Как вернуть квартиру, переписанную без согласия? Как истребовать имущество от
добросовестного приобретателя? Как оспорить электронные торги? Как можно преждевременно защитить свое право на имущество еще на этапе его строительства?
В последнее время растет количество дел, по которым лица обращаются в суд с требованиями истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Причины этого – ошибки в работе государственных регистраторов, злоупотребление исполнительными надписями нотариусов, мошеннические действия с недвижимостью и приобретение имущества из-за сомнительных торгов. Владельцы часто сталкиваются с ситуацией, когда их имущество переоформлено без их согласия или незаконно выбыло из их владения из-за недобросовестных действий третьих лиц.
Но главный вопрос — всегда ли владелец может вернуть имущество обратно?
Наиболее распространенными ситуациями, при которых возникают споры о истребовании имущества из чужого владения, есть случаи, когда имущество выбыло вне воли собственника в результате мошенничества, поддельной доверенности или ошибочного судебного решения; когда приобретатель не является добросовестным и знал или мог знать о незаконности сделки; когда имущество было реализовано на торгах, которые впоследствии признаны недействительными; или когда право собственности было зарегистрировано из поддельных документов.
Но!!! Если имущество приобретено добросовестным приобретателем в порядке исполнения судебного решения, истребовать его уже невозможно (ч. 2 ст. 388 ГКУ).
Истребование имущества из чужого владения может быть усложнено или даже невозможно, если имущество было приобретено добросовестным приобретателем по возмездному договору, что значительно уменьшает шансы предыдущего владельца; если собственник не доказал, что имущество выбыло из его владения именно без его воли; или если он медлил с обращением в суд, и пропущен срок исковой давности.
Дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения относятся к категории сложных гражданских споров, нуждающихся в основательной правовой подготовке, опыте судебной практики и глубоком понимании процессуального законодательства. Адвокат по таким делам обеспечивает должное представительство интересов клиента и эффективную защиту его права собственности.
Истца могут спасти типичные судебные ошибки, в частности проведение торгов с нарушениями – без надлежащего уведомления, без оценки или с несоблюдением процедуры; приобретение имущества лицом, не имеющим вещного права на земельный участок, нарушающий принцип единства юридической судьбы земли и сооружений; а также технические или юридические ошибки в документах о праве собственности – в таких случаях владелец имеет законные основания обращаться в суд с виндикационным иском.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ ОБ ИСТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА С ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ:
1. Получение консультации по вопросам, связанным со спорами о истребовании имущества из чужого незаконного владения, анализе ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
2. Сбор доказательной базы и подготовка искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения или отзыва на аналогичный иск, поданный к клиенту;
3. Подготовка неисходных процессуальных документов-адвокатского запроса, жалоб, заявлений, письменных объяснений, ходатайств и т.п.;
4. Ознакомление с материалами дела по спору об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если дело уже находится в
суде;
5. Представительство клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов по делам по спору о истребовании имущества из чужого незаконного владения;
6. Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента, в Апелляционный и Верховный Суд;
7. Правовая помощь клиенту на стадии исполнительного производства.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ПРО ВИТРЕБУВАННЯ МАЙНА З ЧУЖОГО
НЕЗАКОННОГО ВОЛОДІННЯ
1. Случаи истребования имущества собственником от добросовестного приобретателя ограничены и возможны при условии, что имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество, вне их воли
Выбытие имущества из владения собственника на основании судебного решения, принятого в отношении этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается выбывшим из владения собственника вне его воли. Это открывает путь к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя, поскольку отмененное судебное решение не может считаться законным основанием для передачи права собственности
В районный суд обратился Лицо 1 с иском к Лицо 2 о истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности, ссылаясь на то, что 11.07.2018 районным судом по другому делу принято постановление, которым утверждено мировое соглашение между сторонами и признано, выделить Ответчику квартиру. Однако Истец не знала о существовании этого дела, не подавала встречных исков и не выдавала доверенности представителю, якобы действовавшему от его имени. После дознания об этом деле, Истец оспорила постановление об утверждении мирового соглашения в апелляционный суд. Вместе с тем, Ответчик зарегистрировал квартиру на себя, а затем передал ее как вклад в уставный капитал предприятия, учредителем которого он является. В дальнейшем, в ноябре 2018 года квартира была зарегистрирована другим лицом. Апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции, а дело направил на новое рассмотрение, однако иск оставлен без рассмотрения. Истец считает, что квартира выбыла из ее собственности из-за мошеннических действий на основании решения, которое впоследствии было отменено. В этой связи она просила суд признать за ней право собственности на квартиру и истребовать ее у нынешнего владельца.
Заочным решением районного суда от 22.03.2021 иск удовлетворен: признано право собственности на квартиру и истребована квартира в пользу Истца.
Суд апелляционной инстанции 15.05.2024 отменил заочное решение первой инстанции и постановил новое об отказе в удовлетворении исковым требованиям.
Верховный Суд 16.04.2015 отменил постановление суда апелляционной инстанции и заочное решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Истца о признании права собственности на квартиру и отказал в удовлетворении этих исковых требований, учитывая следующее.
Согласно статье 388 ГПК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество: 1) было утеряно владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле, другим путем. Случаи истребования имущества собственником от добросовестного приобретателя ограничены и возможны при условии, что имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество, вне их воли. Выбытие имущества из владения собственника на основании судебного решения, принятого в отношении этого имущества, но в дальнейшем отмененного, считается выбывшим из владения собственника вне его воли.
