Покупка квартиры либо офиса, производственного помещения либо целостного имущественного комплекса, остальные сделки с недвижимым имуществом просит наибольшего внимания в связи с их большой стоимостью.
Недостатки полномочий продавца по продаже недвижимости, скрытые недостатки самого недвижимого имущества (в том числе юридические), сокрытие необходимой информации о самой недвижимости имущество может иметь совладельца (это особенно актуально для имущества супругов).
Нарушения права собственности (пользования) недвижимостью могут быть не только при заключении сделок, но и когда недвижимое имущество может выбыть по воле владельца. Гражданин может утратить право на недвижимость в хоть какой сфере правоотношений: раздел общего имущества, отчуждение части в общем имуществе, в процессе наследования, наложение ареста на недвижимость за чужие долги, обращение взыскания на ипотечное (заложенное) недвижимое имущество за долги перед банком либо другим финансовым учреждением.
Кроме того, рынок недвижимости насыщен разного рода компаниями с печальной репутацией, а иногда и откровенными мошенниками. И в результате деятельности этих дельцов, лицо может быть лишено имущества с минимальными возможностями дальнейшего его возвращения. Например, когда имущество выбывает из собственности по воле владельца и перепродается несколько раз добросовестным приобретателям.
Все проблемные ситуации с недвижимостью можно разрешить в суде. Однако для положительного результата необходима помощь опытного адвоката, осведомленного не только в действующем законодательстве, но и правовых позициях Верховного Суда, который сможет выбрать верную стратегию защиты нарушенных прав клиента на недвижимость.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ПО НЕДВИЖИМОСТИ:
1. Консультация по вопросам, связанным со спорами по недвижимости, анализ возникшей ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
2. Сбор доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, жалобы, отзыв на иск, отрицание, письменные объяснения, ходатайства;
3. Представительство клиента в судах всех инстанций в целях защиты его интересов;
4. Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента в апелляционный и Верховный Суд;
5. Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ ПО СПОРУ
ПО НЕДВИЖИМОСТИ
1. Для частного права, с учетом принципа разумности, является неприемлемым использование конструкции юридического лица (в частности, внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица, выход участника из юридического лица и получение при выходе недвижимого имущества), других правомерных частно-правовых средств (в частности, разделение объектов недвижимости) с целью создания видимости добросовестного приобретения права собственности
Применение частно-правовых конструкций с целью создания видимости добросовестного приобретения права собственности для исключения виндикационного иска по своей сути является недобросовестным и свидетельствует о злоупотреблении участниками гражданского оборота.
Возможность истребования имущества из владения другого лица законодатель ставит в зависимость прежде всего от содержания правовой связи между истцом и спорным имуществом, его волеизъявления относительно выбытия имущества, а также от того, является ли владелец имущества добросовестным или недобросовестным приобретателем или от характера приобретения имущества (оплатно или безоплатно)
Право собственника на истребование имущества от добросовестного приобретателя на основании части первой статьи 388 ГК Украины зависит от того, каким образом имущество выбыло из его владения. передал имущество, не по их воле другим путем
Лицо 2 обратился с иском к Лицо 1, Лицо 3, Лицо 4, Лицо 5, ООО об отмене решений о государственной регистрации прав, прекращении права собственности и истребовании имущества.
Для обеспечения выполнения обязательств по указанному договору займа, по заключенному 21.07.2017 договору ипотеки, Лицо 9 передало Лицо 2 в ипотеку квартиру, а по заключенному 27.07.2017 договору ипотеки, Лицо 9 передало Лицо 2 в ипотеку. 18.09.2017 Лицо 2 обратило взыскание на спорные квартиру и стояночное место, зарегистрировав за собой право собственности, на указанное недвижимое имущество С этого времени истец указанное имущество никому не отчуждал.
На основании информации из государственного реестра прав на недвижимое имущество Лицо 2 узнал, что: 1) право собственности на принадлежащую ему квартиру зарегистрировано по 1/2 доле за Личность 3 и Лицо 4 на основании актов приема-передачи недвижимого имущества от 06.08.2019 и от 05.08.2019 2) право собственности на принадлежащее ему стояночное место 07.08.2019 зарегистрировано за Лицо 4 на основании акта приемки-передачи недвижимого имущества, выданного ОК.
Истец отмечал, что спорные квартира и стояночное место передавались в уставный капитал ОК его членами – Лицо 8, Лицо 6 и Лицо 7 из протокола общего собрания указанного кооператива от 02.08.2019. При этом, квартира вроде бы принадлежала указанным лицам на основании решения суда от 15.01.2018 о признании недействительными договора купли-продажи спорного стояночного места, заключенного 05.07.2013 между Лицом 7 и Лицом 9 , и договором купли3 продажи3 спор. Лицо 7, Лицо 6, Лицо 8 и Лицо 9. Однако, указанное решение по состоянию на 02.08.2019 года не вступило в законную силу, поскольку пересматривалось апелляционным судом, который принял соответствующее постановление только 17.12. 2019 год. В дальнейшем ОК по отдельным актам приема-передачи передал в собственность спорную квартиру Лицо 4 и Лицо 3, каждому по 1/2 части, а стояночное место – Лицо 10.
