Нередко между совладельцами многоквартирного дома и управителями возникают споры о необходимости проведения текущего или капитального ремонта общих помещений-кровли, крыши, подвальных помещений, наружных стен дома и т.д. Как правило, мотивация непроведения управителями как текущего, так и капитального ремонта – отсутствие соответствующего решения совладельцев и средств.
На вопрос кто должен платить средства за проведение текущего и капитального ремонта многоквартирного дома и каков порядок их проведения ответил Верховный Суд, оставив 29.02.2024 в силе судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска. и крыши дома.
Иск мотивирован тем, что лицо неоднократно обращалось к ООО (управляющей компании) с коллективными заявлениями о ремонте кровли и крыши в доме и работниками ООО было зафиксировано его повреждение. Однако какие-либо работы по ремонту крыши не производились, проведение работ планировалось с 2018 года и каждый раз переносилось на другое время, кровля и крыша в доме не отремонтированы, что приводит к затеканию воды в квартиры жильцов, образованию трещин в потолке.
Кассатор (ООО) в жалобе отметил, что вопрос о текущем и капитальном ремонте кровли должен решаться собранием совладельцев многоквартирного дома; только после принятия соответствующего решения совладельцами многоквартирного дома управляющий может организовывать проведение капитального ремонта и выступать заказчиком таких услуг; кровля является общим имуществом совладельцев многоквартирного дома, а израсходованные на ее капитальный ремонт средства будут выставлены к оплате всем совладельцам дома, поэтому судебными решениями по делу решен вопрос об обязанностях совладельцев (12 квартир) дома без привлечения их к участию в деле.
Не соглашаясь с доводами кассационную жалобу Верховный Суд постановлении отметил, что, каждый совладелец несет обязательства относительно надлежащего содержания, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома пропорционально его части совладельца (ч.2 в. .7 Закона № 417-VIII).
В то же время, отношения, возникающие в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, регулируются ЗУ от 09.07.2017 № 2189-VIII «О жилищно-коммунальных услугах», согласно статье 10 которого стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по договоренности сторон, кроме случая избрание управляющего органом местного самоуправления.
Цена услуги по управлению многоквартирным домом устанавливается договором о предоставлении услуг на один квадратный метр общей площади жилого или нежилого помещения, если иное не определено договором и включает: 1) расходы на содержание многоквартирного дома и придомовой территории и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии со сметой кроме расходов на обслуживание внутридомовых систем, используемых для предоставления соответствующей коммунальной услуги, в случае заключения индивидуальных договоров о предоставлении такой услуги, по условиям которых обслуживание таких систем осуществляется исполнителем; 2) вознаграждение управляющему, которое определяется с согласия сторон.
Смета расходов, которая является неотъемлемой частью договора, учитывает обязательный перечень работ (услуг), утверждаемый центральным органом исполнительной власти, а также периодичность выполнения (предоставления) работ (услуг).
В случае принятия решения совладельцами многоквартирного дома и включения соответствующих условий в договор управления управляющий (согласно составленному плану): накапливает средства на реконструкцию, реставрацию, проведение капитального ремонта, техническое переоснащение общего имущества многоквартирного дома; предоставляет в аренду общее имущество многоквартирного дома; устанавливает сервитуты по общему имуществу многоквартирного дома (пункт 21 Правил, утвержденных постановлением КМУ № 712 от 05.09.2018).
Управляющий открывает отдельный банковский счет для приема соответствующих платежей (взносов на реконструкцию, реставрацию, проведение капитального ремонта, технического перевооружения общего имущества дома, арендной платы, платы за сервитут) и проведения расчетов по такому многоквартирному дому. Средства такого счета являются собственностью совладельцев многоквартирного дома и используются исключительно по целевому назначению (пункт 22 Правил).
Денежные средства, поступающие от использования общего имущества многоквартирного дома и установки сервитутов (арендная плата, плата за сервитут), направляются на капитальный ремонт (замену) общего имущества многоквартирного дома, если иное не установлено договором управления или решением совладельцев многоквартирного дома или ОСМД (пункт 23 Правил).
Денежные средства, поступающие в качестве взносов на реконструкцию, реставрацию, проведение капитального ремонта, технического переоснащения общего имущества дома, направляются на соответствующие цели согласно условиям договора управления или иного договора, возлагающего на управляющего обязанность организовывать выполнение и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту (замены) общего имущества многоквартирного дома (пункт 24 Правил).
Управляющий обязан по решению совладельцев многоквартирного дома и в пределах выделенных ими средств организовывать выполнение и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту (замене) общего имущества многоквартирного дома; в случае принятия соответствующего решения совладельцами многоквартирного дома принимать на банковский счет, открытый для расчетов по отдельному многоквартирному дому для этой цели, взносы на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, арендную плату и плату за сервитуты и обеспечивать проведение соответствующих расчетов, а также по запросу любому совладельцу предоставлять информацию о движении средств на соответствующем счете (пункт 43 Правил).
В то же время, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома производит управляющий в пределах сметы расходов на содержание многоквартирного дома, что является неотъемлемой частью договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
Расходы на содержание многоквартирного дома и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома включаются в оплату услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, определенной соответствующим договором. В частности, между ООО и Истецом заключен договор, которым предусмотрен тариф на услуги по текущему ремонту конструктивных элементов дома 0,5703 грн/кв. м.
Суды обязали ООО осуществить именно текущий ремонт кровли и крыши дома, заметив, что ООО как управляющая компания не осуществляет капитальный ремонт жилых домов, ведь проведение указанного ремонта не входит в обязанности общества без решения совладельцев и накопления средств на проведение капитального ремонта.
В случае повреждения или выхода из строя отдельных частей общего имущества дома, если в результате этого их дальнейшая эксплуатация невозможна или создает угрозу жизни и здоровью людей и/или имуществу совладельцев, а стоимость их ремонта (восстановление безопасной эксплуатации) превышает предусмотренный сметой размер расходов , управляющий в порядке и способах, определенных в договоре управления: сообщает совладельцам о необходимости ремонта (восстановление безопасной эксплуатации) частей общего имущества дома, которые вышли из строя или были повреждены, и вносит предложения по финансированию соответствующих расходов; финансирование таких работ (пункт 19 Правил).
То есть, если при исполнении решения суда по ремонту кровли и крыше дома ООО обнаружит, что стоимость текущего ремонта превышает предусмотренный сметой размер расходов, управляющий может решить этот вопрос в порядке пункта 19 Правил и договорных положений.
Однако такие обстоятельства не обусловлены основанием заявленного иска, а обжалуемые судебные решения не содержат выводов об обязанности ООО осуществить ремонт кровли и крыши дома за счет средств, превышающих смету расходов на содержание многоквартирного дома, или дополнительно накопленных совладельцами средств на проведение капитального ремонта общего. имущества многоквартирного дома.
Таким образом, судебными решениями по делу не решался вопрос об обязанностях совладельцев (12 квартир) дома.
Определенная судами обязанность ООО отремонтировать кровлю и крышу дома касается ответчика как управляющего многоквартирного дома на основании заключенных с совладельцами договоров о предоставлении услуг по содержанию дома и сооружений и придомовой территории, что не требует дополнительного решения совладельцев многоквартирного дома об источнике финансирования ремонта и соответственно, привлечение их к участию в деле.
Учитывая изложенное, ВС пришел к выводу о наличии оснований удовлетворения иска Лица.