УСЛУГИ АДВОКАТА
Отношения между хозяйствующими субъектами в сфере аренды нежилых помещений порождают множество конфликтных споров.
Неуплата арендной платы, использование не по назначению арендованного помещения, самовольное переоборудование здания, сдача помещения в субаренду без разрешения Арендодателя, порча помещения, отказ освободить помещение после окончания срока договора аренды – это основные проблемы, с которыми сталкивается Арендодатель, передавая в аренду принадлежащее ему нежилое. помещение.
В то же время страдают в арендных правоотношениях от действий Арендодателя и Арендаторы. Безосновательное повышение арендной платы, требования в любое время освободить помещение, создание препятствий в доступе к арендованному помещению, хранящейся в нем продукции и т.д.
Все указанные конфликтные ситуации можно разрешить в судебном порядке с помощью опытного и профессионального адвоката.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ОБ АРЕНДЕ
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
-Консультация по всем вопросам, связанным с арендой нежилых
помещений, анализ возникшей ситуации и перспектив будущих
судебных процессов;
-Подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска,
отзыва на иск, объяснений, заявлений, ходатайств и т.п.;
-Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента;
-Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента в
апелляционном и кассационном порядке.
ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и по желанию сторон может быть удостоверен нотариусом.
В то же время, законодательством предусмотрены случаи обязательного заверения договора нотариусом, а именно: если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Досрочное прекращение договора аренды возможно в случае смерти физического лица – Арендатора или ликвидации юридического лица – Арендатора или Арендодателя.
Договор аренды также может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя в случае:
-Арендатор не платит аренду плату в течение трех месяцев подряд;
-нежилое помещение используется Арендатором вопреки условиям договора или не по назначению;
-Арендатор передал объект аренды в пользование другому лицу без разрешения арендодателя;
-Арендатор создает угрозу повреждения объекта аренды;
-Арендатор не начал капитальный ремонт помещения, если такая обязанность была возложена на него возложенным договором.
По инициативе Арендатора договор может быть расторгнут в случае:
-Арендодатель передал в пользование нежилое помещение, состояние которого не отвечает условиям договора или его назначению;
-Арендодатель не исполняет обязанности по проведению капитального ремонта, если иное не установлено договором.
Стороны в договоре могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.
Вместе с тем, при невыполнении или нарушении любой из сторон условий договора аренды нежилого помещения вопрос о его досрочном расторжении возможен в судебном порядке, в чем помогут адвокаты нашего Бюро.
Кроме того, адвокаты нашего Бюро помогут решить в судебном порядке следующие вопросы:
-Взыскание арендной платы;
-Возмещение ущерба, причиненного Арендатором арендованному нежилому помещению;
-Возмещение Арендодателем ущерба, причиненного Арендатору задержкой передачи арендованного нежилого помещения;
-Продление срока действия договора аренды;
-Обязательство Арендатора привести в предыдущее состояние арендованное нежилое помещение в случае его самовольного переоборудования;
-Обязательство Арендатора провести восстановительный ремонт арендованного нежилого помещения в случае его повреждения;
-Обязательство Арендатора вернуть Арендодателю арендованное нежилое помещение и т.д.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В СПОРАХ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.Если договором аренды возложена на Арендатора обязанность заключения договора страхования арендованного нежилого помещения, но не предусмотрена ответственность за неисполнение этой обязанности, риск случайного уничтожения или повреждения предмета найма третьими лицами несет Арендодатель (владелец имущества)
Верховный Суд 22.09.2021 оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Лица 1 (Арендолавец) к Лицу 2 (Арендатор) о возмещении ущерба, причиненного в связи с потерей арендованного имущества.
Суть спора в том, что между сторонами был заключен договор аренды кафе с летней площадкой. Согласно условиям договора Лицо 2 обязано было застраховать арендованное имущество, но это условия договора не выполнено. Объект аренды был уничтожен в результате поджога.
Верховный Суд отметил, что если договором или законом установлена обязанность нанимателя заключить договор страхования вещи, переданной в аренду, возникает вопрос о правовых последствиях неисполнения такой договорной обязанности, поскольку ни в статье 771 ГК Украины, ни в параграфе 1 главы 58 ГК Украины они не определяются.
Стороны могут самостоятельно определить в договоре такие правовые последствия, в частности предусмотреть штраф или установить дополнительное основание для отказа или расторжения договора или возмещения убытков. При отсутствии установления в договоре правовых последствий более справедливым и разумным применение на основании аналогии закона ч.2 ст.12 Закона Украины «Об аренде земли», в соответствии с которой в случае неисполнения обязанности стороной, которая должна согласно договору аренды земли застраховать объект аренды, вторая сторона может застраховать его и потребовать от другой стороны возмещения расходов по страхованию.
Статья 772 ГК Украины определяет распределение риска между наймодателем и нанимателем только в случае задержки нанимателем возврата вещи, поэтому ее следует толковать и применять во взаимосвязи со ст. 323 ГКУ. По общему правилу риск случайного уничтожения и повреждения имущества несет его владелец. Стороны в договоре найма не лишены возможности предусмотреть, что такой риск возлагается на съемщика и во время найма, а не только в случае задержки возврата арендованной вещи.
