Верховный Суд, рассмотрев дело по спору про законность перехода права собственности к ипотекодержателю на ипотечное недвижимое имущество, предоставил разъяснение понятию «оговорки» в договоре ипотеки и порядке, в этом случае, обращения взыскания на предмет ипотеки.
Так Лицо 1 обратилась в суд с иском к Лицу 2 об отмене решения о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Иск мотивирован тем, что истец является наследником дочери (лицо 3), которая умерла и после смерти которой открылось наследство на квартиру. При жизни Лицо 4 (заемщик), Лицо 3 (имущественный поручитель, ипотекодатель) и Банк (ипотекодержатель) заключили договор ипотеки с целью обеспечения выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, согласно условиям которого предметом ипотеки является спорная квартира. После открытия наследства истца узнала, что государственным регистратором данная квартира зарегистрирована на праве собственности по Личности 2 (по договору об уступке прав по договору ипотеки). Считая такую регистрацию незаконной истица просила ее отменить.
Верховный Суд 04.10.2023 согласился с судебными решениями первой и апелляционной инстанций об удовлетворении иска с учетом следующего.
Так, согласно пункту 5.2. договора ипотеки обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании исполнительной надписи нотариуса или по решению суда, а также (или) путем передачи ипотекодержателю для реализации или в собственность; путем продажи (отчуждения) предметов ипотеки покупателю, на которого укажет ипотекодержатель. Способ (вид) обращения взыскания определяется ипотекодержателем с учетом того, что могут применяться как один из них, так и разные.
Анализ пункта 5.2 договора ипотеки свидетельствует о том, что стороны договора в настоящем пункте обусловили, что обращение взыскания на предмет ипотеки происходит на основании договоренности сторон о передаче ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, предусмотренном ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке», то есть, закрепили ипотечную оговорку о возможности приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки.
Следовательно, указанный пункт договора ипотеки содержит соответствующую оговорку, которая приравнивается к договору, согласно которому ипотекодатель свидетельствует, что он дает согласие на приобретение права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем по собственному единоличному письменному решению.
Аналогичные по содержанию выводы о правовой природе понятия «оговорки» в договоре ипотеки изложены в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 13.07.2022 и постановлении Объединенной Палаты ВС от 18.09.2023.
Положениями статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции, действующей на момент заключения договора ипотеки) определено, что ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем получения права собственности на предмет ипотеки. Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, предусматривающий передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим Законом.
Вместе с тем, согласно п. 61 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество необходимо, вместе с другими документами, предоставить копию письменной требования об устранении нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора, отосланной ипотекодержателем ипотекодателю и должнику, если он отличный от ипотекодателя, доказательства ее вручения или отказа от получения.
Претензия ответчика направлялась письмом с описанием вложения должнику Лицу 4 и ипотекодателю (имущественному поручителю) Лицу 3, умершему раньше, чем датировано письмо-уведомление, а потому по очевидным причинам не могло его получить.
Таким образом, установив факт направления претензии об устранении нарушений по кредитному договору и факт неполучения имущественным поручителем этого требования, суды пришли к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку государственным регистратором не была соблюдена процедура государственной регистрации прав требований с учетом отсутствия доказательств получения ипотекодателем письменного требования об устранение нарушений.