Перейти к содержимому
Главная страница » ОБЖАЛОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ ТОРГОВ

ОБЖАЛОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ ТОРГОВ

  • автор:

УСЛУГИ АДВОКАТА

         С помощью электронных торгов можно быстро продать и выгодно приобрести как недвижимое имущество, так и транспортные средства, электронные и промышленные товары, драгоценности, полезные ископаемые, а также долю уставного фонда общества, право требования по кредитному договору и прочее.

Через электронные торги продается также имущество в процессе банкротства юридических и физических лиц, государственными/частными исполнителями при исполнении решений судов и других органов, ипотечное имущество на основании исполнительной надписи нотариусов, конфискованное имущество.

Широкое использование электронных площадок используется также при осуществлении приватизационных торгов и публичных закупок за средства государственного бюджета.

 Вместе с тем, при продаже/покупке имущества, имущественных прав на электронных торгах могут быть нарушены права как продавца, так и покупателя или третьих лиц. В частности, может быть продано имущество, в отношении которого введен мораторий на отчуждение, у другого есть преимущественное право на такое имущество, передача права требования по договорам кредита и ипотеки, задолженность по которым погашена, отчуждение имущества на погашение задолженности должника, не являющегося владельцем проданного имущества и с другими нарушениями. Может быть определена неоправданно низкая цена. Также условия таких торгов бывают дискриминационно-коррупционно прописаны под одного, заранее определенного участника, что делает такие торги заранее незаконными.

 Что может быть критерием, чтобы суд принял сторону Скаржника? На что нужно обращать внимание в иске? Какие необходимо добавлять доказательства, чтобы победить в деле? Какую необходимо провести досудебную работу?

УСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ОБЖАЛОВАНИИ ЭЛЕКТРОННЫХ ТОРГОВ:

-Консультация по всем вопросам, связанным с проведением электронных торгов, анализ возникшей ситуации и перспектив будущих судебных процессов;

-Сбор доказательной базы и подготовка иска о признании электронных торгов недействительными;

-Подготовка жалобы на действия (решения) государственного/частного исполнителя о передаче на реализацию имущества (имущественных прав) на электронных торгах;

 -Участие в судах всех инстанций в защиту интересов клиента;

-Обжалование судебных решений, постановленных не в пользу клиента, в апелляционном и кассационном порядке;

-Юридическое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.

ОСНОВАНИЯ ПРИЗНАНИЯ ЭЛЕКТРОННЫХ ТОРГОВ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

По устоявшейся правовой позиции Верховного Суда отчуждение имущества по электронным торгам относится к сделкам купли-продажи и такое соглашение может признаваться недействительным в судебном порядке по основаниям несоблюдения в момент его совершения требований, установленных ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ГК, в частности, в связи с несоответствием содержания сделки ГК Украины и другим актам гражданского законодательства (ч. 1 ст. 215 настоящего Кодекса). Правовая природа продажи имущества с публичных торгов дает основания для возможности признания торгов недействительными по правилам признания недействительными сделок, в частности на основании норм гражданского законодательства (ст.ст. 203, 215 ГКУ), в случае невыполнения требований по процедуре, порядку проведения торгов,

Для признания судом электронных торгов недействительными необходимы: наличие нарушения порядка (правил) проведения электронных торгов; установить повлияли ли такие нарушения на результат торгов; установление, нарушается ли (не признается или оспаривается) субъективное гражданское право или интерес лица, обратившегося в суд.

При этом наличие оснований для признания торгов недействительными должно устанавливаться судом на момент их проведения, а не по результатам оформления результатов торгов.

