Заключение предварительных договоров довольно распространено при совершении операций с недвижимым имуществом – как при купле-продаже недвижимого имущества так и при инвестировании при построении нового дома.
Однако на практике возникают многие судебные споры при практическом применении данных договоров.
Предварительный договор является одной из разновидностей гражданских договоров, поэтому ему свойственны все родовые признаки договоров.
Стороны заключают предварительный договор с целью закрепления на юридическом уровне намерения заключить основной договор (купли-продажи, аренды, других) в будущем на определенных условиях, гарантируя при этом договоренность (фиксацию) по предмету, цене, срокам сделки. Более того, предварительный договор защищает интересы сторон к заключению основного договора, позволяя продавцу подготовить документы, а покупателю — средства, а также предотвращает мошенничество.
Следовательно, правовой целью предварительного договора является побуждение к заключению основного договора и фиксация условий основного договора, а не возникновение каких-либо реальных обязательств.
Вместе с тем, после заключения между сторонами предварительного договора, основной договор, по вине любой из сторон (или при других обстоятельствах) может быть не заключен или предварительный договор расторгнут, а другая сторона не возвращает аванс или условия предварительного договора противоречат действующему законодательству и нарушают права кого-либо из сторон.
Указанные споры по предварительному договору разрешаются в судебном порядке, которые могут быть по поводу прекращения обязательства по предварительному договору, признания его недействительным или его отдельных пунктов; о возвращении аванса; о взыскании ущерба, штрафных санкций; о признании права собственности и других.
Встречаются случаи, когда под названием предварительного договора по инициативе одной из сторон фактически заключается основной договор купли-продажи, что, безусловно, может нанести огромный ущерб другой стороне договора.
Отдельную категорию судебных споров составляют предварительные договоры, которые на самом деле не являются предварительными договорами купли-продажи. Особенно это актуально при фактическом осуществлении инвестирования в новое строительство – в договоре указывается, что это предварительный договор купли-продажи, но фактически он является договором инвестирования. При недобросовестной деятельности Застройщика защитить свои права можно будет исключительно в судебном порядке.
В то же время, с какими исковыми требованиями, в зависимости от сложности ситуации, может обратиться лицо для защиты своих прав, или как защитить себя от необоснованных исковых требований контрагента в спорах по предварительному договору понадобится помощь опытного адвоката АО «Ткачук и партнеры», который осведомлен не только в действующем законодательстве, но и в правовых правах.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ:
1. Консультация по всем вопросам, связанным с заключением исполнением и расторжением предварительного договора анализ возникшей ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
2. Помощь в собрании доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов-адвокатского запроса, претензию, ответы претензию, иска, отзыва на иск, возражения, письменных объяснений, ходатайств, и т.д;
3. Представительство клиента (истца или ответчика) в судах всех инстанций с целью защиты его интересов;
4. Обжалование решений судов, вынесенных не в пользу клиента в Апелляционный и Верховный Суд;
5. Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА В ДЕЛАХ ПО СПОРУ ПО ПРЕДВАИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ
1. Если основной договор стороны не был заключен, все обязательства по предварительному договору считаются прекращенными.
ООО (Покупатель) обратилось в суд с иском к Лицу 1 (Продавец) о взыскании двойной суммы задатка в размере 8 000 000 грн. и 731 200 грн. штрафные санкции.
Иск мотивирован тем, что между сторонами 29.12.2022 заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались не позднее 20.01.2023 заключить и надлежаще оформить договор купли-продажи 625/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилые здания0 с хозяйственными зданиями0. На момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Продавец, зная, что к нему есть претензии со стороны третьих лиц (в суде рассматривается дело с требованиями к Лицу 1 о истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения), скрыл эту информацию от Покупателя, в результате чего, по вине средства Покупателем по предварительному договору не были уплачены.
Верховным Судом 19.02.2025 оставлено по-прежнему постановление суда апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска: взыскано с лицо 1 4 000 000 грн., по части взыскания штрафных санкций отказано.
