К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения их назначения (ст. 181 ГК Украины). К данным объектам относятся квартиры, нежилые (офисные помещения), дома и другие капитальные здания.
Сегодня, как и во все времена, недвижимое имущество очень востребовано и представляет огромный интерес среди всех слоев населения. А где высокий интерес, там и большое количество споров и конфликтов, так как всегда найдутся те, которые не удовлетворены сложившейся ситуацией и считают что их права нарушены.
В юридической практике судебные споры по поводу имущества – это одно из самых распространенных явлений. Такая практика наработана годами, но не стоит полагать, что защитить свои права в суде очень легко. Ежегодно юриспруденция сталкивается с изменениями в нормативной законодательной базе, и поэтому пассивное поведение участника спора может привести к потере имущественных прав.
Обращение к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», имеющим успешный опыт в разрешении подобных споров, знание законодательной базы и нюансов ведения дел в сфере недвижимости позволит прийти к наиболее благоприятному для вас результату в разрешении спора.
АДВОКАТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ АБ «ТКАЧУК И ПАРТНЕРЫ» ПРЕДОСТАВЯТ СЛУДУЮЩИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ:
— Консультация по поставленному клиентом вопросу, оценка Вашего ситуации и перспективы возможных судебных процессов;
— Ведение переговоров от имени клиента по решению спорных вопросов по недвижимое имущество;
— Составление адвокатского запроса в интересах клиента;
— Ознакомление с материалами дела, если дело по спору относительно недвижимое имущество находится уже в суде;
— Подготовка претензий по спорам по недвижимому имуществу, готовка ответы на претензию;
— Подготовка процессуальных документов по судебным спорам по недвижимому имуществу – исковых заявлений, возражений на иски, ответы на возражения, ходатайств;
— Обжалование судебных решений путем подготовки апелляционных и (или) кассационных жалоб;
— Представительство интересов клиента в суде первой инстанции, апелляции, Верховном Суде по спорам о недвижимом имуществе;
— Защита интересов клиента на стадии исполнительного производства.
АДВОКАТЫ НАШЕГО БЮРО МОГУТ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ВАШИ ИНТЕРЕСЫ ПРИ ЗАЩИТЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В СЛЕДУЮЩИХ СПОРАХ:
— Приобретение, разделение и отчуждение недвижимого имущества;
— Признание права собственности на недвижимое имущество;
— Заключение, расторжение и признание недействительными договоров;
— Аренда помещений и земли;
— Строительство, капитальный ремонт или реконструкция недвижимости;
— Владение (пользование) общей собственностью на недвижимость;
— Перевод прав и обязанностей покупателя;
— Истребование имущества из чужого незаконного владения, в т. ч. от добросовестного приобретателя;
— Устранение препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения недвижимостью;
— Приобретение недвижимости в наследство;
— Признание недействительными и отмена актов органов государственной власти или местного самоуправления, нарушающих право собственности (пользования) недвижимым имуществом;
— Снятие ареста с недвижимого имущества;
— Ипотека недвижимого имущества;
— Реализация недвижимого имущества на публичных торгах;
— Споры с агентствами по недвижимости;
— Споры с регистраторами недвижимого имущества;
— Споры с нотариусами;
— Рейдерские захваты недвижимого имущества;
— Неправомерные действия исполнителей по недвижимости и другие.
К АДВОКАТАМ ПО НЕДВИЖИМОСТИ БОЛЬШИНСТВО ОБРАЩЕНИЙ КАСАЕТЬСЯ СЛЕДУЮЩИХ ВОПРОСОВ: ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Чаще споры по недвижимости возникают между членами одной семьи, проживающими вместе. К примеру, спор о недвижимости может возникнуть между бывшими супругами, так как порой очень непросто разделить между собой недвижимость, а отказаться от права собственности никто не желает.
Также это частый камень преткновения при принятии наследства. Особенно остро этот вопрос стоит в тех случаях, когда исходя из завещания или других документов наследие переходит в руки других людей, тем самым лишая права собственности на недвижимость определенный круг наследников.
Кроме того, случаются также и ситуации, когда человеку необходима защита своей недвижимости от рейдерства или других негативных факторов.
