Регистрация недвижимого имущества в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (ДРРП) — это официальное признание государством права собственности на недвижимое имущество физических и юридических лиц, обеспечивающее юридическую защиту от мошенничества, попыток незаконного отчуждения и является необходимым условием для продажи, дарения или наследования.
Однако часто государственные регистраторы выносят решение об отказе в регистрации права собственности из-за неточностей в предоставленных документах и (или) юридических препятствиях в предоставленных документах, исправить Заявитель которых нет возможности по объективным причинам.
Следует обратить внимание, что к 2013 году государственная регистрация объектов недвижимого имущества уже производилась, но реестр был бумажный и хранился в архиве соответствующего БТИ. После 2013 года при проведении любых сделок с такой недвижимостью нужно, чтобы записи о праве собственности были сначала перенесены в Реестр, существующий в электронном виде.
Регистратор имеет право отказать в регистрации по причинам: несоответствия документов; непринадлежности личности; за недвижимостью зарегистрированы обременения (арест); противоречия (разногласия) между заявленными правами и уже зарегистрированными в реестре; не устранение причин остановки рассмотрения заявления о регистрации; недвижимое имущество не подлежит регистрации; заявитель является должником (информация из Единого реестра должников); повторной регистрации (имущество уже зарегистрировано за другим лицом).
А всегда ли такой отказ в регистрации законен?
Разобраться в правомерности/неправомерности действий Регистратора в случае отказа в регистрации недвижимого имущества поможет опытный адвокат АО «Ткачук и партнеры», осведомленный не только в действующем законодательстве, но и в правовых позициях Верховного Суда по подобным спорам. При этом неправомерность действий Регистратора адвокат обжалует в суде, доведя дело до положительного для клиента результату.
Обращаем внимание, что помощь адвоката понадобится также, если действия Регистратора об отказе в регистрации недвижимого имущества были правомерными, например, на недвижимость наложен арест в уголовном или исполнительном производстве. В таком случае адвокат обжалует арест имущества (или другие причины, создающие преграды в регистрации недвижимости за собственником) в судебном порядке, что станет основанием для повторного обращения к Регистратору о регистрации недвижимого имущества за клиентом.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ОТКАЗЕ В РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
- Консультация по вопросам отказа в регистрации недвижимого имущества, анализ законности оснований для отказа и разработка стратегии защиты прав клиента;
- Сбор доказательной базы и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, заявления, письменных объяснений, ходатайств, апелляционной и кассационной жалоб и других;
- Представительство клиента в судах всех инстанций в целях защиты его интересов;
- Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ ПО СПОРУ ОБ ОТКАЗЕ В РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.За физическими лицами независимо от пребывания их на учете как внутри перемещенных лиц или от приобретения ими специального правового статуса и за юридическими лицами сохраняется право собственности, другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включая земельные участки, находящиеся на временно оккупированной территории, если такое имущество приобретено в соответствии с законами Украины.
До 2013 года государственная регистрация таких объектов недвижимого имущества уже производилась, но реестр был бумажный и хранился в архиве соответствующего БТИ. После 2013 года при проведении любых сделок с такой недвижимостью нужно, чтобы записи о праве собственности были сначала перенесены в Реестр, существующий в электронном виде. При этом государственный регистратор при переносе данных в Реестр должен проверить факт государственной регистрации права собственности по предоставленным документам тем или иным органом БТИ.
Отсутствие у государственного регистратора возможности направить запрос в организации, которые производили оформление и/или регистрацию прав, что предусмотрено положениями ст. 10 Закона № 1952-IV, не может лишать права лица на государственную регистрацию права собственности и служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации.
Решением суда первой инстанции от 24.09.2025 удовлетворен иск Лицо 1 и признано приправным и отменено решение государственного регистратора об отказе в проведении регистрационных действий; обязан Департамент административных услуг осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество объекта недвижимости: жилого дома.
Суть спора в том, что Лицо 1 на праве частной собственности принадлежит жилой дом с хозяйственными и бытовыми зданиями, в соответствии с свидетельством о праве на наследство по закону и согласно регистрационному удостоверению, являющемуся неотъемлемой частью указанного свидетельства о наследстве, выданного ГКП указанный объект зарегистрирован по иску. Однако государственным регистратором принято решение о приостановлении рассмотрения заявления о регистрации дома, в связи с непредставлением заявителем или неполучением государственным регистратором сведений реестров, автоматизированных информационных систем в электронной форме или документов с бумажных носителей, содержащих сведения о зарегистрированных правах до 01.01.2013. Государственным регистратором направлял соответствующий запрос в ГКП, однако отправка не была принята ООО «Укрпочта» к отправке, поскольку отделение почтовой связи находится на временно оккупированной территории. В связи с этим, решением государственного регистратора отказано в проведении регистрационных действий, в связи с не устранением причин, послуживших основанием для остановки заявления о регистрации (ч. 3 ст.23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» № 1952-ІV).
Согласно ч. 3 ст. 5 Закона «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины № 1207 VII за физическими лицами независимо от пребывания их на учете как внутренне перемещенных лиц или от приобретения ими специального правового статуса и за юридическими лицами сохраняется право собственности, другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включающее такое имущество приобретено в соответствии с законами Украины. Также за этими лицами сохраняется право собственности и другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включая земельные участки, находящиеся на временно оккупированной территории, если оно приобретено в соответствии с законами Украины.
Получение и прекращение права собственности на недвижимое имущество, которое находится на временно оккупированной территории, осуществляется в соответствии с законодательством Украины за пределами временно оккупированной территории.
Согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 1952-ІV, вещные права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до 1 января 2013 года, признаются действительными при наличии одного из следующих условий:
1) регистрация таких прав была произведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения;
2) на момент возникновения таких прав действовало законодательство, не предусматривавшее их обязательной регистрации.
Решение о приостановлении решения о рассмотрении заявления о регистрации должно содержать исчерпывающий перечень оснований для остановки рассмотрения заявления. Государственный регистратор не имеет права требовать от заявителя предоставления других документов, кроме тех, отсутствие которых стало основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления, если иное не следует из документов, предоставленных дополнительно.
Согласно п. 23 Порядка № 1127 при наличии оснований для отказа в государственной регистрации прав, определенных Законом № 1952-IV, государственный регистратор принимает соответствующее решение, которое должно содержать исчерпывающий перечень обстоятельств, ставших основанием для его принятия с соответствующим обоснованием их применения.
Таким образом, система государственной регистрации прав введена в Украине с 01.01.2013. До этого времени государственная регистрация права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась регистраторами БТИ в Реестре права собственности на недвижимое имущество и на бумажных носителях (регистровых книгах и регистрационных делах), хранящихся в БТИ. При этом Закон не разграничивает, была ли проведена регистрация в Государственном реестре прав, других электронных реестрах или на бумажных носителях.
То есть, к 2013 году государственная регистрация таких объектов недвижимого имущества уже проводилась, но реестр был бумажный и хранился в архиве соответствующего БТИ.
После 2013 года при проведении любых сделок с такой недвижимостью нужно, чтобы записи о праве собственности были сначала перенесены в Реестр, существующий в электронном виде. При этом государственный регистратор при переносе данных в Реестр должен проверить факт государственной регистрации права собственности по предоставленным документам тем или иным органом БТИ.
По предписаниям п. 3 ч. 3 ст. 10 Закона № 1952-ІV государственный регистратор во время проведения государственной регистрации прав, возникших в установленном законодательством порядке до 01.01.2013, а также во время проведения государственной регистрации прав, приобретаемых из прав, возникших в установленном законодательством порядке до 01.01.2013, обязательно запрашивает от органов власти, учреждений, предприятий, предприятий, информацию (справки, заверенные в установленном законодательством порядке копии документов и т.п.), необходимую такой регистрации.
Суд обратил внимание, что отсутствие у государственного регистратора возможности направить запрос в организации, проводившие оформление и/или регистрацию прав, что предусмотрено положениями ст. 10 Закона № 1952-IV, не может лишать права лица на государственную регистрацию права собственности и служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации.
По таким основаниям суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
2. В случае когда изменения технических характеристик объекта недвижимого имущества произошли в связи с проведением строительных работ, которые в соответствии с законодательством требуют получения разрешения на их проведение, также подается документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Смена технических характеристик дома не требует особого разрешения, поскольку не является самочинным строительством, и государственный регистратор регистрирует изменения технических характеристик (увеличение площади) дома без документов в подтверждение ввода в эксплуатацию.
Верховный Суд отказывая 28.08.2024 в удовлетворении иска Лица 1 к государственному регистратору, Лица 2 об отмене решения государственного регистратора, которым внесены изменения (увеличения) к площади объекта недвижимого имущества, предоставил разъяснение, в каких случаях строительство (переоборудование) считается самочинным строительством для последующей регистрации права собственности на помещение, а когда, как по этому делу, в таких действиях нет необходимости.
Обжалуя указанное оспариваемое решение государственного регистратора, Истец отмечала, что оно на обеспечение возврата Лицу 2 заемных средств передала в залог принадлежащий ему жилой дом и рядом с ним построенное помещение, которое не введено в эксплуатацию, а потому Лицо 2 не имело права инициировать, а государственный регистратор регистрировать.
Принимая судебные решения, суды исходили из того, что предоставленный Лицо 2 государственному регистратору пакет документов для регистрации изменений в записи Государственного реестра прав на недвижимое имущество относительно жилой и общей площади объекта недвижимости (увеличение площади дома за счет достройки) соответствовал требованиям закона, поэтому государственный регистратор правомерно осуществил реестр. Однако Лицо 2 считало, что спорное помещение не было отдельной самовольной застройкой, а принадлежало к основному зданию, которое таким образом было расширено (переоборудовано), то есть изменены его технические характеристики.
ВС разъяснил, что по желанию заявителя в случае изменения технических характеристик объекта недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности на такой объект может быть представлен технический паспорт, содержащий актуальные сведения о технических характеристиках объекта, независимо от наличия таких сведений в документах, подаваемых для соответствующей регистрации. В случае, когда изменения технических характеристик объекта недвижимого имущества произошли в связи с проведением строительных работ, которые в соответствии с законодательством требуют получения разрешения на их проведение, также подается документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Вместе с тем, как усматривается из предоставленных Ответчиком государственному регистратору для регистрации изменений в объекте недвижимости документов, изменения технических характеристик объекта недвижимого имущества произошли за счет уточнения линейных размеров и внутреннего переоборудования помещений, а именно демонтажа перегородок между помещениями и строительства № 4 09.08.2012, а также Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Государственного комитета строительства и жилищной политики Украины № 127 от 24.05.2001, не входят в самочинное строительство и не требуют особого разрешения и отдельного ввода в эксплуатацию.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что у государственного регистратора отсутствовали основания требовать от заявителя документы, удостоверяющие принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта. В то же время государственный регистратор на основании технического паспорта правомерно внес в государственный реестр актуальные сведения о технических характеристиках объекта.