Из опыта адвокатов нашего Бюро можно привести наиболее распространенные нарушения, допускаемые при проведении электронных торгов, что является основанием для признания их недействительными, в частности, продажа имущества:

— на которое законодательством установлен мораторий на отчуждение;

— на которое наложен арест;

— продажа недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которыми имеют дети, без разрешения органа опеки и попечительства или соответствующего судебного решения;

-находящееся в совместной собственности без согласия одного из совладельцев;

— продажа имущества, имущественных прав, не принадлежащих продавцу (должнику);

— прописание условий продажи имущества в процессе приватизации под одного участника;

— продажа права требования по кредитному и ипотечному договору при прекращении кредитных правоотношений, в связи с должным исполнением;

— по умышленно заниженной цене;

— нарушение государственным/частным исполнителем процедуры передачи имущества для реализации на электронных торгах;

— другие нарушения, в том числе при продаже имущества на электронных торгах в процессе банкротства, приватизации, исполнительного производства, конфискации и т.д.

Срок исковой давности на обжалование публичных  торгов является общим, как для других договоров – 3 года. Для исков о признании недействительными публичных торгов по реализации ипотечной недвижимости действует специальный срок исковой давности в 3 месяца по ст. 48 Закона «Об ипотеке».

Нарушения, допущенные исполнителем при осуществлении своих полномочий (до назначения публичных торгов, открытие исполнительного производства, наложение ареста, определениюе стоимости или оценке имущества и т.п. (ст. ст. 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 Закона «Об исполнительном производства), подлежат специальному обжалованию согласно настоящему Закону (ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч.3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, ст.ст. 55 , 85) (позиция ВС в постановлении от 17.04.2020).

      ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ  ВЕРХОВНОГО СУДА В ДЕЛАХ ПО СПОРАМ ОБ ОБЖАЛОВАНИИ ЭЛЕКТРОННЫХ ТОРГОВ

1. Проведение электронных торгов с нарушением требований законодательства является основанием для признания таких торгов недействительными исключительно при условии доказывания нарушения прав и законных интересов оспаривающего их лица и в случае если такие нарушения повлияли на результаты торгов

Реализация описанного и арестованного имущества через электронные торги по заниженной цене может нанести существенный ущерб взыскателю в виде неполученного дохода, а должнику — в виде передачи имущества на реализацию по значительно ниже рыночной стоимости

Продажа ипотечного имущества (квартиры) на электронных торгах согласно оценке имущества, которая судебным решением признана проведенной с нарушением действующего законодательства и не подлежит применению, поскольку определенная рыночная цена недвижимости значительно занижена, является безусловным основанием для признания электронных торгов недействительными

Большая Палата Верховного Суда от 11.09.2024 оставила без изменений решение судов предыдущих инстанций (изменив мотивировочную часть) об удовлетворении иска Лица 1 о признании незаконными и отмене результатов электронных торгов, акта государственного исполнителя, признании недействительным свидетельства о приобретении недвижимого имущества решение о государственной регистрации прав и их обременений, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании.

Особенностью этого дела является то, что Лицо 1 установленным законом способом обжаловал действия государственного исполнителя по проведению оценки арестованного имущества, совершенных до передачи имущества на реализацию.

БП ВС отметила, что проведение электронных торгов с нарушением требований законодательства является основанием для признания таких торгов недействительными исключительно при условии доказывания нарушения прав и законных интересов оспаривающего их лица и в случае если такие нарушения повлияли на результаты торгов.

Судебными решениями по другому делу удовлетворена жалоба Лица 1 на действия госисполнителя по оценке арестованного имущества (квартиры), которое подлежит реализации на публичных торгах и признано оценку не подлежащей применению.

В частности, судебным решением установлено, что оценка жилья проведена без осмотра помещения и оценщик не привел объяснения невозможности личного осмотра объекта исследования, не привел обоснования оговорок и предположений относительно использования результатов оценки, проведенной без личного осмотра, что является нарушением пункта 56 Национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» и ч., 6 ст.9 9 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, судами отмечено, что определенные характеристики объекта оценки, указанные в отчете, не соответствуют его действительным характеристикам, а ее стоимость значительно занижена. К тому же судами установлено, что при применении субъектом оценочной деятельности сравнительного метода определения цены объекта оценки не было правильно подобрано помещение для сравнения, которые подобны оцениваемому помещению. В то же время, правильность избрания субъектом оценочной деятельности объектов для сравнения имеет существенное значение для определения реальной рыночной цены объекта оценки.

