ПОМОЩЬ АДВОКАТА
Предоставляя в аренду земельный участок Владелец рассчитывает не только на получение прибыли в виде арендной платы, но и ожидает, что Арендатор не будет нарушать условия договор аренды, что может навредить арендованной земле и, соответственно, Владелец может неполучить то, на что он рассчитывает при заключении договора аренды земли-систематического неплатежа, нарушение условий договора и други нарушения договора.
Настоятельная потребность расторгнуть договор аренды земли может возникнуть и у Арендатора.
Нормами действующего законодательства Украины определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли с согласия сторон или по решению суда.
На практике наиболее часто вопросы расторжения договора аренды решаются в судебном порядке за недостижение между сторонами согласия по этому вопросу. Также в случае расторжения договора аренды земли каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенного ущерба в соответствии с законом, который также чаще всего решается судом.
Следовательно, по требованию одной стороны договора об аренде земли он может быть расторгнут досрочно по решению суда, но для этого требуются основания, без которых данный договор в судебном порядке не будет расторгнут, а именно:
-неисполнение сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины “Об аренде земли”;
-неисполнение сторонами обязанностей, предусмотренных условиями договора;
-случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, существенно препятствующего предусмотренному договором использованию земельного участка;
-возникновение оснований, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Также согласно статье 141 Земельного кодекса Украины предусмотрены основания прекращения права пользования земельным участком, к которым в данном случае можно отнести:
-использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;-
-использование земельного участка не по целевому назначению;
-систематическая неуплата земельного налога или арендной платы;
-нарушения обязанности по охране земли при осуществлении хозяйственной деятельности установлены разделом VI ЗУ «Об охране земель».
Однако сложность данной категории судебного процесса состоит в доказывании надлежащими доказательствами нарушения Арендатором или Арендодателем условий договора аренды или требований действующего законодательства. К примеру, к наиболее распространенным основаниям расторжения договора относится наличие задолженности по арендной плате. Как правило, споры между сторонами идут по определению, является ли неуплата систематической, а при недоказанности систематичности неуплаты суд отказывает в удовлетворении иска. Следствием этого станет продление между сторонами арендных правоотношений, при этом Арендатор может по своему усмотрению устанавливать порядок уплаты арендной платы.
Опытный в такой категории дел и осведомленный в правовых позициях Верховного Суда по этим вопросам адвокат подготовит обоснованное исковое заявление и докажет в суде надлежащими доказательствами наличие оснований для расторжения договора аренды земли.
Обращаем внимание, что в случае расторжения договора аренды земли по инициативе Арендатора Арендодатель имеет право вымакать в суде получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения – за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем договорных обязательств.
УСЛУГИ АДВОКАТА В СПОРАХ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ :
-Консультация по спорам о расторжении договора аренды земли, анализ возникшей ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
– Сбор доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов-адвокатского запроса, претензии, ответы на претензию, иск, отзыв на исковое заявление, жалоб, письменных объяснений, ходатайств и т.п.;
-Представительство интересов клиента в судах всех инстанций с целью защиты его интересов в спорах о расторжении договора аренды земли;
-Обжалование судебных решений по спорам о расторжении договора аренды земли, постановленных не в пользу клиента, в Апелляционном и Верховном Суде;
-Правовое сопровождение клиента на стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА В ДЕЛАХ ПО СПОРУ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ
1. Если условиями договора аренды земли предусмотрена возможность его расторжения по требованию одной из сторон и определены основания для такого расторжения, без необходимости установления каких-либо других предпосылок, в частности, существенного нарушения договора, суд признает договор расторгнутым
Лицо 1 (Арендодавец) обратился в суд с иском к ООО (Арендарь) о расторжении договора аренды земли. Иск мотивирован тем, что он владелец земельного участка площадью 4,08 га с целевым назначением – ведение товарного с/х производства. 23.03.2012 между сторонами заключен договор аренды земли сроком 5 лет, а 20.12.2015 заключено дополнительное соглашение о продлении аренды земли до 31.12.2025.
