Верховным Судом 06.02.2024 рассмотрено дело предметом иска в котором есть требования ФХ к сельсовету о признании противоправным и отмене решения, признании заключенного дополнительного соглашения к договору аренды земли по основаниям нарушения преимущественного права истца на заключение такого дополнительного соглашения.
Рассматривая это дело, ВС разъяснил, что 16.01.2020 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о противодействии рейдерству» № 340-IX (а соответствующие положения пункта 8 настоящего Закона с учетом Заключительных и переходных положений — с 16.07 .2020), которым статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» № 161-ХІV, регламентировавшая порядок возобновления договоров аренды, изложена в новой редакции.
Раздел IX «Переходные положения» Закона № 161 дополнен абзацами третьим и четвертым следующего содержания:
«Договора аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности арендатора, заключены до вступления в силу ЗУ № 340-ІХ, в случае их продления (заключения на новый срок) должны содержать условия, предусмотренные статьей 33 настоящего Закона и статьей 1261 Земельного кодекса Украины.
Правила, определенные статьей 1261 ЗКУ о возобновлении договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу ЗУ № 340-ІХ, а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных такими договорами , по правилам, действующим на момент их заключения».
Следовательно указанным ЗУ законодатель фактически разграничил два механизма, ранее заложенных в предыдущей редакции статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», а именно: реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земли (который в соответствии с действующими предписаниями Закона Украины № 161 урегулирован статьей 33) и реализации права на возобновление договора аренды земли (регулируемого субсидиарно предписаниями статьи 33 Закона Украины № 161 и статьи 1261 ЗКУ).
Однако положения частей 1-5 статьи 33 Закона Украины № 161 как к внесению изменений, так и после этого остались похожими. При этом название статьи 33 было изменено с «Восстановление договора аренды земли» на «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок», а из текста фактически изъяты части 6-8, которые использовались как механизм реализации права арендатора на автоматическую пролонгацию за условия отсутствия возражений арендодателя и описание процедуры обновления.
Согласно предписаниям статьи 33 Закона Украины № 161 (в редакции, действующей на момент обращения с иском по этому делу) по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежаще исполняющий обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли новый срок.
Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока действия договора аренды земли в срок, установленный настоящим договором, но не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора аренды земли. К письму-уведомлению о заключении договора аренды земли на новый срок арендатор добавляет проект договора.
При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и другим существенным условиям договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Арендодатель в месячный срок рассматривает присланное арендатором письмо-уведомление с проектом договора аренды, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и в случае отсутствия возражений заключает договор аренды. В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности заключение договора осуществляется из решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользования согласно статье 122 ЗКУ. При наличии возражений арендодателя о заключении договора аренды земли на новый срок арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.
Отказ, а также промедление в заключении нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде.
Таким образом, новая редакция статьи 33 Закона № 161, в отличие от предыдущей редакции этой статьи, предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора, а не возобновление предыдущего. Также новая редакция этой статьи уже не содержит положения о возможности возобновления договора на тех же условиях на тот же срок, что ранее было указано в части 6 настоящей статьи и фактически устанавливало механизм «молчаливого согласия», который (механизм) после разграничения процедур преимущественного права и возобновление договора аренды урегулировано законодателем именно в статье 1261 ЗКУ.
Подобное заключение изложено в постановлении Верховного Суда от 16.01.2024.
Так, Фермерское хозяйство обратилось в суд с иском к сельсовету, в котором просило признать противоправным и отменить решение об отказе ФХ в возобновлении договора аренды земли и подписании дополнительного соглашения, признать заключенным дополнительное соглашение к договору аренды земли на тот же срок и на тех же условиях в редакции, приведенной в исковом заявлении.
Исковые требования обоснованы тем, что истец с целью реализации своего преимущественного права относительно возобновления договора аренды земли обратился к ответчику с письмом-уведомлением о возобновлении договора аренды земли путем заключения дополнительного соглашения, однако ответчику отказали.
