На сегодняшний день большое количество граждан имеют желание улучшить свои жилищные условия ли приобрести офисное помещение путем заключения инвестиционного договора.
Многие покупатели недвижимости выбирают и покупают жилье на стадии незавершенного строительства или до начала строительных работ в силу объективных причин, одной из которых является поэтапная оплата частями. Но есть и вторая сторона медали. В практике много случаев, когда строительные компании не сдают в эксплуатацию объект недвижимости в срок, а иногда дважды продают имущественные права на объект недвижимости, добровольно решать вопросы о компенсации с заказчиками, как правило, отказываются.
Нередко клиенты, заключив договора со строительными компаниями и оплатив полную стоимость услуг своевременно, сталкиваются с новыми требованиями строительной компании о доплатах, которые не предусмотрены договором. Так, к примеру строители начинают требовать у клиента доплату после введения объекта недвижимости в эксплуатацию , если площадь квартиры, которую продано, не соответствует указанным квадратным метрам в договоре (увеличилась). Часто многие строительные компании некачественно выполняют строительные работы (отклонение от проекта, нарушение строительных норм).
В таких случаях к Вашим услугам адвокаты адвокатского бюро «Ткачук и партнеры», которые имеют блестящую практику дел, выигранных в судах по данной теме.
Услуги адвоката по спорам со строительными команиями :
● Ведение переговоров со строительной компанией.
● Анализ проектов договоров покупки – продажи недвижимости, предоставленных для подписания покупателю, корректировка договоров с целью исключения рисков;
● Достижение договоренностей со строительной компанией о подписании договора покупки – продажи ( Инвестиции) в редакции покупателя;
● Сопровождение подписанных договоров с целью контроля их выполнения Застройщиком ( строительной компанией);
● Претензионная работа, досудебное регулирование споров, обращение в суд, сопровождение дела во всех судебных инстанциях.
Как правило, часто Инвесторы заключают договора со Строительными команиями без юридической поддержки, и такие договора содержат неприятные сюрпризы для Инвестора.
Однако, если Вы уже вступили в договорные отношения со строительной компанией и видите, что- то идет не так, интуиция Вас точно не обманывает, идите к адвокату, мы готовы вместе с Вами решать вопросы.
Как правило, договора, которые строительные компании заключают со своими заказчиками, составлены таким образом, что защищают в основном интересы застройщика и так лаконично составлены, что простой человек, подписывая такой договор, не сразу и поймет, что в случае возникновения спорных ситуаций, придется не только отстаивать свои права, как покупателя недвижимости, но и оспаривать положения договора, которые ставят Заказчика и строительную компанию в неравные условия или применять их в суде с учетом практики Верховного Суда, практика которого свидетельствует что в таких случаях нарушен баланс сторон и решения принимаются в пользу Инвестора.
Очень важно на момент подписания договора понимать и быть уверенным, что Вы сможете защитить свои права в суде, как потребитель услуг застройщика. В таком случае суд может принять решение с применением положений Закона Украины «О защите прав потребителей», а также взыскать с ответчика пеню в качестве штрафных санкций и моральный ущерб. Заказчик будет наделен правом отказаться от спорного договора и получить компенсацию полученных убытков. Идеальным с точки зрения минимизации негативных последствий в сотрудничестве с застройщиком будет предварительное изучение текста договора опытным адвокатом. Менеджер по продаже недвижимости покажет Вам красивое географическое расположение, близость к логистической развязке, удобную инфраструктуру, а адвокат покажет Вам плюсы и минусы договора, объяснит возможные последствия и откорректирует текст договора так, чтобы избежать подводных камней. Грамотно составленный договор с учетом положений Закона, направленных на защиту прав покупателя недвижимости поможет сохранить Ваши финансовые вложения.
Одно из дел (заключен договор строительного подряда на строительство квартиры) было предметом рассмотрения в Верховном суде. Строительная компания взяла на себя обязательство закончить строительство недвижимости и сдать в определенный срок. Заказчик принимал участие в паевом строительстве квартиры. Обязательства свои строительная компания не выполнила. Поскольку был заключен договор строительного подряда, суд квалифицировал соглашение между застройщиком и заказчиком как услугу по строительству жилья. Суд установил, что застройщик допустил существенное нарушение условий договора, когда не обеспечил получение истцом законченной строительством квартиры, и применил часть 5 статьи 10 Закона Украины «О защите прав потребителей» , взыскав с застройщика пеню в пределах годового срока исковой давности. Аналогичный правовой вывод изложен в постановлении Верховного Суда от 4 февраля 2021 по делу № 607/1579/19.
