Укладання попередніх договорів є доволі розповсюдженим при здійснення операцій з нерухомим майном – як при купівлі-продажу нерухомого майна так навіть і при інвестуванні при побудові нового будинку.
Однак на практиці виникають чимало судових спорів при практичному застосуванні даних договорів.
Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів.
Сторони укладають попередній договір з метою закріплення на юридичному рівні намір укласти основний договір (купівлі-продажу, оренди, інших) у майбутньому на визначених умовах, гарантуючи при цьому домовленість (фіксацію) з предмету, ціни, строків угоди. Більше того, попередній договір захищає інтереси сторін до укладення основного договору, дозволяючи продавцю підготувати документи, а покупцю — кошти, а також запобігає шахрайству.
Отже, правовою метою попереднього договору є спонукання до укладення основного договору та фіксація умов основного договору, а не виникнення будь-яких реальних зобов`язань.
Разом з тим, після укладення між сторонами попереднього договору, основний договір, з вини будь-кого із сторін (або за інших обставин) може бути не укладений або попередній договір розірваний, а інша сторона не повертає аванс або умови попереднього договору суперечать чинному законодавству та порушують права когось із сторін.
Вказані спори за попереднім договором вирішуються в судовому порядку, які можуть бути з приводу припинення зобов’язання за попереднім договором, визнання його недійсним або його окремих пунктів; про повернення авансу; про стягнення збитків, штрафних санкцій; про визнання права власності та інші.
Зустрічаються випадки, коли під назвою попереднього договору за ініціативою однієї із сторін фактично укладається основний договір купівлі-продажу, що безумовно може завдати величезних збитків іншій стороні договору.
Окрему категорію судових спорів становлять попередні договори, які насправді не є попередніми договорами купівлі-продажу. Особливо це актуально при фактичному здійсненні інвестування в нове будівництво – в договорі зазначається що це попередній договір купівлі-продажу, але фактично він є договором інвестування. При недобросовісній діяльності Забудовника захистити свої права буде можливо виключно в судовому порядку.
Водночас, з якими позовними вимогами, в залежності від складності ситуації, може звернутися особа для захисту своїх прав, або як захистити себе від необґрунтованих позовних вимог контрагента у спорах за попереднім договором знадобиться допомога досвідченого адвоката АО «Ткачук і партнери», який обізнаний не лише у чинному законодавстві, але і у правових позиціях Верховного Суду у подібних правовідносинах.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ПО ПОПЕРЕДНЬОМУ ДОГОВОРУ:
- Консультація з усіх питань, пов’язаних із укладенням виконанням та розірванням попереднього договору аналіз виниклої ситуації та перспектив майбутніх судових процесів;
- Допомога у зібранні доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, претензію, відповіді на претензію, позову, відзиву на позов, заперечення, письмових пояснень, клопотань, тощо;
- Представництво клієнта (Позивача або Відповідача) у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів;
- Оскарження рішень судів, постановлених не на користь клієнта в Апеляційний та Верховний Суд;
- Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДА У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ
ПО ПОПЕРЕДНЬОМУ ДОГОВОРУ
1. Якщо основний договір сторони не уклали, усі зобов`язання за попереднім договором вважаються припиненими.
ТОВ (Покупець)звернулось в суд із позовом до Особа 1 (Продавець) про стягнення подвійну суму завдатку у розмірі 8 000 000 грн. та 731 200 грн. штрафних санкцій.
Позов мотивовано тим, що між сторонами 29.12.2022 укладено попередній договір, згідно якого сторони зобов`язалися не пізніше 20.01.2023 укласти і належно оформити договір купівлі-продажу 625/1000 часток у праві спільної часткової власності на нежитлові будівлі з господарськими будівлями та спорудами, ціна якого 8 000 000 грн. На момент підписання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна Продавець, знаючи, що до нього є претензії зі сторони третіх осіб (в суді розглядається справа з вимогами до Особа 1 про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння), приховав цю інформацію від Покупця, в результаті чого, з вини Продавця не було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а кошти Покупцем за попереднім договором не були сплачені.