ВС отметил, что согласно ч. 1 ст. 546 ГКУ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком.
Верховный Суд согласился с судом апелляционной инстанции о том, что ввиду установленного факта незаключения между сторонами основного договора купли-продажи, а также то, что уплаченная истцом по предварительному договору сумма средств в размере 4 000 000 грн. не может быть определена как задаток, так что невозможно взыскать с Ответчика уплаченных по предварительному договору средств в двойном размере. Уплаченная сумма по своей правовой природе является авансом, который возвращается его владельцу независимо от того по чьей вине не был заключен основной договор.
Кроме того, ВС отметил, что обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.
Следовательно, учитывая незаключение сторонами основного договора в срок, определенный предыдущим договором, влечет прекращение действия предыдущего договора, поскольку он устанавливает только обязанность сторон в течение определенного периода времени заключить основной договор в будущем на условиях, установленных предыдущим договором, и любые другие обязательства сторон предварительным договором устанавливаться не могут. Правовой целью предварительного договора является побуждение к заключению основного договора и фиксация условий основного договора, а не возникновение каких-либо реальных обязательств. Поскольку основной договор стороны не был заключен, все обязательства по предварительному договору считаются прекращенными.
Таким образом, ВС согласился с судом апелляционной инстанции о том, что с момента истечения срока, установленного на заключение основного договора, все обязательства ответчика, в том числе по уплате штрафных санкций, прекратились, а истец потерял право привлечь ответчика к такой ответственности на основании предварительного договора.
2. Если сторона (ны) просят разъяснить предварительный договор со ссылкой на статью 213 ГК Украины, согласно которой содержание сделки может быть истолковано стороной (сторонами) и по требованию сторон суд может постановить решение о толковании содержания сделки.
Если после системного анализа пунктов предварительного договора суд приходит к выводу, что он содержит все существенные условия основного договора, то стороны обязаны выполнить обязательства по предварительному договору, как по основному, если последний не был заключен.
Лицо 1 обратилось в суд с иском к Банку о признании права собственности на недвижимое имущество.
Иск мотивирован тем, что между сторонами заключен предварительный договор согласно которому Банк передает Лицо 1 квартиру, а последний вносит оплату согласно графику в размере 2 606 340 грн., с целью дальнейшего заключения договора купли-продажи квартиры . Лицо 1 обязательства по оплате выполнил, а квартира была передана в его пользование. Кроме этого, он обязался нести ответственность по содержанию квартиры (оплате причитающихся коммунальных платежей), а также отвечать за надлежащее состояние квартиры и нести риск ее случайной гибели или повреждения.
Верховный Суд 19.11.2025 оставил по-прежнему решение судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска, изменив мотивировочную часть, не согласившись с выводами судов, которые со ссылкой а ст. 235 ГКУ исходили из того, что, заключая предварительный договор, стороны фактически заключили основной договор купли-продажи квартиры с отсрочкой (ст. 695 ГКУ), поскольку он содержит признаки мнимого.
ВС отметил, что согласно ст. 235 ГКУ притворной является сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили. Если будет установлено, что сделка была совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они действительно совершили, отношения сторон регулируются правилами относительно сделки, которую стороны действительно совершили.
По содержанию ч. 5 ст. 203 ГКУ сделка должна быть направлена на реальное наступление оговоренных им правовых последствий.
Большая Палата ВС в постановлении от 23.01.2019 указала, что по мнимой сделке (статья 235 ГК Украины) стороны намеренно оформляют одну сделку, но между ними на самом деле устанавливаются другие правоотношения. В отличие от фиктивной сделки, по мнимой сделке права и обязанности сторон возникают, но не те, что вытекают из содержания сделки.