Особенно широкую популярность в последнее время получили так называемые «Инвистиционные договора». Такой способ покупки недвижимости недостаточно отрегулирован законодательно и поэтому с такими договорами возникает много спорных вопросов. Инвестиционный договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако Закон не запрещает сам договор заверить у нотариуса. Как показывает практика, инвестиционный договор относится к рискованным договорам. Считается, именно в инвестиционном договоре, если стороны его подписали, значит они достигли согласия по всем пунктам договора. Адвокаты нашого адвокатского бюро «Ткачук и партнёры» специализируются , в том числе, и на разработке и сопровождении таких договоров, начиння с момента переговоров со строительной компанией. Наши специалисты находять в проектах договоров «подводные камни», в переговорном процессе достигаем договореностей по всем пунктам инвестиционного договора. Мы защищаем интересы своих клиентов, работаем не на процесс, а на результат.
В случае заключения предварительного договора покупки – продажи объекта недвижимости ( стороны обязаны в определенный срок подписать договор покупки – продажи квартиры, а заказчик на обеспечение выполнения договореностей в определенный срок платит полную стоимость недвижимости) суды принимали решения, которыми признавали за Покупателем имущественные права на объект незавершеного строительства за предварительным договором. Если застройщик ( сторона договора) не выполняет свои обязанности в сроки, оговоренные в договоре, Заказчик имеет право обратиться в суд за защитой нарушенных прав. В соответствии с Законом «Про инвестиционную деятельность» размещение инвестиций в любых объектах, кроме тех, инвестиции в которые ограничено или запрещено Законом, другими Актами законодательства Украины, признается неотъемлемым правом инвестора и охраняется Законом. В соответствии с Законом инвестор имеет право владеть, распоряжаться и пользоваться объектами и результатами инвестиций. Имущественное право, таковое, как право «ожидания» также является составляющей частью имущества, как объекта гражданских прав. При этом владелец такого имущественного «права ожидания» правомочен получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещественное право на соответственное имущество в будущем. Законом Украины «Про оценку имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» определено, что имущественными правами признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе и права, которые есть составляющими частями права собственности.
А вот при заключении договора о покупке – продаже имущественных прав на объект недвижимого имущества суды принимали кардинально разные решения. Суть дела состояла в том, что заказчик и застройщик подписали договор покупки – продажи имущественных прав недвижимости на квартиру. Согласно договору покупатель произвел полную оплату, ему была выдана соответствующая справка о полной оплате по договору . Между сторонами был подписан Акт приема – передачи, Покупателю передан технический паспорт на квартиру. Однако Покупателю было отказано в государственной регистрации прав на квартиру по причине того, что именно на это недвижимое имущество право собственности было уж зарегистрировано ранее за другим физическим лицом. Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, разорвали договор покупки – продажи имущественных прав на квартиру и обязали ответчика вернуть деньги. А вот Верховный Суд имеет другое мнение, решения судов отменил и направил дело на новое рассмотрение. В основу решения Верховный Суд положил такое обстоятельство дела, что Истец вместо чека об оплате ( банковской выписки) предоставил в суд справку, выданную застройщиком о произведенной в полном объеме оплаты по договору. Как видно из Постановления Верховного Суда, ответчик чек не выдавал, а выдал справку об оплате ( это я говорю о возможных «подводных камнях» при заключении договоров). И даже то обстоятельство дела, что застройщик и заказчик подписали Акт приема – передачи, покупателю передали технический паспорт на квартиру, а имущественное право на квартиру уже было раньше продано другому физическому лицу, не стало для Верховного Суда весомым аргументом в пользу Истца. Пока дело будет заново рассмотрено и , возможно, пройдет не одну инстанцию в суде, покупатель квартиры, оплатив её стоимость, не имеет денег и не имеет квартиры. Верховный Суд указал, что про факт получения и возврата денег могут свидетельствовать банковские выписки про зачисление или возврат денег с расчетного счета , а так же приходные и расходные ордера в случае внесения денег в кассу предприятия. Аналогичный вывод изложено в постановлении Верховного Суда от 12 июня 2020 года по делу № 169/506/17 .
Таким образом, при наличии спора Инвестора со Строительной компанией, точку поставит суд.
При этом привлечение к делу адвоката, который специализируеться на таких вопросах, многократно повышает вероятность разрешния такого спора в пользу Инвестора.