Верховым Судом установлена правовая позиция, что, учитывая ч. 1 ст.317 ГКУ именно владельцу, а не балансодержателю, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (Постановления ОП ВС от 22.01.2019, ОП ВС от 06.09.20. 01.10.2019, 17.10.2019).
Из этой позиции, в частности, должны исходить суды, рассматривая дела по спорам по аренде имущества государственной и коммунальной собственности.
Однако, не всегда суды учитывают указанную позицию при рассмотрении дел данной категории, ссылаясь на постановление КМУ от 27.05.2022 № 634 «Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения», согласно пункта 5 которого возложена обязанность именно на балансодержателя сообщить арендатора и арендодателя о непродлении договора аренды.
Разъяснение по указанному поводу предоставлено Верховным Судом в постановлении от 18.06.2024, которым отменены судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска Коммунального предприятия к ООО о выселении из арендованного нежилого помещения и вынесено новое об отказе в удовлетворении иска.
Удовлетворяя иск суды предыдущих инстанций исходили из того, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия, а истец должным образом доказал ответчику информацию о непродлении срока договора аренды, поскольку спорное нежилое здание будет использоваться для собственных нужд балансодержателя (истец) .
Отказывая в удовлетворении иска Верховный Суд отметил, что согласно предписаниям ГКУ, ХКУ и ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества» сторонами договора найма (аренды) с соответствующими правами и обязанностями являются наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор).
Установленные судами фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что между сторонами был заключен трехсторонний договор о передаче имущества территориального общества города в аренду, по условиям которого арендодателем является Департамент коммунальной собственности города, арендатором — ООО, третьей стороной указанного договора является балансодержатель — КП.
Учитывая предписания ч. 1 ст. 317 ГКУ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которые он может реализовывать по своему усмотрению. То есть только собственник имеет право на определение юридической судьбы своего имущества, в том числе путем предоставления имущества другим лицам, а также возвращение (изъятие) этого имущества от соответствующих субъектов. Подобные выводы изложены в постановлениях Верховного Суда, не учтенных хозяйственными судами предыдущих инстанций при принятии обжалуемых решений.
Поскольку КП не является арендодателем в отношении недвижимого имущества, а балансодержателем, оно не может заявлять исковое требование об обязательстве арендатора вернуть арендованное имущество.
При этом ст. 3 ГКУ определена свобода договора, однако положения договора, заключенного между арендодателем, балансодержателем и арендатором, не могут противоречить закону, в частности, потому, что только у наймодателя (арендодателя) есть право обращаться в суд с иском о возвращении объекта аренды.
Наличие в договоре аренды пункта, согласно которому арендатор обязан после прекращения действия этого договора в течение трех календарных дней передать имущество по акту приемки-передачи предприятию-балансодержателю, никоим образом не влияет на то, что именно наймодатель (арендодатель) имеет право обращаться к суда с иском об обязательстве вернуть арендованное имущество.
Учитывая изложенное ВС отметил, что выводы хозяйственных судов предыдущих инстанций о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований КП ошибочны
При этом ВС обратил внимание, что доводы КП, с которыми согласились суды предыдущих инстанций о том, что предписания п.5 постановления КМУ от 27.05.2022 №634 «Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения» определяют обязанность именно балансодержателя уведомить арендатора и арендодателя о непродлении договора аренды с указанием оснований такого непродления, не опровергают того, что только собственник имеет право на определение юридической судьбы своего имущества, в том числе и путем предоставления имущества другим лицам, а также возврата (изъятия) этого имущества от соответствующих субъектов.
Таким образом, действующее законодательство не дает балансодержателю права заявлять исковое требование об обязательстве арендатора вернуть арендованное имущество.
Связаться с юристом