Истец обосновывал свои требования тем, что в случае выполнения нанимателем своей обязанности по страхованию арендованного имущества он мог бы обратиться в страховую компанию о возмещении имущественного вреда, причиненного его имуществу третьими лицами. В то же время в договоре найма стороны не предусмотрели никаких правовых последствий незаключения нанимателем договора страхования и не возложили на нанимателя риск случайного уничтожения или повреждения предмета найма, поэтому такой риск несет собственник имущества.
2. Если Арендатор не исполняет обязанности по возврату Арендованного нежилого помещения, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование помещением за время просрочки
Объединенной Палатой Верховного Суда 19.08.2022 оставлены в силе судебные решения об удовлетворении иска ФЛП к ООО о взыскании 2 814 560 грн. неустойки по договору аренды нежилого помещения.
Исковые требования обоснованы тем, что Ответчиком (Арендарем) не приведено арендованное помещение в надлежащее состояние и не передано его Арендодателю (Истец) по акту приемки-передачи, в связи с чем начислена сумма неустойки за пользование помещением.
ОП Верховного Суда отметила, что судебными решениями по другому делу установлены следующие факты: непринятие ответчиком надлежащих мер по возвращению истцу объекта аренды по причине прекращения арендных отношений, заключающееся в несоответствии состояния арендованного помещения тому состоянию, в котором оно было получено, с учетом нормального износа; не подтверждение надлежащими доказательствами наличия условий, препятствующих арендатору своевременно вернуть имущество арендодателю в определенный договором аренды срок; отсутствия в действиях арендатора, направленных на передачу помещения в не совсем удовлетворительном состоянии, свидетельств о надлежащем исполнении обязанности по возврату арендодателю объекта аренды; отсутствия со стороны арендодателя бездействия и несовершения им действий, направленных на уклонение от обязанности принять арендованное имущество от арендатора и оформить возврат нанимателем арендованного имущества.
Статьей 779 ГКУ предусмотренно, что наниматель обязан устранить ухудшение случившейся по его вине вещи. В случае невозможности восстановления вещи наймодатель имеет право требовать возмещения причиненного ему ущерба. Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального износа или упущений наймодателя.
Согласно ч. 1 ст. 785 ГКУ, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, оговоренном в договоре.
Срок действия договора аренды спорного арендованного нежилого помещения истек, так что помещение подлежит возврату с соблюдением порядка установленного действующим законодательством и условиями договора.
Следовательно, действующим законодательством и условиями договора обязан арендатор возвратить имущество не в любом состоянии, а именно в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Обязательство арендодателя принять имущество возникает только в случае возврата имущества в состоянии, предусмотренном законом и оговоренном договором аренды.
Неудовлетворительное состояние подлежащего возврату нежилого помещения подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы по другому делу, которые Ответчиком не опровергнуты.
По предписаниям ч.2 ст. 785 ГКУ, если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель вправе потребовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.
По состоянию на время рассмотрения данного дела ответчиком ремонтных работ проведено не было, доказательства осуществления ответчиком текущего ремонта арендованного помещения для приведения его в надлежащее состояние отсутствуют, предложение возместить стоимость ремонтных работ ответчиком рассмотрено не было, а потому иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
3. Является недействительным договор аренды нежилого помещения в случае его подписания со стороны Арендатора неуполномоченным руководителем Общества
Верховным Судом 19.11.2024 оставлено в силе решение суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска ООО 1 к ООО 2 о признании недействительным договор аренды нежилого помещения.
Иск мотивирован тем, что существование ООО 2, оспариваемого договора и задолженности на сумму 200 000 грн., возникшей из этого договора, истцу стало известно случайно из заявления о возбуждении дела о банкротстве, полученной почтовым письмом. Никаких взаимоотношений между истцом и ответчиком никогда не существовало, никаких договоров между ними не заключалось, никакие работы/услуги не предоставлялись. Со стороны ООО 1 оспариваемый договор был подписан незаконным директором Общества (Лицо 1).
Проверяя вышеупомянутые аргументы истца в отношении лица, подписавшего договор аренды от имени ООО 1 установлено, что регистрационные действия в ЕГР, в том числе связанные с регистрацией изменений сведений руководителя ООО 1, как-то внесение записи руководителя предприятия Лицо 1 вместо первичной записи о его руководителе Лицо 2, было отменено приказом Министерства юстиции Украины, как не отвечающий требованиям законодательства Украины (незаконно внесенный).
Учитывая изложеное, Верховный Суд пришел к выводу, что руководитель ООО 1 – Лицо 1, запись о котором был исключен из реестра на основании приказа Министерства юстиции Украины, никогда не приобретал статус надлежащего руководителя предприятия истца и не имел полномочий на заключение договора аренды нежилого помещения от имени предприятия истца.
По таким основаниям, в силу ст. 203, 215 ГКУ оспариваемый договор аренды нежилого помещения — недействителен.
Обращайтесь к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые помогут разрешить любые конфликтные ситуации, связанные с арендой нежилых помещений в судебном порядке с положительным для клиента результатом.