Согласно пунктам 8.3, 8.6 договора аренды стороны согласовали, что этот договор может быть прекращен досрочно по взаимному согласию сторон или по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Украины и этим договором. При этом смена директора предприятия-арендатора является основанием для расторжения договора аренды.
Истец отмечал, что на момент заключения договора аренды от 23.03.2012 и дополнительного соглашения директором ООО был Личность 2, тогда как по сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований с 06.03.2018 руководителем ООО стал Лицо 3.
Не желая продлевать договорные отношения Истец в связи с сменой руководителя предприятия-арендатора, 19 сентября 2018 года обратился к ответчика с заявлением о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения, однако это заявление осталось без ответа.
Решениями судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказано по мотивам того, что защите подлежит нарушенное, непризнанное или оспариваемое право, однако Истецом не доказано, что от смены руководителя юридического лица – арендатора изменилась суть правоотношений сторон, размер или порядок выплаты арендной платы и иных обстоятельств, того, на что рассчитывал при заключении договора.
Верховным Судом 16.06.2021 судебные решения предыдущих инстанций отменено и принято новое решение об удовлетворении иска, договор аренды земли расторгнут, учитывая следующее.
Верховный Суд отметил, что к общим принципам гражданского законодательства входит свобода договора (п. 3 ч. 1 ст. 3 ГК Украины). Толкование этого пункта, а также ст. 627 ГКУ свидетельствует, что свобода договора имеет несколько составляющих, в частности, это свобода заключения договора, выбора контрагента, вида договора, определения условий договора.
Согласно ст. 651 ГКУ изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Частями 3 и 4 ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что соответствующий договор может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом, его расторжение в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 8.3 оспоренного договора аренды земельного участка, он может быть прекращен досрочно по требованию одной из сторон в предусмотренных договором случаях, а в п. 8.6 договора стороны согласовали, что смена директора предприятия-арендатора является основанием для расторжения договора.
То есть, приведенными условиями договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию одной из сторон и определены основания для такого расторжения, без необходимости установления каких-либо других предпосылок, в частности, существенного нарушения договора.
При этом ВС обратил внимание, что ссылки судов предыдущих инстанций на то, что от смены руководителя предприятия-арендатора истец не понес вреда и не избавился от того, на что рассчитывал при заключении договора, на обоснованность исковых требований не влияют, поскольку арендодатель просил расторгнуть договор не в связи с существенным нарушением договора аренды, собственное усмотрение, руководствуясь принципом свободы договора, согласовали как основание для расторжения договора.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Лицо 1.
2. Систематическая (два и более случая) неуплата арендной платы, предусмотренной договором, является основанием для расторжения договора аренды, а разовое нарушение условий договора аренды в этой части не считается систематическим и не может являться основанием для его расторжения
При решении судом вопрос о расторжении договора аренды земли при обстоятельствах систематического невнесения арендной платы применению также подлежат положению ч. 2 ст. 651 ГК Украины. Применение такого правового следствия, как расторжение договора судом, именно из основания существования допущенного нарушения договора, определенного через другую оценочную категорию – значительную меру лишения того, на что лицо рассчитывало при заключении договора, – отвечает общим принципам гражданского законодательства, к которым по п. 6 ч. 1 ст. 3 ГКУ принадлежат, в частности, справедливость, добросовестность и разумность
Если Арендатором обязанность по уплате арендной платы частично возложена на Субарендатора, а последний ее уплачивал совместно с Арендатором, то считается, что Арендатор должным образом выполнял свои обязанности по уплате арендной платы и отсутствует основание для расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя
Исковые требования органа местного самоуправления о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям систематического невнесения арендной платы не могут доказываться исключительно нарушениями налогового законодательства и являются необоснованными, если истец получил плату за аренду земельного участка, а следовательно отсутствует существенное нарушение стороной договора, когда вследствие нанесенного этим вреда при заключении договора
Решением суда удовлетворен иск Горсовета (Арендодатель) к ЧП (Арендарь): расторг договор аренды земли от 29.05.2015 года, заключенный между горсоветом и ЧП.