Постановлением Верховного Суда от 06.02.2024 оставлены по-прежнему судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска с учетом следующего.
Оспариваемое решение сельсовета обосновано тем, что между ответчиком и ФХ нет договорных обязательств по пользованию спорным земельным участком, поскольку указанный земельный участок в соответствии с договором аренды земли от 05.03.2021 и дополнительного соглашения к договору аренды земли от 02.02.2021 передан в аренду 1, поэтому сторонами договора аренды земли есть последний и сельсовет.
Материалы дела свидетельствуют о том, что на время возникновения спорных правоотношений по заключению договора аренды земли на новый срок, обращение истца с иском в суд и принятие судебных решений по этому делу действовала новая редакция ЗУ № 161 с внесенными изменениями, поэтому суды предыдущих инстанций ошибочно отметили, что возобновление договора аренды земли должно производиться на условиях, определенных таким договором, по правилам, действующим на момент его заключения (05.03.2012).
В то же время, рассматривая это дело по существу исковых требований, суды предыдущих инстанций установили, что ФХ как пользователь земельного участка, реализуя свое преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок в соответствии с частями 1-5 статьи 33 ЗУ № 161, обратилось в сельский совет с письмом-уведомлением. При этом истец добавил к письму письма-уведомления проект дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договора аренды земли от 05.03.2012.
Также установлено отодвинуть в дела сведений о нарушении истцом условий договора аренды земли в течение его действия.
Кроме того, сельский совет никаких возражений относительно условий дополнительного соглашения не высказал, а фактически не согласился только с субъектным составом лиц, имеющих право на продление договора аренды земли.
Таким образом, установлено, что сельский совет безосновательно отказал ФХ в подписании дополнительного соглашения к договору аренды земли.
С учетом приведенных обстоятельств Верховный Суд отмечает, что статья 33 ЗУ № 161 (как в предыдущей, так и в действующей редакции) устанавливает алгоритм действий арендатора и арендодателя при наличии намерения возобновить договор аренды земли и предусматривает определенные правовые предохранители для защиты арендатора от умышленного уклонение арендодателя от продления арендных правоотношений при отсутствии на это оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора.
При этом Верховный Суд отметил, что согласно статье 3 ГКУ принципы справедливости, добросовестности и разумности являются одной из фундаментальных основ гражданского права, направленной, в том числе, на утверждение в правовой системе Украины принципа верховенства права и не чисто формальным, поскольку их несоблюдение приводит к нарушению прав и интересов участников гражданского оборота.
В рамках разумного и добросовестного поведения соответствующий орган как арендодатель может вообще отказать арендатору в заключении договора, уведомив его о наличии надлежащих оснований для этого, в частности, о решении арендодателя как собственника разумнее распорядиться землей (в том числе выставить право аренды на торги), или указав на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора.
Если же собственник такого решения не принял, то по содержанию статьи 3 ГКУ и статьи 33 ЗУ № 161 орган обязан провести с арендатором добросовестные переговоры, то есть добросовестно попытаться достичь договоренностей с арендатором: предложить, например, конкретный размер арендной платы, другой срок аренды тому подобное.
Арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по договору аренды земли, имеет законодательно предусмотренное преимущественное право перед другими лицами на продление этих арендных правоотношений, а также право заключить договор аренды на новый срок. Если соответствующий орган пренебрег обязанностью добросовестно провести переговоры (например, явно безосновательно отказал в заключении договора), следует исходить из того, что такой орган злоупотребляет своим правом, нарушая этим законные права арендатора.
Таким образом, суды констатировали, что истец принял все зависимые от него меры для возобновления договора аренды земли и получил право «правомерного ожидания» и «законного надежды» по возобновлению договора аренды земли. Учитывая безосновательный отказ арендодателя в подписании дополнительного соглашения, хозяйственные суды пришли к выводу о наличии оснований для возобновления договора аренды земли путем признания заключенным дополнительного соглашения к нему.