Перейти к содержимому
Главная страница » ИСК О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ

ИСК О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ

  • автор:

УСЛУГИ АДВОКАТА

При наличии права общей собственности и (или) осуществлении аренды имущества, совладелец или арендодатель могут осуществить отчуждение своей собственности с нарушением преимущественного права на осуществление соответствующей покупки лицами, у которых преимущественно право на покупку – совладелец и арендатор соответствующего имущества. О чем идет речь?

Преимущественное право на покупку доли при праве совместной собственности предусмотрено ст. 362 ГК Украины, ст. 20 Закона «Об Обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью», ч. 6 ст. 88 и ст. 130-1 (по землям сельскохозяйственного назначения) или аренде имущества – ст. 777 ГК Украины, ст. 822 ГК Украины – относительно жилья, п. б) ст. 130-1 Земельного Кодекса и ст. 9 Закона «Об аренде земли» – при аренде земли.

В каких случаях такое право невозможно реализовать?

Как правило, право перевода прав и обязанностей покупателя возможно реализовать только именно при продаже имущества. При договоре дарения мины такое право реализовать невозможно. Невозможно реализовать право преимущественной покупки при продаже имущества на публичных торгах и тогда, когда общее имущество выделено в натуре.

Однако если Ваши интересы проигнорированы совладельцем и доля была продана? Или соответственно Арендодатель продал объект аренды и не сообщил Арендатору о своих намерениях? Каков порядок действий? С чего нужно начинать? На практике при защите ваших нарушенных прав может возникать множество правовых вопросов о порядке судебной защиты таких прав.

УСЛУГИ АДВОКАТА О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ:

         -Перевод прав и обязанностей покупателя на жилое помещение,

          нежилое помещение, другое здание, сооружение;

-Перевод прав и обязанностей покупателя на земельный участок;

-Перевод прав и обязанностей покупателя на пай в Обществе с

          ограниченной ответственностью;

-Проведение консультации, розыск доказательств адвокатом по  

 подготовке иска о переводе прав и обязанностей Покупателя;

-Представительство в суде по делам перевода прав и обязанностей

покупателя, апелляционное и кассационное обжалование судебных

решений.

Как Вы можете узнать об осуществлении продажи объекта собственности ?

На объекте недвижимости может появиться новый совладелец и требовать своего вселения, ссылаясь на договор купли-продажи или новый владелец недвижимости может требовать вашего выселения, так как он новый владелец и с вами новый договор аренды не заключал.

Безусловно, в таких случаях необходимо принимать такие претензии и обращаться к адвокату.

Обязательно следует обратить внимание, что цену продажи объекта собственности, на которую нужно перевести в судебном порядке права и обязанности покупателя, нужно будет уплатить на депозитный счет суда, куда необходимо будет обращаться с иском!

ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ДЕЛАМ В СПОРАХ О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ

         1. Субъективное право на продажу доли постороннему лицу возникает у совладельца с момента получения отказа всех других совладельцев от осуществления преимущественного права на покупку или неосуществление ими этого права в течение одного месяца со дня получения ими уведомления, если предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество

Перед удостоверением договора купли-продажи доли в общем имуществе нотариус должен убедиться в том, что продавец в письменной форме уведомил всех других участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю другому лицу с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля

Верховным Судом 20.12.2023 оставлено по-прежнему решение суда апелляционной инстанции, которым переведены на истца (Личность 1) права и обязанности покупателя 1/4 доли земельного участка по договору купли-продажи, заключенного между ответчиками (Лицо 2, Лицо 3).

Исковое заявление мотивировано тем, что решением суда по другому делу был удовлетворен иск о разделе совместного имущества супругов и признано за ответчиком право собственности на 1/4 долю земельного участка, а он остался владельцем 3/4 долей указанной земли. Тем не менее, его бывшая жена продала 1/4 долю земли третьему лицу-лицо 3.

Верховный Суд отметил, что согласно частям 1, 2 ст. 362 ГКУ в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает. Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца, а в отношении движимого имущества — в течение десяти дней со дня получения ими уведомления, продавец вправе продать свою долю другому лицу.

При этом под осуществлением преимущественного права необходимо считать передачу (отправку) продавцу оферты по заключению основного или предварительного договора купли-продажи доли.

Согласно подпунктам 5.1, 5.2, 5.7 пункта 5 главы 1 раздела II Порядка № 296/5 в случае если один из участников общей долевой собственности продает причитающуюся ему долю в общей собственности другому лицу, нотариус должен убедиться в том, что продавец в письменной форме сообщил всех других участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю другому лицу с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля.

 Доказательством уведомления участников общей долевой собственности о дальнейшей продаже доли в общем имуществе является либо свидетельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления продавца, либо заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли продаваемого имущества (с указанием цены и других условий продажи этой доли). Подлинность подписи на заявлении должна быть удостоверена нотариально.

Договор купли-продажи части общего имущества другому лицу может быть удостоверен нотариусом при наличии сведений о том, что участники общей долевой собственности отказались получить присланные в их адрес заявления продавца о его намерении продать свою долю. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на обратном уведомлении отметка органа связи.

