Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» № 340-ІХ внесены изменения в законодательство Украины, которыми Закон Украины «Об аренде земли» дополнен статьей 322 «Восстановление договоров аренды земли» и изложено статью 33 в новой редакции с наименованием полно статьей 1261 «Восстановление договора аренды земли, договора об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки». В части указанных изменений и дополнений Закон № 340-IX вступил в силу 16 июля 2020 года.
Верховный Суд, пересмотрев 16.05.2024 судебные решения по делу по спору о заключении договора аренды земли на новый срок, разъяснил применение во времени ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли, с учетом указанных изменений в эту норму права по делам по подобным правоотношениям.
Фермерское хозяйство (Арендатор) обратилось в суд с иском к Лицо 1 (Арендодавец), ООО о признании заключенным договора аренды земли на новый срок и отсутствии права аренды.
Иск обоснован тем, что 07.02.2016 между ФХ и Лицо 1 был заключен договор аренды земельного участка сроком 7 лет. На протяжении всего времени пребывания земельного участка в аренде не было никаких претензий или замечаний со стороны Арендодателя по поводу ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей.
За месяц до окончания срока договора истец направил владельцу земельного участка (лицо 1) письмо-уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение на новый срок договора аренды. К письму были приложены три экземпляра проекта договора аренды земли на новый срок. Ответы от Арендодателя Арендатор не получил и продолжил пользоваться земельным участком. Однако, в апреле 2023 года Истец стало известно, что Лицо 1 заключило договор аренды с другим Арендатором — ООО, на основании которого в апреле 2023 года государственным регистратором внесены записи о праве аренды ООО относительно спорного участка. Истец в иске отметил, что он, как первичный арендатор, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Решениями судов первой и апелляционной инстанции в удовлетворении отказано.
Верховный Суд 16.05.2024 согласись с решениями судов предыдущих инстанций с учетом следующего.
В кассационной жалобе ФХ ссылался на то, что оно намеревалось воспользоваться преимущественным правом арендатора на перезаключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции Закона № 340-IX, а апелляционный суд применил редакцию статьи 33 Закона № 1.
По этому поводу ВС отметил, что в связи со вступлением в силу Закона № 340-IX раздел IX «Переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли» дополнены абзацами 3 и 4, которыми нормировано, что договоры аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной собственности, коммунальной собственности ния в силу Закона № 340-ІХ, в случае их продления (заключения на новый срок) должны содержать условия, предусмотренные статьей 33 ЗУ «Об аренде земли» (в новой редакции) (в новой редакции) и статьей 1261 ЗКУ.
Правила, определенные статьей 1261 ЗКУ о возобновлении договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона № 340-ІХ, а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных такими договорами.
С учетом нормированных разделом IX «Переходные положения» Закона «Об аренде земли» правил действия Закона № 340-ІХ во времени к спорным правоотношениям подлежит применению редакция, действующая по состоянию на 07 февраля 2016 года, то есть на момент заключения договора аренды.
Согласно пункту 8 спорного договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после истечения срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
ВС обратил внимание, что статьей 33 Закона «Об аренде земли» был определен алгоритм действий Арендатора и Арендодателя при наличии намерения возобновить договор аренды земли и определены определенные правовые предохранители для защиты арендатора как более уязвимой стороны в этих правоотношениях от умышленного и безосновательного при наличии добросовестного поведения арендатора.
В законе отождествлены понятия «преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок» и «обновление договора аренды земли», с использованием конструкции «возобновление договора аренды земли» как для основания такого обновления, предусмотренного частями первой — пятой, так и для основания, предусмотренного частью шестой настоящей статьи.
Так, действительный Арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по договору аренды земли, имеет преимущественное право перед другими лицами на продолжение этих арендных правоотношений. Для реализации такого намерения он (арендатор) обязан до окончания срока аренды земли (в сроки, определенные ч. 2 ст. 33 Закона «Об аренде земли» сообщить об этом арендатору и прислать проект дополнительного соглашения. Цель такого сообщения — предотвращение заключения арендодателем договора аренды с другим лицом арендное правоотношение. При этом такое заблаговременное уведомление с отправкой проекта дополнительного соглашения является предпосылкой для изменения сторонами условий договора аренды во время его возобновления (заключения на новый срок).
Арендодатель, рассмотрев в месячный срок такое уведомление и проект дополнительного соглашения, при необходимости согласовав с арендатором существенные условия, обязан либо заключить дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли, либо уведомить арендатора о наличии обоснованных возражений о возобновлении договора аренды земли путем отправки аренд-3. земли»).
По этому делу ФГ сообщил Арендодателю о намерении возобновить срок действия договора аренды. Однако, установлено, что Арендодатель (лицо 1) возразила относительно такого обновления, в частности в письме от 17.02.2023.
То есть Арендодатель выразила свое нежелание продлевать действие договора аренды и не подписала дополнительное соглашение к нему, а потому отсутствуют основания для удовлетворения иска, поскольку предусмотрено ст. 33 Закона «Об аренде земли» преимущественное право истца на заключение договора аренды земли на новый срок прекратилось. К тому же, проект дополнительного соглашения к договору аренды земли содержит иные условия, чем сам договор аренды, в частности, арендатором предложено изменить срок действия договора. На смену указанным существенным условиям договора необходимо согласие сторон (ч. 4 ст. 33 настоящего Закона), которое достигнуто не было.
При таких обстоятельствах суды правильно отметили, что преимущественное право ФХ на возобновление договора аренды не нарушено, поскольку нет одного из составляющих юридических фактов, предоставляющих истцу право претендовать на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 33 Закона «Об аренде земли», а именно отсутствует воля Арендодателя на заключение такого договора.