Несмотря на указанные решения государственным исполнителем передано квартиру на реализацию через электронные торги, по результатам которых недвижимость продана Лицу 2.

БП ВС отметила, что реализация описанного и арестованного имущества по заниженной цене может нанести существенный ущерб взыскателю в виде неполученного дохода, а должнику — в виде передачи имущества на реализацию по значительно ниже рыночной стоимости. В случае установления такого обстоятельства, как реализация имущества по заниженной цене, такие торги несправедливы и не могут создать для его участников правомерные последствия.

Учитывая изложенное, а также фактические и преюдиционно установленные обстоятельства дела, БП ВС отметила, что права истца во время проведения электронных торгов были нарушены по тому основанию, что реализация на торгах имущества по необоснованной, заниженной цене оказывает непосредственное влияние на результаты торгов и затрагивает и нарушает права и интересы должника, поскольку цена, по которой имущество реализуется на торгах, влияет на объем обязательств, погашенных во время соответствующего исполнительного производства.

Поскольку оспариваемые торги состоялись с нарушением правил их проведения и являются несправедливыми, а истец доказал, что эти нарушения повлияли на результаты торгов и его права возбуждены оспариваемыми торгами, поскольку он является владельцем упомянутой квартиры, реализованной на торгах по неправильно определенной цене, что преюдиционно установлено судебным решением, вступившим в законную силу, БП ВС пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Лица 1.

         2. Факт регистрации на имя одного из собственников (супругов) недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью, не свидетельствует, что оно принадлежит только этому Лицу. Поскольку такое имущество является собственностью нескольких лиц, то отчуждение его части на торгах без получения исполнителем согласия совладельца, не являющегося должником в исполнительном производстве, является нарушением прав такого совладельца, что влечет за собой недействительность торгов

Акт о проведенных электронных торгах является документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество в случаях, определенных законодательством. То есть, указанный акт является оформлением договорных отношений купли-продажи имущества на публичных торгах, а значит, является договором, который возможно признать недействительным

Верховный Суд 22.03.2021 оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска Лица 1 о признании недействительными протокола проведения электронных торгов, согласно которому Лицо 3 приобрел за 3 148 207 грн. квартиру; признан недействительным акт о проведенных электронных торгах, составленный госисполнителем, удостоверяющий факт реализации с электронных торгов квартиры и факты внесения денежных средств покупателем Лицом 3; признано недействительным свидетельство о праве собственности и на квартиру за Лицом 3; отменена запись о праве собственности последней на спорную недвижимость.

Обращаясь в суд с этим иском Истец просила признать недействительными торги по продаже спорной квартиры и обосновывала свои требования тем, что спорная квартира является объектом права совместной совместной собственности супругов и ответчика Лицо 2, поэтому при реализации данной квартиры на торгах нарушены его права как совладельца, поскольку она не является должником в исполнительном производстве и согласия на отчуждение квартиры не предоставляла.

Верховный Суд отметил, что законодательством установлена ​​презумпция общности права собственности супругов на имущество, приобретенное ими в период брака, действующей до тех пор, пока не опровергнута в установленном законом порядке.

Установлено, что в производстве государственного исполнителя находилось решение суда о взыскании с Лица 2 в пользу Лица 4 долга по договору займа в размере 661 925 грн. (основной долг), проценты за пользование ссудой- 123 085 грн., пеня- 240 000 грн. и три процента годовых – 45 937 грн.

С иском к Лицу 1 о взыскании задолженности по договору займа Лицо 4 в суд не обращался. Доказательства заключения Личность 2 ссуды в интересах семьи и использования денежных средств на приобретение спорной квартиры отсутствуют, а квартира приобретена за 10 лет до совершения ссуды.

В рамках исполнительного производства госисполнителем осуществлено описание и арест спорной квартиры, которая была зарегистрирована на имя должника Лицо 2, и в дальнейшем реализована на электронных торгах Ответчику Лицо 3.

