Верховный Суд, рассмотрев 14.02.2023 дело по спору о прекращении договоров аренды земли, исследовал вопросы обязательных условий для наличия преимущественного права у арендатора для возобновления таких видов договоров.
Физические лица обратились в суд с иском к ПП о признании прекращенными договоров аренды земли. Иск мотивирован тем, что они получили земельные участки в собственность в порядке наследования после смерти лица, предоставлявшего их в аренду ответчику. Истцами были заключены договоры аренды земли с ФХ, но они узнали, что регистрация этих договоров отменена, поскольку право аренды зарегистрировано по ЧП.
Верховным Судом оставлены без изменений судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска о признании прекращенными договоров аренды земли и отсутствующим права аренды ЧП на эту землю с учетом следующего.
Статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» определен алгоритм действий арендатора и арендодателя при наличии намерения возобновить договор аренды земли и определены определенные правовые предохранители для защиты арендатора как более уязвимой стороны в этих правоотношениях от умышленного и безосновательного уклонения арендодателя этого оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора.
При этом законодатель отождествил понятие «преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок» и «возобновление договора аренды земли», используя конструкцию «возобновление договора аренды земли» как для основания такого возобновления, предусмотренного частями первой-пятой, так и для основания, предусмотренного частью шестой настоящей статьи, что свидетельствует об их логической последовательности.
Так, действительный арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по договору аренды земли, имеет преимущественное право перед другими лицами на продолжение этих арендных правоотношений.
В то же время возникновению у арендодателя обязанности принять решение о возобновлении договора аренды земли или о наличии возражений относительно такого возобновления договора с отправкой соответствующего письма-уведомления должно предшествовать обращение арендатора с уведомлением о намерении продлить арендное правоотношение, к которому должен быть добавлен проект дополнительного соглашения. Факт нарушения арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о принятом им решении в ответ на своевременно направленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения дает арендатору основания рассчитывать на возможность возобновления договора аренды земли в силу закона, а именно — части шестой ст. 33 Закона.
И именно в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли можно квалифицировать как «молчаливое согласие» арендодателя на возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 31.08.2021 фактически поддержала свои выводы, изложенные в предыдущих относительно обязанности арендатора в сроки, определенные законом, сообщить о возобновлении договора аренды, относительно общего и специального правила продления аренды земли, относительно молчаливого согласия с обязательным оформлением договорных отношений путем подписания сторонами дополнительного соглашения, а в случае отказа арендодателя от этого – в судебном порядке.
Установив, что срок действия заключенных умершим лицом из ЧП договоров аренды истек, а ответчик не продемонстрировал наличие у него намерения продлить пользование земельными участками и своевременно не направил истцам соответствующие предложения по проектам дополнительных соглашений о возобновлении договоров аренды земли, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать, что договора аренды земли автоматически продлены.
Ссылка ЧП на то, что после окончания договоров аренды земли оно продолжало пользоваться спорными земельными участками судами во внимание не принята, поскольку ответчик пользовался этими земельными участками без каких-либо соглашений и договоренностей с истцами, в то время как действующим законодательством установлен единый механизм оформления продления арендных отношений, а именно путем заключения дополнительного соглашения, что подтверждает содержательное единство всех предписаний статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».