Желание приобрести частный жилой дом вместе с земельным участком за пределами крупного города для проживания и (или) отдыха собственной семьи обуславливает заключение гражданами много сделок по приобретению загородной недвижимости вместе с земельными участками. По разным причинам и владельцы загородной недвижимости хотят продать такую недвижимость – переезд в другую местность или за границу или получение средств для приобретения другой недвижимости.
Как правило, стоимость хороших домов с устройством бытовых удобств для проживания – гаража, бассейна, гриль зоны делает стоимость такой недвижимости очень высокой. Однако, в большинстве случаев, Покупатели при покупке загородной недвижимости могут сталкиваться со скрытыми недостатками дома (строительные и (или) конструктивные недостатки), недостатками земельного участка (например, подтопление), проблемы с электро и (или) газовыми сетями, выявить которые при заключении договора купли-продажи было невозможно.
Может столкнуться и продавец с юридическими вопросами при купле-продаже загородной недвижимости. Это может быть отказ от предварительного договора купли-продажи, невыплата суммы по договору или части суммы, другие нарушения по части расчетов. Нередкие спорные вопросы как у Продавца, так и у Покупателя могут возникать с посредниками – несообщение полной информации по соглашению и информации об объекте недвижимости, изъятие правоустанавливающих документов на недвижимость у Продавца, вымогание платежей, не предусмотренных договором. Могут возникать даже юридические проблемы – незаконный земельный участок, наличие совладельцев, наличие судебных споров. Особенно нужно быть бдительным, там, где есть общая собственность на несколько владельцев или наследие с несколькими наследниками.
Но что делать если Вам продали загородную недвижимость с недостатками или Покупатель не желает полностью оплатить стоимость вашей загородной недвижимости? Какой иск подать и что нужно требовать в суде? Нужно договор расторгать или признавать недействительным?
Соответствующую помощь предоставить адвокат по купле-продаже загородной недвижимости. Квалифицированное быстрое правовое вмешательство в решение вашей проблемы поможет добиться положительного результата.
ПОМОЩЬ АДВОКАТА ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
– Консультация по всем вопросам, связанным с куплей-продажей загородной недвижимости, анализ возникшей ситуации, разработка стратегии принятия юридических мер и анализ перспектив будущих судебных процессов;
– Сбор доказательной базы и подготовка искового заявления с исковыми требованиями, связанными с куплей-продажей загородной недвижимости с наиболее эффективным способом защиты прав клиента
– Подготовка необходимых процессуальных документов- адвокатского запроса, жалоб, исков, возражений, письменных объяснений, ходатайств и т.п.;
– Представительство интересов клиента в судах всех инстанций по делам по спорам о купле-продаже загородной недвижимости с целью защиты прав клиента;
– Обжалование решений судов первой и апелляционной инстанций по делам по спору о купле-продаже загородной недвижимости, постановленных не в пользу клиента в апелляционный и Верховный Суд;
– Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА В ДЕЛАХ ПО СПОРУ О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1. По общему правилу, закрепленному в ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ лица, получившие право собственности на здание или сооружение, становятся собственниками земельного участка на тех же условиях, на которых она принадлежала предыдущему владельцу
Лицо 6 и Лицо 1 обратились в суд с иском к Лицо 7, Лицо 5 о признании права собственности на земельный участок под приобретенной застройкой.
Суть спора в том, что Истецы приобрели по договорам купли-продажи квартиры в двухквартирном жилом доме, принадлежащем Лицо 7 который расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Лицо 7. Однако, 02.04.2021, после продажи указанных квартир Особо 7 продал данное любых помещений в жилом доме, расположенном на этом участке, что истцы считают нарушением их прав.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично: признан спорный договор от 02.04.2021 недействительным, в удовлетворении исковым требованиям о признании за истцами права общей долевой собственности на спорный земельный участок отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции указанное решение отменено и вынесено новое об отказе в удовлетворении иска. Постановление мотивировано тем, что ссылка истцов положения статьи в. 377 ГКУ, ст. 120 ЗКУ не могут быть основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку они не отметили, право собственности или право пользования на какие именно земельные участки перешло к ним в связи с переходом права собственности на квартиры в жилом доме, многоквартирном. Соответственно отсутствуют основания полагать, что оспариваемый договор купли-продажи нарушает права истцов как владельцев квартир в доме согласно статьям 319 ГК Украины.
Не соглашаясь с постановлением суда апелляционной инстанции, Верховный Суд ее 30.10.2024 отменил, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Верховный Суд обратил внимание, что редакции земельного и гражданского законодательства (в редакции на время отчуждения Личность 7 квартир в доме Истецам) императивно предусматривают переход права на земельный участок в случае обретения права собственности на объект недвижимости, отражающего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нём здания или в общем знании, и непосредственно проявление в правилах ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ, других положений законодательства.
Текущая редакция статьи 120 ЗК Украины и статьи 377 ГК Украины также предусматривают автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения, и эти нормы носят императивный характер.