Лицу, желающему защитить свои права на недвижимое имущество, следует знать законодательные нюансы и правовую позицию судов по делам этой категории, в чем поможет адвокат по недвижимости.
Обычно основным спором по делам в отношении недвижимости является спор о праве собственности на недвижимое имущество, поскольку этот вопрос фактически в первую очередь решается судом почти по всем делам этой категории.
К регламентированным ГК Украины способам защиты права собственности относятся:
− признание права собственности (ст. 392);
− истребование имущества из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя (статьи 387, 388);
− устранение препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом (ст. 391);
− запрещение совершения действий, нарушающих право собственности, или совершение определенных действий для предотвращения такого нарушения (ст. 386);
− признание незаконным правового акта, нарушающего права собственника (ст.393);
− обязательства вернуть безосновательно приобретенное имущество (ст. ст.1212, 1213) и другие.
В то же время правовой режим имущества субъектов хозяйствования установлен статьей 133 Хозяйственного кодекса Украины, в которой, в частности, определено, что основу этого режима составляют право собственности и другие вещные права — право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Хозяйственная деятельность может осуществляться также на основе других прав (права владения, права пользования и т.п.), предусмотренных ГК Украины. Имущество хозяйствующих субъектов может быть закреплено на другом праве в соответствии с условиями договора с собственником имущества.
В Законе Украины «Об исполнительном производстве», например, определен еще один способ защиты права собственности, заключающийся в том, что лицо, считающее, что имущество, на которое наложен арест, принадлежит ему, а не должнику, может обратиться в суд с иском о признании права собственности на это имущество и о снятии с него ареста (статья 59).
Это важно знать! Судебное решение не порождает право собственности, а лишь подтверждает имеющееся право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в случаях, когда это право не признается или отрицается (данные заключения изложены в постановлениях Верховного Суда по делам № 923/1283/16, № 904/ 8186/17).
Способы (основания) приобретения права собственности
Статьей 328 ГК Украины определена презумпция правомерности приобретения права собственности. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность обретения права собственности не установлена судом. Таким образом, собственник не обязан в каждом случае доказывать другим лицам правомерность обретения права собственности на принадлежащее ему имущество.
Традиционно основания приобретения права собственности делятся на первоначальные (обретение права собственности впервые, независимо от воли предыдущих владельцев) и производные (смена владельца). Практическое значение такого разделения состоит в том, что рассматривая споры о защите права собственности, приобретенного производным способом, судам необходимо учитывать вероятность наличия прав на соответствующее имущество у других лиц.
В соответствии с нормами ГК Украины к первоначальным основаниям приобретения права собственности относятся приобретение права на вновь имущество, в том числе объект строительства (статья 331), переработка вещи (статья 332), присвоение общедоступных даров природы (статья 333), приобретательная давность (статья 344) и другие.
Наиболее распространенными производными способами приобретения права собственности юридическими лицами являются приобретение права собственности на основании сделок (статья 334) и в порядке правопреемства (статья 107).
В этой связи необходимо привести некоторые правовые позиции судов относительно права собственности на недвижимое имущество.
При рассмотрении и разрешении споров о признании права собственности на объекты незавершенного строительства суды должны учитывать, что нормами действующего законодательства не предусмотрено признание в судебном порядке права собственности на такие объекты, если они не приняты в эксплуатацию.
Например, в постановлении Верховного Суда по делу № 352/626/13-ц указано, что объект строительства (объект незавершенного строительства) – это недвижимое дело особого рода: его физическое создание начато, однако не завершено. Относительно такой вещи возможно установление любых субъективных имущественных, а также обязательственных прав, в случаях и порядке, определенных актами гражданского законодательства. Однако, решая вопрос о возникновении, изменении и прекращении субъективных гражданских прав в отношении объекта незавершенного строительства, следует учитывать особенности и ограничения, установленные законодательными актами. Следовательно, вновь недвижимое имущество приобретает юридический статус жилого дома после принятия его в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности на него. До этого момента, не являясь жилым домом с юридической точки зрения, объект незавершенного строительства является совокупностью строительных материалов, то есть вещей как предметов материального мира, в отношении которых могут возникать гражданские права и обязанности, поэтому такой объект является имуществом, которое предусмотренных законом условий может, например, принадлежать на праве совместной собственности и с соблюдением строительных норм и правил подлежать разделению.
