Споры по аренде квартир

Телефон

Имея в распоряжении «лишнюю» квартиру, граждане пытаются получить прибыль, сдавая жильё в аренду. Однако для арендодателя такой, казалось бы, лёгкий путь заработка может обернуться большой проблемой — а рискует в этих отношениях не только он, но и сам арендатор. Категория «Споры по аренде квартир» — одна из ключевых в практике адвокатского объединения «Ткачук и партнёры».

Какие риски есть у арендодателя при сдаче жилья в аренду

Порча имущества арендатором

Переустройство квартиры без разрешения арендодателя

Использование жилья для коммерческих услуг — салона красоты, бытовых, ремонтных услуг

Передача помещения в субаренду без согласия арендодателя

Проживание в квартире других лиц без разрешения арендодателя

Отказ арендатора выселиться после окончания договора аренды

Неуплата арендной платы

Какие риски есть у арендатора жилья

Арендодатель берёт предоплату за несколько месяцев, но выселяет арендатора через несколько дней после заселения, не возвращая деньги

Арендодатель долгое время не передаёт арендованное жильё

Подселение в квартиру других лиц без согласования с первым арендатором

Переданное в аренду имущество в худшем состоянии, чем обещано, а в его «порче» обвиняют арендатора

Требование освободить помещение в любое время без предупреждения

Постоянное безосновательное повышение арендной платы

Все эти и другие конфликтные ситуации между арендодателем и арендатором квартиры можно решить в судебном порядке.

Услуги адвоката в спорах об аренде квартир

Консультация по всем вопросам, связанным с арендой квартиры, анализ ситуации и перспектив судебного процесса

Подготовка процессуальных документов — адвокатского запроса, иска, отзыва на иск, объяснений, ходатайств

Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента

Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента, в апелляционном и кассационном порядке

Права арендодателя и арендатора квартиры

Арендодатель вправе через суд досрочно расторгнуть договор, если арендатор не вносил плату в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз) или испортил жильё; по решению суда арендатору может быть предоставлен срок для восстановления жилья до одного года, а при его невыполнении — договор расторгается. Если жильё нужно для проживания самого арендодателя или его родственников, он вправе потребовать расторжения, предупредив арендатора не позднее чем за два месяца. Если арендатор не возвращает жильё вовремя, арендодатель вправе взыскать неустойку в размере двойной арендной платы за время просрочки.

Арендатор, в свою очередь, если арендодатель не передал жильё в срок, вправе требовать возмещения убытков или отказаться от договора с возмещением убытков — на всё время задержки он освобождается от арендной платы. С согласия арендодателя арендатор может вселить других лиц для совместного проживания, а также имеет право на изъятие сделанных им отделимых улучшений жилья независимо от согласия арендодателя (или на возмещение стоимости согласованных улучшений). Арендатор имеет преимущественное право на продление договора на новый срок и преимущественное право на покупку жилья при его продаже (если договор заключён на срок более года), а также право в любое время отказаться от аренды, предупредив за три месяца.

Судебная практика по спорам об аренде квартир

Разбор актуальных постановлений Верховного Суда — с датами и номерами дел.

ВС от 02.11.2020 · Неподписанный договор аренды

Договор найма жилья, не подписанный лицом, указанным как арендатор, считается незаключённым, а уплаченные по нему средства подлежат возврату как безосновательно приобретённые по ст. 1212 ГК Украины.

Мать договорилась об аренде квартиры для дочери и заплатила арендодателю 18 000 грн предоплаты. Дочь после осмотра квартиры отказалась её снимать и не подписала договор — но арендодатель отказался вернуть деньги, считая, что договорённость об аренде уже состоялась.

Верховный Суд 02.11.2020 обязал вернуть средства. По ч. 1 ст. 811 ГК Украины договор найма жилья заключается в письменной форме, а по ч. 2 ст. 207 считается заключённым в такой форме, только если подписан сторонами. Поскольку сама дочь, указанная арендатором в договоре, его не подписывала, а у матери не было полномочий подписать договор от её имени, — договор считается незаключённым.

Раз договор не заключён, уплаченные по нему средства признаются безосновательно приобретёнными и подлежат возврату — по ч. 1–2 ст. 1212 ГК Украины это правило применяется независимо от того, чьим поведением было вызвано безосновательное приобретение.

ВС от 29.03.2023 · Плата за непригодное для жизни жильё

Арендатор не обязан платить арендную плату за время, когда он по независящим от него обстоятельствам не мог пользоваться квартирой (например, из-за её залития); а для возмещения расходов на ремонт после залития арендатор обязан документально доказать понесённые затраты.

Арендодатель требовал взыскать с арендатора 153 882 грн задолженности по арендной плате. Арендатор подал встречный иск на 2 043 076 грн — включая уплаченные им коммунальные долги арендодателя, арендную плату за период непригодности жилья из-за залития и стоимость восстановительного ремонта, согласованную дополнительным соглашением на 55 000 долл. США.

Верховный Суд 29.03.2023 частично удовлетворил оба иска. Арендную плату взыскали не за весь период спора, а только до момента, когда арендодатель сменил замки в квартире, — то есть за время фактического пользования жильём.

Из встречного иска суд взыскал только 100 000 грн за фактически купленное арендатором напольное покрытие — доказательств проведения других ремонтных работ на заявленную сумму не было. В требовании о возмещении уплаченных арендатором коммунальных долгов, существовавших ещё до заключения договора аренды, отказали: не было доказательств ни самой оплаты, ни договорённости сторон о погашении именно этой задолженности.

ВС от 10.08.2023 · Продление устного договора найма

Если наймодатель не предупредил нанимателя об окончании срока договора найма жилья, а наниматель не освободил помещение, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок — даже если он был заключён устно.

Собственник квартиры устно разрешил нескольким людям проживать в его квартире на время своего пребывания за границей. По возвращении он потребовал их выселения, но ответчики отказались освобождать жильё.

Верховный Суд 10.08.2023 отказал в выселении. По ч. 1 ст. 821 и ч. 1 ст. 822 ГК Украины, если в договоре найма не установлен срок, он считается заключённым на пять лет, а наниматель имеет преимущественное право на продление договора. Наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока предупредить нанимателя о своих намерениях — если этого не сделать, договор автоматически считается продлённым на тех же условиях.

Поскольку ответчики вселились по устной договорённости на неопределённый срок, а истец их об окончании договора не предупреждал, суд признал такой устный договор действующим — оснований для выселения в судебном порядке не нашлось.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли вернуть предоплату за квартиру, если договор аренды так и не подписан?

Да — если договор фактически не подписан стороной, указанной арендатором, он считается незаключённым, а уплаченные средства подлежат возврату как безосновательно приобретённые.

Нужно ли платить аренду, если квартира стала непригодна для проживания не по вине арендатора?

Нет — за период, когда арендатор объективно не мог пользоваться жильём (например, из-за залития), арендная плата не взимается, но расходы на восстановление придётся документально подтвердить.

Можно ли выселить жильцов, если договор аренды был только устным?

Не всегда — если наймодатель вовремя не предупредил о прекращении договора (за три месяца до окончания срока), договор считается автоматически продлённым, даже если он изначально был устным.

Что делать, если арендатор не платит уже несколько месяцев?

При просрочке более шести месяцев (или более двух раз при краткосрочной аренде) арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и взыскании задолженности.

Сколько стоит консультация адвоката по теме «Споры по аренде квартир»?

Стоимость зависит от сложности спора. Актуальные расценки — на странице цен на услуги адвоката, либо их можно уточнить по телефону.