмотренных статьей 25 Закона договора аренды земли, что является основанием для его досрочного расторжения (постановление ВС от 14.09.2020 г. по делу № 291/1009/18).
7.Земельное законодательство различает понятия «категория земельного участка по целевому назначению» и «вид использования земельного участка в пределах определенной категории». Согласно части 5 статьи 20 ЗК Украины виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются ее собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству. Поэтому самовольное расположение временного сооружения на земельном участке, переданном в аренду под размещение объектов коммерческого назначения — зданий и сооружений в пределах категории земельного участка «земли жилой и общественной застройки», не является изменением целевого назначения земельного участка и основанием для расторжения договора аренды земли (постановление ВС от 14.09.2019 по делу № 904/7071/17).
8.Условиями договора аренды земли не предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. При этом возражение со стороны арендатора свидетельствует, что последний не соглашается на расторжение, то есть отсутствует взаимное согласие сторон на расторжение договора. С учетом изложенного пункт 7 договора аренды земельного участка, на который ссылается истец как на возможность расторжения договора в одностороннем порядке, не содержит четкого определения возможности расторжения договора в одностороннем порядке и механизма (процедуры) такого расторжения. Из содержания указанного пункта очевидно, что для расторжения договора требуется согласие арендатора (ответчика по делу), которое последний должен предоставить, что исключает возможность расторжения договора в одностороннем порядке. Кроме того, пункт 28 договора содержит императивное положение о невозможности расторжения договора в одностороннем порядке. Судами указано, что желание истца самостоятельно обрабатывать земельный участок не является отдельным основанием, определенным законом или договором, для расторжения спорного договора аренды земли (постановление ВС от 19.03.2021 г. по делу № 198/1022/19).
Адвокаты нашего Бюро обеспечат правовое сопровождение переговоров с другой стороной относительно согласования внесения изменений в договор аренды земли или его расторжения, а в случае не достижения согласия – помогут решить этот вопрос в пользу клиента в судебном порядке.
ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ (НИЧТОЖНЫМ)
По общим правилам сделка правомерна, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной (ст.204 ГК Украины).
Согласно ст. 215 ГКУ основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1-3, 5, 6 ст. 203 ГК Украины
Недействительна сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительным судом не требуется. В случаях, установленных ГКУ, ничтожная сделка может быть признана судом действительной. такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).
Обращаем внимание, что заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя или по результатам аукциона.
Учитывая это, в случае признания недействительным решения или аукциона, это основание для признания недействительным договора аренды земли.
На каких основаниях можно признать недействительным договор аренды земельного участка (или наоборот отказать в удовлетворении таких исковых требований) предлагается на примерах судебных дел данной категории и выводов судов.
1. Признание недействительным договора аренды, который нарушает преимущественное право, не является эффективным способом защиты, ведь удовлетворение этого искового требования не способно восстановить имущественную сферу истца, поэтому требование не соответствует эффективному способу защиты. Сам по себе факт признания недействительным договора аренды, заключенного с новым арендатором, не предопределяет автоматического возобновления преимущественного права предыдущего арендатора, подлежащего защите способом, установленным законом, а именно путем признания заключенным дополнительного соглашения к договору аренды.
Если первичный арендатор имеет право на заключение договора аренды (дополнительного соглашения к нему), то имеются два разных нарушения прав первичного арендатора: со стороны арендодателя (отказывающегося заключать дополнительное соглашение к договору аренды) и со стороны следующего арендатора (незаконно завладевшего имуществом — правом аренды – путем регистрации этого права). Поэтому надлежащим способам защиты прав первичного арендатора отвечают два исковых требования – о побуждении к заключению дополнительного соглашения (т.е. о признании такого соглашения заключенного) и о признании отсутствующим права аренды следующего арендатора (постановление ОП ВС от 25.01.2022 по делу № 143/59 ).
2. Договор аренды земли, не содержащий всех существенных условий, предусмотренных земельным законодательством, может быть признан недействительным по иску одной из сторон сделки или заинтересованного лица только в случае установления факта нарушения, непризнания или оспаривания прав, интересов и свобод лица, обращающегося к суда.