По содержанию ст.ст.48, 50 Закона Украины «Об исполнительном производстве» госисполнитель перед решением вопроса об обращении взыскания на недвижимое имущество должника должен выяснить вопрос, не владеет ли он данным недвижимым имуществом совместно с другими лицами, а в случае подтверждения этого факт должен решить вопрос об определении доли имущества должника в имуществе, которым он владеет совместно с другими лицами.

В то же время, во время осуществления исполнительного производства госисполнитель лишь убедился в том, что спорная квартира зарегистрирована на имя должника Лицо 2, однако не выяснил его семейное положение и не установил, приобретена ли квартира в период брака.

Согласно предписаниям ч.1 ст. 650, ч.1 ст. 655, ч.4 ст. 656 ГКУ процедура приобретения имущества на электронных торгах является разновидностью договора купли-продажи и урегулирована Порядком реализации арестованного имущества, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 29 сентября 2016 г. № 2831/5.

Правовая природа процедуры реализации имущества на электронных торгах заключается в продаже имущества, т.е. 8 раздела X Порядка и указано, что акт о проведенных электронных торгах является документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество в случаях, определенных законодательством. То есть, указанный акт является оформлением договорных отношений купли-продажи имущества на публичных торгах, а значит, является договором.

Таким образом, ВС пришел к выводу, что поскольку спорная квартира является общей совместной собственностью Лицо 1 и Лицо 2, как приобретенное ими в период брака, а отчуждение надлежащей истцу доли в квартире на электронных торгах без ее согласия является нарушением прав истца как совладельца указанного имущества, то имеющиеся предусмотренные законом основания для признания недействительным заключенного на электронных торгах договора купли-продажи недвижимого имущества и производных от него документов.

         3. В случае передачи на реализацию на электронных торгах недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которыми дети, исполнитель обязан получить предварительное согласие органа опеки и попечительства или соответствующее решение суда. В случае неполучения такого разрешения электронные торги признаются недействительными, а действия государственного исполнителя по передаче на реализацию недвижимого имущества неправомерными

Постановлением Верховного Суда от 14.12.2021 отменены решения судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска и удовлетворены исковые требования Лица 1 о признании незаконными и отмене постановления и акта госисполнителя о передаче взыскателю в связи с погашением долга недвижимым имуществом, по его продаже.

Иск мотивирован тем, что в производстве госисполнителя находилось решение суда о взыскании солидарно с супругов Лица 1 и Лица 2 в пользу Банка задолженности по кредитному договору 322 456 грн. В расчет погашения долга госисполнителем проведены электронные торги по продаже ипотечного имущества (квартиры), не состоявшиеся в связи с отсутствием допущенных участников. В связи с заявлением ООО (которое переуступило Банком право требования) на основании оспариваемых постановления и акта госисполнителя ООО была передана в собственность спорная квартира.

В то же время Верховный Суд отметил, что в спорной квартире зарегистрирована несовершеннолетняя дочь супругов.

Согласно части третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять разделение, обмен, отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка поручительством, выдавать письменные обязательства.

Согласно Порядку № 2831/5 в случае передачи на реализацию недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, заявка на реализацию арестованного имущества подается вместе с копией разрешения органов опеки и попечительства или соответствующим решением суда (в электронном или бумажном) форме).

 Если такое разрешение не предоставлено, исполнитель продолжает исполнение решения за счет другого имущества должника, а в случае отсутствия такого имущества возвращает исполнительный документ взыскателю.

Требование о получении разрешения государственным исполнителем от органа опеки и попечительства на реализацию имущества, право собственности на которое или право пользования которым принадлежит несовершеннолетнему ребенку, установлено для дополнительного обеспечения защиты прав этого ребенка, в частности, предусмотренных статьями 17, 18 Закона «Об охране детства», ст. 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных и беспризорных детей», от возможного нарушения.

Установлено, что орган опеки и попечительства разрешения на отчуждение спорной квартиры не предоставлял.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что передавая на реализацию на электронных торгах ипотечную квартиру государственный исполнитель не получил разрешения органа опеки и попечительства, а потому оспариваемые постановление и акт, согласно которым ООО приобрело право собственности на спорную квартиру подлежат отмене.