Суд, руководствуясь положениями пункта «д» ч. 1 ст. 41 ЗКУ относительно оснований прекращения права пользования земельным участком, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора, поскольку Ответчик обязательства по уплате арендных платежей систематически не выполнял с момента заключения договора и на момент обращения Истца в суд, 29.05.2015 являются предоставленные налоговой инспекцией сведения в письмах от 25.05.2017, 26.07.2017 о наличии налоговой задолженности, с учетом общей задолженности прошлых лет ответчика по всем заключенным договорам аренды земли и начисленной пени.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении отказано.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о надлежащем подтверждении материалами дела систематической неуплаты ответчиком арендной платы по договору, как основания для расторжения договора аренды Указал, что в этих правоотношениях для удовлетворения требований о расторжении договора истцу следует доказать наличие в совокупности двух условий: во внимание суд первой инстанции.
В то же время материалы дела подтверждают, что арендная плата за землю по спорному договору аренды регулярно поступала на счет истца, указанный в договоре аренды, от плательщиков ЖСК и Ответчика; задолженности и налоговых обязательств ответчика по плате за землю содержат только общую информацию, вместе с тем информация о задолженности по арендной плате именно по спорному договору – отсутствует.
Указанное дело передано на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда с целью решения вопроса для формирования единой правоприменительной практики относительно основания для расторжения договора аренды систематическая неуплата арендной платы, если на время обращения в суд с иском задолженность погашена.
Большая Палата ВС 27.11.2018 постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска оставила без изменений и отвечая на поставленный вопрос отметила следующее.
Статья 141 ЗКУ предусматривает основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.
Вместе с тем, по ч. 2 ст. 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных законом или договором. Существенно такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Исходя из системного анализа приведенных положений законодательства и учитывая, что к отношениям, связанным с арендой земли, применяются также положения ГКУ, следует сделать вывод, что при решении судом вопроса о расторжении договора аренды земли при обстоятельствах систематического невнесения арендной платы, применению также подлежат положения ч. 2 ст. 651 ГКУ.
Статья 611 ГКУ предусматривает различные правовые последствия нарушения обязательства, к которым относятся, в частности, прекращение обязательства в результате одностороннего отказа от обязательства, если это установлено договором или законом или расторжение договора, изменение условий обязательства, уплата неустойки, возмещение ущерба и моральный вред.
Применение такого правового следствия, как расторжение договора судом, именно из основания существования допущенного нарушения договора, определенного через другую оценочную категорию – значительную меру лишения того, на что лицо рассчитывало при заключении договора, – отвечает общим принципам гражданского законодательства, к которым по п. 6 ч. 1 ст. 3 ГКУ принадлежат, в частности, справедливость, добросовестность и разумность.
Таким образом, ВС согласился с апелляционным судом, обоснованно применившим в спорных правоотношениях предписания ч. 2 ст. 651 ГКУ и выяснил существенные обстоятельства этого дела как о наличии факта нарушения ответчиком условий договора, так и о наличии критерия существенности этого нарушения договора.
Согласно ст. 528 ГКУ исполнение обязанности может быть возложено должником на другое лицо, если из условий договора, требований настоящего Кодекса, других актов гражданского законодательства или существа обязательства не вытекает обязанность должника выполнить обязательства лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное по должнику другим лицом. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долга должника другим лицом эту обязанность должник должен выполнить сам.