Необходимо отметить, что такая же позиция относительно момента возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства изложена Верховным Судом по делам № 909/935/15, № 922/1818/17.
Кроме того, согласно статье 392 ГК Украины, собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.
Истцом в таком иске может быть субъект, который считает себя собственником определенного имущества, однако не может должным образом реализовать свои правомочия в связи с наличием в этом праве сомнений со стороны третьих лиц или необходимостью получить правоустанавливающие документы.
Ответчиком по этому иску может быть любое лицо, которое не признает, отрицает или оспаривает право истца осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения спорным имуществом, или имеет собственный интерес к этому имуществу.
Необходимо отметить, что требования о признании права собственности, как правило, не заявляются самостоятельно, а сопровождаются требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий, не связанных с нарушением владения, о снятии ареста с имущества и другими, а потому на практике остается актуальным вопрос конкуренции и сочетание такого способа защиты как признание права собственности с другими способами защиты этого права.
Рассматривая иски, заявленные на основании статьи 392 ГК Украины, суды учитывают, что в случае когда ответчик незаконно владеет чужим имуществом, считает себя собственником спорного имущества и не признает права собственности истца на это имущество (при этом стороны не находятся между собой в обязательстве). (язальных отношениях), у истца возникает возможность одновременного заявления исковых требований о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Такой вывод, в частности, изложен в постановлении ВС по делу № 904/4573/16, которым оставлены в силе судебные решения об удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании его из чужого незаконного владения.
Суд кассационной инстанции отметил, что имущество, которое в этом случае выбыло из владения собственника на основании судебного решения, принятого в отношении этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается выбывшим из владения собственника вне его воли. Следовательно, приведенное опровергает доводы жалобщика о взаимоисключаемости заявленных в деле исковых требований о признании права собственности и истребовании имущества из незаконного владения, поскольку согласно первому исковому требованию истец просит признать, что именно он является собственником спорного имущества и это право собственности возникло до, а не в результате решения суда по указанному делу; по содержанию второго искового требования, как собственник имущества, право собственности которого подтверждено судом по первому исковому требованию, просит истребовать это имущество из чужого незаконного владения.
Правом требовать устранения препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения имуществом наделен не только собственник, но и лицо, имеющее вещное право на чужое имущество, владеющее им на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или по другим основаниям с учетом положений статьи 396 ГК Украины.
Требования о защите прав титульного владельца путем устранения препятствий в пользовании имуществом были предметом судебного разбирательства по делам №926/2228/17 и №926/2230/17.
По результатам кассационного пересмотра ВС поддержал позицию хозяйственных судов предыдущих инстанций, в связи с чем оставил по-прежнему принятые ими решения об удовлетворении негаторного иска титульного владельца.
Именно доказанность обстоятельств, свидетельствующих о реальной вероятности нарушения права собственности истца вследствие противоправных действий ответчиков, свидетельствует о наличии оснований для превентивной защиты этого права с применением положений части второй статьи 386 ГК Украины.
Так, спор по предотвращению нарушения права собственности стал предметом судебного разбирательства по делу № 910/5630/17.
По этому делу истец просил суд обязать ответчиков прекратить действия, нарушающие его право собственности, а именно запретить ответчикам сносить объект недвижимости – здание охраны.
Исковые требования в данном случае обоснованы тем, что истец является владельцем комплекса нежилых зданий, в состав которого входит и спорный дом охраны. По факту выявления нарушения правил размещения временных сооружений (малой архитектурной формы, которой ответчики считают указанное здание охраны), Коммунальным предприятием «Киевблагоустройство» были выданы соответствующие предписания. В дальнейшем представители ответчиков неоднократно предпринимали попытки уничтожить это здание путем его износа.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск и отметив, что объект, который ответчики идентифицируют как самовольно установленное временное сооружение – малую архитектурную форму, действительно является надлежащим истцу на праве собственности недвижимым имуществом – домом охраны, право на который приобретено в составе комплекса нежилых зданий на основании договор купли-продажи и зарегистрирован в установленном порядке. Кроме того, спорный объект отражен на схематическом плане инвентаризационного дела зданий по соответствующему адресу. В то же время по выводам суда апелляционной инстанции факты издания предписаний, принятие решения о демонтаже спорного объекта, а также зафиксированная попытка демонтажа этого объекта работниками ответчиков безоговорочно свидетельствуют о реальной вероятности нарушения права собственности истца вследствие противоправных действий ответчиков, поэтому такое право подлежит превентивной защите.
