На сьогоднішній день велика кількість громадян мають бажання поліпшити свої житлові умови чи придбати офісне приміщення шляхом укладення інвестиційного договору.
Багато покупців нерухомості вибирають і купують житло на стадії незавершеного будівництва або до початку будівельних робіт в силу об’єктивних причин, однією з яких є поетапна оплата частинами. Але є і друга сторона медалі. У практиці багато випадків, коли будівельні компанії не здають в експлуатацію об’єкт нерухомості в термін, а іноді двічі продають майнові права на об’єкт нерухомості, добровільно вирішувати питання про компенсацію з замовниками, як правило, відмовляються.
Часто клієнти, уклавши договори з будівельними компаніями і сплативши повну вартість послуг своєчасно, стикаються з новими вимогами будівельної компанії про доплати, які не передбачені договором. Так, наприклад будівельники починають вимагати у клієнта доплату після введення об’єкта нерухомості в експлуатацію, якщо площа квартири, яку продано, не відповідає зазначеним квадратним метрам в договорі (збільшилася). Часто багато будівельних компаній неякісно виконують будівельні роботи (відхилення від проекту, порушення будівельних норм).
У таких випадках до Ваших послуг адвокати адвокатського бюро «Ткачук і партнери», які мають блискучу практику справ, виграних у судах по даній темі.
Послуги адвоката по спорах з будівельними компаніями :
● Ведення переговорів з будівельною компанією.
● Аналіз проектів договорів купівлі – продажу нерухомості, наданих для підписання покупцеві, коригування договорів з метою виключення ризиків;
● Досягнення домовленостей з будівельною компанією про підписання договору купівлі – продажу (Інвестиції) в редакції покупця;
● Супровід підписаних договорів з метою контролю їх виконання Забудовником (будівельною компанією);
● Претензійна робота, досудове врегулювання спорів, звернення до суду, супровід справи у всіх судових інстанціях.
Як правило, часто Інвестори укладають договори з Будівельними компаніями без юридичної підтримки, і такі договори містять неприємні сюрпризи для Інвестора.
Однак, якщо Ви вже вступили в договірні відносини з будівельною компанією і бачите, щось йде не так, інтуїція Вас точно не обманює, йдіть до адвоката, ми готові разом з Вами вирішувати питання.
Як правило, договори, які будівельні компанії укладають зі своїми замовниками, складені таким чином, що захищають в основному інтереси забудовника і так лаконічно складені, що проста людина, підписуючи такий договір, не відразу і зрозуміє, що в разі виникнення спірних ситуацій, доведеться не тільки відстоювати свої права, як покупця нерухомості, але і заперечувати положення договору, які ставлять Замовника і будівельну компанію в нерівні умови або застосовувати їх в суді з урахуванням практики Верховного Суду, практика якого свідчить що в таких випадках порушений баланс сторін і рішення приймаються на користь інвестора.
Дуже важливо на момент підписання договору розуміти і бути впевненим, що Ви зможете захистити свої права в суді, як споживач послуг забудовника. У такому випадку суд може прийняти рішення із застосуванням положень Закону України «Про захист прав споживачів», а також стягнути з відповідача пеню в якості штрафних санкцій та моральну шкоду. Замовник буде наділений правом відмовитися від спірного договору і отримати компенсацію отриманих збитків. Ідеальним з точки зору мінімізації негативних наслідків у співпраці із забудовником буде попереднє вивчення тексту договору досвідченим адвокатом. Менеджер з продажу нерухомості покаже Вам гарне географічне розташування, близькість до логістичної розв’язки, зручну інфраструктуру, а адвокат покаже Вам плюси і мінуси договору, пояснить можливі наслідки і відкоригує текст договору так, щоб уникнути підводних каменів. Грамотно складений договір з урахуванням положень Закону, спрямованих на захист прав покупця нерухомості допоможе зберегти Ваші фінансові вкладення.
Одна зі справ (укладено договір будівельного підряду на будівництво квартири) була предметом розгляду у Верховному суді. Будівельна компанія взяла на себе зобов’язання закінчити будівництво нерухомості і здати в певний термін. Замовник брав участь в пайовому будівництві квартири. Зобов’язання свої будівельна компанія не виконала. Оскільки був укладений договір будівельного підряду, суд кваліфікував угоду між забудовником і замовником як послугу з будівництва житла. Суд встановив, що забудовник допустив істотне порушення умов договору, коли не забезпечив отримання позивачем закінченої будівництвом квартири, і застосував частину 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», стягнувши з забудовника пеню в межах річного строку позовної давності. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 4 лютого 2021 у справі № 607/1579/19.