Суд апелляционной инстанции исследовал обстоятельства дела и установил, что, согласно условиям заключенного ответчиком и ЖСК договора субаренды, обязательства по уплате арендной платы за земельный участок по согласованию сторон было возложено на ЖСК; плательщиками за аренду земельного участка в период 2015-2017 года были два человека: ЧП и ЖСК; за период с момента заключения спорного договора до даты обращения истца в суд (16.05.2017) было уплачено 410 868 грн. на расчетный счет, указанный как в договоре аренды, так и в договоре субаренды, заключенном плательщиками.
Следовательно, на момент подачи горсоветом иска о расторжении договора аренды от 29.05.2015 задолженности по арендной плате по этому договору не существовало, а наоборот, учитывая предоставленный Истцом расчет, имела место переплата.
Таким образом, БП ВС пришла к выводу, что отсутствуют обстоятельства, которые свидетельствовали о невозможности достижения истцом как стороной договора аренды цели договора (получение платы за аренду земельного участка) и неполучение того, на что рассчитывал арендодатель, заключая спорный договор, то есть не усматривается существенного нарушения условий договора аренды.
3. Иск о расторжении договора аренды земли по основаниям использования земельного участка не по целевому назначению может быть предъявлен в течение всего срока действия настоящего договора.
В течение срока действия договора аренды земли Арендодатель не может быть ограничен в праве обратиться в суд с иском, призванным устранить нецелевое использование земельного участка, в том числе путем расторжения договора аренды земли. Такой иск может быть предъявлен в течение всего срока действия договора.
Целью иска о расторжении договора аренды является защита интересов собственника как участника обязательственных отношений, и рассчитан он на случаи нарушения этих прав лицом, находящимся с собственником или иным носителем гражданского права в договорных или иных обязательственных правоотношениях
Городской совет (Арендодатель) обратился в суд с иском к ЧАО (Арендарь) о: – расторжении договора аренды земли, заключенного 29.12.2003 между сторонами на пользование земельным участком площадью 0,7199 га.; – устранение препятствий в пользовании земельным участком7, используемой ЧАО путем демонтажа сооружений торгового назначения, которые расположены на этом земельном участке; обязательство ЧАО вернуть территориальной общине в лице Городского совета земельный участок площадью 0,7199 га к землям запаса города с приведением его в пригодное для дальнейшего использования состояние.
Исковые требования обоснованы тем, что земельный участок используется ответчиком с нарушением требований земельного законодательства, поскольку им осуществлено самовольное строительство торговых павильонов, которые полностью или частично расположены на арендованном им у истца земельном участке, чем нарушено положение статей 1, 13, 24, 25, 32 Закона Украины о аренде условий аренды. Представленное, по мнению истца, является основанием для демонтажа таких сооружений. При этом истец ссылается с тем, что согласно условиям Договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок Городскому совету в таком состоянии, в котором он был получен.
Решением суда первой инстанции от 13.01.2021 в удовлетворении отказано полностью. Местный хозяйственный суд отклонил доводы ответчика о том, что девять нежилых зданий, которые находятся на арендованном земельном участке, не являются капитальными сооружениями, и указал, что такое утверждение опровергается материалами дела, а ответчиком в порядке, определенном статьями 13, 74, 86 ГПКУ, не на № 416. Сам акт судом не отменялся и ответчиком не обжаловался. Таким образом, по убеждению суда, ЧАО в нарушение условий Договора аренды осуществило самовольное строительство на арендованном участке. Осуществление ответчиком самовольного строительства при прямом запрете Законом Украины «Об аренде земли» является существенным нарушением условий договора и основанием его расторжения.
В то же время, суд первой инстанции отметил, что нормами гражданского законодательства не предусмотрено такое понятие, как продолжающееся правонарушение, в то время как исковая давность определена как срок, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права и интереса.
Истец, которого согласно подпунктом «б» подпункта 3.1.3 Договора аренды возложена обязанность осуществлять контроль за выполнением условий договора, о нарушении его условий ответчиком узнал еще в 2017 году, о чем свидетельствует акт внеплановой проверки Инспекции Госархстройконтроля от 24.05.2017 № 4.
