Наличие во владении земельного участка со временем может привести к подаче к Вам иска по земельному спору по различным основаниям.
Соответствующий иск может подать как заинтересованное физическое или юридическое лицо, так и орган местного самоуправления и даже прокурор
На сегодняшний день в суды заявляют следующие иски по земельным спорам:
-обжалование решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
-оспаривание права собственности или права пользования земельным участком;
– устранение препятствий в пользовании землей (самовольный захват);
-установление границ земельного участка;
– признание недействительными или расторжение договоров купли-продажи, аренды земли;
-споры по аренде земельного участка;
-об изменении целевого назначения земли;
-по сервитутам;
-споры по Земельному Кадастру;
-конфликтные ситуации с органами местного самоуправления;
-прочие земельные споры.
Защитить свои права в суде при получении иска по земельному спору без помощи опытного адвоката крайне трудно из-за достаточно сложного земельного законодательства, где практически на каждую статью Земельного Кодекса Верховной Радой приняты еще Законы о регулировании земельных вопросов, а также существуют многочисленные подзаконные акты Правительства, инструкции и другие ведомства. Более того, адвокат в своей работе пользуется не только знаниями земельного законодательства, но и знает правовую позицию Верховного Суда при рассмотрении земельных споров, от которых не могут отступить суды низших звеньев.
Итак, именно опытный адвокат в земельных спорах защитит Ваши права как Ответчика в суде и приведет убедительное обоснование на принятие решения об отказе в удовлетворении предъявленного к вам иска.
Таким образом, не зная собственных прав, Ответчик может проиграть дело, даже если Истцом заявлены безосновательные земельные требования.
УСЛУГИ АДВОКАТА АО «ТКАЧУК И ПАРТНЕРЫ» ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ИСКА ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ СПОРУ:
1.Правовой анализ иска (определение предмета, оснований, имеющейся доказательной базы) и подготовка стратегии защиты клиента (Ответчика) в суде;
2.Собрание доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов – адвокатского запроса, отзыва на иск, встречного иска, письменных объяснений, ходатайств и других необходимых документов;
3. Представительство Ответчика в судах всех инстанций с целью защиты его интересов по делу по земельному спору;
4. Обжалование решений судов, постановленных не в пользу клиента (Ответчика) по делу по земельному спору в апелляционном и кассационном порядке;
5.Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ НА ЗАЩИТУ ИНТЕРЕСОВ ОТВЕТЧИКА
В ДЕЛАХ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ СПОРУ:
1. Прокурор осуществляет представительство интересов гражданина или государства в суде исключительно после подтверждения судом оснований представительства.
Прокурору достаточно соблюсти порядок, предусмотренный ст. 23 Закона «О прокуратуре», и если компетентный орган в течение разумного срока после получения уведомления Прокурора о нарушении самостоятельно не обратился в суд с иском в интересах государства, то это является достаточным аргументом для подтверждения судом оснований для представительства Прокурором.
Не соблюдение указанного порядка Прокурором является основанием для оставления иска Прокурора без рассмотрения, без исследования обстоятельств по существу спора.
Прокурор обратился в суд с целью защиты интересов государства в лице Министерства обороны Украины (МОУ) и Государственного предприятия МОУ к Поселковому Совету, ООО о признании недействительным договора аренды земли и ее возвращении, ссылаясь на нарушение интересов государства, состоящих в распоряжении поселковым советом земельным участком с превышением полномочий за счет земель государственной собственности, которые принадлежат по целевому назначению к землям обороны.
Судом апелляционной инстанции отменено решение хозяйственного суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска, а иск Прокурора оставлено без рассмотрения по мотивам отсутствием обоснования Прокурором определенных законом оснований представительства и защиты интересов государства в спорных правоотношениях, несоблюдением им положений ч. 4 в. 23 Закона “О прокуратуре” и недоказанностью невозможности реализации защиты интересов государства непосредственно органом, уполномоченным государством осуществлять соответствующие функции в спорных правоотношениях.
Верховный Суд, оставляя 23.05.2023 г. постановление суда апелляционной инстанции, обратил внимание, что согласно абз. 1, 2 ч. 3 ст. 23 Закона «О прокуратуре» Прокурор осуществляет представительство в суде законных интересов государства в случае нарушения или угрозы нарушения интересов государства, если защита этих интересов не осуществляет или ненадлежащим образом осуществляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или иной субъект властных полномочий, к компетенции которого отнесены соответствующие полномочия, а также Наличие таких обстоятельств обосновывается прокурором в порядке, предусмотренном ч. 4 настоящей статьи, согласно которой представительство Прокурор осуществляется в суде исключительно после подтверждения судом оснований для представительства. Прокурор обязан предварительно до обращения в суд сообщить об этом соответствующему субъекту властных полномочий, который может обжаловать наличие оснований для представительства.
Таким образом, прокурор осуществляет представительство в суде законных интересов государства в двух случаях: 1) если защита этих интересов не осуществляет или ненадлежащим образом осуществляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или другой субъект властных полномочий, в компетенцию которого отнесены полномочия осуществлять такую защиту в спорных правоотношениях; 2) если нет такого субъекта властных полномочий
То есть, первый “исключительный случай” предполагает наличие органа, который может осуществлять защиту интересов государства самостоятельно, а второй – отсутствие такого органа. Однако основания представительства интересов государства прокуратурой в этих двух случаях существенно отличаются.