Осуществляя кассационный пересмотр и оставляя в силе постановление апелляционной инстанции, ВС отметил, что по содержанию части второй статьи 386 ГК Украины иск о превентивной защите права собственности может быть предъявлен владельцем, имеющим основания предусматривать возможность нарушения своего права собственности другим лицом. Установленные по этому делу обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчики без правовых и документальных оснований идентифицируют спорный объект как самовольно установленное движимое имущество и пытаются совершить противоправные действия, направленные на уничтожение надлежащего истцу объекта недвижимости. По заключению ВС, приведенное подтверждает обоснованность позиции апелляционного хозяйственного суда относительно необходимости защиты права собственности истца путем запрета ответчикам совершать действия по сносу спорного недвижимого имущества.
Осуществляя рассмотрение споров по поводу регистрации прав, суды учитывают, что государственная регистрация не является способом приобретения права собственности, а лишь составляет средство подтверждения фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время обстоятельства осуществления государственной регистрации соответствующего вещного права подлежат исследованию при разрешении спора о праве собственности на недвижимое имущество.
К примеру, по делу № 921/403/17 истец обратился в суд с иском об отмене принятого частным нотариусом решения о государственной регистрации прав и их обременений, а именно о регистрации права собственности на незавершенное строительство и обязательства устранить препятствия в пользовании земельным участком путем освобождение этого участка от остатков строительных материалов, которые на нем размещены.
После отмены Верховным Судом решений предыдущих инстанций, решением местного хозяйственного суда, оставленным по-прежнему постановлением апелляционной инстанции иск удовлетворенно. Отменено решение о государственной регистрации прав и их обременений, обязан один из ответчиков устранить препятствия в пользовании земельным участком.
При этом суды учли выводы Верховного Суда, что при рассмотрении таких дел суды должны дать надлежащую правовую оценку тому обстоятельству, что государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации и на основании документов, необходимых для совершения соответствующих действий, поэтому необходимо устанавливать отсутствие каких именно документов, определенных нормами действующего законодательства, не давала оснований государственному регистратору совершать необходимые регистрационные действия. То есть суды должны исследовать и указывать, каким актам гражданского законодательства противоречит принятое решение о государственной регистрации прав, что является основанием для признания его незаконным и отмены.
Так же, как и государственная регистрация, не рождает возникновение права собственности и выдача свидетельства о праве собственности. Соответствующее свидетельство лишь фиксирует факт наличия соответствующего права, но не является правомочием, на основании которого это право возникает, меняется или прекращается (данное заключение ВС отметил по делу № 925/797/17).
Адвокаты нашего Бюро, верно определят способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество клиента и будут отстаивать правовую позицию в суде.
ПРИЗНАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ
В подавляющем большинстве обретение права собственности, как и лишение этого права, на недвижимое имущество происходит на основании сделок. При этом часто происходит ситуация, когда отчуждается недвижимое имущество с нарушением прав лица и для защиты его права собственности (пользования) на недвижимое имущество требует необходимости признания соглашения недействительным в судебном порядке.
Статьей 203 ГК Украины установлены общие требования к соглашениям, а именно сделка:
-Не может противоречить законодательству, а также интересам государства и общества, его моральным устоям;
-Совершается в форме, установленной законом;
-Должна быть направлена на реальное наступление обусловленных ею правовых последствий;
— Должна быть свободной и соответствовать внутренней воле сторон сделки.
Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности, а если он совершается родителями (усыновителями), он не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.
Нарушение этих требований влечет за собой недействительность совершенной сделки.
По степени недействительности сделки делятся на ничтожные и оспариваемые. Ничтожные – совершенно недействительные сделки по закону. Оспариваемые – такие, которые могут быть недействительны только при определенных условиях.
