Согласно ч. 1 ст. 18 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» ОСББ в соответствии с настоящим Законом и уставом обязано, в частности, обеспечивать соблюдение интересов всех совладельцев при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, прекращать действия третьих лиц, затрудняющих или мешающих реализации прав владения.
При этом ОСББ после его создания не следует доказывать право собственности на помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), поскольку они находятся в общей собственности всех совладельцев многоквартирного дома в силу закона.
В соответствии с выводами Верховного Суда, изложенными в постановлении от 16.12.2020, особенностью правового статуса вспомогательных помещений является то, что они являются общей собственностью собственников квартир в многоквартирном доме в силу прямой нормы закона и подтверждения права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления совладельцами любых. Указанное исключает приобретение каким-либо лицом права собственности такие помещения, как на отдельный объект гражданских прав.
Также, в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 25.05.021 изложен вывод о том, что вспомогательные помещения многоквартирного (в том числе двухквартирного) дома не могут быть отдельно отчуждены как таковые, не могут быть сформированы как отдельный объект недвижимости и вещное право на них не может быть зарегистрировано. То есть вспомогательные помещения многоквартирного (в том числе двухквартирного) дома, как и элементы общего имущества такого дома вообще, являются ограничено оборотоспособными.
С учетом указанных правовых позиций Верховный Суд 22.04.2025, пересматривая судебные решения по делу по спору об устранении препятствий в пользовании ОСМД вспомогательными помещениями, которые Городской совет зарегистрировал на праве собственности по территориальной общине и продал третьему лицу право по разъяснению относительно надлежащего и эффективного способа защиты нарушеного права собственносты ОСББ на встпомогательные помещения.
Решением Хозяйственного суда от 25.01.2024 удовлетворен частично иск ОСББ в Городской совет: решено устранить препятствия в осуществлении права собственности совладельцами многоквартирного дома в лице ОСББ нежилыми помещениями подвала путем признания незаконным и отмены свидетельства о праве 8 отказов2. право собственности за территориальной общиной в лице Городского совета от 23.09.2008 на нежилые помещения подвала; признан недействительным договор купли-продажи нежилых помещений подвала, от 13.12.2021, заключенный между Городским советом и ФЛП. В удовлетворении исковых требований ОСББ об устранении препятствий в осуществлении права собственности в ФЛП отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.01.2025 решение суда первой инстанции частично отменено и принято новое решение: отказано в удовлетворении исковых требований об устранении препятствий в осуществлении права собственности совладельцами многоквартирного дома в лице ОСМД нежилыми помещениями подвала путем признания 12.09.2008 за территориальной общиной в лице Одесского городского совета на нежилые помещения подвала.
Верховный Суд 22.04.2025 постановление суда апелляционной инстанции оставил по-прежнему, учитывая следующее.
ВС отметил, что материалами дела подтверждается отнесение спорного к вспомогательным помещениям жилого дома, и в силу закона такое имущество находится в общей собственности всех совладельцев многоквартирного дома, что в свою очередь делает невозможным пребывание такого имущества в частной собственности, в то же время для подтверждения приобретенного таким образом права не требуется
Следовательно, Верховный Суд согласился с выводом судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска владеющего собственника об устранении препятствий путем отмены решения о государственной регистрации права собственности за территориальной общиной в лице Одесского городского совета от 23.09.2008, поскольку для регистрации вещного права по последней не существовало правовых оснований.
При этом ВС отметил, что суды предыдущих инстанций правомерно отклонили доводы Городского совета о том, что в этом случае ОСББ, обращаясь в суд с иском об устранении препятствий, считает себя их собственником, однако не является фактическим владельцем такого имущества, поэтому должен заявлять виндикационный иск, а не немедленное обслуживание, поскольку его обитателей, в т.ч. за счет размещенных в нем коммуникаций не выбывало и не могло выбыть из фактического владения собственника.
При этом ВС обратил внимание, что свидетельства, удостоверяющие право собственности на помещение, сами по себе не изменяют их правовой статус при условии установления по делу принадлежности этих помещений к вспомогательным помещениям многоквартирного дома, поэтому истцу не нужно доказывать право собственности на эти помещения, поскольку они находятся в общей собственности всех совладельцев многоквартир.
Относительно доводов кассационной жалобы ОСББ о ненадлежащем способе защиты, то ВС в постановлениях от 08.04.2020, 18.06.2024 указал, что в контексте регистрации за ответчиком права коммунальной собственности на помещение, то свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество не удостоверяет наличие соответствующего и обязанности, а кажется в подтверждение существования права, возникшее вследствие определенной сделки, и такой удостоверяющий документ действует, если действительно правовое основание его выдачи. Свидетельства, удостоверяющие право собственности на помещения, сами по себе не изменяют их правовой статус при установлении по делу принадлежности этих помещений к вспомогательным помещениям многоквартирного дома. Следовательно, истцу не нужно доказывать право собственности на эти помещения, поскольку они находятся в общей собственности всех совладельцев многоквартирного дома в силу закона.
Относительно доводов кассационной жалобы ОСББ о ненадлежащем способе защиты, то ВС в постановлениях от 08.04.2020, 18.06.2024 указал, что в контексте регистрации за ответчиком права коммунальной собственности на помещение, то свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество не удостоверяет наличие соответствующего и обязанности, а кажется в подтверждение существования права, возникшее вследствие определенной сделки, и такой удостоверяющий документ действует, если действительно правовое основание его выдачи. Свидетельства, удостоверяющие право собственности на помещения, сами по себе не изменяют их правовой статус при установлении по делу принадлежности этих помещений к вспомогательным помещениям многоквартирного дома. Следовательно, истцу не нужно доказывать право собственности на эти помещения, поскольку они находятся в общей собственности всех совладельцев многоквартирного дома в силу закона.
Следовательно, отмена свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество не приведет к восстановлению нарушенного права собственности совладельцев на спорные помещения.
С учетом приведенного Верховный Суд согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в связи с эффективностью в спорных правоотношениях такого способа защиты нарушенного права собственности ОСББ в лице совладельцев дома как негаторный иск (признание недействительным договора купли-продажи спорного вспомогательного помещения), удовлетворение других исковых требований не нужно..