УСЛУГИ АДВОКАТА
Имея в распоряжении «лишнюю» квартиру, граждане пытаются получить прибыль путем сдачи жилого помещения в аренду.
Вместе с тем для Арендодателя такой, казалось бы легкий, путь заработка может обернуться большой проблемой и наоборот привести к значительным убыткам.
Какие могут быть риски у Арендодателя при сдаче жилья в аренду?:
— порча имущества арендатором;
-переустройство квартиры без разрешения арендодателя;
-использование жилья для предоставления коммерческих услуг-салон красоты,бытовые, ремонтные услуги;
-передача без согласия Арендодателя помещения в субаренду;
-проживание без разрешения Арендодателя в арендованном помещении других лиц;
-отказ арендатора выселиться после окончания действия договора аренды;
-не уплата арендной платы и т.п.
В то же время, в таких арендных правоотношениях не менее рискует и съемщик жилья:
-Арендодатель берет предварительную оплату за несколько месяцев, но выселяет Арендатора через несколько дней после заселения, не возвращая денежные средства;
-долгое время не передается Арендодателю арендованное жилье;
-подселение в квартиру еще других лиц, без предварительного
согласования с первым Арендатором;
-переданное в аренду имущество находится в худшем состоянии, чем предполагалось и в его якобы порче обвиняют Арендатора;
-в любое время, без предупреждения Арендодатель требует освободить помещение;
-постоянное безосновательное повышение арендной платы и т.д.
Все указанные и другие конфликты ситуации между Арендодателем и Арендатором квартиры можно решить в судебном порядке.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ОБ АРЕНДЕ КВАРТИР:
-Консультация по всем вопросам, связанным с арендой квартиры, анализ возникшей ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
-Подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, отзыва на иск, объяснений, заявлений, ходатайств и т.п.;
-Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента;
-Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента в апелляционном и кассационном порядке.
ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ КВАРТИРЫ (ЖИЛЬЯ)
В случае нарушений, допущенных Арендатором, Арендодатель квартиры (жилья) имеет следующие права.
- Арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, если:
-арендатор не вносил арендную плату в течение шести месяцев (если иное не установлено договором), при краткосрочном найме — более двух раз;
— порча (разрушение) жилья Арендатором.
- По решению суда Арендатору может быть предоставлен срок для восстановления поврежденного жилья, но не более одного года. Если Арендодатель не восстановит разрушенное жилье, Арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора.
- В случае возникновения необходимости использования арендованного жилья для проживания Арендодателя, его родственников, он вправе потребовать расторжения договора аренды, но предупредив об этом Арендатора не позднее чем через два месяца.
- Арендатор имеет право расторгнуть договор в случае использования Арендатором жилья не по назначению, например, в коммерческих целях, а также в случае систематического нарушения прав соседей.
- Если Арендатор не возвращает жилье по истечении срока действия договора аренды или его досрочного расторжения по решению суда Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере двойной арендной платы за время просрочки.
ПРАВА АРЕНДАТОРА КВАРТИРЫ (ЖИЛЬЯ)
В случае нарушений, допущенных Арендодателем, Арендатор имеет следующие права.
- Если Арендодатель не передает жилье немедленно в срок оговоренный в договоре Арендатор имеет право или требовать возмещения убытков, причиненных задержкой или отказаться от договора аренды с возмещением убытков.
При этом за все время задержки Арендатор освобождается от арендной платы.
- По согласию Арендодателя Арендатор имеет право вселить в помещение других лиц для совместного проживания.
- Арендатор имеет право на изъятие сделанных им улучшения жилья, если они могут быть отделены без повреждения жилья независимо от того, давал ли Арендодатель согласие на такие улучшения.
В случае если улучшения были согласованы с Арендодателем Арендатор имеет право на возмещение их стоимости или зачисление израсходованных средств в счет арендной платы.
Если с согласия Арендодателя была создана новая вещь Арендатор приобретает на нее право совместной с Арендодателем собственности.
- Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды жилья на новый срок.
- Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение жилья, которое было предметом договора аренды, в случае его продажи, кроме случая, когда договор заключен сроком до одного года.
- Если срок аренды больше одного года, с согласия Арендодателя Арендатор имеет право передать квартиру в субаренду.
- Арендатор имеет право в любое время отказаться от аренды, предварительно уведомив об этом Арендодателя за три месяца.
Условиями договора аренды жилья могут быть предусмотрены и другие, чем указаны права Арендатора и арендодателя.
В случае конфликтной ситуации в процессе аренды квартиры (жилья) адвокаты нашего Бюро проанализируют ситуацию и решат проблемные вопросы в судебном порядке с положительным для клиента результатом.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В СПОРАХ ОБ АРЕНДЕ КВАРТИР
- Не подписанный Арендатором договор найма жилья является незаключенным, а денежные средства, уплаченные Арендодателю на его исполнение, возвращаются как безосновательно приобретенные в соответствии со ст. 1212 ГКУ
Верховным Судом 02.11.2020 оставлено по-прежнему постановление суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска Лица 1 к Лица 2 о взыскании безосновательно приобретенных средств.
Суть дела в том, что Лицо 1 договорилась с Лицом 2 об аренде квартиры последнего для своей дочери (Особа 3) и отдала ему 18 000 грн. в счет предстоящей арендной платы. В то же время, дочь после осмотра квартиры отказалась ее арендовать и не подписывала договор аренды. Однако арендодатель отказывается возвращать средства, считая, что они достигли согласия с истцом по аренде квартиры.
Верховный Суд указал, что ч. 1 ст. 811 ГКУ договор найма жилья заключается в письменной форме. Согласно ч.2 ст. 207 ГКУ сделка считается совершенной в письменной форме, если она подписана ее стороной (сторонами).
Условия договора аренды жилого помещения предусматривают, что этот договор заключен между Лицом 2 (арендодатель) и Лицом 3 (арендатор). Договор предусматривает, что передача арендатору помещения вместе с имуществом в пользование осуществляется арендодателем после подписания сторонами настоящего договора и оформления путем подписания сторонами акта приемки-передачи помещения и имущества.
Вместе с тем, из договора аренды жилого помещения и акта приемки передачи помещения и имущества усматривается, что Лицо 3 их не подписывало. Настоящий договор был подписан истцом, при этом материалы дела не содержат данных, подтверждающих наличие у последнего полномочий на подписание настоящего договора от имени Лица 3.
Согласно ч.ч.1,2 ст. 1212 ГК Украины лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество. Лицо обязано вернуть имущество и тогда, когда основание, на котором оно было приобретено, впоследствии отпало. При этом положения этой нормы права применяются независимо от того, безосновательное ли приобретение или сохранение имущества было результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, других лиц или следствием события.
Учитывая изложенное, ВС пришел к выводу о том, что договор аренды жилого помещения нельзя считать заключенным, поскольку он не был подписан лицом, указанным как арендатор, а потому денежные средства, уплаченные истцом во исполнение этого договора, должны быть ему возвращены как безосновательно приобретенные соответственно к положениям статьи 1212 ГКУ.
2.Арендатор не обязан платить арендную плату за время, когда он, по независимым от него обстоятельствам, не мог пользоваться квартирой
При отсутствии договоренности сторон Арендатор не может требовать у Арендодателя возврата уплаченных арендных платежей за время нахождения арендованной квартиры в непригодном для проживания состоянии из-за залития
Оплата жилищно-коммунальных платежей, включая погашение существующей задолженности, должна быть отдельно предусмотрена договором аренды. В противном случае, Арендатор не может требовать у Арендодателя вернуть ему самостоятельно погашенную задолженность за жилищно-коммунальные услуги
Для возмещения понесенных затрат на работы по восстановительному ремонту квартиры после залития Арендатор должен документально доказать такие расходы
Верховным Судом 29.03.2023 оставлены без изменений решения судов предыдущих инстанций о частичном удовлетворении иска Лица 1 (Арендодатель) о взыскании с Лица 2 (Арендато) задолженности по договору аренды квартиры в размере 153 882 грн., 3 % годовых -1 6 потери – 155 грн. Частично удовлетворен встречный иск и взыскано с Лица 1 в пользу Лица 2 – 100 000 грн.