Ничтожными по закону считаются совершенные сделки:
-Без соблюдения обязательной письменной формы (для которых установлена законом исключительно письменная форма) (ст. 208 ГКУ);
-Без соблюдения требования закона о нотариальном удостоверении (ст. 220 ГКУ);
-Малолетним лицом за пределами своей гражданской дееспособности (ст. 221 ГКУ);
-Лицом, гражданская дееспособность которой ограничена за пределами ее гражданской дееспособности (ст. 223 ГКУ);
-Без разрешения органов опеки и попечительства (ст. 224 ГКУ);
-Если своей сутью нарушают публичный порядок (ст. 228 ГКУ).
Решение суда о недействительности этих сделок не требуется.
Следует отметить, что некоторые сделки (или их части) могут быть признаны действительными в судебном порядке. Это исключение касается сделок, совершенных без соблюдения обязательной письменной формы, если будет доказано, что стороны выполнили свои обязательства или наступили желаемые последствия, и сделок, совершенных без разрешения органов опеки и попечительства, если будет доказано, что сделка отвечает интересам лица. , над которой установлена опека
Оспариваемыми являются сделки:
-Совершенные несовершеннолетним лицом за пределами своей гражданской дееспособности (ст. 222 ГК Украины);
-Совершенные физическим лицом, ограниченным в дееспособности, без согласия попечитель (ст. 223 ГКУ);
-Совершенные под влиянием ошибок (ст. 229 ГКУ);
-Совершенные под влиянием тяжелого обстоятельства (ст. 223 ГКУ);
-Фиктивные (ст. 234 ГКУ);
-Притворные (ст. 235 ГКУ).
Эти сделки не являются недействительными по правилу, но допускается возможность признания их таковыми в судебном порядке.
Конечно, в каждой конкретной ситуации есть определенные основания для признания договоров купли-продажи, дарения и других, в соответствии с которыми отчуждается недвижимое имущество недействительными. В то же время, возможно рассмотреть правовые выводы судов, ориентировочных при рассмотрении аналогичных дел, в частности, при признании недействительными определенных соглашений при стандартных ситуациях.
Сам по себе факт ознакомления сторон с текстом договора дарения при его удостоверении нотариусом и разъяснение нотариусом существа договора не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска о признании договора дарения недействительным в связи с ошибкой дарителя о правовой природе этой сделки.
Верховный Суд 19.05.2021 по делу № 718/955/20 оставил без изменений судебные решения об удовлетворении иска лиц о признании недействительными договоров дарения дома и земельного участка.
Иск обоснован тем, что истцы нуждались в постоянном уходе и помощи, желали заключить договор пожизненного содержания и считали, что заключили такой договор с ответчиком. Семья ответчика после заключения договоров дарения некоторое время помогала им, а о том, что заключены договоры дарения, узнали только после конфликта с ответчиком.
Верховный Суд оставил без изменений решение судов об удовлетворении иска ввиду того, что наличие или отсутствие ошибки – неправильного восприятия истцом фактических обстоятельств сделки, что повлияло на волеизъявление лица при заключении договора дарения вместо договора пожизненного содержания, суд определяет не только по факту прочтения сторонами текста оспариваемого договора дарения и разъяснения нотариусом сущности договора, но и по таким обстоятельствам, как: возраст истца, его состояние и потребность в связи с этим в уходе и посторонней помощи; наличие у истца спорного жилья как единого; отсутствие фактической передачи спорного недвижимого имущества по оспариваемому договору одаряемому дарителем и продолжение истцом проживать в спорной квартире после заключения договора дарения.
Суд установил, что истцы являются пожилыми лицами, детей не имеют, по состоянию здоровья в связи с возрастными заболеваниями нуждаются в постороннем уходе и заботе.
Спорный жилой дом является единственным жильем супругов, другого жилья у них нет, проживали в нем и продолжают проживать после заключения договоров дарения, фактической передачи имущества между сторонами не произошло. Расходы на содержание дома и оплату коммунальных услуг несут истцы, которые не предпринимали никаких действий, которые могли бы свидетельствовать о нежелании их пользоваться спорным имуществом.
