Бажання придбати приватний житловий будинок разом із земельною ділянкою за межами від великого міста для проживання та (або) відпочинку власної сім’ї зумовлює укладання громадянами багато угод по придбанню заміської нерухомості разом із земельними ділянками. З різних причин і власники заміської нерухомості бажають продати таку нерухомість – переїзд в іншу місцевість або за кордон або отримання коштів для придбання іншої нерухомості.
Як правило, вартість гарних будинків із влаштуванням побутових зручностей для проживання – гаражу, басейну, гриль зони робить вартість такої нерухомості дуже високою. Проте, в більшості випадків, Покупці при купівлі заміської нерухомості можуть стикатися із прихованими недоліками будинку (будівельні та (або) конструктивні недоліки), недоліками земельної ділянки (наприклад підтоплення), проблеми з електро та (чи) газовими мережами, виявити які під час укладання договору купівлі-продажу було неможливо.
Може стикнутися і Продавець з юридичними питаннями при купівлі-продажу заміської нерухомості. Це може бути відмова від попереднього договору купівлі-продажу, невиплата суми по договору або частини суми, інші порушення в частині розрахунків. Непоодинокі спірні питання як у Продавця так і у Покупця можуть виникати із посередниками – неповідомлення повної інформації по угоді та інформації щодо об’єкту нерухомості, вилучення правоустанавлюючих документів на нерухомість у Продавця, вимагання платежів не передбачених договором. Можуть виникати навіть юридичні проблеми – неузаконена земельна ділянка, наявність співвласників, наявність судових спорів. Особливо потрібно бути пильним, там де є спільна власність на кілька власників або спадщина з кількома спадкоємцями.
Але що робити якщо Вам продали заміську нерухомість з недоліками або Покупець не бажає повністю оплатити вартість вашої заміської нерухомості ? Який позов подати і що треба вимагати в суді ? Потрібно договір розривати чи визнавати недійсним ?
Відповідну допомогу надати Адвокат по купівлі-продажу заміської нерухомості. Кваліфіковане швидке правове втручання у вирішення вашої проблеми допоможе досягти позитивного результату.
ДОПОМОГА АДВОКАТА ПО КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗАМІСЬКОЇ НЕРУХОМОСТІ:
- Консультація з усіх питань, пов’язаних із купівлею-продажем заміської нерухомості, аналіз виниклої ситуації, розробка стратегії вжиття юридичних заходів та аналіз перспектив майбутніх судових процесів;
- Збір доказової бази та підготовка позовної заяви з позовними вимогами, пов’язаними із купівлею-продажем заміської нерухомості з найбільш ефективним способом захисту прав клієнта
- Підготовка необхідних процесуальних документів- адвокатського запиту, скарг, позовів, заперечень, письмових пояснень, клопотань, тощо;
- Представництво інтересів клієнта у судах всіх інстанцій у справах зі спорів щодо купівлі-продажу заміської нерухомості з метою захисту прав клієнта;
- Оскарження рішень судів першої та апеляційної інстанцій у справах зі спору щодо купівлі-продажу заміської нерухомості, постановлених не на користь клієнта до апеляційного та Верховного Суду;
- Юридичний супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗАМІСЬКОЇ НЕРУХОМОСТІ
1. За загальним правилом, закріпленим у ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику
Особа 6 та Особа 1 звернулися в суду з позовом до Особа 7, Особа 5 про визнання права власності на земельну ділянку під придбаною забудовою.
Суть спору в тому, що Позивачі придбали за договорами купівлі-продажу квартири в двоквартирному житловому будинку, належному Особа 7 який розташованій на земельній ділянці, належній на праві власності Особа 7. Однак, 02.04.2021, після продажу вказаних квартир Особа 7 продав дану земельну ділянку Особа 5, яка не є власником /співвласником будь-яких приміщень у житловому будинку, розташованому на цій ділянці, що позивачі вважають порушенням їх прав.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково: визнано спірний договір від 02.04.2021 недійсним, в задоволенні позовних вимог про визнання за позивачами права спільної часткової власності на спірну земельну ділянку відмовлено.
