Вы имеете земельный участок и считаете заключить с ним сделку или совершить другие операции – внести в уставный капитал обществу, обмен или сдать в аренду?
Законодательством установлен достаточно большой спектр случаев, когда в обязательном порядке необходимо проведение денежной оценки земли, в частности, в случаях:
-приобретение или отчуждение земельного участка по договорам купли-продажи, дарения, наследования;
-передача и приобретение в аренду земли;
– отчуждение и страхование земель государственной и коммунальной собственности;
– взятие кредита в банке и других финансовых учреждениях под залог земельного участка;
-внесение земельного участка в уставный капитал Общества или выделение доли из устава Общества в виде земельного участка;
-определении ущерба, причиненного ненадлежащим (не по целевому назначению, с нарушением земельного законодательства, и т.п.) земельного участка;
-разделение имущества между супругами;
-для расчета земельного налога и арендной платы;
-в случае обращения взыскания кредитного обязательства на земельный участок;
-обращение взыскания государственным/частным исполнителем суммы долга недвижимое имущество (земельного участка, принадлежащего должнику);
-другие, предусмотренные законодательством, случаи.
Денежная оценка земли бывает нормативной (НДО) и экспертной, где НДО (для налогов, аренды) рассчитывается по формулам с учетом коэффициентов и зон влияния, регулируемого Законом «Об оценке земель». Экспертная (для продажи, наследования) оценивается специалистами на основе рыночных факторов, оба проводятся по заявлению (лично или онлайн через портал Госгеокадастра) и фиксируются в подъемнике, который является подтверждением денежной оценки земли.
Как производится денежная оценка земли?
Для частных сделок (продажа, дарение) часто используется Единая база отчетов об оценке, откуда можно получить справку. Если в базе нет данных или нужна другая оценка (например, для судебного спора), производят отдельную экспертную оценку сертифицированным экспертом.
Как можно обжаловать оценку земли?
Часто денежная оценка земли не соответствует действительности, содержит ошибки или нарушает права собственника, особенно если она касается нормативной денежной оценки (НДО) для налогообложения или других платежей, а также экспертная денежная оценка для заключения сделок.
В таких случаях можно (и часто крайне необходимо) оспаривать указанную денежную оценку земли в судебном порядке.
Следует обратить внимание, что иски об обжаловании оценки земли, касающиеся обжалования выписки из технической документации о нормативной денежной оценке (НДО) земли как акта индивидуального действия, а не решения субъекта властных полномочий, где надлежащим способом защиты является обжалование решения органа местного самоуправления (ОМС) об утверждении такой документации, поскольку информационный характер, а не создающий права и обязанности. Правовая позиция Верховного Суда подтверждает, что следует обжаловать само решение ОМС и действия Госгеокадастра по формированию данных, а не само извлечение.
Поскольку обжалование денежной оценки земли требует специальных знаний не только земельного законодательства, но и подзаконных актов, регулирующих порядок и методику оценки земли, лицу, которое обжалует оценку земли, понадобится помощь квалифицированного, осведомленного в указанном специальном законодательстве и правовых позициях Верховного Суда в таких категориях дел, адвоката.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ОБЖАЛОВАНИИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ:
1. Консультация по всем вопросам, связанным с оценкой земли, правовой анализ оценки земли и, в случае необходимости, обжалование ее в судебном порядке;
2. Представительство клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов по делам по спорам по обжалованию денежной оценки земли;
3. Обжалование решений судов по спорам об обжаловании денежной оценки земли, постановленных не в пользу клиента в апелляционном и кассационном порядке.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ ПО СПОРАМ ПО ОБЖАЛОВАНИЮ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
1. Обжаловать оценку земли возможно в порядке обжалования решений и действий государственных/частных исполнителей, независимо ли осуществлена оценка частным исполнителем или привлеченным им специалистом.
Оценка земли должна проводиться с обязательным осмотром и с учетом особенностей при осуществлении оценки земли, находящейся в общей собственности.