С учетом приведенного суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку при заключении договоров дарения имела место ошибка относительно обстоятельств, имеющих существенное значение.
Аналогично по делу № 320/11632/14 Верховный Суд 12.06.2019 оставляя по-прежнему судебные решения о признании недействительным договора дарения квартиры отметил, что по делам о признании договора дарения жилья недействительным в связи с ошибкой дарителя относительно правовой природы сделки совокупность таких обстоятельств как его преклонный возраст, неудовлетворительное состояние здоровья и потребность в этой связи в уходе и посторонней помощи; наличие спорного жилья как единственного; отсутствие фактической передачи недвижимого имущества одаряемому и последующее проживание в спорном жилище после заключения договора может свидетельствовать об отсутствии у него волеизъявления на заключение договора дарения.
Договор дарения имущества, на который был наложен запрет отчуждения, может быть признан судом недействительным независимо от того, было ли зарегистрировано такое обременение на время заключения договора, при условии, что установленный запрет дарителю было известно.
Верховный Суд 12.11.2020 по делу № 607/1570/19 оставил по-прежнему судебные решения об удовлетворении иска лица о признании недействительным договора дарения недвижимого имущества.
Истец требования обосновал тем, что по другому делу по его иском к ответчика о взыскании долга по договору займа в размере 3 142 139 грн. приняты меры обеспечения иска путем наложения запрета на отчуждение принадлежащего последнему недвижимого имущества, о чем ему было известно. Однако ответчик подарил спорное непрухое имущество сыну.
Верховный Суд отметил, что целью обеспечения иска является принятие судом, в производстве которого находится дело, мер по охране материально-правовых интересов истца от возможных недобросовестных действий со стороны ответчика с тем, чтобы обеспечить истцу реальное и эффективное исполнение судебного решения, если оно будет принято в пользу истца, в том числе для предупреждения потенциальных затруднений в дальнейшем исполнении такого решения. Сделка по отчуждению находящегося под арестом имущества может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица независимо от того, было ли зарегистрировано такое обременение на время его заключения, если об установленном запрете сторонам сделки было известно.
Установив, что ответчик на время заключения оспариваемого сделки достоверно знал наличие постановления суда, которым запрещено отчуждение 1/2 частей спорного недвижимое имущество, суды пришли к выводу, что нарушенное право истца подлежит защиты путем признания недействительным договора дарения имущества, заключенного во время действия запретов отчуждение.
Заключение лицом договора дарения имущества со своим родственником с целью сокрытия этого имущества от конфискации или обращения взыскания на указанное имущество в счет погашения долга свидетельствует о том, что эта сделка является фиктивной и может быть признана судом недействительной.
Верховный Суд 15.03.2021 по делу № 754/14704/19 оставил по-прежнему судебные решения об удовлетворении иска о признании недействительным договора драирования 1/3 части квартиры.
Истец отмечала, что ответчик совершил на нее наезд, что подтверждается приговором суда, согласно которому с ответчика в пользу взыскано в возмещение морального вреда 150 000 грн. Однако ответчик подарил своей матери 1/3 принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что сделано с целью уклонения от исполнения приговора суда.
Верховный Суд суд отметил, что толкование ст. 234 ГК Украины свидетельствует, что для признания сделки фиктивной необходимо установить наличие умысла всех сторон сделки. В случае, если во исполнение сделки было передано имущество, такая сделка не может быть квалифицирована как фиктивная. Следовательно, совершая фиктивную сделку, стороны имеют иные цели, чем предусмотренные сделкой. Фиктивной может быть признана любая сделка, если она не преследует цель установления правовых последствий. Признак совершения его только для вида должен быть присущ действиям обеих сторон сделки. Если одна сторона действовала только для вида, а другая пыталась достичь правового результата, такая сделка не может быть фиктивной. Заключение договора, по своему содержанию противоречащее требованиям закона, поскольку не направлено на реальное наступление оговоренных им правовых последствий, является нарушением ч.ч.1, 5 ст. 203 ГК Украины, что по правилам ст. 215 настоящего Кодекса является основанием для признания его недействительным в соответствии со ст. 234 ГК РФ.
