ПОМОЩЬ АДВОКАТА
Банки, не желая иметь у себя неработающие кредиты, часто перепродают их коллекторам, при этом часто коллекторы покупают такие кредиты по дешевке – не более 3-5-7 % их стоимости. Значительную часть таких проданных Банками кредитов составляют ипотечные кредиты, обеспеченные недвижимым имуществом.
При этом, Коллекторы в первую очередь пытаются завладеть ипотечным недвижимым имуществом по своим четко разработанным схемам, одна из которых является регистрация права собственности по Коллекторской фирме на недвижимость и с соответствующими последствиями для Ипотекодателя-выселения из квартиры, дальнейшая продажа недвижимости приближенным лицам по заниженной цене.
При этом довольно часто у Ипотекодателей незначительная задолженность по сравнению со стоимостью недвижимого имущества или вообще не имеющая задолженности.
Но возможно ли вернуть недвижимое имущество собственнику (Заемщику), если оно выбыло из его владения благодаря таким манипуляционным действиям со стороны Коллекторской Компании или этот процесс уже безвозвратным?
Законодательное регулирование перерегистрации ипотечного имущества на кредитора имеет много требований, которые Коллекторы, с целью скорейшего получения денежных средств за проданную недвижимость.
Имеющиеся недостатки перерегистрации ипотечного имущества позволит обратиться в суд с иском о истребовании имущества из чужого незаконного владения и обжаловать действия государственного регистратора по незаконной перерегистрации недвижимого имущества.
Судебное решение об отмене государственной регистрации ипотечного имущества за финансовой (коллекторской) компанией возможно, если есть основания для прекращения ипотеки, предусмотренные законом. Такие основания могут включать прекращение основного обязательства, истечение срока действия ипотечного договора или другие обстоятельства, предусмотренные законом.
Решение суда об отмене регистрации ипотеки является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, то есть возвращение его во владение Заемщика.
Опытный в такой категории дел адвокат поможет собрать доказательства и подготовит исковое заявление с наиболее эффективным способом защиты прав Заемщика, недвижимым имуществом которого незаконно завладела Коллекторская Компания.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ НЕЗАКОННОМ ЗАВОЛОДЕНИИ КОЛЛЕКТОРОМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ЗАЕМЩИКА:
-Предоставление консультаций по решению спорных вопросов по лишению Коллектором права собственности Заемщика на ипотечное недвижимое имущество;
-Составление адвокатских запросов по решению спорных вопросов по регистрации по Коллектору ипотечного недвижимого имущества Заемщика;
-Составление иска и передачу в суд дела по спору о регистрации по Коллектору ипотечного недвижимого имущества Заемщика;
-Представительство интересов Клиента в суде первой инстанции, апелляционной и кассационной инстанции;
-Судебное обжалование незаконных судебных решений.
ПРАВОВЫЕ ВЫВОДЫ ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ДЕЛУ ПО СПОРУ ЗАЕМЩИКА С КОЛЛЕКТОРСКОЙ КОМПАНИЕЙ ПО РЕГИСТРЦИИ ПО КОМПАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ИПОТЕЧНОЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ИМУЩЕСТВО:
Верховный Суд, пересматривая 07.08.2023 судебные решения по спору о незаконном выбытии из владения Заемщика в пользу Коллекторской Компании ипотечного недвижимого имущества, привел ряд нарушений действующего законодательства, которые стали основаниями для возврата имущества в собственность Заемщика и сделал следующие выводы:
– Условия договора ипотеки и требования ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» связывают возможность удовлетворения требований кредитора за счет обращения взыскания на предмет ипотеки с соблюдением ипотекодержателем процедуры надлежащей отправки ипотекодателю и должнику, если он отличен от ипотекодателя, требования об устранении нарушения основного обязательства
-При отсутствии такого надлежащего направления требования в соответствии с указанной нормой Закона «Об ипотеке» ипотекодатель не приобретает права обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования
-Несоблюдение требований ч. 1 ст. 35 Закона «Об ипотеке» относительно надлежащей отправки ипотекодателю и должнику, если он отличный от ипотекодателя, требования об устранении нарушения основного обязательства делает невозможным применение внесудебного способа удовлетворения требований ипотекодержателя
-В таких условиях предмет ипотеки, приобретенный другим лицом по договору с ипотекодержателем, является имуществом, приобретенным у лица, не имеющего права его отчуждать. При этом добросовестное лицо, приобретающее имущество у лица, не являющегося его владельцем, должно убедиться в наличии у последней права распоряжаться чужим имуществом
-Внесудебный способ реализации права на обращение взыскания на предмет ипотеки возможен либо на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, либо соответствующей оговорки в ипотечном договоре
-Осуществление оценки предмета ипотеки с нарушением порядка, предусмотренного законодательством, свидетельствует о незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке
Решениями судов первой и апелляционной инстанции удовлетворен иск Лицо 1: отменена государственная регистрация права собственности за Финансовой компанией (Колекторская компания) на недвижимое имущество – жилой дом со дворовыми помещениями и земельный участок; истребовано из незаконного владения ООО 2, проданную ему ФК спорную недвижимость.