Следовательно, обращаясь в суд с такими исками, не следует ограничиваться лишь ссылкой на несоответствие договора аренды требованиям законодательства — обязательно следует доказать надлежащими и допустимыми доказательствами факт нарушения таким договором прав и интересов обратившегося с иском лица. В противном случае иск будет оставлен судом без удовлетворения (постановление ВС от 30.07.2020 г. по делу № 471/761/17).
3. В деле 920/143/21 судами удовлетворен иск к Обществу о признании недействительным решение горсовета и договора аренды земельного участка коммунальной собственности.
Судебные решения мотивированы тем, что решение о передаче в аренду земельного участка в нарушение требований ст. 124 ЗКУ принято без проведения земельных торгов.
Поскольку договор аренды спорного земельного участка был заключен на основании неправомерного решения горсовета, суды удовлетворили иск о признании его (договора) недействительным.
В случае несоответствия договора аренды земли требованиям действующего законодательства, чем нарушаются Ваши права, юристы нашего Бюро признают его недействительным в судебном порядке.
ДОГОВОРА СЕРВИТУТА, СУПЕРФИЦИЯ И ЭМФИТЕВЗИСУ
Право пользования чужим имуществом – это вещное право лица, фактически держащего у себя имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. На законодательном уровне урегулированы земельные правоотношения по поводу права пользования чужим земельным участком путем заключения договоров сервитута, суперфиция и эмфитевзиса, которые по своей правовой природе являются разновидностями договора аренды земли.
Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В согласовании со ст. 403 ГК Украины Сервитут определяет объем прав пользования лицом чужим имуществом и может быть установлен на определенный срок или без определения срока.
Лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда. Сервитут не подлежит отчуждению и не лишает собственника имущества, в отношении которого он установлен, права владения, использования и распоряжения этим имуществом. Сервитут сохраняет силу при переходе к другим лицам права собственности на имущество, в отношении которого он установлен. Ущерб, причиненный владельцу (владельцу) земельного участка лицом, пользующимся сервитутом, подлежит возмещению на общих основаниях.
В случае недостижения договоренности об установлении сервитута и его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Верховный Суд по делу № 127/1417/16-ц пришел к выводу, что правовые основания для отягощения сервитутом чужого земельного участка отсутствуют в случае, если установлена возможность пользования имуществом истца каким-либо другим способом.
В то же время, в деле N 539/1427/16 Верховный Суд отметил, что если потребности истца не могут быть удовлетворены менее обременительным образом, чем установление сервитута, есть правовое основание для удовлетворения иска.
Суперфиций – это право пользования чужим земельным участком для
застройки.
Владелец земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает из договора или завещания. Договор суперфиция подлежит обязательной государственной регистрации.
Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования, кроме права пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, размещенные на таком земельном участке).
Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или неопределенный срок, кроме земельных участков государственной или коммунальной собственности, срок пользования для застройки которых не может превышать 50 лет.
Эмфитевзис- это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право использования чужого земельного участка для сельскохозяйственных нужд. Право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственного производства (пользователь).
В последнее время появился новый вид земельных споров – споры относительно одновременного существования государственной регистрации права эмфитевзиса и права аренды на один и тот же земельный участок.
Однако как и в спорах о двойной регистрации права аренды, суд придерживается позиции, что договор, заключенный позже, во время действия договора аренды этого же земельного участка подлежит признанию недействительным.
В частности, в постановлении от 23.05.2018 Верховный Суд изложил позицию, что договор эмфитевзиса не отвечает требованиям действующего законодательства, так как заключен до истечения срока действия предварительного договора аренды земли и с нарушением процедуры реализации преимущественного права арендатора, который надлежаще выполняет свои обязанности за договором, на возобновление договора аренды, следовательно, оставил решение судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска без изменений.