Также Верховный Суд отметил, что истец вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным, как направленного на избежание обращения взыскания на имущество должника, на основании общих основ гражданского законодательства (пункт 6 статьи 3 ГК Украины) и недопустимости злоупотребления правом ( часть третья статьи 13 ГК Украины), и ссылаться на специальную норму, предусматривающую основание признания сделки недействительной, которой может быть как основание, предусмотренное статьей 234 ГК Украины, так и другое, например, основание, предусмотренное статьей 228 ГК Украины. Фиктивная сделка характеризуется тем, что стороны совершают такую сделку только для вида, знают заранее, что она не будет выполнена, а потому такая противозаконная цель, как заключение лицом договора дарения имущества со своим родственником с целью сокрытия этого имущества от конфискации или обращения взыскания на указанное. имущество в счет погашения долга, свидетельствует, что его правовая цель является иной, чем непосредственно предусмотренная сделкой (реальная безвозмездная передача имущества в собственность другому лицу), а потому эта сделка является фиктивной и может быть признана судом недействительной.
Кроме того, постановлениями Верховного Суда по делам №753/8931/16, №641/8823/17, №554/991/18 оставлены в силе судебные решения о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, принадлежавших на праве собственности (пользование ) несовершеннолетним детям и они там проживали.
Верховный Суд в указанных постановлениях отметил, что сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которыми дети могут быть признаны судом недействительным (ч.6 ст. 203, ч.1 ст. 215 ГК Украины) при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка, сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка в отношении жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.
Итак, если заключенное соглашение по недвижимости нарушает Ваши права собственности на недвижимое имущество, адвокаты нашего Бюро помогут собрать необходимую доказательную базу и обжалуют незаконное соглашение в судебном порядке.
ПРАВО СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Главный принцип права общей (совместимой) собственности на недвижимое имущество – это иметь одинаковые права и обязанности в отношении этого имущества у всех совладельцев. Отчуждение такой недвижимости без согласия всех совладельцев влечет нарушение прав одного из них и следствием этого такое соглашение может быть признано недействительным.
Большинство такого несогласования при отчуждении недвижимого имущества происходит в отношении общей собственности супругов.
Верховный Суд 15.06.2020 по делу № 430/1281/14 оставил по-прежнему судебные решения об удовлетворении иска бывшей жены к мужу о признании недействительными договоров дарения матери ответчика приобретенного в браке дома и магазина.
Верховный Суд отметил, что имущество является объектом права совместной собственности супругов независимо от того, что оно было зарегистрировано за мужем. Эти сделки недействительны по основаниям, предусмотренным статьями 203, 205, 215 ГК Украины, поскольку истец не давала своего согласия на отчуждение спорного имущества, что является общей совместной собственностью супругов. Отчуждение общего имущества происходит с согласия совладельцев, а отчуждение доли – только при его наличии (после изменения правового режима совместного имущества супругов с общей совместной на общую частичную). В этом случае совладелец вправе самостоятельно распорядиться своей долей, но с соблюдением требований статьи 362 ГК Украины о преимущественном праве покупки доли.
Если объект принадлежит на праве совместной собственности нескольким лицам, то право собственности каждого из совладельцев в общей совместной собственности распространяется на весь объект, следовательно, передать в собственность можно только объект в целом. Следовательно, договор дарения общего совместного имущества супругов, заключенный без согласия другого супруга, является недействительным в целом.
ПЕРЕВОД ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ
Согласно статьям 361-362 ГК Украины совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.
В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.
Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца, со дня получения ими уведомления, продавец вправе продать свою долю другому лицу. Если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности проявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.
В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен оплатить покупатель.
Так, 20.12.2023 Верховным Судом по делу № 297/1455/20 оставлено без изменений решение суда апелляционной инстанции, которым переведены на истца права и обязанности покупателя 1/4 доли по договору купли-продажи, заключенного между ответчиками.
Исковое заявление мотивировано тем, что решением суда по другому делу был удовлетворен иск о разделе совместного имущества супругов и признано за ответчицей право собственности на 1/4 долю земельного участка, а он остался владельцем 3/4 долей указанной земли. Однако его бывшая жена продала ¼ долю земли третьему лицу.