Удовлетворяя первоначальный иск, суды согласились о наличии у ответчика задолженности за арендную плату, но не за период до предъявления истцом иска в суд, а до времени, когда Арендодателем в арендованной квартире были заменены замки, то есть арендная плата подлежит взысканию за время фактического пользование жильем.
Лицо 2 заявлял встречный иск о взыскании с Лица 1-2 043 076 грн., состоящих из уплаченной задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 123 414 грн., уплаченных арендных платежей за период фактического непользования жильем в размере 398 грн. 887 грн. (эквивалент 55 000, 00 долл. США) в возмещение стоимости восстановления квартиры, а также 139 618 грн. инфляционных потерь и 72706 грн. 3% годовых.
Встречный иск обоснован тем, что после заключения договора аренды он уплатил 123414 грн. на погашение задолженности Арендодателя за жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, произошло заливание арендованной им квартиры из-за ненадлежащего состояния коммуникаций. В этой связи между ним и Лицом 1 заключено дополнительное соглашение, согласно которому Арендатор за собственные средства в размере 55 000 дол. США. должно было восстановить состояние квартиры. Стороны согласовали, что в случае отказа одной из сторон заключения договора купли-продажи этой квартиры Арендодатель возмещает ответчику стоимость восстановительных ремонтных работ.
Частично удовлетворяя встречный иск, суды заключили, что Арендатор приобрел напольное покрытие на сумму 100 000 грн. для восстановительного ремонта арендованной квартиры, поэтому эта сумма подлежит взысканию с Лица 1. Каких-либо доказательств проведения Лица 2 других работ не предоставлено.
Также суды пришли к убеждению о недоказанности требования о взыскании с Лица 1 уплаченной задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 123 414 грн., существовавшей у Арендодателя до заключения договора аренды поскольку Лицо 2 не предоставило доказательств как уплаты им этих средств, так и в Лицо 1 такой задолженности к передаче в аренду спорной квартиры. К тому же, между сторонами не соглашались условия погашения задолженности по жилищно-коммунальным услугам, которая существовала до передачи квартиры в аренду.
- Если Арендодатель не предупредил Арендатора, а последний не освободил арендованную квартиру, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок
Постановлением Верховного Суда от 10.08.2023 оставлены без изменений судебные решения предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска Лица 1 к 4-м ответчикам о выселении из квартиры.
Суть спора в том, что истец владелец спорной квартиры. По устной договоренности, он разрешил ответчикам проживать в помещении на время пребывания его за границей. Однако после возвращения из-за границы он не может проживать в своей квартире, поскольку ответчики отказываются ее уволить.
Отказывая в удовлетворении иска Верховный Суд отметил, что ч. 1 ст. 821, ч. 1 ст. 822 ГКУ предусмотрено, что договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет. В случае истечения срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не уволил квартиру, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок.
Ответчики вселились в спорную квартиру по договоренности с истцом, поэтому стороны заключили на неопределенный срок устный договор найма спорной квартиры. Поскольку Лицо 1 не предупреждал нанимателей о расторжении договора, то этот договор в установленном законом порядке не расторгнут.
Учитывая изложенное, ВС сделал вывод о неустановке правовых оснований для выселения ответчиков из спорного жилого помещения в судебном порядке.
Обращайтесь к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые помогут разрешить любые конфликтные ситуации, связанные с арендой квартиры (жилья) в судебном порядке с положительным для клиента результатом.