Верховним Судом 19.02.2025 залишено без змін постанову суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову: стягнуто з особа 1 4 000 000 грн., в частині стягнення штрафних санкцій відмовлено.
ВС зазначив, що відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦКУ виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Верховний Суд погодився із судом апеляційної інстанції про те, що зважаючи на встановлений факт неукладення між сторонами основного договору купівлі-продажу, а також те, що сплачена позивачем за попереднім договором сума коштів у розмірі 4 000 000 грн. не може бути визначена як завдаток, отже неможливо стягнути із Відповідача сплачених за попереднім договором коштів у подвійному розмірі. Натомість сплачена сума за своєю правовою природою є авансом, який повертається його власнику незалежно від того із чиєї вини не був укладений основний договір.
Окрім того, ВС зазначив, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Отже ураховуючи неукладення сторонами основного договору у строк, визначений попереднім договором, має наслідком припинення дії попереднього договору, оскільки він встановлює лише обов`язок сторін протягом певного періоду часу укласти основний договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором і будь-які інші зобов`язання сторін попереднім договором встановлюватись не можуть. Правовою метою попереднього договору є спонукання до укладення основного договору та фіксація умов основного договору, а не виникнення будь-яких реальних зобов`язань. Оскільки основний договір сторони не уклали, усі зобов`язання за попереднім договором вважаються припиненими.
Таким чином, ВС погодився із судом апеляцйної інстанції про те, що з моменту спливу строку, встановленого на укладення основного договору, всі зобов`язання відповідача, у тому числі щодо сплати штрафних санкцій припинились, а позивач втратив право притягнути відповідача до такої відповідальності на підставі попереднього договору.
2. Якщо сторона (ни) просять розтлумачити попередній договір з посиланням на статтю 213 ЦК України, згідно якої зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами) і на вимогу сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
Якщо, після системного аналізу пунктів попереднього договору, суд дійде висновку, що він містить усі істотні умови основного договору, то сторони зобов’язані виконати зобов’язання за попереднім договором, як за основним, якщо останній не було укладено.
Особа 1 звернувся в суд із позовом до Банку про визнання права власності на нерухоме майно.
Позов мотивовано тим, що між сторонами укладено попередній договір згідно якого Банк передає Особа 1 квартиру, а останній вносить оплату згідно із графіком у розмірі 2 606 340 грн., з метою подальшого укладення договору купівлі-продаж квартири .Особа 1 зобов’язання по оплаті виконав, а квартира була передана у його користування одразу ж після укладення договору. Крім цього, він зобов`язався нести відповідальність по утриманню квартири (оплаті належних комунальних платежів), а також відповідати за належний стан квартири та нести ризик її випадкової загибелі або пошкодження.
Верховний Суд 19.11.2025 залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову, змінивши мотивувальну частину, не погодившись із висновками судів, які з посиланням а ст. 235 ЦКУ виходили з того, що, укладаючи попередній договір, сторони, фактично, уклали основний договір купівлі-продажу квартири з відстрочкою (ст. 695 ЦКУ), оскільки він містить ознаки удаваного.
ВС зазначив, що згідно зі ст. 235 ЦКУ удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
За змістом ч. 5 ст. 203 ЦКУ правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Велика Палата ВС у постанові від 23.01.2019 вказала, що за удаваним правочином (стаття 235 ЦК України) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
У змісті позовних вимог Особа 1 просив розтлумачити попередній договір з посиланням на статтю 213 ЦК України, згідно якої зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами) і на вимогу сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.
Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
Якщо за правилами, встановленими ч. 3 цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
Ураховуючи зміст попереднього договору, системний аналіз пунктів попереднього договору, Верховний Суд вважав, що суди дійшли правильного висновку, що вказаний правочин за своїм змістом є договором купівлі-продажу з розстроченням платежів, але не через його удаваність.
Згідно зі ст 697 ЦКУ договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.
Якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару.
Продавець має право вимагати від покупця повернення товару також у разі ненастання обставин, за яких право власності на товар мало перейти до покупця.
Всі істотні умови договору купівлі-продажу з розстроченням платежів сторони погодили у договорі, які вони назвали попереднім, і саме у цьому контексті Верховний Суд погоджується з висновком судів, які також по суті розтлумачили попередній договір, проте помилково послалися на ст. 35 ЦКУ.