Верховный Суд обратил внимание на то, что защищать интересы государства должны, прежде всего, соответствующие субъекты властных полномочий, а не прокурор. Чтобы интересы государства не остались незащищенными, прокурор выполняет субсидиарную роль, заменяет в судебном производстве соответствующего субъекта властных полномочий, который вопреки требованиям закона не защищает или делает это ненадлежаще.
Вместе с тем прокурор не может считаться альтернативным субъектом обращения в суд и заменять надлежащего субъекта властных полномочий, который может и желает защищать интересы государства (постановления ВС от 25.04.2018, от 20.09.2018).
В постановлении Большой Палаты ВС сделан вывод, что прокурору достаточно соблюсти порядок, предусмотренный ст. 23 Закона «О прокуратуре», и если компетентный орган в течение разумного срока после получения уведомления о нарушении самостоятельно не обратился в суд с иском в интересах государства, то это достаточный аргумент для подтверждения судом оснований для представительства Покурором. Если прокурору известны причины такого необращения, он обязательно должен указать их в обосновании оснований для представительства, которое содержится в иске. Но если из ответа указанного органа на обращение прокурора такие причины выяснить невозможно или такой ответ вообще не получен, то это не является основанием считать обращение прокурора необоснованным.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что неосуществление прокурором предварительного уведомления уполномоченного органа (Минобороны Украины) о намерении обратиться с иском по этому делу, свидетельствует об ошибочности доводов Прокурора относительно наличия предусмотренных законом исключительных оснований для представительства интересов государства, следствием чего является правомерное оставление иска Прокурора без рассмотрения.
При этом ВС согласился с судом апелляционной инстанции, который указал, что письмо, на которое прокурор ссылается в обоснование соблюдения требований ч. 4 ст. 23 Закона «О прокуратуре», полученный Минобороны Украины 03.05.2017, в тот же день, когда прокуратура направила в хозяйственный суд исковое заявление, свидетельствует о несоблюдении прокурором разумных сроков для соответствующего реагирования компетентным органом.
2. Систематическая (два и более случая) неуплата арендной платы, предусмотренной договором, является основанием для расторжения договора аренды, а разовое нарушение условий договора аренды в этой части не считается систематическим и не может являться основанием для его расторжения.
Если Арендатором обязанность по уплате арендной платы частично возложена на Субарендатора, а последний ее уплачивал совместно с Арендатором, то считается, что Арендатор должным образом выполнял свои обязанности по уплате арендной платы и отсутствует основание для расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя.
Решением суда первой инстанции удовлетворен иск Горсовета (Арендодатель) к ЧП (Арендатор) о расторжении договора аренды земли.
Суд, руководствуясь положениями п. “д” ч. 1 ст. 41 ЗКУ относительно оснований прекращения права пользования земельным участком, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора, поскольку Ответчик обязательства по уплате арендных платежей систематически не выполнял с момента заключения договора и на момент обращения Истца в суд, а доказательствами систематической неуплаты ЧП арендной платы по договору задолженности, с учетом общей задолженности прошлых лет ответчика по всем заключенным им договорам аренды земли и начисленной пени.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении отказано. Постановление мотивировано ненадлежащим подтверждением Истецом систематической неуплаты ответчиком арендной платы по договору, как основания для расторжения договора аренды, а также указал на необходимость в этом деле наличия в совокупности двух условий: существенного нарушения договора и вреда, причиненного этим нарушением, что не было сделано Истцом.
Указанное дело передано на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда с целью решения вопроса является основанием для расторжения договора аренды систематическая неуплата арендной платы, если на время обращения в суд с иском задолженность погашена. Большая Палата ВС 27.11.2018 постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска оставила без изменений и отвечая на поставленный вопрос отметила, что арендная плата за землю регулярно поступала на счет истца от Ответчика и ЖСК (Субарендатор) и задолженности на момент обращения с этим.
В то же время, доказательства налоговой задолженности и налоговых обязательств ответчика по плате за землю содержат только общую информацию, вместе с тем информация о задолженности по арендной плате именно по спорному договору – отсутствует.
Статья 141 ЗКУ предусматривает основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.
Вместе с тем, по ч. 2 ст. 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных законом или договором. Существенно такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
ОП ВС обратила внимание, что применение такого правового следствия, как расторжение договора судом, именно из основания существенности допущенного нарушения договора, определенного через другую оценочную категорию – значительную меру лишения того, на что лицо рассчитывало при заключении договора, – отвечает общим принципам гражданского законодательства, к которым по п. 6 ч. 1 ст. 3 ГКУ принадлежат, в частности, справедливость, добросовестность и разумность.
Таким образом, БП ВС согласилась с апелляционным судом как о наличии факта нарушения ответчиком условий договора, так и о наличии критерия существенности этого нарушения договора.
В то же время, согласно ст. 528 ГКУ исполнение обязанности может быть возложено должником на другое лицо, если из условий договора или законодательства, не вытекает обязанность должника выполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное по должнику другим лицом. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности должника другим лицом эту обязанность должник должен выполнить сам.
Установлено, что арендную плату платил как Арендатор, так и Субарендатор, а на момент подачи иска задолженности не существовало и была переплата.
Таким образом, БП ВС пришла к выводу, что отсутствуют обстоятельства, которые свидетельствовали о невозможности достижения истцом как стороной договора аренды цели договора (получение платы за аренду земельного участка) и неполучение того, на что рассчитывал арендодатель, заключая спорный договор, то есть не усматривается существенного нарушения условий договора аренды.