Апелляционным судом 18.08.2021 (после отмены 07.04.2021 Верховным Судом постановления этого суда об отказе в удовлетворении жалобы должника по исполнительному производству относительно противоправности оценки имущества) признано противоправной оценку недвижимого имущества в соответствии с выводами его стоимости должника.
Удовлетворяя жалобу должника в этой части суд исходил из того, что, как установлено, на исполнении у частного исполнителя находится исполнительное производство о взыскании с жалобщика задолженности (на основании решения суда) по договору займа в размере 72 651 долларов США. Частным исполнителем вынесено постановление об описании и наложении ареста на земельный участок площадью 0,44 га и садовый дом, а в дальнейшем постановление о назначении субъекта оценочной деятельности – ООО.
Согласно заключению, составленному оценщиком рыночная стоимость объекта оценки – садового дома общей площадью 371,2 кв. м, составляет 2 039 000 грн., рыночная стоимость денежной оценки земельного участка площадью 0,44 га – 923 780 грн.
Обращаясь в суд с жалобой, должник ссылался на то, что действия исполнителя по определению стоимости вышеупомянутого недвижимого имущества неправомерны, а результаты оценки этого имущества являются незаконными, поскольку оценено имущество должника, которым он владеет совместно с женой, без определения доли этого имущества и без фактического его осмотра.
Суд апелляционной инстанции (учитывая выводы ВС по этому делу) исходил из того, что проведение оценки имущества регулируется ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-ІІІ, Национальным стандартом № 1 «Общие постановлением КМУ от 10.09.2003 №1440, Национальным стандартом №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденным постановлением КМУ от 28.10.2004 №1442.
Так, согласно пункту 50 Стандарта № 1 проведению независимой оценки имущества предшествует подготовительный этап, на котором осуществляется, в частности, ознакомление с объектом оценки.
Пунктом 51 предусмотрена последовательность оценки имущества: заключение договора на проведение оценки; ознакомление с объектом оценки, сбора и обработки исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки; идентификация объекта оценки и связанных с ним прав; анализ возможных ограничений и оговорок, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов; выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, наиболее полно соответствующих целям оценки и выбранной базе, определенным в договоре на проведение оценки, и их применению; согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов; составление отчета об оценке имущества и заключении о стоимости объекта оценки на дату оценки; доработка (актуализация) отчета и заключение о стоимости объекта оценки на новую дату (при необходимости).
В пункте 56 указано, что должен содержать отчет об оценке имущества, в частности, объяснения в случае невозможности доступа к оцененному объекту, качеству использованных исходных данных и т.п.
Анализ выводов о стоимости имущества свидетельствует о том, что субъект оценочной деятельности использовал методический подход сопоставления цен продажи подобных земельных участков при оценке земельного участка.
Следовательно, исходя из приведенных норм, несмотря на выбор экспертом методического подхода к оценке имущества (доходный, сравнительный), подготовке и проведению независимой экспертизы предшествует, в любом случае, ознакомление с объектом оценки путем доступа к нему.
К подобным выводам пришел Верховный Суд в постановлениях от 19.12.2019, 01.10.2020, 15.10.2020.
В свою очередь, в выводах о стоимости имущества отсутствуют как данные о личном осмотре объектов исследования, так и сведения о невозможности личного осмотра соответствующих объектов исследования, не указаны обоснования оговорок и предположений об использовании результатов оценки, осуществленной без личного осмотра, что является нарушением пункта 56 Закона № 1 и пунктов 11 и 6 ст.