16 сентября 2019 года в рамках уголовного производства (нарушенным по заявлению Истца) следователем судьей вынесено определение, согласно которому наложен арест на спорную квартиру и стояночное место, запретив любое отчуждение указанного недвижимого имущества. В дальнейшем спорное недвижимое имущество было продано Лицу 5, которое передало квартиру в уставный фонд ООО, который 21.01.2021 по акту приема-передачи передал Лицу 1.
Заочным решением Приморского районного суда от 24 июня 2021 года исковые требования Лица 2 удовлетворены в полном объеме.
Апелляционным судом 12.12.2024 (после отмены ВС 30.11.2022 судебных решений) указанное решение отменено и вынесено новое о частичном удовлетворении иска: истребовано из незаконного владения Лицо 1 в пользу Лицо 2 квартиру.
Постановление мотивировано тем, что Лицо 6, Лицо 7, Лицо 8 передали спорное имущество в уставный капитал ОК на основании решения районного суда от 15.01.2018 о признании недействительным договоров купли-продажи спорных квартиры и стояночного места, по которым Лицо 9 получил право собственности. Однако указанное решение суда не могло быть основанием для совершения указанных действий, поскольку оно не вступило в законную силу и находилось на пересмотре в апелляционном суде. 17.12.2019 года решение районного суда от 15.01.2018 года были отменены апелляционным судом. Поэтому, передача Лицо 8, Лицо 6 и Лицо 7 спорных квартиры и стояночного места в уставный капитал ОК являются незаконными.
Таким образом, незаконны и следующие действия по разъединению и объединению квартиры с присвоением другого номера, отчуждения спорных квартиры и стояночного места, поскольку ни Лицо 4, ни Лицо 3, ни ООО, ни Лицо 5 не были законными собственниками спорного имущества.
ВС в постановлении отт 30.11.2022 обратил внимание, что применение частно-правовых конструкций с целью создания видимости добросовестного приобретения права собственности для исключения виндикационного иска по своей сути является недобросовестным и свидетельствует о злоупотреблении участниками гражданского оборота. К обстоятельствам, которые могут свидетельствовать о том, что участники создают видимость добросовестного обретения права собственности для исключения виндикационного иска, относится, в частности: момент совершения сделки или других действий; субъекты, совершающие или с которыми совершаются сделки контрагент с которым должник совершает оспариваемый договор (например, родственники, квазиродичи, связанное или аффилированное юридическое лицо, связанные или аффилированные группы юридических лиц).
Возникновение права собственности у добросовестного приобретателя происходит в следующих условиях: факт отчуждения имущества; имущество отчуждено лицом, не имеющим на это права; отчужденное имущество приобрел добросовестный приобретатель; в соответствии со статьей 388 ГК, имущество, отчужденное лицом, не имеющим на это право, не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Правила части первой статьи 388 ГК Украины касаются случаев, когда приобретатель по возмездному договору приобрел имущество у лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель). В таком случае собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество: 1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем. В части третьей этой же статьи предусмотрено самостоятельное правило: если имущество было приобретено безвозмездно у лица, не имевшего права его отчуждать, владелец вправе истребовать его от добросовестного приобретателя во всех случаях.
Владелец имеет право истребовать имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им (ст. 387 ГКУ), независимо от того, завладело ли это лицо незаконно спорным имуществом само, или приобрело его у лица, не имеющего права отчуждать это имущество.
То есть возможность истребования имущества из владения другого лица законодатель ставит в зависимость прежде всего от содержания правовой связи между истцом и спорным имуществом, его волеизъявления относительно выбытия имущества, а также от того, является ли владелец имущества добросовестным или недобросовестным приобретателем или от характера приобретения имущества.
Право собственника на истребование имущества от добросовестного приобретателя по части первой статьи 388 ГК Украины зависит от того, каким образом имущество выбыло из его владения. Эта норма предусматривает исчерпывающий круг оснований, когда за собственником сохраняется право на истребование своего имущества добросовестного приобретателя. Одним из таких оснований является выбытие имущества из владения собственника или лица, которому он передал имущество, не по их воле другим путем.
Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований удовлетворения иска Лица 2 о истребовании у Лица 1 спорной недвижимости. При этом суд указал на отсутствие необходимости для удовлетворения иска в части отмены регистрации спорного имущества в государственном реестре.
2.Владелец имеет право истребовать из чужого незаконного владения принадлежащее ему на праве собственности имущество, даже если оно не определено индивидуально или не выделено в натуре
Лицо 1 обратилось с иском к Лицо 2, Лицо 3, Лицо 4 о признании недействительными договоров дарения, отмене их государственной регистрации и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Иск мотивирован тем, что она состояла с соответчиком в браке, за время которого они приобрели дом и земельный участок, право собственности на которые были зарегистрированы за супругом.
Судебным решением по другому делу спорные жилой дом и земельный участок признаны объектом общей совместной собственности супругов и признаны за каждым из них право собственности на указанное недвижимое имущество в равных долях – по 1/2.