Следовательно, если имущество выбыло из владения собственника на основании судебного решения, которое впоследствии было отменено, такое выбытие считается произошедшим вне его воли. Это открывает путь к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя, поскольку отмененное судебное решение не может считаться законным основанием для передачи права собственности.
При этом ВС отметил, что в данных правоотношениях не нужно отдельно признавать за Истцом право собственности на квартиру.
2. Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.
Если объект недвижимости построен застройщиком, имеющим вещное право на землю, но право собственности зарегистрированное за другим лицом до ввода объекта в эксплуатацию, застройщик может обратиться с виндикационным иском, поскольку по принципу единства юридической судьбы земельного участка и сооружения право собственности приобретает именно лицо, имеющее право на землю
Согласно статье 876 ГК Украины собственником объекта строительства или результата других строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором.
Учитывая, что право собственности на спорный дом зарегистрировано за другим лицом, а не за застройщиком, права которого нарушены на стадии до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, такой застройщик имеет право на обращение в суд за защитой нарушенных прав путем предъявления иска о истребовании своей собственности по незаконному владению другого лица.
В соответствии с выводами Большой Палаты Верховного Суда, изложенными в постановлении от 16.02.2021, не допускается приобретение права собственности на объекты недвижимого имущества лицом, не имеющим права собственности или иного вещного права на земельный участок, которое предусматривает возможность приобретения права собственности на здания, сооружения, расположенные на таком земельном участке.
ВС отметил, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения право собственности приобретает тот, кто имеет вещное право на землю.
В упомянутом постановлении ОП ВС также указано, что субъект (застройщик), приобретающий право собственности на построенные на соответствующем участке объекты, может заявить именно виндикационный иск к лицу, зарегистрировавшему за собой построенное недвижимое имущество.
Таким образом ВС пришел к выводу, что имущество, реализуемое на торгах по исполнительной надписи нотариуса, а не в порядке исполнения судебного решения, может быть истребовано даже от добросовестного приобретателя. Если объект недвижимости построен застройщиком, имеющим вещное право на землю, но право собственности зарегистрированное за другим лицом до ввода объекта в эксплуатацию, застройщик может обратиться с виндикационным иском, поскольку по принципу единства юридической судьбы земельного участка и сооружения право собственности приобретает именно лицо, имеющее право на землю.
3. Иск собственника об истребовании имущества у лица, приобретшее его в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных решений, подлежит удовлетворению только в том случае, если торги были признаны недействительными, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 388 ГКУ, собственник имеет право истребовать имущество, выбывшее из владения вне его воли, и у добросовестного приобретателя
Городской совет обратился в суд с иском к Лицу 1, Лицо 2 об отмене записи о государственной регистрации права собственности, признании договора купли-продажи недействительным, истребование имущества из чужого незаконного владения и устранение препятствий в осуществлении права пользования имуществом путем выселения, ссылаясь на то, что собственником спорного имущества является территориальное общество города в лице Горсовета, право на которое зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством. В ходе проведения инвентаризации объектов коммунальной собственности стало известно, что указанный объект используется как жилье, в помещении сделан ремонт. Также на это помещение 29.11.2013 заключен договор купли-продажи между Ответчиками. При этом один Ответчик получил право собственности на квартиру на основании поддельного свидетельства о праве собственности. В результате электронных торгов указанная квартира была приобретена другим Ответчиком, что подтверждено актом государственного исполнителя о проведении электронных торгов от 02.09.2015. Последним владельцем квартиры на основании свидетельства о праве собственности от 22.10.2015 стало Лицо 2.
Решением суда первой инстанции от 11.06.2018 иск Горсовета удовлетворено частично: отменена запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество о государственной регистрации права собственности за Личность 2; истребовано от Ответчика нежилые помещения первого этажа в пользу территориальной громады города лице Горсовете; выселен Лицо 2 из спорного помещения. В удовлетворении иска в другой части отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.11.2020 решение суда первой инстанции отменено по части удовлетворения исковым требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании имуществом путем выселения. Принято в этой части новое судебное решение об отказе. В другой части решение суда первой инстанции оставлено по-прежнему.
Верховный Суд 23.10.2024 решение судов предыдущих инстанций оставлено по-прежнему с учетом следующее.
ВС обратил внимание, что применяя положения ч. 2 ст. 388 ГКУ о том, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений, суд должен иметь в виду, что иск владельца о истребовании имущества у лица, приобретшего его в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных решений, недействительными, поскольку согласно ч. 1 ст. 388 ГКУ, собственник имеет право истребовать имущество, выбывшее из владения вне его воли, и у добросовестного приобретателя.
Следовательно, при отсутствии признания недействительными электронных публичных торгов обращение в суд с иском в порядке ст. 388 ГКУ является неэффективным и преждевременным способом защиты прав собственника, следовательно, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Истребование имущества из чужого незаконного владения возможно, если собственник докажет, что имущество выбыло по его воле незаконно, в частности из-за мошенничества, ошибок в торгах или отмененного судебного решения. Однако в случае добросовестного приобретения имущества по законной процедуре или отсутствия надлежащих доказательств суд может отказать в удовлетворении иска.
Следовательно, спорное имущество выбыло из собственности территориальной общины на основании судебного решения, которое в дальнейшем было отменено, поэтому считается выбывшим из владения собственника вне его воли.
В таких обстоятельствах ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций об обоснованности исковых требований об истребовании имущества.