Постановою суду апеляційної інстанції вказане рішення скасовано та постановлено нове про відмову у задоволенні позову. Постанова мотивована тим, що посилання позивачів на положення статті ст. 377 ЦКУ, ст. 120 ЗКУ не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки вони не зазначили, право власності чи право користування на які саме земельні ділянки перейшло до них у зв`язку з переходом права власності на квартири в жилому будинку, який є багатоквартирним. Відповідно відсутні підстави вважати, що оспорюваний договір купівлі-продажу порушує права позивачів як власників квартир в будинку згідно положень статті 319 ЦК України.
Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції Верховний Суд її 30.10.2024 скасував, а рішення суду першої інстанції залишив в силі.
Верховний Суд звернув увагу, що редакції земельного та цивільного законодавства ( в редакції на час відчуження Особа 7 квартир в будинку Позивачам) імперативно передбачають перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ, інших положеннях законодавства.
Поточна редакція статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України також передбачають автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
При цьому, ВС зазначив, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація – будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Також, Верховний Суд неодноразово висловлювалася про те, що особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
Тобто за загальним правилом, закріпленим у ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
Ураховуючи, що після продажу квартир у двоквартирному будинку Особа 7 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданою нерухомістю, а мав надати можливість укласти договір щодо оформлення частини земельної ділянки новим власникам житлових приміщень, ВС погодився із висновком суду першої інстанції про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки порушує майнові права позивачів, у зв`язку із чим підлягає визнанню недійсним.
При цьому ВС зазначив, що такий спосіб захисту у цій конкретній справі є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам
Ураховуючи наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію та оформленого на його підставі запису про право власності на нерухоме майно підлягають задоволенню як похідні.
Посилання апеляційного суду на те, що відчужувані квартири знаходились в жилому будинку, який є багатоквартирним, на думку ВС є помилковим, оскільки редакція ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ на час укладення Особа 7 відповідних договорів купівлі продажу (вересень 2007 року) не передбачала будь-яких обмежень своїх приписів з посиланням на статус житлового будинку.
2. Правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою.
Для оцінки спрямованості волевиявлення Власника на відчуження майна має юридичне значення дослідження всіх довіреностей, які він видав представнику для відчуження заміської нерухомості, та інших доказів які свідать про його дійсні наміри на відчуження нерухомості, зокрема, згода іншого з подружжя на продаж майна тощо.
У справі за позовом сторони, від імені якої договір уклав представник, про визнання недійсним цього договору, належним відповідачем є інша сторона оскарженого договору, а не представник
Особа 1 звернувся з позов до суду до Особа 2, Особа 3 (первісний набувач), Особа 4 (кінцевий набувач) про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння.
Суть спору в тому, що Позивачка є власницею земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку. Батько позивачки (Особа 2) від її імені на підставі довіреності відчужив це майно первісному набувачеві. Згодом останній продав відповідне майно кінцевому набувачеві. Позивачка вважає, що воно вибуло з її володіння поза волею, оскільки вона не видавала довіреність на відчуження цього майна батькові.
Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили позов частково. Зазначили, що договори купівлі-продажу з первісним набувачем укладені поза волею позивачки як власниці (згідно з висновком судової експертизи підпис на довіреності на ім`я батька виконала не Позивачка, а інша особа). Тому ці договори слід визнати недійсними, а також витребувати майно від кінцевого набувача як таке, що вибуло з володіння власника поза його волею. Вимоги про визнання недійсними наступних договорів купівлі-продажу на користь кінцевого набувача суди вважали неефективними способами захисту прав позивачки.
Верховним Судом 14.08.2024 судові постанови попередніх інстанцій скасовано у частині задоволених позовних вимог, звернутих до Особа 2 та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову до цього відповідача. Скасовано у частині задоволених позовних вимог про визнання недійсними договорів, укладених із Особа 3 та про витребування з володіння Особа 4 цих об`єктів, а справу у цій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
При цьому, Верховний Суд, переглядаючи справу позитивно відповів на питання: чи має юридичне значення для оцінки спрямованості волевиявлення позивачки на відчуження майна дослідження всіх довіреностей, які вона видала батькові на відчуження будинку та земельної ділянки, письмової згоди чоловіка позивачки на продаж майна тощо?