В содержании исковых требований Личность 1 просил разъяснить предварительный договор со ссылкой на статью 213 ГК Украины, согласно которой содержание сделки может быть истолковано стороной (сторонами) и по требованию сторон суд может постановить решение о толковании содержания сделки. При толковании содержания сделки учитываются одинаковое для всего содержания сделки значение слов и понятий, а также общепринятое в соответствующей сфере отношений значение терминов.
Если буквальное значение слов и понятий, а также общепринятое в соответствующей сфере отношений значение терминов не позволяет выяснить содержание отдельных частей сделки, их содержание устанавливается сравнением соответствующей части сделки с содержанием других ее частей, всем ее содержанием, намерениями сторон.
Если по правилам, установленным ч. 3 настоящей статьи, нет возможности определить настоящую волю лица, совершившего сделку, учитываются цель сделки, содержание предварительных переговоров, устоявшаяся практика отношений между сторонами, обычаи делового оборота, дальнейшее поведение сторон, текст типового договора и другие обстоятельства, имеющие существенное значение.
Учитывая содержание предварительного договора, системный анализ пунктов предварительного договора, Верховный Суд считал, что суды пришли к правильному выводу, что указанная сделка по своему содержанию является договором купли-продажи с рассрочкой платежей, но не из-за его притворности.
Согласно ст.697 ГКУ договором может быть установлено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления других обстоятельств. В этом случае покупатель не имеет права на переход к нему права собственности распоряжаться товаром, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств товара.
Если клиент просрочил оплату продукта, торговец вправе потребовать от него возврата продукта.
Продавец имеет право потребовать от покупателя возврата товара также в случае ненаступления обстоятельств, при которых право собственности на товар должно было перейти к покупателю.
Все существенные условия договора купли-продажи с рассрочкой платежей стороны согласовали в договоре, который они назвали предыдущим, и именно в этом контексте Верховный Суд соглашается с заключением судов, также по существу растолковавших предварительный договор, однако ошибочно сослались на ст. 35 ГКУ.
Также ВС отметил, что Истец лишен иного способа реализовать свои права на квартиру, чем признание этого права в судебном порядке, а потому избранный способ судебной защиты в спорных правоотношениях является эффективным, универсальным и применимым к спорным правоотношениям. Способ защиты права собственности, предусмотренный ст. 392 ГКУ, является наиболее полно восстанавливающим нарушенные права истицы.
Ссылка Ответчика на неполную оплату Истцом квартиры по указанному договору не дает основания считать, что стороны намеревались заключить не договор купли-продажи квартиры с рассрочкой и расторжение договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязанностей по договору оплаты, является основанием обратиться к такой стороне договора с соответствующим требованием.
Таким образом, ВС пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Лицо 1.
3. Недействительны пункты предварительного договора в части установления неустойки (штрафа), которые противоречат сущности неустойки, поскольку ее установление не допускается за правомерный отказ от исполнения обязательства или односторонний отказ от договора. То есть обязательность положений акта гражданского законодательства вытекает из его содержания.
Определение неустойки законодатель связывает ее взыскание именно с нарушением обязательства. Поэтому недопустимо установление неустойки (штрафа или пени) в предварительном договоре за правомерный отказ от исполнения обязательства или односторонний отказ от договора.
Лицо 1 (Покупатель) обратился в суд с иском к ООО (Продавец) о признании частично недействительными пункта предварительного договора купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО обязуется передать в собственность (продать) квартиру, а Лицо 1 обязуется принять этот объект и должным образом оплатить его стоимость в 3 086 741 грн без НДС, что в эквиваленте – 115 522,20 дол. США. С целью обеспечения выполнения обязательств заключения основного договора Лицо 1 уплачивает ООО обеспечительный платеж в указанном размере. Также условиями предварительного договора предусмотрено прекращение обязательства по заключению основного договора, а также уплата неустойки в случае нарушения обязательства.
В предварительном договоре предусмотрено, что он считается прекращенным через 10 календарных дней с момента отправки ООО Лицо 1 уведомления о прекращении этого предварительного договора.