Кроме того, пунктами 15, 16 Стандарта № 1 регламентировано, что методы проведения оценки, применяемые при определении рыночной стоимости объекта оценки в случае использования сравнительного подхода, должны основываться на результатах анализа цен продажи (предложения) на подобное имущество достоверности информации о которых не вызывает сомнения у оценщика. При отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного имущества, рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, учитывающих тенденции изменения цены продажи подобного имущества по сравнению с ценой их предложения. При этом учитываются существенное влияние внешних факторов (социально-экономических, политических, экологических и т.п.) на рынок подобного имущества. Оценщик имеет право предоставлять вывод о рыночной стоимости объекта оценки, который основывается, в частности, на информации о предыдущем уровне цен на рынке подобного имущества или предположении о возобновлении стабильной ситуации на рынке.
В соответствии с пунктом 36 оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, наиболее полно соответствующих определенным целям оценки, вида стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения.
В то же время при проведении оценки имущества должника оценщиком не было соблюдено указанных требований, а реализация описанного и арестованного имущества по заниженной цене может нанести существенный ущерб взыскателю в виде неполученного дохода, а должнику – в виде передачи имущества на реализацию по существенной ниже от рыночной стоимости. К аналогичному выводу пришла БП ВС в постановлении 12.06.2019.
2. Действия по формированию выписки из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка могут быть предметом судебного обжалования, а основания иска будут служить выводу о принадлежности избранного способа защиты прав.
Коэффициент Кф – это коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка и устанавливается на основании Классификации видов целевого назначения земель, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 №548.
В случае если в сведениях Государственного земельного кадастра отсутствует код Классификации видов целевого назначения земель для определенного земельного участка, коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (Кф), применяется со значением 2,0.
Верховный Суд 14.11.2021 оставил по-прежнему решение судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска ПАО к Госгеокадастру о признании противоправными действий по применению в витяже от 08.02.2017 из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка площадью 10,3 функционирования железнодорожного транспорта, коэффициента, характеризующего функциональное использование земельного участка (Кф) в размере 2,0 и обязательства совершения действий по выдаче выписки из технической документации из нормативной денежной оценки указанного земельного участка с применением коэффициента функционального использования земельного участка (кф) в размере 1,0 земель транспорта».
Верховный Суд отметил, что в правоотношениях, связанных с оценкой земель и земельных участков, Госгеокадастр и его территориальные органы осуществляют публично-властные управленческие функции. Поэтому проверка законности их действий (бездействия), решений, в частности при формировании данных о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка, оформление таких данных в виде выписки из технической документации из нормативной денежной оценки земель должна осуществляться административным судом.
Следовательно, действия по формированию выписки из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка могут быть предметом судебного обжалования, а основания иска будут служить выводу о принадлежности избранного способа защиты прав. При этом Порядок № 489 является действующим нормативно-правовым актом, применение которого обязательно для территориальных органов Госгеокадастра при предоставлении выписок из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, и который в силу требований действующего законодательства определяет процедуру проведения нормативно денежной оценки земельных участков населенных пунктов.
Согласно пунктам 3, 5 Раздела ІІ Порядка № 489 коэффициент Кф – это коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка и устанавливаемый на основании Классификации видов целевого назначения земель, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 № 548.
При этом, если в сведениях Государственного земельного кадастра отсутствует код Классификации видов целевого назначения земель для земельного участка, коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (Кф), применяется со значением 2,0.
Судами предыдущих инстанций установлено, что согласно данным Государственного акта на право постоянного пользования указанными земельными участками и информационных справок из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества по видам объекта недвижимого земельного участка отсутствует.
Данные публичной кадастровой карты подтверждают тот факт, что в сведениях Государственного земельного кадастра о спорной земельной отсутствует код Классификации видов целевого назначения земель, определенный на основании Классификации видов целевого назначения земель, как того требует пункт 5 Порядка №489.
Таким образом, поскольку в сведениях Государственного земельного кадастра отсутствует код классификации видов целевого назначения указанного земельного участка, Управлением Госгеокадастра правомерно, в предусмотренный законодательством способ были выданы выписки из технической документации о нормативной денежной оценке указанного земельного участка, находящегося в постоянном пользовании – 2,0, как того требует Порядок № 489.