Поскольку продажа спорной доли земельного участка Личность 2 осуществила с нарушением преимущественного права на ее покупку истцом, вопреки требованиям подпунктов 5.1, 5.2 пункта 5 главы 1 раздела II Порядка № 296/5, так как документы, на основании которых нотариусом был оформлен и удостоверен договор купли -продажи доли земельного участка, не содержащие свидетельства о передаче другому совладельцу заявления продавца, а подлинность подписи на письме Лица 1 не удостоверена нотариально, Верховный Суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

2. Продавец, продающий долю в уставном фонде третьему лицу, должен ознакомить участников ООО с договором купли-продажи, который он планирует заключить

Если участник общества, намеренный продать свою долю (часть доли) третьему лицу, получил от другого участника письменное заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом, такие участники обязаны в течение одного месяца заключить договор купли-продажи предлагаемой к продаже доли (части доли )

Лицо-1 обратилось в хозяйственный суд с иском к ответчиков о признании недействительным решений, принятых общим собранием участников ООО, перевод на истца прав и обязанностей покупателя доли в уставном капитале ООО в размере 5 112 грн, что составляет 92,8 %, за договором купли-продажи доли в уставном капитале и отмены государственной регистрации изменений в сведения об ООО.

Исковые требования мотивированы нарушением требований Закона Украины «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» по поводу несообщения участников общества об отчуждении Лица-3 своей доли, в связи с чем истец имеет право требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору покупки -продажи доли и актом приемки-передачи доли.

Истец отмечал, что участник общества имеет преимущественное право на приобретение доли другого участника общества, продаваемого третьему лицу. Перевод прав покупателя на спорную долю в полном объеме осуществляется исключительно на тех участников, которые заявили соответствующее исковое требование, без разделения на первоначального покупателя.

Верховным Судом 02.11.2023 оставлены по-прежнему судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска.

Признавая недействительными решение общего собрания участников ООО, суд первой инстанции указал нарушение порядка созыва и проведения общего собрания участников. Ответчиком-2 не подано документальное подтверждение направления по почте или вручение лично истцу уведомления о проведении общего собрания участников ООО.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что, единолично решив вопрос перехода деятельности общества на модельный устав, Личность-2 лишила других участников ООО права обсуждения и выбора наиболее целесообразного для общества варианта уставных положений.

Верховный Суд обратил внимание, что часть третья статьи 20 требований Закона Украины «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» требует от участника общества, который намерен продать свою долю (часть доли), информировать других участников в соответствующем письменном уведомлении о цене и размер отчуждаемой доли и другие условия.

То есть, по сути, продавец должен ознакомить участников с договором купли-продажи, который он планирует заключить, ведь информация об определенных условиях может повлиять на решение участника относительно использования им его преимущественного права.

3. Принимая решение о переводе прав и обязанностей покупателя учитывается согласие на отчуждение имущества совладельца по закону супругов предыдущего покупателя

Лицо 1 обратился в суд с иском к Лицу 2, ЧП о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Иск мотивировал тем, что ему принадлежит на праве собственности 1/100 доли в праве общей долевой собственности комплекса зданий на основании договора дарения и дополнительного договора к договору дарения. Истцу стало известно, что по договору купли-продажи ЧП продало Лице 2 21/100 доли комплекса. Указывал, что имел преимущественное право на покупку другой доли в праве общей долевой собственности, однако не был надлежащим образом уведомлен о намерении ЧП продать принадлежащие предприятию 21/100 доли имущественного комплекса.

Судом апелляционной инстанции отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска и иск удовлетворено. Переведены на Личность 1 права и обязанности покупателя 21/100 долей комплекса зданий по договору купли-продажи.

Постановление мотивировано тем, что Личность1, являющийся собственником 1/100 доли недвижимого имущества при удостоверении частным нотариусом договора купли-продажи, а именно продажи ЧП 21/100 доли в общей долевой собственности, не был должным образом уведомлен о намерении продавца продать долю имущества предприятия , поэтому его права как совладельца на первоочередное приобретение доли указанного недвижимого имущества нарушены.

В то же время, Верховный Суд пересмотрев 31.01.2024 указанные судебные решения по кассационной жалобе Лица 3 (которая не была участником дела) отменил их, учитывая следующее.

Кассатор и Личность 2 состоят в зарегистрированном браке.

В соответствии с ч.3 ст.368 ГК Украины имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если иное не установлено договором или законом.

Конструкция ст. 368 ГКУ, ст. 60 СКУ свидетельствует о презумпции общности права супругов на имущество, приобретенное ими в период брака.

Апелляционный суд, разрешая спор по существу, на указанное внимание не обратил и не проверил наличие согласия супругов на отчуждение имущества.

Поскольку судебные решения по данному делу касаются прав и обязанностей Лица 3, являющегося совладельцем спорного имущества по закону, то обжалуемые судебные решения подлежат обязательной отмене.

Если Ваше преимущественное право на приобретение части в общей собственности нарушено, обращайтесь к адвокатам АБ «Ткачук и партнеры», которые решат данную проблему в судебном порядке с положительным для клиента результатом.