До 01.01.2013 после удостоверения нотариусом договора купли-продажи недвижимого имущества покупателю нужно было обращаться в БТИ для проведения государственной регистрации его права собственности на приобретенное имущество.
С 01.01.2013, в связи с изменениями в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нотариусы наделены статусом специальных субъектов, осуществляющих функции государственного регистратора в порядке, определенном Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений ».
Таким образом, с 01.01.2013 действует упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость, и теперь граждане, в случае заключения договоров по отчуждению недвижимости, обращаются к нотариусу за услугой государственной регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.
В то же время достаточно частый случай, когда Лицо приобретя до 01.01.2013 в собственность жилищное имущество, зарегистрированый в нем и проживающий, но не зарегистрировавший его в государственном реестре права собственности.
Следствием такого опрометчивого бездействия по регистрации права собственности на имущество является возможность его отчуждения «повторно», в частности, в процессе исполнительного производства в счет погашения долгов бывшего собственника, поскольку по факту право собственности на проданное имущество не зарегистрировано за новым собственником.
Верховный Суд 02.08.2023 дал разъяснение как защитить свое право собственности на приобретенное имущество в указанной ситуации.
Решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении Лица 1 об истребовании у Лица 2 жилого дома с дополнительными помещениями.
Иск мотивирован тем, что спорное недвижимое имущество Лицо 1 по договору купли-продажи от 24.07.2006 приобрело у Лицо 3, и с этого времени был зарегистрирован в доме и проживал в нем. Вместе с тем, имущество 18.08.2020 было продано Лицу 2 (и зарегистрировано за ним на праве собственности) с публичных торгов в рамках исполнительного производства, открытого для принудительного взыскания денежных средств с Лица 3.
Отказ в удовлетворении мотивирован тем, что после заключения договора купли-продажи Истец ненадлежащим образом зарегистрировал право собственности на имущество, а Лицо 2 – являеться добросовестным приобретателем имущества.
Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции изменил в мотивировочной части, отметив, что местным судом не учтено, что договор купли-продажи жилого дома от 24.07.2006 был зарегистрирован в Государственном реестре сделок, а потому истец получил право собственности на спорный жилой дом. В то же время, апелляционный суд исходил из того, что требование истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения является неэффективным способом защиты нарушенного права, поскольку реализация жилого дома состоялась в рамках проведения процедуры публичных торгов, которая является особой процедурой отчуждения имущества, поэтому надлежащим способом защиты прав истца является признание публичных торгов недействительными.
Вместе с тем, Верховный Суд 02.08.2023 отменил постановление апелляционной инстанции и направил на новое рассмотрение с учетом следующего.
Согласно ст. 657 ГКУ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации.
Согласно ч.4 ст. 334 ГКУ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи), если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Большая Палата ВС от 22.06.2021 указала о том, что, выразив свою волю на отчуждение объекта недвижимого имущества, собственник в пределах своего субъективного права собственности реализует свои правомочия. Государственная регистрация сделки завершает переход права собственности (право собственности на объект прекращается у продавца и, соответственно, возникает у покупателя). То есть покупатель приобретает не только правомочия собственника, но и сам титул.
Лицо, осуществившее государственную регистрацию сделки в соответствии со статьями 334, 657 ГКУ приобрело титул собственника имущества. В свою очередь необходимость регистрации права на недвижимое имущество (на момент возникновения спорных правоотношений – до 01.01.2013) не влияла на возникновение у покупателя недвижимости прав собственника на это имущество.
Итак, Лицо, которое к 01.01.2013 приобрело недвижимое имущество по договору купли-продажи, государственная регистрация которого была осуществлена должным образом, стала собственником такого недвижимого имущества с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи независимо от того, осуществило ли это Лицо в дальнейшем государственную регистрацию собственного права принадлежности.
Поскольку договор купли-продажи от 24.07.2006 удостоверен частным нотариусом и был зарегистрирован в Государственном реестре сделок истец получил право собственности на спорный объект недвижимого имущества, а следовательно правильным является заключение апелляционного суда в этой части.
Вместе с тем, ВС отметил об ошибочности выводов суда апелляционной инстанции об избрании Истцом неверного способа защиты.
Реализация имущества на публичных торгах является сделкой. Признание сделки недействительно не с целью добиться восстановления собственного нарушенного права (и/или интереса) способом реституции, применяемой между сторонами такой сделки, а с целью создать основания для дальнейшего обращения с другим иском или преюдиционное обстоятельство или доказательство другого судебного производства противоречат задачам хозяйственного (гражданского) судопроизводства, приведенным в ч. 1 ст. 2 ГПКУ (ч. 1 ст. 2 ГПКУ).
В то же время удовлетворение требования о истребовании недвижимого имущества из незаконного владения лица, за которым оно зарегистрировано на праве собственности, отвечает характеру спорных правоотношений и приводит к эффективной защите прав собственника.
ВС отметил, что приобретение имущества на публичных торгах не является залогом добросовестности приобретателя. Поэтому вопрос о добросовестности или недобросовестности покупателя, получившего имущество на торгах, следует оценивать в каждом конкретном случае отдельно, что имеет определяющее значение в отношении заявленных исковых требований.
Апелляционный суд не дал правовой оценки добросовестности Лица 2, который приобрел спорный дом на торгах в порядке, установленном для исполнения судебных решений, как и не установил были ли ему известны обстоятельства, что опись спорного жилого дома частным исполнителем осуществлена только в 2018 году, тогда как при осуществлении исполнительных действий в 2014 году государственный исполнитель налагал арест на все имущество должника — Лица 3, однако за исключением спорного дома. Такая информация есть в Государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности.
По результатам нового рассмотрения дела постановлением апелляционного суда от 23.11.2023, оставленным в силе 29.10.2024 Верховным Судом, решение первой инстанции отменено и вынесено новое об удовлетворении иска.
При этом апелляционный суд пришел к выводу, что частный исполнитель зная о том, что спорное домовладение не принадлежит должнику по исполнительному производству Лицу 3, осуществил его реализацию.
В свою очередь ответчик, как потенциальный покупатель, не совершил надлежащих и достаточных действий для убедительности в действительности владельца имущества, которое подлежало реализации и не проверил сведения государственного реестра прав на недвижимое имущество. То есть Лицо 2 вне разумного сомнения мог знать о том, что дом не является предметом обременения и не принадлежит должнику по исполнительному производству Лицу 3. Однако, не совершив никаких активных действий по выяснению действительного статуса имущества и наличия или отсутствия прав на него у третьих лиц, проявив пассивное поведение, получил право собственности на него незаконным способом с нарушением порядка его реализации.
Следовательно, такой приобретатель не является добросовестным, поэтому спорное имущество подлежит истребованию от него в пользу титульного владельца – Истца (Лица 1).