Суть спора в том, что Личность 1 взяла кредит в Банке и с целью обеспечения выполнения обязательств по указанному кредитному договору, между Банком и Лицо 1 были заключены договоры ипотеки, по которым в ипотеку Банка переданы жилой дом и земельный участок. Лицо 1 утверждало, что должным образом выполнял взятые на себя обязательства по выплате кредита с 2014 года, однако банком была искусственно создана задолженность, которая по состоянию на 01.10.2019 составляла 630 756 грн. (должна быть уплачена до 01.01.2024) и текущая задолженность по процентам по кредиту – 11 743 грн., а общая сумма задолженности – 757 165 грн.
16.01.2020 по результатам проведения аукциона ООО 1 приобрело указанное недвижимое имущество по цене ниже стартовой – 602 589 грн., а 31.01.2020 им заключен договор с Банком об уступке прав требования по кредитному договору, договорам поручительства и ипотеки.
09.06.2020 между ООО 1 и ФК заключен договор уступки права требования по договору ипотеки, согласно которому ООО 1 отступило, а ФК приобрело все надлежащие права по ипотечному договору – права ипотекодержателя на предмет ипотеки. При этом цена договора равна цене 603477 грн. Но ежемесячные платежи с учетом сроков указанных в договоре Лицо 1 осуществлял на реквизиты ООО1.
В подтверждение умышленных манипуляций со стороны Финансовой компании, 22.06.2022 на отделение почты поступило письмо ФК на имя Лицо 1 о проверке выполнения условий ипотечного договора. При этом адрес указан неправильно и только правильно указаны номера телефонов Лицо 1, по которым работники почты и сообщили о факте отправки письма. Также на конверте оторвана накладная и невозможно идентифицировать почтовое отправление Лицо 1.
19.08.2020 в адрес Лицо 1 от ООО 2 поступило письмо с требованием об освобождении дома и предупреждено о принятии принудительных мер по выселению жильцов дома – Лицо 1 и членов его семьи. Письмо мотивировано тем, что ООО 2 в ФК приобрело ипотечную недвижимость за 562 877 грн., на основании чего право собственности на нее зарегистрировано за ООО 2.
Верховный Суд 07.08.2023 решение судов первой инстанции оставил без изменений, отметив, что ГК Украины предусматривает специальные способы, обеспечивающие защиту имущественных интересов кредитора на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником и являющихся видами обеспечения исполнения обязательств. Такое обеспечительное обязательство имеет акцессорный, дополнительный к основному обязательству характер и не может существовать отдельно от основного, одним из видов которого является ипотека.
Статьей 35 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличный от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания по предмету ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора или в судебном порядке.
Следовательно, реализации права ипотекодержателя направить взыскание на предмет ипотеки предшествует реализация им права требовать досрочного выполнения основного обязательства.