Також ВС зазначив, що Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений ст. 392 ЦКУ, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивачки.
Посилання Віповідача на неповну оплату Позивачем квартири за вказаним договором не дає підстави вважати, що сторони мали намір укласти не договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою та розірвання договору, оскільки неналежне виконання обов`язків за договором щодо оплати, є підставою звернутися до такої сторони договору з відповідною вимогою.
Таким чином, ВС дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Особа 1.
3. Є недійсними пункти попереднього договору в частині встановлення неустойки (штрафу), які суперечать сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства випливає з його змісту.
Визначення неустойки законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) у попередньому договорі за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Особа 1 (Покупець) звернувся в суд із позовом до ТОВ (Продавець) про визнання частково недійсними пункти попереднього договору купівлі-продажу квартири, за умовами якого ТОВ зобов’язується передати у власність (продати) квартиру, а Особа 1 зобов’язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим попереднім договором, орієнтовна вартість становить 3 086 741 грн без ПДВ, що еквіваленті – 115 522,20 дол. США.З метою забезпечення виконання зобов`язань укладення основного договору Особа 1 сплачує ТОВ забезпечувальний платіж у вказаному розмірі. Також умовами попереднього договору передбачено припинення зобов`язання щодо укладення основного договору, а також сплату неустойки у разі порушення зобов`язання.
У попередньому договорі передбачено, що він вважається припиненим через 10 календарних днів з моменту відправлення ТОВ Особа 1 повідомлення про припинення цього попереднього договору.
Апеляційний суд 09.12.2024 позов задовольнив частково: визнав недійсними такі пункти попереднього договору купівлі-продажу квартири: абз.1 п. 4.14 у частині умови «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»; абз. 2 п. 4.16 в частині умови «а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору»; абз.2 п. 6.10 в частині умови «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору».
Верховний Суд, залишаючи 12.11.1015 постанову апеляційного суду без змін, зазначив, що оспорювані пункти попереднього договору купівлі-продажу квартири в частині встановлення штрафу для Особа 1 суперечать сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦКУ підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦКУ на момент вчинення правочину.
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що за своєю суттю неустойка – це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності).
Таким чином, ВС дійшов висновку, що неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дає змогу констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
4. У разі, коли у визначений попереднім договором строк не було укладено основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, тому сплачений аванс підлягає поверненню Покупцю.
Особа 1 звернулась в суд з позовом до Особа 2, Особа 3 про повернення попередньої оплати (авансу) в розмірі по 47 500 доларів США з Особа 2, Особа 3 з кожного, та солідарно з Відповідачів стягнути матеріальні збитки в розмірі 95 000 доларів США, які відшкодування збитків з мотивів того, що на виконання попереднього договору щодо укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна за ціною 100 000 доларів Особа 1 передала Особа 4 (правонаступник Особа 3) та Особа 2 в рівних частинах, грошові кошти в сумі 95 000 доларів США. Однак, основний договір купівлі-продаж укладено не було, а після смерті Особа 4, а Особа 3 (як правонаступник) не сповістив Позивачку про смерть Особа 4 та неможливість укладення договору купівлі-продажу, не повернув кошти, які отримала Особа 4 в рахунок попередньої оплати за нерухоме майно.
Верховним Судом 15.10.2025 залишено без змін постанову суду апеляційної інстанцій про часткове задоволення позову: стягнуто по 47 500 доларів США з кожного відповідача, в частині позовних вимог про стягнення матеріальних збитків відмовлено.
ВС зазначив, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Згідно зі ст. 570 ЦКУ завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Статтею 1282 ЦКУ передбачено, що спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен із спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині.
ВС зазначив, що оскільки у визначений попереднім договором строк не було укладено основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, тому сплачений аванс підлягає поверненню позивачці.
Таким чином, ВС погодився із судом апеляційної інстанціі про стягнення із Особа 3, як спадкоємця Особа 4, отриманого нею авансу в сумі 47 500 доларів США та стягнення аналогічної суми авансу з Особа 2.