При этом, ВС отметил, что нормальное хозяйственное использование земельного участка без использования расположенных на нем объектов недвижимости невозможно, как и обратная ситуация – любое использование объектов недвижимости является одновременно и использованием земельного участка, на котором эти объекты расположены. Следовательно, объект недвижимости и земельный участок, на котором этот объект расположен, по общему правилу должны рассматриваться как единственный объект права собственности.
Также Верховный Суд неоднократно высказывался о том, что лицо, законно приобретшее в собственность здание, сооружение, имеет гражданский интерес в оформлении права на земельный участок под таким зданием и сооружением после их приобретения.
То есть по общему правилу, закрепленному в ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ, лица, получившие право собственности на здание или сооружение, становятся собственниками земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.
Учитывая, что после продажи квартир в двухквартирном доме Лицо 7 уже не имел права отчуждать земельный участок под проданной недвижимостью, а должен предоставить возможность заключить договор по оформлению части земельного участка новым владельцам жилых помещений, ВС согласился с заключением суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор истцов, в связи с чем подлежит признанию недействительным.
При этом ВС отметил, что такой способ защиты в этом конкретном деле является эффективным, то есть отвечающим содержанию соответствующего права или интереса, характеру его нарушения, непризнания или оспорения и вызванным этими действиями последствиями
Учитывая наличие правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, исковые требования об отмене решения о государственной регистрации и оформленной на основании записи о праве собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению как производные.
Ссылка апелляционного суда на то, что отчуждаемые квартиры находились в жилом доме, который является многоквартирным, по мнению ВС ошибочна, поскольку редакция ст. 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ на время заключения Лицо 7 соответствующих договоров купли продажи (сентябрь 2007 года) не предусматривало каких-либо ограничений своих предписаний со ссылкой на статус жилого дома.
2. Сделка, совершенная представителем с превышением полномочий, создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности лица, которое он представляет, только в случае последующего одобрения сделки этим лицом.
Для оценки направленности волеизъявления Собственника на отчуждение имущества имеет юридическое значение исследование всех доверенностей, выданных представителю для отчуждения загородной недвижимости, и других доказательств свидетельствующих о его действительных намерениях на отчуждение недвижимости, в частности, согласие другого супруга на продажу имущества и т.п.
В деле по иску стороны, от имени которой договор заключил представитель, о признании недействительным настоящего договора, надлежащим ответчиком является другая сторона обжалованного договора, а не представитель
Лицо 1 обратился из иска в суд к Лицо 2, Лицо 3 (первоначальный приобретатель), Лицо 4 (конечный приобретатель) о признании договоров купли-продажи недействительными, истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения.
Суть спора в том, что Истец является владелицей земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Отец истицы (лицо 2) от его имени на основании доверенности отчуждал это имущество первоначальному приобретателю. Впоследствии последний продал соответствующее имущество конечному приобретателю. Истец считает, что оно выбыло из ее владения вне воли, поскольку она не выдавала доверенность на отчуждение этого имущества отцу.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск частично. Отметили, что договоры купли-продажи с первоначальным приобретателем заключены вне воли истицы как владелицы (согласно заключению судебной экспертизы подпись на доверенности на имя отца выполнила не Истец, а другое лицо). Поэтому эти договоры следует признать недействительными, а также истребовать имущество от конечного приобретателя как выбывшее из владения собственника вне его воли. Требования о признании недействительными последующих договоров купли-продажи в пользу конечного приобретателя суды считали неэффективными способами защиты прав истицы.
Верховным Судом 14.08.2024 судебные постановления предыдущих инстанций отменены в части удовлетворенных исковых требований, обращенных к Лицо 2 и принято в этой части новое решение об отказе в удовлетворении ответчика. Отменены в части удовлетворенных исковым требованиям о признании недействительными договоров, заключенных с Личность 3 и истребования из владения Личность 4 этих объектов, а дело по этой части направлено новый рассмотрение в суд первой инстанции.
При этом Верховный Суд, пересматривая дело, положительно ответил на вопрос: имеет ли юридическое значение для оценки направленности волеизъявления истицы на отчуждение имущества исследования всех доверенностей, которые она выдала отцу на отчуждение дома и земельного участка, письменного согласия мужа истицы на продажу имущества и т.п.?
ВС отметил, что сделка, совершенная представителем с превышением полномочий, создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности лица, которое он представляет, только в случае последующего одобрения сделки этим лицом. Сделка считается одобренной в частности в случае, если лицо, которое он представляет, совершило действия, свидетельствующие о принятии его к исполнению. Следующее одобрение сделки лицом, которое представляют, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности с момента совершения этой сделки (ст. 241 ГКУ).
Владелец имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им лица.
Суды, устанавливающие обстоятельства дела, должны собрать и исследовать любые доказательства, которые могут подтверждать намерения истицы отчуждать дом и земельный участок, передачу ею полномочий на их отчуждение представителю в рамках спора о совершении сделки этим представителем с превышением полномочий. Однако суды предыдущих инстанций, отказав в удовлетворении указанных ходатайств и не исследовав доверенность от 25.09.2015, заявление мужа истицы о согласии на продажу дома и земельного участка, сделали невозможным установление обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.