При этом требования ч.1 ст. 35 Закона «Об ипотеке» не препятствуют ипотекодержателю осуществлять права, определенные настоящим Законом и/или ипотечным договором, без предварительного уведомления ипотекодателя только тогда, когда вызванная таким уведомлением задержка может повлечь уничтожение, повреждение или утрату предмета ипотеки.
То есть, при отсутствии такого надлежащего направления требования в соответствии с указанной нормой Закона ипотекодатель не приобретает права обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования.
При этом ипотекодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования только при надлежащей отправке требования, когда ипотекодатель фактически получил такое требование или должен был его получить, но не получил вследствие собственной небрежности или уклонения от такого получения.
В противном случае ипотекодержатель не вправе обратить взыскание на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования, а также не вправе отчуждать предмет ипотеки другому лицу. В таких условиях предмет ипотеки, приобретенный другим лицом по договору с ипотекодержателем, является имуществом, приобретенным у лица, не имеющего права его отчуждать. При этом добросовестное лицо, приобретающее имущество у лица, не являющегося его владельцем, должно убедиться в наличии у последней права распоряжаться чужим имуществом.
В то же время, в случае нарушения ипотекодателем обязанностей по сохранению или страхованию предмета ипотеки ипотекодержатель может воспользоваться правами, определенными согласно указанной статье, или принять меры по сохранению или страхованию предмета ипотеки в собственных интересах и за свой счет. Ипотекодатель обязан немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные в связи с принятием мер по сохранению и страхованию предмета ипотеки.
Сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передачи в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя недействительна.
То есть, положения Закона «Об ипотеке» предусматривают только три способа обращения взыскания на предмет ипотеки: на основании решения суда; исполнительной надписи нотариуса; согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.
ООО 1 решило реализовать свое право на обращение взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора ипотеки, а именно путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.
Вместе с тем, Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или ипотечный договор, содержащий оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, являются документами, подтверждающими переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю и основанием для внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Кроме того, Ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.
Следовательно для реализации ипотекодержателем внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности на него по общему правилу необходимы только воля и совершение действий со стороны ипотекодержателя, если договором не предусмотрено иного порядка. При этом положения Закона «Об ипотеке» указывают, что внесудебный способ реализации права на обращение взысканий ипотекодержателя, или соответствующей оговорки в ипотечном договоре.
Установив по данному делу, что стороны в договоре ипотеки согласовали внесудебный способ реализации права на обращение взыскания на предмет ипотеки – отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, а отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя заключен не был, поэтому Верховный Суд отметил, что другие пункты договора ипотеки нельзя считать ипотечным предостережением.
Также ВС отметил, что в отчете оценки предмета ипотеки, оценщик не привел соответствующих объяснений о невозможности личного осмотра объекта исследования, что является нарушением пункта 56 Национального стандарта № 1 и пунктов 1, 6 статьи 9 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», оценки состоит в исследовании оценщиком исходных данных и другой информации, необходимой для осуществления оценки, и в личном осмотре оценщиком объекта оценки, тогда как заказчики оценки должны обеспечить доступ субъекта оценочной деятельности к имуществу, подлежащему оценке, на законных основаниях, получение им (заказчиком) необходимой и достоверной информации об оценке имущество.
Исследовав Отчеты об экспертных оценках, а также рецензию на них ВС согласился с судами передних инстанций, которые пришли к выводу, что при проведении оценки были нарушены требования пунктов 50, 52 Национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением КМ9 прив.10. к понижению стоимости объекта оценки.
Также суды правильно отметили, что указанные отчеты были составлены с нарушением требований действующего законодательства, поскольку по данным Государственного реестра Лицо 5, составлявшей отчеты, не находится в штатном составе ООО-оценщика, а потому оценщик имел право осуществлять практическую деятельность по оценке имущества в составе указанного выше субъекта оценочной деятельности при наличии соответствующей трудовой сделки.
Учитывая допущенные нарушения, ВС пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Лицо 1.