Все споры, связанные с заключением, изменением, расторжением, признанием недействительными, а также прекращение договоров сервитута, эмфитевзиса и суперфиция разрешаются в судебном порядке, в чем помогут юристы нашего Бюро.
ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ВОЗВРАТ ЗЕМЛИ
Прекращение договора аренды земли происходит при наступлении следующих обстоятельств:
— добровольный отказ от права пользования земельным участком;
-окончание срока, на который был заключен договор аренды земли;
-выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного
отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости;
-сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
-смерти физического лица-арендатора, приговор его к лишению свободы
и отказа лиц, указанных в статье 7 Закона Украины «Об аренде земли» от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
-ликвидация юридического лица-арендатора;
-прекращение действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства, в том числе концессионного договора (по договорам аренды земли, заключенным в рамках такого партнерства/концессии);
-прекращение (расторжение) специального инвестиционного договора,
заключенного в соответствии с Законом Украины «О государственной поддержке инвестиционных проектов со значительными инвестициями»;
-отчуждение права аренды земельного участка залогодержателем;
-обретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, что расположены на арендованой земле другим лицом и т.п.
В статье 141 Земельного кодекса Украины приведены и другие, кроме указанного основания для прекращения договора аренды земельного участка.
Большая Палата Верховного Суда 12.10.2021 по делу №233/2021/19 заключила, что прекращение действия договоров аренды земельных паев может иметь место только после их перезаключения в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок или в судебном порядке по определенным законом основаниям.
В постановлении от 08.09.2020 Большая Палата ВС по делу № 920/418/19 заключила, что в случае смены собственника земельного участка договор аренды по нему не обязательно должен быть расторгнут, даже если это обстоятельство определено одним из оснований прекращения арендных отношений самим договором.
В постановлении ОП ВС от 05.11.2019 по делу № 906/392/18 указано, что право постоянного землепользования бессрочно и может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным статьей 141 ЗК Украины, перечень которых является исчерпывающим.
Действия органов государственной власти и местного самоуправления, направленные на лишение субъекта права пользования земельным участком после государственной регистрации такого права вне оснований, определенных в статье 141 Земельного кодекса, являются нарушающими право пользования земельным участком.
Следовательно, разрешая споры о прекращении права собственности на земельный участок или права пользования им, суды учитывают, что орган исполнительной власти или орган местного самоуправления вправе принять решение об этом только в порядке, по основаниям и на условиях, предусмотренных статьями 140 -149 ЗК Украины.
БП ВС в постановлении от 03.02.2021 по делу № 804/4362/18 указала, что требование признать противоправным бездействие городского совета по прекращению права пользования земельным участком в связи с истечением срока договора аренды земли является надлежащим способом защиты, поскольку арендатор употребил достаточных мер для уведомления городского совета относительно необходимости заверения факта расторжения договора путем подписания акта приемки-передачи, а городской совет должен самостоятельно принять все необходимые меры, связанные с продлением или прекращением права пользования арендатором земельным участком, однако таких действий не совершил. Поскольку договор аренды земли прекратился в связи с наступлением определенного факта, определенного законом — окончанием срока, на который он был заключен, начисление к уплате арендной платы по истечении срока действия договора безосновательно.
При прекращении или расторжении договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права содержать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Судебными решениями по делу № 906/938/22 обязан арендатору вернуть арендодателю земельный участок по акту приемки-передачи, поскольку такое обязательство является обязательным при расторжении договора аренды земли.
В случае неисполнения арендатором обязанности по условиям возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенный ущерб.
При недостижении согласия о прекращении договора аренды земли и возвращении арендатором земельного участка юристы нашего Бюро помогут разрешить эти споры в судебном порядке.
Законодательство, регулирующее правоотношения аренды земли имеет множество нюансов, постоянно меняется, в связи с чем меняется и правовой подход судей к разрешению споров в этой сфере, а поэтому для достижения положительного результата в разрешении конфликтных ситуаций обращайтесь к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые на высоком профессиональном уровне защитят Ваши права и интересы в рамках правового поля.