Таким образом, истец вопреки своей обязанности по осуществлению контроля за выполнением условий договора с 18.04.2017 и до 11.01.2020 не принимал меры реагирования и не проводил проверки выполнения ответчиком условий Договора аренды, осуществив которые, он мог бы узнать о нарушении своего права, и не принял меры, направленные на растор.
Поскольку именно 18.04.2017, а не 24.05.2017 был составлен первый акт внеплановой проверки Инспекции о нарушении ответчиком условий предоставления земельных участков, Истец с этой даты был осведомлен о нарушении своего права. Следовательно, по заключению суда исковая давность пропущена, ведь с иском в суд истец обратился только 29.09.2020. Учитывая это, местный хозяйственный суд пришел к выводу, что ЧАО нарушило условия Договора аренды, однако истечение исковой давности является основанием отказа в удовлетворении исковым требованиям Городского совета.
Относительно искового требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком суд первой инстанции учел, что одним из условий подачи негаторного иска является продолжающийся характер правонарушения и наличие его в момент подачи иска. Вторым условием применения негаторного иска должно быть отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений, ведь при наличии таких отношений собственник осуществляет защиту нарушенного права собственности обязательственно-правовыми способами. Учитывая, что ответчик пользуется земельным участком из Договора аренды, который прекратил действие, не признанный судом недействительным и не разорван, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении остальных исковым требованиям.
Постановлением апелляционного суда от 08.04.2021 решение суда первой инстанции от 13.01.2021 отменено и принято новое решение – об удовлетворении иска: расторгнут Договор аренды; обязано ЧАО демонтировать девять нежилых зданий – торговых павильонов, полностью или частично расположенных на земельном участке площадью 0,7199 га; обязано ЧАО вернуть территориальной общине лицу Городского совета земельный участок площадью 0,7199 га к землям запаса города с приведением его в пригодное для дальнейшего использования состояние.
Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчиком в нарушение условий пункта 1.2, подпунктов 3.2.1, 3.2.2 Договора аренды и вопреки требованиям статей 13, 24, 25 Закона Украины «Об аренде земли», при отсутствии письменных документов строительство торговых павильонов на арендованном земельном участке. Указанное свидетельствует о неисполнении ответчиком обязанностей, предусмотренных законодательством Украины и условиями Договора аренды, что является основанием его досрочного расторжения по решению суда.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом местного суда о пропуске истцом исковой давности, указав, что допущенное ответчиком правонарушения по своей сути одноразовым, имеет продолжающийся характер и не прекращено к моменту обращение истца в суд с иском. Поскольку ответчик нарушает условия Договора аренды именно на основании самовольной застройки земельного участка, которая продолжает существовать до даты обращения с исковым заявлением по этому делу, начальный момент течения исковой давности смещается с каждым днем нарушения прав собственника земельного участка. Учитывая изложенное, иск о досрочном расторжении Договора аренды собственником земельного участка может быть заявлен в течение всего времени нарушения его прав. В связи с чем в удовлетворении заявления ответчика о применении последствий истечения исковой давности к требованиям истца о расторжении договора аренды земли необходимо отказать.
Требование истца о возврате земельного участка к землям запаса является производным от требования о расторжении Договора аренды. Следовательно, установив наличие оснований удовлетворения исковым требованиям о расторжении Договора аренды, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований удовлетворения исковым требованиям по части обязательства ответчика вернуть территориальной общине земельный участок площадью 0,7199 га к земель запаса города с приведением его в пригодное дальнейшего использования.
Анализируя заявленное истцом требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа находящихся на нем сооружений торгового назначения, суд апелляционной инстанции отметил, что фактически заявленное истцом требование также имеет характер производной от требования о расторжении договора и возврат земельного участка. Материалами дела подтвержден и Ответчик не отрицает факт самовольного строительства девяти нежилых зданий – торговых павильонов, полностью или частично расположенных на земельном участке, предоставленном ему в аренду истцом. Следовательно, для возможности беспрепятственного пользования собственником своим имуществом по своему усмотрению суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска об обязательстве ответчика осуществить демонтаж незаконно размещенных на ней объектов.
