В последнее время приобрело актуальность ограничение допуска на придомовую территорию многоквартирного дома, управление которым осуществляется ОСМД и установлен пропускной режим допуска к придомовой территории. По мнению руководителей ОСМД, установка ограждения на придомовой территории повышает чувство безопасности и конфиденциальности жителей, а также может предотвратить несанкционированный доступ посторонних лиц. Более того, в таком мегаполисе как Киев строятся целые огражденные заборами кварталы с охраной и пропускной системой.
Вместе с тем, на таких огражденных территориях часто находятся разнообразные коммерческие структуры в подвальных помещениях и первых этажах высоток (разнообразные магазины, компании по предоставлению различных услуг). То есть, ограждение и пропускная система на территорию расположения дома, а следовательно и к коммерческой структуре, иногда приводит к препятствиям и неудобствам клиентам и соответственно вредит бизнесу.
Также нередко ОСМД, защищая принадлежащую жильцам многоквартирного дома территорию, ограничивают въезд на нее посторонних автомобилей, например шлагбаумом. Однако это может быть препятствием для проезда водителей авто в свой дом.
Кстати, ограничение доступа может затрагивать права также и владельцев квартир многоквартирного дома, доступ к придомовой территории которой контролируется. Например, недопуск кого-либо из жильцов на автомобиле (с целью не накопления автомобилей у самого дома); как метод воздействия на неплательщиков взносов или вообще безосновательно.
Ограниченный допуск на придомовую территорию ОСМД возможен, когда: есть соответствующее решение общего собрания совладельцев многоквартирного дома; -отсутствуют препятствия проезду спецслужб или проходу в соседние дома.
То есть, ключ к законному ограничению – решение общего собрания и оформление придомовой территории, защищающее от «посягательств посторонних лиц» и позволяющее регулировать доступ, но не блокировать его безосновательно.
Также для установки забора, забора вокруг придомовой территории необходимо соответствующее согласование с местными властями, в частности с отделом благоустройства.
Вместе с тем, если изгородь, шлагбаум ограничивает доступ не только на придомовую территорию дома, но создает препятствия в доступе к территории общего пользования (или создает неудобства) возможно возникновение конфликтных ситуаций, которые если стороны не договорились, можно решить в судебном порядке.
Судебные решения относительно неправомерного ограничения доступа на придомовую территорию ОСМД касаются защиты прав совладельцев и других лиц и признания незаконными действий ОСМД, ограничивающих доступ на соответствующую территорию, в частности, через установление шлагбаумов без согласия совладельцев или ограничение доступа к парковочным местам.
Для верного разрешения спора крайне важна помощь опытного адвоката, который, прежде всего, грамотно разберется в возникшей у клиента ситуации и верно решит каким эффективным способом защитить его нарушенные права в суде, поскольку суд стопроцентно откажет в удовлетворении иска, поданного по мотивам, что истцу «нравится гулять на этой территории» или истцу «удобно парковать на это территории автомобиль».
В то же время опытный адвокат АО «Ткачук и партнеры» разберется в возникшей с клиентом ситуации, верно выберет стратегию защиты его прав, грамотно подготовит исковое заявление с эффективным способом защиты и доведет дело в суде до положительного для клиента результата.
УСЛУГИ АДВОКАТА АО «ТКАЧУК И ПАРТНЕРЫ» ПРИ НАРУШЕНИИ ВАШИХ ПРАВ ОГРАНИЧЕНИЕМ ДОСТУПА НА ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (ОСББ):
1. Консультация по всем вопросам ограничения доступа к придомовой территории под управлением ОСМД и разработка стратегии защиты интересов клиента в суде;
2. Собрание доказательной базы и подготовка процессуальных документов-адвокатского запроса, иска, возражений, письменных объяснений, ходатайств, других;
3. Представительство интересов клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов;
4. Обжалование судебных решений в Апелляционный и Верховный Суд;
5. Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В СПОРЕ ОБ ОГРАНИЧЕНИИ ДОПУСКА
НА ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ ОСББ
Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, не позволяющими собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое влияние).