Верховный Суд отметил, что продажа спорной доли земельного участка ответчица осуществила с нарушением преимущественного права на ее покупку истцом, а потому иск подлежит удовлетворению.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Владелец недвижимого имущества (помещения, земли) может не только пользоваться им лично, но и передавать его в аренду, аренду.
В случае, если цель, с которой передавалось имущество в аренду, найм не достигнута, например, не получается прибыль, лицо вправе обратиться в суд с иском, например, о расторжении договора аренды.
Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут в судебном порядке по общим обстоятельствам, установленным действующим законодательством.
Досрочное расторжение договора аренды с арендодателем возможно в судебном порядке в том случае, когда арендатор:
– более двух раз подряд не внес арендную плату в срок, установленный условиями договора;
-пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора или назначение имущества, а также с многократными нарушениями;
-значительно ухудшает состояние имущества;
-не производит ремонт недвижимого имущества, взятого в аренду, в установленные договором сроки, когда законом или договором капитальный ремонт возложен на арендатора.
Во всех случаях прекращения договора аренды, кроме прекращения договора в результате выкупа арендованного имущества, пользователь обязан вернуть взятое в аренду имущество наймодателю в том же состоянии, в котором оно было получено с учетом естественного износа, или в состоянии, которое предполагалось договором.
Верховный Суд 16.01.2018 по делу № 522/19357/15, расторгая договор найма жилья отметил, что уплата нанимателем долга по найму (аренду) жилья за предыдущий период не лишает наймодателя права требования по расторжению заключенного договора найма.
Отменяя решение предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска и разрыв договора найма жилья Верховный Суд отметил, что согласно ч.3 ст. 815 ГК Украины наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье. В статье 825 ГК Украины установлено специальное правило относительно оснований расторжения договора найма жилья, в частности определен исчерпывающий перечень оснований, при наступлении которых договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя, в частности в случае невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.
Суды предоставили неправильную правовую оценку приведенным обстоятельствам дела, поскольку предметом спора является размер задолженности по плате за найм жилья, ее наличие или отсутствие к моменту разрешения спора судом, а наличие или отсутствие оснований расторжения договора найма жилья, что в исследуемых правоотношениях связано с фактом невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев или более длительный период.
Установление факта длительного невнесения нанимателем платы за пользование жильем непрерывно в течение срока шесть или более месяцев предоставило истцу право требовать от суда расторжения заключенного договора в одностороннем порядке.
Уплата задолженности по плате за найм жилья за предыдущий период не может иметь своим следствием прекращение права требования у истца. Право истца как собственника жилого помещения незыблемо, он вправе потребовать досрочно расторгнуть договор найма жилья в случае его нарушения.
В случае нарушения Ваших прав при сдаче в аренду, аренда недвижимого имущества, юристы нашего Бюро помогут расторгнуть соглашение в судебном порядке и вернуть его владельцу в надлежащем состоянии.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЗАЩИТА НЕДВИЖИМОСТИ ОТ РЕЙДЕРСКИХ ЗАХВАТОВ
В таких делах иски в суд могут подаваться в превентивном порядке – с целью наложения на недвижимое имущество так называемых «защитных» ограничений и обременений. А также для построения комплексной эффективной структуры юридической защиты права собственности.
На этапе активной юридической защиты от незаконных захватов предприятий и их активов адвокаты нашего Бюро представляют интересы клиентов в следующих судебных спорах:
-об отмене неправомерных регистрационных действий на объекты недвижимости;
-обжалование регистрации/отмена регистрации права собственности на недвижимость;
-обжалование регистрации/отмена регистрации соответствующих ограничений и обременений недвижимого имущества;
-о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, заключенных с неизвестными третьими лицами (без ведома действительного владельца имущества) и т.д.
Все неправомерные действия в отношении Вашего недвижимого имущества могут быть решены с положительным результатом в судебном порядке, в чем помогут квалифицированные юристы нашего Бюро.
Обращайтесь к адвокатам по недвижимости АБ «Ткачук и партнеры» в случае нарушения Ваших прав на недвижимое имущество, которые проконсультируют о возможных путях решения возникшей спорной ситуации и защитят права клиента в судебном порядке.