Передавая дело на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда, Верховный Суд считал необходимым отступить от заключения, изложенного в постановлениях Верховного Суда от 25.03.2020, 12.06.2019 в подобных правоотношениях, о том, что иск о расторжении договора аренды земли давности.
Большой Палатой Верховного Суда 02.11.2022 изменена мотивировочная часть постановления суда апелляционной истации с учетом следующего.
О расторжении договора аренды ОП ВС отметила, что арендованный ответчиком земельный участок передан для обслуживания временной автостоянки с боксами и административно-бытовыми помещениями (пункт 1.2 Договора аренды). Арендатор обязан использовать земельный участок по целевому назначению (подпункт «а» подпункта 3.2.2 Договора аренды), а также исполнять обязанности, предусмотренные Законом Украины «Об аренде земли» и другими нормативно-правовыми актами (подпункт «л» подпункта 3.2.2 Договора аренды) 3.2.1 Договора аренды арендатор имеет право по предварительному письменному согласию арендодателя возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения.
Статьей 24 Закона Украины «Об аренде земли», в частности, установлено, что Арендодатель имеет право требовать от Арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды, согласно ч. 1 ст. 32 по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24, 25 настоящего Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, существенно препятствующего предусмотренному договором использованию земельного участка, а также.
Предоставляя правовую оценку данным доказательствам, ОП ВС пришла к выводу о подтверждении материалами дела факта самовольного строительства ответчиком на арендованном земельном участке девяти нежилых зданий – торговых павильонов, которые полностью или частично расположены на арендованном земельном участке. Следовательно, ответчик, в нарушение условий пункта 1.2, подпунктов 3.2.1, 3.2.2 Договора аренды и требований земельного и градостроительного законодательства Украины, при отсутствии разрешительных документов и письменного согласия арендодателя, осуществил самовольное строительство объектов на земельном участке.
Следовательно, ОП ВС пришла к выводу, что нарушение ЧАО условий использования земельного участка, определенных Договором аренды, а также норм законодательства, указанных выше, является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении Договора аренды.
Однако, придя к указанным выводам, суды по-разному решили вопрос о исковой давности. Суд первой инстанции пришел к выводу, что исковая давность была пропущена и в связи с этим отказал в удовлетворении исковым требованиям. Апелляционный суд с таким выводом суда первой инстанции не согласился, отметив, что самовольное строительство – это правонарушение, которое носит продолжающийся характер и продолжает существовать до даты обращения с исковым заявлением в суд по этому делу. Следовательно, иск о досрочном расторжении договора аренды земли собственником земельного участка может быть заявлен в течение всего времени нарушения его прав.
По этому поводу ОП ВС обратила внимание, что согласно абзацу первого ч. 5 ст. 261 ГКУ по обязательствам с определенным сроком выполнения течение исковой давности начинается с истечением срока выполнения.
Следовательно, по договору аренды земли (обязательству с определенным сроком исполнения (действия) обязанности по целевому использованию земельного участка) арендатор обязан воздержаться от определенного действия (использовать земельный участок не по целевому назначению), а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности (использовать земельный участок).
Обязанность арендатора использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды земли и требованиями земельного законодательства должна выполняться им непрерывно в течение всего срока действия договора аренды земли.
БП ВС обратила внимание, что использование ответчиком земельного участка вопреки его целевому назначению – это продолжающиеся во времени противоправные действия, существуют на момент обращения истца в суд и принятие решений судами первой и апелляционной инстанций.
Следовательно, в течение срока действия договора аренды земли арендодатель не может быть ограничен в праве обратиться в суд с иском, призванным устранить нецелевое использование земельного участка, в том числе путем расторжения договора аренды земли. Такой иск может быть предъявлен в течение всего срока действия договора (и существование оговоренного таким договором обязанности выполнять обязательства по целевому использованию земельного участка).