Если забор придомовой территории, шлагбаум и зеленые насаждения препятствуют проезду лицам в свой дом, то нарушенное право защищается путем обязательства ОСББ демонтировать ограждение и шлагбаум вместе с зелеными насаждениями.
Решениями судов первой апелляционной инстанций отказано в удовлетворении иска Лицо 1 к ОСББ об устранении препятствий во владении и пользовании нежилыми зданиями и земельным участком путем обязательства ОСББ за свой счет демонтировать ограждение, препятствующее свободному проезду через территорию препятствующие свободному проезду; демонтирование шлагбаума на въезде/выезде в жилой дом.
Верховный Суд 16.09.2020 отменил постановление суда апелляционной инстанции, отметив, что владельцы и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, не позволяющими собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое влияние).
Судом апелляционной инстанции установлено, что Лицо 1 лишено возможности проезда автомобильным транспортом в принадлежащий ему дома через участок, принадлежащий Одесскому городскому совету и фактически является придомовой территорией многоквартирного дома с детской площадкой ОСМД. Факт установления ОСМД ограждения вокруг многоквартирного дома подтверждается имеющимися в материалах дела письмами райгосадминистрации. Вместе с тем, апелляционный суд указывал, что вокруг дома Ответчиком было установлено ограждение, шлагбаум, истец был лишен свободного проезда в дом.
Следовательно, ВС частично согласился с выводами суда апелляционной инстанции о том, что местный суд необоснованно отказал в удовлетворении по тем основаниям, что Истец не доказал, что именно Ответчик установил вышеупомянутые объекты и препятствует пользованию своей собственностью Истец.
Однако ВС не согласился с тем, что изменяя мотивы для отказа в удовлетворении суд апелляционной инстанции исходил из того, что обеспечение права проезда к земельному участку может быть решено путем установления сервитута в судебном порядке или урегулировано компетентным органом – собственником земли во внесудебном порядке, учитывая фактические обстоятельства дела.
ВС отметил, что судом апелляционной инстанции оставлено без внимания то обстоятельство, что решением общего собрания ОСМД отказано в предоставлении Лицу 1 сервитута на право проезда, также Лицо 1 решениями судов по другому делу отказано Лицо 1 в удовлетворении иска об установлении сервитута.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что не установив указанные обстоятельства и не предоставив их оценку вместе с другими доказательствами по делу в их совокупности суд апелляционной инстанции пришел к преждевременному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска.
По результатам нового рассмотрения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.01.2023 иск Лицо 1 удовлетворено частично: обязано ОСМД за свой счет демонтировать ограждение и зеленые насаждения, препятствующие свободному проезду через территорию общего пользования и за свой счет демонтировать.
Апелляционный суд указал, что согласно статье 212 ЗК Украины самовольно занятые земельные участки подлежат возврату владельцам земли или землепользователям без возмещения затрат, понесенных за время незаконного пользования ими. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, включая снос зданий, зданий и сооружений, осуществляется за счет граждан или юридических лиц, самовольно занявших земельные участки.
Согласно ст. 1 Закона «О государственном контроле за использованием и охраной земель» самовольное занятие земельных участков – это любые действия лица, свидетельствующие о фактическом использовании непредоставленного ему земельного участка или намерение использовать земельный участок до установления его пределов в натуре (наместности) и получения документа, удостоверяющего право на него и его государственной регистрации.
Спорный земельный участок принадлежит Городскому совету на праве коммунальной собственности.
Поскольку в результате существования на проезде общего пользования, проходящего к дому истца, находятся границы земельных участков ответчика, истец лишен возможности свободно пользоваться этой дорогой и осуществлять подъезд ею к своему владению, поэтому именно таким образом ей ответчиком препятствуют его имуществу.
Кроме того, из письма Управления архитектуры и градостроительства следует, что необходимости организации дополнительного проезда через озелененную территорию нет. Вместе с тем, из фотофиксации, имеющейся в материалах дела, усматривается, что часть деревьев находится непосредственно рядом с ограждением, препятствующим свободному проезду через территорию общего пользования, поэтому следует защитить нарушенное право истца путем устранения этих препятствий, в связи с чем исковые требования следует удовлетворить.