Итак, в иске просила признать недействительными и отменить государственную регистрацию договоров дарения дома и земельного участка, заключенных между бывшим мужем и внучкой, а также истребовать из чужого незаконного владения знакомого внучки – покупателя недвижимости по 1/2 идеальной доле спорного дома и земельного участка.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично, признан недействительным договор дарения дома и земельного участка между бывшим мужем истицы и его внучкой.
Суд указал, что поскольку истец не давал согласие на заключение мужем договоров дарения недвижимого имущества, которое является совместной собственностью супругов, содержание оспариваемых истцом сделок противоречит положениям статьи 65 Семейного кодекса, нарушает требования ч. 1 ст.2. для признания договоров недействительными.
Учитывая, что покупатель как приобретатель, мог знать о наличии препятствий к совершению сделки купли-продажи недвижимого имущества у внуки, в том числе и то, что продавец не имел права отчуждать это имущество, суд заключил, что такое обстоятельство может свидетельствовать о недобросовестности приобретаемого имущества. истицы спорную 1/2 часть недвижимое имущество, применив к спорным правоотношений пункт 3 ч. 1 статьи 388 ГК Украины.
В то же время, постановлением суда апелляционной инстанции по части истребования имущества из чужого незаконного владения отменено и принято новое судебное решение, которым в удовлетворении иска в этой части отказано.
Апелляционный суд указал, что поскольку истица заявила требования о истребовании в свою пользу из чужого незаконного владения 1/2 части спорного недвижимого имущества, в то время как договоры дарения такого имущества признаны судом недействительными в целом, при отсутствии выдела идеальных долей совладельцев недвижимого имущества в натуре и исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат.
Большая Палата Верховного Суда 20.06.2023 не согласилась с постановлением суда апелляционной инстанции, отменила ее в части отказа в удовлетворении иска и удовлетворила иск в части истребования у Лица 4 в пользу истицы по 1/2 части дома и земельного участка.
Большая Палата ВС отметила, что собственник имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им имущества (статья 387 ГК Украины).
Целью виндикационного иска является обеспечение введения собственника во владение имуществом, которого он был незаконно лишен.
Одним из оснований государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является решение суда, вступившее в законную силу, относительно права собственности на это имущество.
В случае удовлетворения искового требования о истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения суд истребует такое имущество в пользу истца, а не обязывает ответчика вернуть это имущество владельцу. Такое решение суда является основанием для внесения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество реестре по ответчику.
Согласно статье 361 ГК Украины совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.
Поскольку по пересматриваемому делу заявлен иск о истребовании 1/2 идеальной доли спорного дома и земельного участка, следствием удовлетворения иска будет внесение записей о государственной регистрации по истцу права собственности на ½ спорного недвижимого имущества в пользу истицы.
С учетом приведенного БП ВС отступила от вывода, изложенного в ряде постановлений ВС о том, что истребовать можно только индивидуально определенное имущество или имущество, выделенное в натуре.
3. Для совершения любых сделок по недвижимому имуществу, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В противоположном случае соглашение о продаже недвижимого имущества недействительно
Решениями судов первой и апелляционной инстанции удовлетворен иск органов опеки и попечительства в интересах малолетнего Лица 1 о признании договора куплим-продажи квартиры недействительным.
Верховным Судом 30.06.2021 указанные судебные решения оставлены без изменений с учетом следующего.
В соответствии со статьей 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок по недвижимому имуществу. Недопустимо уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок в отношении жилых помещений. Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями и заменяющими их лицами, жилищных прав и охраняемых законом интересов детей в соответствии с законом. Для совершения любых сделок по недвижимому имуществу, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, которое предоставляется в соответствии с законом.
По содержанию данной нормы закона, а также ст. ст. 17, 18 Закона Украины «Об охране детства», ст.177 СКУ заботиться о сохранении и использовании имущества ребенка в его интересах – обязанность родителей. В целях гарантирования декларируемого государством приоритета интересов ребенка закон предусматривает дополнительные средства контроля со стороны государства за надлежащим исполнением родителями своих обязанностей, устанавливая запрет для родителей малолетнего ребенка и лиц, их заменяющих, совершать определенные сделки по его имущественным правам без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Согласно ч. 2 ст. 177 СКУ родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать следующие сделки по его имущественным правам: заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры по разделу или обмену жилого дома, квартиры; выдавать письменные обязательства от имени ребенка; отказываться от имущественных прав ребенка.
Следовательно, для продажи квартиры, право собственности или пользования которым имеет несовершеннолетнее Лицо 1, необходимо было разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества. Однако Лицо 2 не обратилось в орган опеки и попечительства о предоставлении предварительного разрешения на продажу квартиры.
Следовательно, договор купли – продажи совершен без разрешения органа опеки и попечительства, чем нарушены права Лица 1, которая на момент совершения спорной сделки была зарегистрирована и имела право на пользование указанным жильем, поэтому такой договор необходимо признать недействительным на основании ч.6 ст. 203 ГКУ.