ВС зазначив, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов`язки з моменту вчинення цього правочину (ст. 241 ЦКУ).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Суди, які встановлюють обставини справи, мають зібрати та дослідити будь-які докази, які можуть підтверджувати наміри позивачки відчужити будинок і земельну ділянку, передання нею повноважень на їхнє відчуження представнику у межах спору про вчинення правочину цим представником із перевищенням повноважень. Проте, суди попередніх інстанцій, відмовивши у задоволенні вказаних клопотань і не дослідивши довіреність від 25.09.2015, заяву чоловіка позивачки про згоду на продаж будинку та земельної ділянки, унеможливили встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
Крім того, Верховний Суд звернув увагу на те, що у справі за позовом сторони, від імені якої договір уклав представник, про визнання недійсним цього договору, належним відповідачем є інша сторона оскарженого договору, а не представник. З огляду на вказане судові рішення судів першої й апеляційної інстанції у частині позовних вимог, звернутих до представника, слід скасувати й ухвалити у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.
3. ЦКУ пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦКУ, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір
Істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання
Сам по собі факт зміни встановленого курсу гривні до долару США, з урахуванням строку розрахунків та визначеної ціни в договорі у гривнях без зазначення доларового еквіваленту, не може бути підставою для висновків про істотність зміни обставин у правовідносинах між сторонами, оскільки сторони визначили, що виконання зобов`язань здійснюється у гривні та у розмірі, який є остаточним і змінам після укладення договорів не підлягає, та відповідно не призвів до зміни обсягу прав і обов`язків сторін за спірними договорами
Особа 1 звернулась в суд із позовом до Особа 2 про розірвання договору купівлі-продажу, з мотивів того, що 14.07.2014 між сторонами було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними спорудами, а також договір купівлі-продажу земельної ділянки. З моменту укладення договору відбулося суттєве збільшення курсу долара з 12 грн за 1 долар США до 26,7 грн. за 1 долар США, що є істотною зміною обставини, які Позивач не міг передбачити при укладенні договорів купівлі-продажу.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовлено. Рішення мотивовані тим, що Позивачем не доведено наявність істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, та наявності умов, визначених ст. 652 ЦКУ, необхідних для розірвання договору. При цьому суди зазначили, що Позивач відмовляється від виконання укладених договорів купівлі-продажу, що є недопустимим відповідно до ст. 525 ЦКУ.
Верховний Суд, залишаючи 15.03.2024 рішення судів попередніх інстанцій, зазначив, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що якби сторони могли це перебачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах. Згідно ч. 2 ст. 652 ЦКУ якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов: 1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦКУ, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.
Проте, істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.
Частиною 1 ст. 613 ЦКУ визначено, що кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.
Відповідно до Положення про встановлення офіційного курсу гривні до іноземних валют та курсу банківських металів, затвердженого постановою Правління НБУ від 12.11.2003 року № 496, офіційний курс гривні до іноземних валют, зокрема до долару США, установлюється щодня. Для розрахунку курсу гривні до іноземних валют використовується інформація про котирування іноземних валют за станом на останню дату. Таким чином, питання незмінності курсу гривні до іноземних валют законодавчо не закріплено.
Отже, ВС дійшов висновку, що в момент укладення договору позивач не мав будь-яких законних підстав вважати, що зміна встановленого курсу гривні до долару США не настане.
Таким чином, сам по собі факт зміни встановленого курсу гривні до долару США, з урахуванням строку розрахунків та визначеної ціни в договорі у гривнях без зазначення доларового еквіваленту, не може бути підставою для висновків про істотність зміни обставин у правовідносинах між сторонами, оскільки сторони визначили, що виконання зобов`язань здійснюється у гривні та у розмірі, який є остаточним і змінам після укладення договорів не підлягає, та відповідно не призвів до зміни обсягу прав і обов`язків сторін за спірними договорами.
Крім того, сторонами у договорі купівлі-продажу ціна передбачалась у гривнях, договір не містить умов щодо визначення доларового еквіваленту до ціни майна у зв`язку з валютними коливаннями.
Отже Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову Особа 1.