Особливо широку популярність останнім часом отримали так звані «Інвестиційні договори». Такий спосіб покупки нерухомості недостатньо відрегульований законодавчо і тому з такими договорами виникає багато спірних питань. Інвестиційний договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак Закон не забороняє сам договір завірити в нотаріуса. Як показує практика, інвестиційний договір відноситься до ризикованих договорів. Вважається, саме в інвестиційному договорі, якщо сторони його підписали, значить вони досягли згоди за всіма пунктами договору. Адвокати нашого адвокатського бюро «Ткачук і партнери» спеціалізуються, в тому числі, і на розробці і супроводі таких договорів, починаючи з моменту переговорів з будівельною компанією. Наші фахівці находять в проектах договорів «підводні камені», в переговорному процесі досягаємо домовленостей за всіма пунктами інвестиційного договору. Ми захищаємо інтереси своїх клієнтів, працюємо не на процес, а на результат.
У разі укладення попереднього договору купівлі – продажу об’єкта нерухомості (сторони зобов’язані в певний термін підписати договір купівлі – продажу квартири, а замовник на забезпечення виконання домовленостей в певний термін платить повну вартість нерухомості) суди приймали рішення, якими визнавали за Покупцем майнові права на об’єкт незавершеного будівництва за попереднім договором. Якщо забудовник (сторона договору) не виконує свої обов’язки в терміни, обумовлені в договорі, Замовник має право звернутися до суду за захистом порушених прав. Відповідно до Закону «Про інвестиційну діяльність» розміщення інвестицій в будь-яких об’єктах, крім тих, інвестиції в які обмежено або заборонено Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід’ємним правом інвестора і охороняється Законом. Відповідно до Закону інвестор має право володіти, розпоряджатися і користуватися об’єктами і результатами інвестицій. Майнове право, таке, як право «очікування» також є складовою частиною майна, як об’єкта цивільних прав. При цьому власник такого майнового «права очікування» правомочний отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, в тому числі і права, які є складовими частинами права власності.
А ось при укладенні договору про покупку – продаж майнових прав на об’єкт нерухомого майна суди приймали кардинально різні рішення. Суть справи полягала в тому, що замовник і забудовник підписали договір купівлі – продажу майнових прав нерухомості на квартиру. Згідно з угодою покупець здійснив повну оплату, йому була видана відповідна довідка про повну оплату за договором. Між сторонами був підписаний Акт прийому – передачі, Покупцеві переданий технічний паспорт на квартиру. Однак Покупцеві було відмовлено в державній реєстрації прав на квартиру у зв’язку з тим, що саме на це нерухоме майно право власності було вже зареєстровано раніше за іншою фізичною особою. Суд першої інстанції позов задовольнив, апеляційний суд залишив в силі рішення суду першої інстанції, розірвали договір купівлі – продажу майнових прав на квартиру і зобов’язали відповідача повернути гроші. А ось Верховний Суд має іншу думку, рішення судів скасував і направив справу на новий розгляд. В основу рішення Верховний Суд поклав ту обставину справи, що Позивач замість чека про оплату (банківської виписки) надав до суду довідку, видану забудовником про здійснену в повному обсязі оплату за договором. Як вбачається з Постанови Верховного Суду, відповідач чек не видавав, а видав довідку про оплату (це я кажу про можливі «підводні камені» при укладанні договорів). І навіть такі обставини справи, що забудовник і замовник підписали Акт прийому – передачі, покупцеві передали технічний паспорт на квартиру, а майнове право на квартиру вже було раніше продано іншій фізичній особі, які не стали для Верховного Суду вагомим аргументом на користь Позивача. Поки справа буде заново розглянута і, можливо, пройде не одну інстанцію в суді, покупець квартири, сплативши її вартість, не має грошей і не має квартири. Верховний Суд вказав, що про факт отримання і повернення грошей можуть свідчити банківські виписки про зарахування або повернення грошей з розрахункового рахунку, а так само прибуткові та видаткові ордери в разі внесення грошей в касу підприємства. Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12 червня 2020 року у справі № 169/506/17.
Таким образом, при наличии спора Инвестора со Строительной компанией, точку поставит суд.
При этом привлечение к делу адвоката, который специализируеться на таких вопросах, многократно повышает вероятность разрешния такого спора в пользу Инвестора.
Таким чином, при наявності спору з Інвестора з Будівельною компанією крапку поставить суд.
При цьому залучення до справи адвоката що спеціалізується на таких птаннях, багаторазово підвищує ймовірність вирішення такого спору на користь Інвестора.