Апелляционный суд 09.12.2024 иск удовлетворил частично: признал недействительными следующие пункты предварительного договора купли-продажи квартиры: абз.1 п. 4.14 в части условия “за вычетом штрафа в размере 10% от ориентировочной цены основного договора”; абз. 2 п. 4.16 в части условия “а также дополнительно неустойки в размере 15% от ориентировочной цены основного договора”; абз.2 п. 6.10 в части условия “за вычетом суммы неустойки в размере 10% от ориентировочной цены основного договора”.
Верховный Суд, оставляя 12.11.1015 постановление апелляционного суда по-прежнему, отметил, что оспариваемые пункты предварительного договора купли-продажи квартиры в части установления штрафа для Лицо 1 противоречат сущности неустойки, поскольку его установление не допускается за правомерный отказ от исполнения обязательства или односторонний отказ.
Согласно ч. 1 ст. 215 ГКУ основанием недействительности сделки является несоблюдение стороной (сторонами) требований, установленных ст. 203 ГКУ на момент совершения сделки.
В случае нарушения обязательства наступают правовые последствия, установленные договором или законом, в частности: 1) прекращение обязательства в результате одностороннего отказа от обязательства, если это установлено договором или законом, или расторжение договора; 2) изменение условий обязательства; 3) уплата неустойки; 4) возмещение ущерба и морального вреда (часть первая статьи 611 ГК Украины).
Толкование указанных норм свидетельствует, что по своей сути неустойка – это конструкция, являющаяся видом обеспечения исполнения обязательства и следствием его нарушения (мерой гражданско-правовой ответственности).
Таким образом, ВС пришел к выводу, что неустойка (штраф или пеня) может быть предусмотрена для обеспечения исполнения обязательства. При этом даже определение неустойки позволяет констатировать, что законодатель связывает ее взыскание именно с нарушением обязательства. Это подтверждается применением таких понятий и словосочетаний, как «обеспечение обязательства», «нарушение обязательства». Поэтому недопустимо установление неустойки (штрафа или пени) за правомерный отказ от исполнения обязательства или односторонний отказ от договора.
4. В случае, когда в определенный предварительным договором срок не был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, уплаченный аванс подлежит возврату Покупателю.
Лицо 1 обратилось в суд с иском к Лицо 2, Лицо 3 о возврате предварительной оплаты (аванса) в размере по 47 500 долларов США с Лицо 2, Лицо 3 с каждого, и солидарно с Ответчиков взыскать материальный ущерб в размере 95 000 долларов США, которые от вреда договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 100 000 долларов Лицо 1 передало Лицо 4 (правопреемник Лицо 3) и Лицо 2 в равных частях, денежные средства в сумме 95 000 долларов США. Однако, основной договор купли-продажи заключен не был, а после смерти Личность 4, а Личность 3 (как правопреемник) не известил Истку о смерти Личность 4 и невозможность заключения договора купли-продажи, не вернул средства, полученные Лицом 4 в счет предварительной оплаты за недвижимое имущество.
Верховным Судом 15.10.2025 оставлено по-прежнему постановление суда апелляционной инстанций о частичном удовлетворении иска: взыскано по 47 500 долларов США с каждого ответчика, по части исковым требованиям взыскания материальный ущерб отказано.
ВС отметил, что сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне ущерб, причиненный просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.
Согласно ст. 570 ГКУ задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.
Статьей 1282 ГКУ предусмотрено, что наследники обязаны удовлетворить требования кредитора полностью, но в пределах стоимости имущества, наследуемого. Каждый из наследников обязан удовлетворить требования кредитора лично в размере, который соответствует его доле по наследству.
ВС отметил, что поскольку в определенный предварительным договором срок не был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, то оплаченный аванс подлежит возврату истцу.
Таким образом, ВС согласился с судом апелляционной инстанции о взыскании с Лицо 3 как наследника Лица 4, полученного им аванса в сумме 47 500 долларов США и взыскания аналогичной суммы аванса с Лицо 2.