Учитывая указанное, Большая Палата Верховного Суда считает правильным вывод об отказе ответчику в удовлетворении его заявления о применении последствий истечения исковой давности, исходя при этом из мотивов, изложенных в этом постановлении.
Относительно производных требований истца, заявленных по делу ОП ВС, согласилась с выводом апелляционного суда о том, что требование Истца о возвращении земельного участка до земель запаса является производным от требования о расторжении Договора аренды. Аналогично как и требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком территориального общества путем демонтажа сооружений торгового назначения, которые расположены на указанной земле, являются походными от двух первых.
В подпункте 3.2.2 Договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан в случае расторжения договора освободить земельный участок, привести его в надлежащее состояние и вернуть его арендодателю. Приведение в пригодное состояние включает в себя благоустройство территории, а при необходимости – и снос зданий и сооружений, расположенных на земельном участке (пункт 6.2 Договора аренды).
Частью второй ст. 152 ЗКУ установлено, что собственник земельного участка или землепользователь может потребовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещение причиненного ущерба. Согласно ч. 1 ст. 34 ЗУ «Об аренде земли» в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок.
По пункту “б” ч. 3 ст. 152 ЗКУ защита прав граждан и юридических лиц на земельные участки осуществляется путем, в частности, восстановления состояния земельного участка, существовавшего до нарушения прав, и предотвращения совершения действий, нарушающих права или создающих опасность нарушения прав.
Поскольку в ст. 152 ЗКУ не конкретизирован перечень видов нарушений прав собственника земельного участка, в каждом конкретном случае собственник имеет право по собственному усмотрению конкретизировать, как именно будет устранено то или иное нарушение. В частности, нарушение прав собственника может быть устранено путем демонтажа сооружений, расположенных на арендованном земельном участке.
Требование истца об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа сооружений торгового назначения, расположенных на этом земельном участке, во-первых, соответствует содержанию ст. 152 ЗКУ и условиям Договора аренды, во-вторых, означает приведение арендатором земельного участка в состояние, пригодное для их дальнейшего использования по целевому назначению.
БП ВС отметила, что придя к правильному выводу о наличии правовых оснований для расторжения Договора аренды, апелляционный суд сделал обоснованный вывод об удовлетворении исковых требований в части обязательства ответчика вернуть территориальному обществу г. Харькова спорный земельный участок с приведением его в подходящее для дальнейшего использования состояние, чего можно достичь путем демонтажа незаконно возведенных объектов на нем. Сооружения торгового назначения находятся на земельном участке коммунальной формы собственности с нарушением требований земельного законодательства, а исковые требования о расторжении Договора аренды, заключенного с ответчиком, и возврат земельного участка к землям запаса законны и обоснованы.
Владелец земельного участка должен беспрепятственно пользоваться своим имуществом для полной, эффективной и своевременной защиты своих нарушенных прав. Большая Палата Верховного Суда соглашается с заключением апелляционного хозяйственного суда о наличии оснований удовлетворения искового требования об обязательства ответчика осуществить демонтаж незаконно построенных объектов. Ошибочная ссылка истца в исковом заявлении ст. 391 ГКУ как правовое основание для таких требований не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска в этой части, о чем обоснованно учредил апелляционный суд в пересматриваемом постановлении.
Целью иска является защита интересов собственника как участника обязательственных отношений, и рассчитан он на случаи нарушения этих прав лицом, находящимся с собственником или другим носителем гражданского права в договорных или других обязательственных правоотношениях. То есть иск о расторжении договора не является негаторным иском, как указано в постановлениях ВС от 12.06.2019, 25.03.2020. Поэтому ОП ВС отступила от выводов ВС о том, что исковое требование о расторжении договора аренды земли является негаторным иском.