Кроме того, Верховный Суд обратил внимание, что по делу по иску стороны, от имени которой договор заключил представитель, о признании недействительным настоящего договора, надлежащим ответчиком является другая сторона обжалованного договора, а не представитель. В силу указанного судебных решений судов первой и апелляционной инстанции в части исковых требований, обращенных к представителю, следует отменить и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска.
3. ГКУ увязывает возможность расторжения договора одновременно с наличием существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, и с наличием четырех условий, определенных ч. 2 ст. 652 ГКУ, при существенном изменении обстоятельств, по которым стороны исходили, заключая договор
Существенное изменение обстоятельств является оценочной категорией, в то же время оно заключается в развитии договорного обязательства таким образом, что исполнение обязательства для одной из сторон договора становится более обремененным, усложненным, например, в силу увеличения для стороны стоимости выполняемого или уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, чем существенно изменяется равновесие договорных отношений, приводя к невозможности исполнения обязательств
Сам по себе факт изменения установленного курса гривни к доллару США, с учетом срока расчетов и определенной цены в договоре в гривнах без указания долларового эквивалента, не может являться основанием для выводов о существовании изменения обстоятельств в правоотношениях между сторонами, поскольку стороны определили, что выполнение обязательств осуществляется в соответствии с окончательным договором и не подлежит приведению к изменению объема прав и обязанностей сторон по спорным договорам
Лицо 1 обратилось в суд с иском к Лицу 2 о расторжении договора купли-продажи, по мотивам того, что 14.07.2014 между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома со дворовыми сооружениями, а также договор купли-продажи земельного участка. С момента заключения договора произошло существенное увеличение курса доллара с 12 грн. за 1 доллар США до 26,7 грн. за 1 доллар США, что является существенным изменением обстоятельств, которые Истец не мог предусмотреть при заключении договоров купли-продажи.
Решениями судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении отказано. Решения мотивированы тем, что Истцом не доказано наличие существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, и наличия условий, определенных ст. 652 ГКУ, необходимых для расторжения договора. При этом суды отметили, что Истец отказывается от выполнения заключенных договоров купли-продажи, что недопустимо в соответствии со ст. 525 ГКУ.
Верховный Суд, оставляя 15.03.2024 решения судов предыдущих инстанций, отметил, что изменение обстоятельств существенно, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это провидеть, они не заключили бы договор или заключили его на других условиях. Согласно ч. 2 ст. 652 ГКУ если стороны не достигли согласия о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или относительно его расторжения договор может быть расторгнут при наличии одновременно таких условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; 2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и требовавшейся от нее осмотрительности; 3) исполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; 4) по существу договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, закон связывает возможность расторжения договора одновременно с наличием существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора и с наличием четырех условий, определенных ч. 2 ст. 652 ГКУ, при существенном изменении обстоятельств, по которым стороны исходили, заключая договор.
Однако существенное изменение обстоятельств является оценочной категорией, в то же время оно заключается в развитии договорного обязательства таким образом, что исполнение обязательства для одной из сторон договора становится более обремененным, усложненным, например в силу увеличения для стороны стоимости выполняемого или уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, чем существенно изменяется равновесие договорных отношений, приводя к невозможности исполнения обязательств.
Частью 1 ст. 613 ГКУ определено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником, или не совершил действий, установленных договором, актами гражданского законодательства или вытекающих из существа обязательства или обычаев делового оборота, до совершения которых должник не мог выполнить свой обязанность.
Согласно Положению об установлении официального курса гривны к иностранным валютам и курса банковских металлов, утвержденного постановлением Правления НБУ от 12.11.2003 г. № 496, официальный курс гривны к иностранным валютам, в частности к доллару США, устанавливается ежедневно. Для расчета курса гривны к иностранным валютам используется информация о котировках иностранных валют по состоянию на последнюю дату. Таким образом, вопрос неизменности курса гривны к иностранным валютам законодательно не закреплен.
Итак, ВС пришел к выводу, что в момент заключения договора истец не имел каких-либо законных оснований считать, что изменение установленного курса гривни к доллару США не наступит.
Таким образом, сам по себе факт изменения установленного курса гривни к доллару США, с учетом срока расчетов и определенной цены в договоре в гривнах без указания долларового эквивалента, не может являться основанием для выводов о существовании изменения обстоятельств в правоотношениях между сторонами, поскольку стороны определили, что выполнение обязательств осуществляется в гривне и в размере и соответственно не привел к изменению объема прав и обязанностей сторон по спорным договорам.
Кроме того, сторонами в договоре купли-продажи цена предусматривалась в гривнах, договор не содержит условий определения долларового эквивалента к цене имущества в связи с валютными колебаниями.
Следовательно, Верховный Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Лицо 1.